Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 26/2025/DS-ST ngày 09/09/2025

TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 8 - TỈNH ĐẮK LẮK

BẢN ÁN 26/2025/DS-ST NGÀY 09/09/2025 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 09 tháng 9 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân Khu vực 8, tỉnh Đắk Lắk xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 39/2025/TLST-DS ngày 23 tháng 4 năm 2025 về việc“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 28/2025/QĐXXST-DS ngày 08/8/2025; Quyết định hoãn phiên toà số 24/2025/QĐST- DS ngày 26/8/2025 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Trần Hữu X, sinh năm 1977 - Có mặt. Địa chỉ: Thôn K, xã C, huyện K, tỉnh Đắk Lắk.

Nay là thôn K, xã K, tỉnh Đắk Lắk.

- Bị đơn: Ông Y K Mlô, sinh năm 1980 - Có mặt.

Địa chỉ: Buôn K, xã C, huyện K; tỉnh Đắk Lắk; Nay là Buôn K, xã K, tỉnh Đắk Lắk.

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Bà H D N, sinh năm 1990 - Có mặt.

Địa chỉ: Buôn K, xã C, huyện K; tỉnh Đắk Lắk; Nay là Buôn K, xã K, tỉnh Đắk Lắk.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, quá trình tham gia tố tụng và tại phiên toà, nguyên đơn ông Trần Hữu X trình bày:

Ngày 03/8/2024, ông Trần Hữu X có thoả thuận chuyển nhượng của ông Y K Mlô, bà H D N thửa đất số 80, tờ bản đồ số 165, diện tích 445,9 m2, trong đó: đất ở 400 m2, đất trồng cây lâu năm 45,9 m2, tọa lạc tại buôn K, xã C, huyện K, tỉnh Đắk Lắk đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CY 276336 do UBND huyện K cấp ngày 09/7/2021, đứng tên ông Y K Mlô, bà H D N, với số tiền 1.100.000.000 đồng (Một tỷ một trăm triệu đồng chăn). Ông X đã đặt cọc cho ông Y K Mlô, bà H D N số tiền 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng), đến ngày 26/9/2024 theo cam kết trong giấy đặt cọc mua đất, hai bên cùng đến phòng Công chứng P tại thị trần P để công chứng hợp đồng mua bán thì nhân viên phòng Công chứng P phát hiện thửa đất số 80, tờ bản đồ số 165 là đất do Nhà nước cấp theo Quyết định 134 của Chính phủ vì vậy căn cứ khoản 3, Điều 48 Luật Đất đai 2024 thì Giấy CNQSD đất nêu trên không được chuyển nhượng, mua bán. Thửa đất nêu trên giao dịch không thành công là do chính sách về Luật Đất đai, không phải do bên bán và cũng không phải do bên mua, nên ông X yêu cầu ông Y K Mlô, bà H D N trả lại số tiền 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng) đã đặt cọc mua thửa đất số 80, tờ bản đồ số 165, nhưng ông Y K Mlô, bà H D N không trả. Vì vậy ông X yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Y K Mlô, bà H D N trả lại số tiền 100.000.000 đồng đã nhận đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không hoàn thành.

- Bị đơn ông Y K Mlô trình bày: Vào ngày 03/8/2024, ông Y K và ông Trần Hữu X có ký kết Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng đối với thửa đất số 80, tờ bản đồ số 165 với diện tích 445,9m2 tại xã C, huyện K, tỉnh Đăk Lăk (nay là xã K, tỉnh Đăk Lăk) theo GCN QSDĐ số CY 276336. Sau khi ký kết hợp đồng, ông Y K và vợ là bà H D N đã nhận số tiền đặt cọc 20.000.000 đồng (Hai mươi triệu đồng) từ ông X. Đến ngày 14/8/2024, ông X đã tiếp tục đặt cọc số tiền 80.000.000 đồng (Tám mươi triệu đồng). Tổng số tiền cọc đã nhận 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng). Khi đến mua, ông X đã kiểm tra và nói với ông Y K rằng ông X có thể làm được thủ tục chuyển nhượng đối với thửa đất trên và nhận sẽ tự làm giấy tờ thủ tục sang tên, chuyển nhượng. Trước khi làm giấy thỏa thuận mua bán thì gia đình tôi đã cho ông X xem hiện trạng đất và các giấy tờ liên quan. Khoảng gần một tháng sau thì mới thống nhất 2 bên, ông Y K không biết đất đó chuyển nhượng được hay không chuyển nhượng được, vì thấy người ta bán nhiều chỗ và ở bình thường cho nên ông bán theo như người dân trong buôn.

