Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 281/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

BẢN ÁN 281/2023/DS-PT NGÀY 18/07/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Trong các ngày 11 và 18 tháng 7 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 136/2023/TLPT- DS ngày 21/4/2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 54/2022/DS-ST ngày 14 tháng 12 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện P, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 226/2023/QĐ-PT ngày 31 tháng 5 năm 2023 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị M, sinh năm 1982; địa chỉ: số 145/6, khu phố B, phường B1, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn N, sinh năm 1964; địa chỉ: số 216, tổ 2, ấp V, xã V, huyện P, tỉnh Bình Dương (hợp đồng ủy quyền ngày 09/5/2023), có mặt.

- Bị đơn: Bà Bùi Thị Ngọc T, sinh năm 1980; địa chỉ: ấp B2, xã V1, huyện P, tỉnh Bình Dương, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

- Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị M.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện của nguyên đơn, biên bản hòa giải và tại phiên tòa đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 06/11/2020, bà Nguyễn Thị M và bà Bùi Thị Ngọc T thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ký hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất số 284, tờ bản đồ số 24, tọa lạc tại xã V, huyện P, tỉnh Bình Dương, được Ủy ban nhân dân huyện P cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Bùi Thị Ngọc T ngày 25/8/2014. Thời điểm hai bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại ngân hàng nên bà M xem qua hình chụp ở điện thoại của bà T. Giá thỏa thuận là 136.900.000 đồng/01m ngang tương đương với 3.450.000.000 đồng toàn thửa đất. Ông Đ và ông L (cha của bà T) kéo thước dây để đo có mặt bà M và bà T, hai bên thống nhất ranh đất như Ông Đ, ông L đo đạc được diện tích thửa đất chiều ngang là 25,20m; chiều dài là 42m, diện tích chuyển nhượng là 937,3m2, đất ở 350m2, đất CLN 587m2, trên đất có 03 căn nhà cấp 4 và 01 căn nhà lá. Bà M đặt cọc cho bà T lần 1 ngày 06/11/2020 số tiền 200.000.000 đồng; lần 2 ngày 26/11/2020 số tiền 300.000.000 đồng. Tổng hai lần bà M đặt cọc cho bà T số tiền 500.000.000 đồng.

Tuy nhiên, khi gần đến ngày ra văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bà T cung cấp cho bà M mảnh trích đo địa chính ngày 23/8/2019, theo đó diện tích bị giảm xuống thay vì thỏa thuận 25,20m ngang nay chỉ còn 22,69m ngang. Vì bị giảm hơn 2m ngang nên bà M có đến thỏa thuận với bà T và nhiều lần gọi điện thoại cho bà T1 (em bà T) và dì của bà T để thỏa thuận lại thì các bên đã thống nhất sẽ hủy hợp đồng đặt cọc, bà T chuyển nhượng được thửa đất thì sẽ thanh toán lại cho bà M 500.000.000 đồng đã nhận cọc. Bà M có ghi âm được cuộc nói chuyện của bà với bà T1 và dì của bà T, bà M sẽ cung cấp sau cho Tòa án. Nay đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết:

+ Hủy hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được ký ngày 06/11/2020 giữa bà Nguyễn Thị M và bà Bùi Thị Ngọc T.

+ Yêu cầu bà Bùi Thị Ngọc T phải hoàn trả cho bà M 500.000.000 đồng tiền cọc, bà M không yêu cầu phạt cọc.

Tại biên bản lấy lời khai, quá trình hòa giải bị đơn bà Bùi Thị Ngọc T trình bày:

