Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 26/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH VĨNH LONG

BẢN ÁN 26/2024/DS-PT NGÀY 30/01/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 30 tháng 01 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh V xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 222/2023/TLPT-DS ngày 23 tháng 10 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 43/2023/DS-ST ngày 07 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thị xã Bình Minh, tỉnh V bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 220/2023/QĐPT-DS ngày 25 tháng 10 năm 2023 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Phan Hữu T, sinh năm 1985 (vắng mặt). Địa chỉ: Tổ B, Khóm Đ, phường Đ, thị xã B, tỉnh V

Người đại diện theo ủy quyền: Anh Nguyễn Tô N, sinh năm 1994 (có mặt). Địa chỉ: ấp P, xã P, huyện C, tỉnh H.

- Bị đơn: Bà Lê Thanh H, sinh năm 1977 (có mặt). Địa chỉ: tổ I, khóm Đ, phường Đ, thị xã B, tỉnh V.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1) Anh Phan Hữu T1, sinh năm 1984 (vắng mặt). Địa chỉ: Tổ B, Khóm Đ, phường Đ, thị xã B, tỉnh V.

2) Ông Nguyễn Hữu T2, sinh năm 1972 (có mặt). Địa chỉ: ấp T, xã T, thị xã B, tỉnh V.

3) Nguyễn Hoài T3, sinh năm 1997 (vắng mặt). Địa chỉ: ấp Đ, xã Đ, thị xã B, tỉnh V.

4) Lê Hữu T4, sinh năm 1990 (vắng mặt). Địa chỉ: ấp Đ, xã Đ, thị xã B, tỉnh V.

- Người kháng cáo: Ông Phan Hữu T - Nguyên đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, tài liệu chứng cứ và lời khai của nguyên đơn có trong hồ sơ vụ án thể hiện:

Vào ngày 05/12/2021 ông Phan Hữu T có ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Lê Thanh H, sinh năm 1977 để mua phần đất tại thửa số 172, tờ bản đồ số 15, diện tích 120,9m2, loại đất ONT + CLN, đất tọa lạc tại khóm Đ, phường Đ, thị xã B, tỉnh V. Hai bên thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất với giá 320.000.000 đồng, ông T đặt cọc 20.000.000 đồng cho bà H. Bà H bao không tranh chấp, không quy hoạch. Tuy nhiên, đến ngày 07/12/2021 ông T đến phần đất để rào lưới B40 thì phát hiện các hộ dân phía sau đất đập gãy trụ đá và tháo dỡ phần lưới B40 để đi ra vào đất. Sau đó ông Trung liên h vối bà H để thỏa thuận nhưng không được. Ông T cho rằng bà H không thực hiện đúng với hợp đồng đặt cọcũngày 05/12/2021, hai bên phát sinh tranh chấp, ông T không đồng ý tiếp tục nhận chuyển nhượng đất.

Ông T yêu cầu vô hiệu hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất ký ngày 05/12/2021 phần đất thửa số 172, tờ bản đồ 15, diện tích 120,9m2, loại đất ONT + CLN, tọa lạc tại khóm Đ, phường Đ, thị xã B, tỉnh V do bà Lê Thanh H đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Yêu cầu bà H trả lại số tiền đã nhận cọc là 20.000.000 đồng và yêu cầu bà H phải bồi thường số tiền 20.000.000 đồng do bà H có lỗi vi phạm hợp đồng.

Bị đơn bà Lê Thanh H trình bày: Bà H thừa nhận vào ngày 05/12/2021 bà và ông T đã ký hợp đồng đặt cọc và nhận cọc số tiền 20.000.000 đồng của ông T, bà H đồng ý chuyển nhượng phần đất thửa số 172, tờ bản đồ 15, diện tích 120,9m2, loại đất ONT + CLN, tọa lạc tại Khóm Đ, phường Đ, thị xã B, tỉnh V do bà Lê Thanh H đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T với giá là 320.000.000 đồng, bà H bao không tranh chấp, không quy hoạch. Bà H cho rằng ông T nói đất tranh chấp là không đúng vì khi ông T vào xem đất, bà có nói là phía sau đất có những người đang trồng bông trên đất và cho họ có thời gian để họ bán hết số bông rồi mới giao đất nhưng phía ông T đã vào rào lưới B40 lại, họ không ra vào được mới mở rào lưới B40 để đi.

