Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 252/2023/DS-PT

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

BẢN ÁN 252/2023/DS-PT NGÀY 08/08/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 08/8/2023, tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 128/2023/TLPT-DS ngày 25/5/2023 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 37/2023/DS-ST ngày 03/4/2023 của Toà án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 208/2023/QĐPT-DS ngày 21/7/2023, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Võ Thị L.

Trú tại: Số 16 đường P, phường E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk; có mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Từ Huy H.

Trú tại: Số 16 đường P, phường E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk; có mặt.

- Bị đơn có yêu cầu phản tố: Ông Nguyễn Mạnh C, bà Nguyễn Thị T.

Trú tại: Số nhà H, thôn H, xã H, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk; có mặt.

* Người kháng cáo: Bị đơn ông Nguyễn Mạnh C, bà Nguyễn Thị T.

NỘI DUNG VỤ ÁN

1. Theo đơn khởi kiện, quá trình tham gia tố tụng nguyên đơn bà Võ Thị L trình bày:

Vào ngày 26/4/2022, tôi đi mua đất, tình cờ gặp cô N môi giới và giới thiệu lô đất của ông Nguyễn Mạnh C. Khi đến nhà C trao đổi, lô đất C định bán tại thôn H, xã H, Tp. B, có chiều dài 53,7m, chiều rộng 20,5m và 19,6m, trong đó được công nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 616m2, còn xin cấp thêm số đất còn lại 460m2; giá chuyển nhượng là 4 tỉ 300 triệu đồng. Ông C nói với tôi “Cháu nhỏ không biết đường đi lối lại nên bên mua thay mặt đi làm giấy tờ và đóng thuế cho nhà nước”.

Sau khi tôi, cô N và C kiểm tra, đo đạc chiều dài chiều rộng đúng như C đã nói trên. Chúng tôi đàm phán và thống nhất tôi mua với giá trị là 4 tỉ 300 triệu. Ngày 28/4/2022, tôi đặt cọc 300 triệu, còn 4 tỉ chúng tôi thỏa thuận sau khi làm xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thanh toán tại phòng công chứng, thời gian 30 ngày kể từ ngày kí (thời gian làm giấy tờ). Ông C đã viết 01 giấy xác nhận ranh giới lô đất và vẽ sơ đồ ghi rõ chiều dài chiều rộng như hợp đồng đặt cọc.

Đến ngày 07/5/2022, do mẹ chồng tôi ở quê bị ốm nên tôi vào trễ 05 ngày. Ông C phạt tôi 50 triệu, tôi đã nhất trí và có hẹn khi nào xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra công chứng tôi thanh toán hết số tiền là 4 tỉ 50 triệu (bao gồm cả tiền phạt).

Ngày 06/6/2022, ông C đã ủy quyền cho tôi tiến hành các thủ tục liên quan đến thửa đất và diện tích đất, thời hạn là 90 ngày. Ngày 22/6/2022, khi tôi đến Ủy ban nhân dân xã H làm thủ tục thì phát hiện đất bị quy hoạch đường giao thông vào hơn 2m. Sau đó chúng tôi thỏa thuận giá cả. Tôi yêu cầu ông C bớt 300 triệu nhưng C chỉ bớt 200 triệu. Như vậy, tôi còn phải trả số tiền 3 tỉ 850 triệu.

Ngày 24/6/2022, tôi nộp hồ sơ và bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố B để làm thủ tục xin cấp thêm diện tích còn lại và làm sổ mới (cùng 1 sổ). Đến ngày 22/8/2022, tôi nhận được 02 văn bản của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố B, thông báo cho tôi và C biết là mảnh đất của ông C không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa tôi và ông C không thực hiện được.

Tôi đã gặp ông C yêu cầu trả lại tiền đặt cọc, nhưng ông C nhiều lần hứa hẹn và đến nay vẫn không trả lại cho tôi. Theo đơn khởi kiện, tôi yêu cầu: Hủy hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28/4/2022. Yêu cầu ông C, bà T trả lại cho tôi số tiền 600.000.000 đồng; trong đó: tiền cọc 300.000.000 đồng, tiền phạt cọc 300.000.000 đồng.

Tại phiên tòa sơ thẩm, tôi xin rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu phạt cọc số tiền 300.000.000 đồng.

2. Quá trình tham gia tố tụng bị đơn ông Nguyễn Mạnh C, bà Nguyễn Thị T trình bày:

Ngày 20/4/2022, bà L chủ động liên hệ mua lô đất và nhà hiện gia đình tôi đang ở tại thôn H, xã H. Chúng tôi có nói thông tin là diện tích đất đang sử dụng thực tế là một sào nhưng theo diện tích được cấp trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 616m2 và nói “cháu bán nguyên lô, nguyên bìa theo quyền sử dụng đất”. Bà L yêu cầu tôi phô tô giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bà kiểm tra tính pháp lý thửa đất của tôi.

Vài ngày sau có người môi giới tên Lương Thị N đến hỏi mua đất của tôi, tôi không biết việc bà L và bà N quen biết nhau. Tôi cũng trao đổi thông tin thực tế với bà N là diện tích đất đang sử dụng thực tế là một sào nhưng theo diện tích được cấp trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 616m2 và cũng nói “em bán nguyên lô, nguyên bìa theo quyền sử dụng đất”. Tôi gửi bản phô tô giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà L và bà N xem để nhờ người kiểm tra thông tin, pháp lý.