Ngày 06/11/2020, bà và bà M ký hợp đồng đặt cọc thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất số 284, tờ bản đồ số 24, tọa lạc tại xã V1, huyện P, tỉnh Bình Dương với giá 3.450.000.000 đồng, Ông Đ và ông L kéo thước dây để đo diện tích thửa đất chiều ngang là 25,20m; chiều dài là 42m, diện tích chuyển nhượng là 937,3m2, đất ở 350m2, đất CLN 587m2, trên đất có 03 căn nhà cấp 4 và 01 căn nhà lá. Bà M đặt cọc cho bà T lần 1 ngày 06/11/2020 số tiền 200.000.000 đồng; lần 2 ngày 26/11/2020 số tiền 300.000.000 đồng. Tổng hai lần bà M đặt cọc cho bà T 500.000.000 đồng. Thời hạn ngày 06/01/2021, hai bên sẽ ra văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà M thì bà T đang thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất số 284, tờ bản đồ số 24 để vay vốn ngân hàng. Khi nhận tiền đặt cọc của bà M lần 2 thì bà đã thanh toán nợ ngân hàng, lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính giao cho Ông Đ để Ông Đ thực hiện các thủ tục trích lục thửa đất, xác nhận tình trạng bất động sản để ra công chứng hợp đồng với bà M. Tuy nhiên, đến ngày 06/01/2021, bà M đến nhà bà T nói bà M không có tiền để giao số tiền còn lại theo thỏa thuận nên bà T không ra văn phòng công chứng nữa.

Với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà có ý kiến như sau: Khi nhận tiền cọc của bà M thì bà cũng sử dụng số tiền để đặt cọc đối với thửa đất khác, khi bà M không giao tiền theo thỏa thuận để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bà cũng không có tiền để thanh toán cho hợp đồng bà đã đặt cọc nên bà cũng đã bị mất cọc. Do đó, bà đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được ký ngày 06/11/2020 giữa bà Nguyễn Thị M và bà Bùi Thị Ngọc T. Không đồng ý với yêu cầu của bà M về việc yêu cầu trả tiền cọc 500.000.000 đồng. Do bà M vi phạm thời hạn thanh toán của hợp đồng nên bà M bị mất cọc.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 54/2022/DS-ST ngày 14 tháng 12 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện P, tỉnh Bình Dương đã tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị M đối với bị đơn bà Bùi Thị Ngọc T về việc: Hủy hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được ký ngày 06/11/2020 giữa bà Nguyễn Thị M và bà Bùi Thị Ngọc T.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị M về việc buộc bị đơn bà Bùi Thị Ngọc T phải trả lại số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng).

Ngoài ra bản án còn tuyên về nghĩa vụ nộp án phí và quyền kháng cáo cho các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 28 tháng 12 năm 2022 nguyên đơn bà Nguyễn Thị M kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại cấp phúc thẩm, để làm rõ tình tiết của vụ án, Toà án cấp phúc thẩm đã thu thập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Hà Công D và lấy lời khai của ông Hà Công D để làm rõ các tình tiết liên quan đến việc giải quyết vụ án theo đề nghị của Viện Kiểm sát và đại diện nguyên đơn tại phiên toà ngày 11/7/2023. Đối với yêu cầu của đại diện nguyên đơn về việc xác minh làm rõ các tài sản có trên đất và ai là người đang ở trên đất hiện nay để chứng minh hợp đồng không thực hiện được, xét thấy quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng cho người khác nên không cần thiết xác minh nội dung này nên Toà án không tiến hành xác minh theo yêu cầu của đại diện nguyên đơn về vấn đề này.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Ý kiến của Đại diện Viện Kiểm sát tỉnh Bình Dương tại phiên tòa:

Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại cấp phúc thẩm.

Về nội dung: Sau khi Tòa án cấp phúc thẩm thu thập hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bị đơn và ông D thì trong hồ sơ có mảnh trích lục địa chính có chiều ngang diện tích đất không đủ 25,2m. Tuy tổng diện tích đất đúng với trích lục nhưng hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn và bị đơn không thực hiện được do có sự mâu thuẫn về kích thước chiều ngang của đất. Từ chứng cứ là lời khai của ông D và hồ sơ thu thập được thì cùng một thời điểm bà T ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hai người là bà M và ông D. Vì vậy, bản án sơ thẩm tuyên bà M mất cọc là chưa phù hợp. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, sửa một phần bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn trả lại 500.000.000 đồng tiền đặt cọc.