Nay bà H không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của ông T, bà đồng ý tiếp tục thực hiện việc bán phần đất nói trên cho ông T, còn việc ông T tự ý không thực hiện tiếp thì bỏ cọc.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hữu T2 là chồng của bà H thống nhất lời trình bày của bà H. Ông T2 cho rằng ông T tự ý không thực hiện hợp đồng đặt cọc thì mất tiền cọc, không đồng ý trả cọc.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phan Hữu T1 trình bày: Ông là người môi giới cho ông T nhận chuyển nhượng phần đất nói trên như lời trình bày của ông T là đúng. Do phía bên bà H vi phạm lối đi chung nên bên ông T yêu cầu trả cọc và phạt cọc là đúng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hoài T3 trình bày: Ông là người môi giới cho bà H chuyển nhượng phần đất cho ông T. Do ông T không tiếp tục nhận chuyển nhượng thì mất cọc.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Hữu T4 trình bày: Ông là người môi giới cho bà H chuyển nhượng phần đất cho ông T. Do ông T không tiếp tục nhận chuyển nhượng thì mất cọc, về lối đi đó là lối đi riêng không ảnh hưởng đến phần đất của bà H.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 43/2023/DSST ngày 07 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thi xã B, tỉnh V đã quyết định:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 35; Các Điều 39; 91; 97; 98 và Điều 147, Điều 227; Điều 228; Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Các Điều 120; khoản 1 Điều 328 của Bộ luật Dân sự; điểm đ khoản 1 Điều 12; khoản 2 Điều 26; của Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phan Hữu T đối với bà Lê Thanh H.

Vô hiệu tờ Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, ghi ngày 05/12/2021 giữa ông T với bà H.

Bác yêu cầu của ông T về việc yêu cầu bà H trả số tiền nhận cọc 20.000.000 đồng vào ngày 05/12/2021.

Đình chỉ yêu cầu bồi thường thiệt hại số tiền 20.000.000 đồng của ông T đối với bà H.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí sơ thẩm, chi phí tố tụng, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của đương sự theo luật định.

Ngày 20/9/2023, ông Phan Hữu T có đơn kháng cáo với nội dung: Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm buộc bị đơn H trả lại cho ông T số tiền cọc 20.000.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày thay đổi một phần kháng cáo, ông T yêu cầu bà H trả tiền đặt cọc là 10.000.000 đồng, do thấy bà H có khó khăn nên ông T tự nguyện yêu cầu bà H trả 50% số tiền nhận cọc là 10.000.000 đồng.

Bị đơn bà H trình bày: Không đồng ý kháng cáo của ông T, không đồng ý trả số tiền nhận cọc.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông T2 thống nhất với ý kiến bà H.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh V phát biểu ý kiến:

Về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và người tham gia tố tụng: Tất cả đều tuân thủ đúng quy định của pháp luật từ khi thụ lý vụ án đến xét xử phúc thẩm.