Vì là người đồng bào, thiếu hiểu biết nên khi nghe ông X nói vậy thì ông Y K đã tin tưởng và đồng ý chuyển nhượng thửa đất và giao cho ông X làm giấy tờ, thủ tục chuyến nhượng. Sau đó, vì ông X không thể làm được thủ tục chuyển nhượng nên đến ngày 26/9/2024 ông X có kêu vợ chồng ông Y K đến Văn phòng công chứng P và yêu cầu ký vào Bản thỏa thuận sẽ trả số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng. Còn đổ thừa cho tôi: “Nói do tôi không đi công chứng sớm cho nên không thực hiện được thủ tục chuyển nhượng và doạ nếu không ký đơn thỏa thuận gọi công an đến, có lúc gọi điện thoại, có lúc gửi tin nhắn làm cho gia đình tôi bất an, lo lắng”. Tuy nhiên, vì ông Y K đã dùng số tiền cọc 100.000.000 đồng đã nhận từ ông X để đặt cọc mua 01 thửa đất rẫy khác để khai hoang, đầu tư canh tác, sản xuất, làm kinh tế để có chi phí sinh sống, sinh hoạt gia đình. Đồng thời, bởi vì ông X không mua đất, không tiếp tục thực hiện Hợp đồng nên ông Y K không có tiền để tiếp tục việc mua thửa đất rẫy đã đặt cọc và đầu tư canh tác. Vì vậy, gia đình ông Y K đã bị mất khoản tiền đã đặt cọc và số tiền đã đầu tư vào thửa đất rẫy nói trên.

Nay ông Trần Hữu X khởi kiện thì bởi vì hiện gia đình ông Y K không có thu nhập ổn định để lo chi phí sinh hoạt, hoàn cảnh gia đình vô cùng khó khăn, không có khả năng trả số tiền trên cho ông X. Ông Y K chỉ đồng ý trả cho ông X số tiền 20.000.000 đồng là tiền còn dư sau khi trừ các khoản chi phí phát sinh. Nếu ông X không đồng ý thì đề nghị Toà án giải quyết theo Hợp đồng cọc giữa hai bên vào ngày 03/8/2024 và ngày 14/8/2024 và theo quy định của pháp luật.

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà H D N trình bày: Bà H D N là vợ của ông Y K Mlô và có ký tên nhận tiền cọc số tiền 80.000.000 đồng của ông X để bán thửa đất của gia đình là thửa đất số 165, diện tích 445,9 m2, trong đó: đất ở 400 m2, đất trồng cây lâu năm 45,9 m2, tọa lạc tại buôn K, xã C, huyện K, tỉnh Đắk Lắk đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CY 276336 do UBND huyện K cấp ngày 09/7/2021, đứng tên ông Y K Mlô, bà H D N. Nay ông X khởi kiện yêu cầu trả tiền cọc thì do số tiền đó gia đình đã chi phí cọc để mua 01 thửa đất rẫy khác và đã chi phí hết. Hiện nay gia đình không có thu nhập ổn định, hoàn cảnh vô cùng khó khăn không có khả năng trả lại tiền. Vì vậy, mong toà án xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 8, tỉnh Đắk Lắk phát biểu quan điểm về thủ tục tố tụng và nội dung vụ án:

Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán từ khi thụ lý vụ án đến trước khi mở phiên tòa đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tại phiên tòa Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng chức năng nhiệm vụ của mình đối trình tự thủ tục của phiên tòa sơ thẩm; đối với nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đã thực hiện đầy đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình được quy định tại Điều 68, 70, 71, 72, 73 và Điều 234 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 117; Điều 122; Điều 123; Điều 131; Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015; Khoản 3 Điều 192 Luật đất đai 2013; Điều 40 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 đề nghị chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 03/8/2024 giữa ông Y K Mlô và ông Trần Hữu X vô hiệu; Buộc ông Y K Mlô, bà H D N phải trả lại cho ông Trần Hữu X số tiền đặt cọc đã nhận là 100.000.000 đồng.

Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Đây là loại việc tranh chấp về hợp đồng (Hợp đồng đặt cọc) thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự và loại việc tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Khu vực 8, tỉnh Đắk Lắk theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung: Ngày 03/8/2024, ông Trần Hữu X và ông Y K Mlô có xác lập hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo việc ông Y K Mlô, bà H D N sẽ chuyển nhượng cho ông X quyền sử dụng thửa đất số 80, tờ bản đồ số 165, diện tích 445,9 m2, tọa lạc tại buôn K, xã C, huyện K, tỉnh Đắk Lắk đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CY 276336 do UBND huyện K cấp ngày 09/7/2021, đứng tên ông Y K Mlô, bà H D N.

Ông X đã giao cho ông Y K Mlô, bà H D N số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng.

Ngày 26/9/2024 hai bên cùng đến Văn phòng công chứng P để công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì được biết thửa đất số 80, tờ bản đồ số 165 là đất do Nhà nước cấp theo Quyết định 134 của Chính phủ nên hai bên không thực hiện việc chuyển nhượng được. Vì vậy, ông X yêu cầu ông Y K Mlô, bà H D N trả lại số tiền đã nhận cọc 100.000.000 đồng.

Về phía bị đơn ông Y K Mlô chỉ đồng ý trả cho ông X số tiền 20.000.000 đồng là tiền còn dư sau khi trừ tiền đặt cọc nhận chuyển nhượng đất rẫy khác và các khoản chi phí phát sinh. Nếu ông X không đồng ý thì đề nghị Toà án giải quyết theo Hợp đồng cọc giữa hai bên vào ngày 03/8/2024 và ngày 14/8/2024 và theo quy định của pháp luật.

[2.1] Xét nguồn gốc thửa đất số 80, tờ bản đồ số 165, diện tích 445,9 m2, tọa lạc tại buôn K, xã C, huyện K, tỉnh Đắk Lắk (nay là xã K, tỉnh Đắk Lắk), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CY 276336 do UBND huyện K cấp ngày 09/7/2021, đứng tên ông Y K Mlô, bà H D N là do Uỷ ban nhân dân huyện K, tỉnh Đắk Lắk giao đất theo Quyết định số 134/2004/QĐ-TTg ngày 20/7/2024 của Thủ tưởng Chính phủ; Đất cấp năm 2008.

Tại khoản 3 Điều 192 Luật đất đai 2013 quy định: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện.

“3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ”.

Tại Điều 40 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai quy định về điều kiện chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ.

“1. Hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động.

2. Tổ chức, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước mà không thuộc trường hợp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều này.” Xét thấy, tại thời điểm xác lập hợp đồng đặt cọc giữa hai bên thì đối tượng của hợp đồng đặt cọc là thửa đất số 80, tờ bản đồ số 165 thuộc trường hợp giao đất cho người đồng bào dân tộc thiểu số để định canh định cư (theo Quyết định số 134/2004/QĐ-TTg ngày 20/7/2024 của Thủ tưởng Chính phủ). Hộ gia đình ông Y K Mlô, bà H D N được chuyển nhượng thửa đất trên sau 10 năm kể từ ngày 09/7/2021 là ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thuộc các trường hợp như được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động. Ông Y K Mlô, bà H D N và ông Trần Hữu X xác lập hợp đồng đặt cọc khi chưa tìm hiểu rõ về điều kiện chuyển nhượng của thửa đất là lỗi của cả hai bên.