Sau khi nghiên cứu các chứng cứ có trong hồ sơ đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên;

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về tố tụng:

[1.1] Bị đơn có đơn xin xét xử vắng mặt nên Hội đồng xét xử phúc thẩm xét xử vắng mặt bị đơn theo quy định của Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[1.2] Nguyên đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa một phần bản án sơ thẩm buộc bị đơn trả lại tiền đặt cọc cho nguyên đơn, đối với phần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc huỷ hợp đồng giữa nguyên đơn và bị đơn thì nguyên đơn không kháng cáo. Như vậy, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm chỉ xem xét trong phạm vi kháng cáo của nguyên đơn liên quan đến việc xử lý hậu quả của việc huỷ hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn và bị đơn theo quy định tại Điều 293 về phạm vi xét xử phúc thẩm.

[2] Về nội dung: Nguyên đơn kháng cáo yêu cầu Toà án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc bị đơn trả lại cho nguyên đơn 500.000.000 đồng tiền đặt cọc với lý do tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc không có bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đã thế chấp ngân hàng, trên đất có 03 căn nhà cấp 4 và 01 căn nhà lá, diện tích đất hai bên giao dịch có chiều ngang trong bản trích lục không đúng với thoả thuận trong hợp đồng. Thời điểm ký kết hợp đồng bà T không đến phòng công chứng nên hợp đồng không thực hiện được là do lỗi của bà T, do đó đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, sửa bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bà T trả cho nguyên đơn 500.000.000 đồng tiền cọc.

[3] Xét kháng cáo của nguyên đơn thấy rằng:

[3.1] Theo chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và theo trình bày của nguyên đơn và bị đơn thì giữa bà M và bà T có ký kết “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ngày 06/11/2020. Theo nội dung của hợp đồng thì bà T là bên bán (bên A), bà M là bên mua (bên B), thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất số 284, tờ bản đồ số 24 diện tích 937,3m2, chiều ngang 25,2m, chiều dài 42m, đất ở 350m2, cây lâu năm 587m2 toạ lạc tại ấp B, xã V1, P, Bình Dương, tài sản gắn liền gồm 03 căn nhà cấp 4 và 01 căn nhà lá. Giá chuyển nhượng là 3.450.000.000 đồng, thanh toán lần 1 vào ngày 06/11/2020 số tiền 200.000.000 đồng, lần 2 vào ngày 26/11/2020 số tiền 300.000.000 đồng. Trong vòng 60 ngày kể từ ngày 06/01/2021 hai bên sẽ ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bà M phải thanh toán cho bà T 3.250.000.000 đồng. Bà T thừa nhận đã nhận 500.000.000 đồng tiền đặt cọc do bà M giao. Đây là tình tiết sự kiện không cần chứng minh theo quy định của Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3.2] Theo bà M trình bày, khi 2 bên ký kết hợp đồng đặt cọc thì bề ngang đất là 25,2 m nhưng khi bà T đi trích đo địa chính thì bề ngang chỉ còn lại 22,68 m nên bà M có thoả thuận với bà T thống nhất huỷ hợp đồng và bà T có hứa sau khi bán được đất cho người khác thì sẽ trả lại tiền cọc cho bà M nhưng khi bà T bán được đất thì không trả lại tiền cho bà M.

[3.3] Theo Mảnh trích lục địa chính số 31842019 ngày 23/8/2019 (người yêu cầu Bùi Văn L) chứng cứ là bản sao do nguyên đơn nộp cho Toà án cấp sơ thẩm và Mảnh trích lục ngày 18/12/2020 người yêu cầu Bùi Thị Ngọc T trong hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Hà Công D do Toà án cấp phúc thẩm thu thập thì chiều ngang của thửa đất số 284, tờ bản đồ số 24 không có cạnh nào là 25,20m, chiều dài đất không có cạnh nào 42m, tuy nhiên diện tích thửa đất là 937,3m2 như ghi nhận trong hợp đồng đặt cọc ký kết giữa bà M và bà T.