Về việc giải quyết vụ án: Kháng cáo của ông T yêu cầu cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm buộc bị đơn H trả lại số tiền cọc 20 triệu đồng là có căn cứ chấp nhận. Xét hợp đồng đặt cọcũngày 05/12/2021 là thỏa thuận để ký kết hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 172. Điêu 2 hợp đồng thỏa thuân bao không tranh chấp, không qui hoạch nhưng không thỏa thuận nào cho các hộ phía sau đi nhờ hết lứa bông, cũng không thỏa thuận khi nào trả đủ tiền thì nguyên đơn mới được rào lại thửa đất, do vậy khi trả xong tiền đợt 1 nguyên đơn làm hàng rào lưới B 40 đến ngày 05/12/2021 các hộ phía sau đi nhờ trên thửa 172 phải tháo dỡ d n tới tranh chấp, từ đó có căn cứ cho rằng Hợp đồng đặt cọc được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo Khoan 1 Điều 126 và hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo qui định tại Khoản 1 Điều 131 Bộ Luật Dân sự năm 2015. Trong trường hợp này không phạt cọc tức là nguyên đơn không phải mất cọc. L ra, án sơ thẩm chấp nhận nhận một phần khởi kiện của nguyên đơn vô hiệu hợp đồng đặt cọcũngày 05/12/2021 giữa ông T với bà H. Buộc bà H trả cho ông T số tiền cọc 20.000.000 đồng. Do vậy kháng cáo của ông T đòi bị đơn H trả sô tiền cọc 20.000.000 đồng là có căn cứ nên cần sửa một phần bản án sơ thẩm. Tuy nhiên tại phiên tòa phúc thẩm người đại diện hợp pháp của nguyên đơn tự nguyện giảm 50% số tiền 10.000.000đồng, chỉ yêu cầu bị đơn trả lại số tiền cọc 10.000.000 đồng. em như nguyên đơn thay đổi một phần nội dung kháng cáo không vượt quá phạm vi kháng cáo ban đầu có lợi cho bị đơn. Đề nghị áp dụng khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự và Khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án: Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Phan Hữu T; sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 43/2023/DSST ngày 07 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thị xã Bình Minh, tỉnh V.

Về án phí dân sự: Do sửa án sơ thẩm, nguyên đơn kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, số tiền tạm ứng 300.000 đồng được hoàn trả.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về thủ tục tố tụng: Ông Phan Hữu T1, ông Nguyễn Hoài T3, ông Lê Hữu T4 đã được triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng vắng mặt không có lý do. Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự theo quy định tại Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Về việc thay đổi kháng cáo: Tại phiên tòa phúc thẩm, ông N đại diện hợp pháp của nguyên đơn thay đổi một phần kháng cáo, chỉ kháng cáo yêu cầu bà H trả tiền đặt cọc 10.000.000 đồng, tự nguyện giảm 50% số tiền đặt cọc là 10.000.000 đồng. Xét việc thay đổi kháng cáo của nguyên đơn không vượt phạm vi ban đầu, phù hợp quy định Điều 284 Bộ luật Tố tụng dân sự nên được chấp nhận.

[3] ét kháng cáo của ông Phan Hữu T yêu cầu trả tiền đặt cọc, Hội đồng xét xử căn cứ:

[3.1] Theo tờ hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 05/12/2021 được ký kết giữa bà H và ông T có nội dung thỏa thuận nhằm đảm bảo thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 172, tờ bản đồ số 15, diện tích 120,9m2, loại đất ở và trồng cây lâu năm tọa lạc tại phường Đ, thị xã B, tỉnh V với giá 320.000.000 đồng, hai bên thỏa thuận thanh toán thành hai đợt. Ngày 05/12/2021, ông T thanh toán đợt 1 cho bà H số tiền đặt cọc 20.000.000 đồng. Thỏa thuận đến ngày 21/12/2021, ông T s thanh toán số tiền còn lại là 300.000.000 đồng. Tại Điều 2 của hợp đồng có ghi điều khoản thỏa thuận khác là B không tranh chấp, không quy hoạch.