[2.2] Bị đơn ông Y K Mlô, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà H D N chỉ đồng ý trả cho ông X số tiền 20.000.000 đồng là tiền còn lại sau khi trừ các khoản chi phí phát sinh trong việc ông bà đặt cọc nhận chuyển nhượng đất rẫy khác do ông X không thực hiện việc chuyển nhượng thửa đất số 80 dẫn đến ông Y K Mlô, bà H D N không có tiền để tiếp tục việc mua thửa đất rẫy khác và bị mất tiền đặt cọc. Xét ý kiến của ông Y K Mlô, bà H D N là không có căn cứ vì việc ông Y K Mlô, bà H D N đặt cọc để nhận chuyển nhượng thửa đất rẫy khác là một quan hệ pháp luật khác, ông X không tham gia vào quan hệ này.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét thấy, đối tượng giao dịch trong hợp đồng đặt cọc ngày 03/8/2024 và ngày 14/8/2024 giữa ông Trần Hữu X và ông Y K Mlô là thửa đất số 80, tờ bản đồ số 165, tại buôn K, xã C, huyện K, tỉnh Đắk Lắk (nay là xã K, tỉnh Đắk Lắk) thuộc loại đất chuyển nhượng có điều kiện nên Hợp đồng đặt cọc vô hiệu tại thời điểm giao kết do vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 117, Điều 122, Điều 123, Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên; các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại khoản 1, 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015. Vì vậy, cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông X, tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 03/8/2024 và ngày 14/8/2024 giữa ông Trần Hữu X và ông Y K Mlô vô hiệu. Buộc ông Y K Mlô, bà H D N phải trả lại cho ông X số tiền đã nhận cọc là 100.000.000 đồng.

[5] Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 5.000.000 đồng. Ông Y K Mlô, bà H D N là người đồng bào dân tộc thiểu số sinh sống ở các xã có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn nên được miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả số tiền tạm ứng án phí 2.500.000 đồng cho nguyên đơn ông Trần Hữu X đã nộp theo Biên lai số 0002150 ngày 17/4/2025 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Krông Búk (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 8, tỉnh Đắk Lắk) là phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự; điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ: Khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 266 Bộ luật tố tụng dân sự;

Áp dụng: Điểm c khoản 1 Điều 117; Điều 122; Điều 123; Điều 131; Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015; Khoản 3 Điều 192 Luật đất đai năm 2013; Điều 40 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013;

Khoản 1 Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự; điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Tuyên xử: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Hữu X.

- Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 03/8/2024 và ngày 14/8/2024 về việc thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thửa đất số 80, tờ bản đồ số 165, diện tích 445,9 m2, tọa lạc tại buôn K, xã C, huyện K, tỉnh Đắk Lắk (nay là xã K, tỉnh Đắk Lắk), theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CY 276336 do UBND huyện K cấp ngày 09/7/2021, đứng tên ông Y K Mlô, bà H D N giữa ông Y K Mlô và ông Trần Hữu X vô hiệu.

Giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu: Buộc ông Y K Mlô, bà H D N phải trả lại cho ông Trần Hữu X số tiền đặt cọc đã nhận là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Về án phí:

Miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch cho ông Y K Mlô, bà H D N.

Hoàn trả lại cho ông Trần Hữu X số tiền 2.500000 đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo Biên lai số 0002150 ngày 17/4/2025 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Krông Búk, tỉnh Đắk Lắk (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 8, tỉnh Đắk Lắk).

Nguyên đơn, bị đơn có quyền kháng cáo án sơ thẩm trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.