[3.4] Theo hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Hà Công D thể hiện ngày 08/01/2021 bà Bùi Thị Ngọc T và ông Hà Công D đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 284, tờ bản đồ số 24 với giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 50.000.000 đồng. Tại biên bản lấy lời khai ông Hà Công D vào ngày 17/7/2023, ông D xác định trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên, ông D đã đặt cọc cho bà T 250.000.000 đồng trong thời hạn 30 ngày trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, nhưng chưa đến 30 ngày thì bà T yêu cầu ông D ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sớm hơn, ông D có sẵn tiền nên đã thanh toán tiền đầy đủ cho bà T, giấy đặt cọc sau khi ký công chứng hợp đồng xong thì ông D đã huỷ bỏ, hiện không còn lưu giữ để cung cấp cho Toà án. Qua lời khai của ông D đối chiếu với chứng cứ và lời khai của bà M có cơ sở xác định thời điểm bà M và bà T ký kết hợp đồng đặt cọc, ngoài bà M là người đặt cọc cho bà T thì sau đó ông D đặt cọc cho bà T để nhận chuyển nhượng đất của bà T trong khoảng thời gian thoả thuận ký kết hợp đồng với bà M. Đến ngày 06/01/2021 là thời hạn ký kết hợp đồng với bà M nhưng 2 bên không đến phòng công chứng để ký kết hợp đồng. Đến ngày 08/01/2021 thì bà T ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông D. Trước đó gần một tháng bà T đã nhận cọc của ông D. Như vậy trong cùng một thời gian nhưng bà T lại giao kết hợp đồng đặt cọc với 2 người đối với một thửa đất, trong khi chưa biết được đến ngày 06/01/2021 bà M có ký hợp đồng công chứng hay không nhưng bà T lại nhận cọc để giao kết với ông D. Mặt khác, theo lời khai của người làm chứng Ông Đ thì giữa bà M và bà T có thoả thuận hủy hợp đồng đặt cọc ngày 06/11/2020 và bà T có hứa là sẽ trả lại tiền cọc cho bà M sau khi bán được đất cho người khác. Do đó lời trình bày của bà M về việc 2 bên không ký kết được hợp đồng do chiều ngang đất không đúng với hợp đồng, hai bên không thống nhất ký kết hợp đồng nên không đến phòng công chứng, đồng thời bà T có thống nhất với bà M là huỷ hợp đồng và khi nào chuyển nhượng được đất cho người khác thì sẽ trả lại cọc cho bà M là có cơ sở.

[3.5] Xét thấy, hợp đồng đặt cọc ngày 06/11/2020 hai bên thống nhất huỷ hợp đồng toà án cấp sơ thẩm tuyên huỷ hợp đồng là phù hợp với quy định tại Điều 423 Bộ luật Dân sự. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn trả lại tiền cọc 500.000.000 đồng là chưa phù hợp.

Trong trường hợp này, việc hủy hợp đồng không do lỗi của bà M mà hợp đồng không thực hiện được do hai bên không thống nhất ký kết. Toà án cấp phúc thẩm thu thập chứng cứ liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng giữa bà T và ông D đồng thời qua trình bày của ông D thì có cơ sở xác định bà T đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông D và trước đó đã có giao kết đặt cọc với ông D. Do có chứng cứ mới phát sinh tại cấp phúc thẩm nên có cơ sở chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, sửa một phần bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn trả lại 500.000.000 đồng tiền đặt cọc cho nguyên đơn. Các phần khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo kháng nghị đã phát sinh hiệu lực kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo kháng nghị.

[4] Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tại phiên tòa là phù hợp.

[5] Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn phải chịu án phí có giá ngạch và không có giá ngạch theo quy định tại Điều 27 Nghị quyết số 326/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[6] Về án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo không phải chịu.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Điều 148; khoản 2 Điều 308; Điều 309, Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 27 Nghị quyết số 326/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phívà lệ phí Tòa án,

1. Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị M.

2. Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 54/2022/DS-ST ngày 14 tháng 12 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện P, tỉnh Bình Dương như sau:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị M về việc buộc bị đơn bà Bùi Thị Ngọc T phải trả lại số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

3. Các phần khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị phát sinh hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Bà Bùi Thị Ngọc T phải chịu 25.300.000 đồng (hai mươi lăm triệu ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

- Hoàn trả cho bà Nguyễn Thị M 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0008355 ngày 01/7/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện P, tỉnh Bình Dương.

5. Án phí dân sự phúc thẩm: Hoàn trả cho bà Nguyễn Thị M 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0008731 ngày 28/12/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện P, tỉnh Bình Dương.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (ngày 18/7/2023)./.