[3.2] Ngày 07/12/2021, sau khi ông T xây hàng rào thửa đất thì phát sinh tranh chấp với các hộ dân. Căn cứ hợp đồng đặt cọc, ông T và bà H không thỏa thuận nào về việc cho các hộ dân ở phía sau thửa đất được đi nhờ hết lứa bông (vụ thu hoạch bông), cũng không thỏa thuận khi nào trả đủ tiền thì ông T mới được rào lại thửa đất do vậy khi trả xong tiền đợt 1 ông T làm hàng rào lưới B40 xung quanh thửa đất thì các hộ phía sau đi nhờ trên thửa 172 tháo dỡ hàng rào để đi, dẫn tới tranh chấp không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Căn cứ lời khai bà H tại các biên bản hòa giải ngày 28/10/2022 (BL 46) và ngày 10/5/2023 (BL 86) thể hiện bà H cũng thừa nhận khi ông T làm hàng rào các hộ dân phía sau không đi ra vào được nên tháo dỡ hàng rào để đi. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà H thừa nhận mặc dù khi ký hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận ông T được rào thửa đất nhưng khi ông T đề nghị rào để xem có tranh chấp không bà H cũng đồng ý và sau khi ông T rào thì các hộ dân phía sau thửa đất tháo dỡ rào để đi. Bà H còn trình bày, thời điểm bà H thỏa thuận chuyển nhượng đất cho ông T trên thửa đất có 06 đồng hồ nước của các hộ dân xung quanh nhưng bà H không có thông báo và không có thỏa thuận nào với chủ sử dụng về việc giải quyết các đồng hồ nước sau khi chuyển nhượng đất cho ông T. Như vậy, có căn xác định Hợp đồng đặt cọcũngày 05/12/2021 được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch, cụ thể không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, ông T yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu là có căn cứ và phù hợp quy định Khoản 1 Điều 126 Bộ luật Dân sự năm 2015. Về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo qui định tại Khoản 1 Điều 131 Bộ Luật Dân sự năm 2015. Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do lỗi của các hai bên chủ thể giao kết hợp đồng ngang nhau. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc nhưng nhận định bà H không có lỗi và không buộc trả tiền cọc là chưa phù hợp với quy định trên. L ra, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vô hiệu hợp đồng đặt cọcũngày 05/12/2021 giữa ông T và bà H, buộc bà H trả cho ông T số tiền cọc mới phù hợp quy định Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm người đại diện hợp pháp của ông T tự nguyện giảm số tiền yêu cầu trả cọc còn lại 10.000.000 đồng, sự tự nguyện của nguyên đơn phù hợp quy định pháp luật. Vì vậy, kháng cáo của ông T đòi bị đơn H trả số tiền cọc 10.000.000 đồng là có căn cứ nên cần sửa một phần bản án sơ thẩm.

Từ nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử thảo luận thống nhất chấp nhận kháng cáo của ông Phan Hữu T, sửa Bản án sơ thẩm số: 43/2023/DSST ngày 07 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thi xã B, tỉnh V.

[4] Về án phí dân sự:

[4.1] Án phí dân sự sơ thẩm: Căn cứ Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự và Điều 26 và 27 của Nghị quyết số 326/2016/UNTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án: Buộc bà H phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) tiền án phí vô hiệu hợp đồng đặt cọc và 500.000 đồng (Năm trăm ngàn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Ông T không phải chịu án phí nên được hoàn trả số tiền tạm ứng án phí 1.000.000 đồng (Một triệu đồng) nộp ngày 05/01/2022 theo biên lai thu số N0 0012397của Chi cục Thi hành án Dân sự thị xã Bình Minh, tỉnh V.

[4.2] Án phí dân sự phúc thẩm: Căn cứ Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự và Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UNTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án: Do chấp nhận kháng cáo nên ông T không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm và được hoàn trả tiền tạm ứng án phí phúc thẩm.

[5] Đề nghị của Đại diện Kiểm sát viên nhân dân tỉnh V phù hợp với nhận định trên nên có căn cứ chấp nhận.

[6] Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Phan Hữu T.

Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 43/2023/DSST ngày 07 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thi xã Bình Minh, tỉnh V;

Căn cứ vào Điều 26, 35, 39, 91, 97, 98 và Điều 147, Điều 227, Điều 228 và Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Căn cứ các Điều 117, 126, 131 và Điều 328 của Bộ luật Dân sự; khoản 2 Điều 26, 27 và 29 của Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phan Hữu T.

Vô hiệu tờ Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 05/12/2021 giữa ông Phan Hữu T và bà Lê Thanh H.

Buộc bà Lê Thanh H phải hoàn trả lại cho ông T số tiền nhận cọc 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng).

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Về án phí dân sự:

- Án phí dân sự sơ thẩm: Buộc bà Lê Thanh H phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) tiền án phí vô hiệu hợp đồng đặt cọc và 500.000 đồng (Năm trăm ngàn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Ông T không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm nên được hoàn trả số tiền tạm ứng án phí 1.000.000 đồng (Một triệu đồng) nộp ngày 05/01/2022 theo biên lai thu số N0 0012397 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Bình Minh, tỉnh V.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Phan Hữu T không phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm nên được hoàn trả số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) nộp ngày 21/9/2023 theo biên lai thu số N0 0002060 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Bình Minh, tỉnh V.

3. Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và Điều 9 của Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án