Ngày 28/4/2022, sau khi kiểm tra tính pháp lý, bà L đồng ý mua với giá 4,3 tỉ đồng. Chúng tôi làm hợp đồng đặt cọc. Bà L đặt cọc cho tôi 300.000.000 đồng. Chúng tôi thỏa thuận bà L tự chịu trách nhiệm làm giấy tờ nhà đất, chuyển nhượng đất trong vòng 01 tháng (tức đến ngày 28/5/2022 sẽ công chứng). Sau đó có hẹn thêm 10 ngày tức ngày 08/6/2022 sẽ làm thủ tục công chứng.

Ngày 02/5/2022, bà L có xuống nhà tôi yêu cầu tôi viết giấy giáp ranh và cam kết sau này bà L làm xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà được toàn quyền sử dụng đất thực tế, chúng tôi không được tranh chấp. Tôi hoàn toàn đồng ý.

Ngày 25/5/2022, bà L yêu cầu tôi ủy quyền cho bà L làm các thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian là 03 tháng. Tôi không đồng ý vì đã đặt cọc mua một lô đất khác. Sau đó chúng tôi thương lượng và bà L đồng ý sau khi làm xong thủ tục sẽ bồi thường cho tôi 50.000.000 tiền thiệt hại. Ngày 06/6/2022, tôi ủy quyền cho bà L trong vòng 03 tháng sẽ hoàn thành các thủ tục giấy tờ nhà đất. Ngày 22/6/2022, bà L xuống nhà tôi lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính và viết giấy biên nhận cho tôi.

Ngày 05/7/2022, bà L liên hệ với tôi xin bớt 300.000.000 đồng, do không làm được giấy tờ diện tích thực tế và giá đất đang hạ, tôi không đồng ý, chỉ đồng ý bớt 200.000.000 đồng và bà L đồng ý.

Sau đó bà L cứ chần chừ không tiến hành các công việc như đã thỏa thuận và yêu cầu lấy lại tiền cọc thì chúng tôi không đồng ý vì đã quá thời gian chuyển nhượng theo thỏa thuận nên bà L phải mất tiền cọc theo hợp đồng đặt cọc. Mặt khác, chúng tôi đã bị mất số tiền đặt cọc mua lô đất khác và cũng đã tháo dỡ các công trình trên đất nên muốn được đền bù thỏa đáng.

Trong thời gian qua, bà L có dấu hiệu ghi thêm nội dung vào hợp đồng đặt cọc, khác với nội dung gốc ban đầu mà 02 bên đã ký thỏa thuận với nhau, nhằm mục đích làm sai bản chất sự việc có lợi cho bà L.

Trong khi đó phần diện tích tăng thêm thuộc quy hoạch đất ở và tôi ở ổn định trước ngày 15/10/1993, phù hợp với khoản 2 Điều 23 Nghị định 43/2014-NĐCP ngày 15/5/2017 của Chính phủ. Mặt khác, căn cứ khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013 thì tôi thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Xét thấy, việc khởi kiện của bà L là hoàn toàn vô lý, bởi lẽ bà L đã đi kiểm tra tính pháp lý, đồng ý mua thửa đất và tự nhận làm các thủ tục giấy tờ nhà đất. Vì vậy, tôi không đồng ý với yêu cầu của bà L về việc yêu cầu chúng tôi phải trả lại số tiền đặt cọc 300.000.000 đồng.

Chúng tôi có yêu cầu phản tố, yêu cầu bà L phải trả lại cho chúng tôi bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U 194936.

Đối với phần diện tích chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của lô đất: Khi tôi và bà L thương lượng, thỏa thuận, thì tôi đã đồng ý tặng cho bà L đối với diện tích này, chứ tôi không chuyển nhượng.

Tại bản án số 37/2023/DS-ST ngày 03/4/2023 của Toà án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:

- Áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 144, Điều 147, Điều 157, Điều 158; Điều 244; Điều 266, Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự ;

- Áp dụng các Điều 116, Điều 117, Điều 118, Điều 119, Điều 328, Điều 423, Điều 427 Bộ luật dân sự;

- Áp dụng Điều 26, Điều 27 Nghị quyết 326/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban tường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Chấp yêu cầu khởi kiện của bà Võ Thị L. Hủy Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28/4/2022 giữa bà Võ Thị L với vợ chồng ông Nguyễn Mạnh C, bà Nguyễn Thị T. Buộc vợ chồng ông Nguyễn Mạnh C, bà Nguyễn Thị T phải trả lại cho bà Võ Thị L số tiền cọc là 300.000.000 đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự.

- Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của bà Võ Thị L, về việc yêu cầu vợ chồng ông Nguyễn Mạnh C, bà Nguyễn Thị T phải trả số tiền phạt cọc là 300.000.000 đồng.

- Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn. Buộc bà Võ Thị L trả lại cho vợ chồng ông Nguyễn Mạnh C, bà Nguyễn Thị T bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U 194936; thửa đất số 12, tờ bản đồ 16, do Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 22/3/2002; đứng tên hộ bà Nguyễn Thị T; để thừa kế cho ông Nguyễn Mạnh C ngày 22/5/2019.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo cho các đương sự.

Ngày 12/4/2023 bị đơn ông Nguyễn Mạnh C, bà Nguyễn Thị T kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm tuyên bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk nhận định:

Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán cũng như tại phiên tòa, Hội đồng xét xử và các đương sự đã tuân thủ đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Căn cứ vào các tài liệu thu thập có trong hồ sơ vụ án, lời trình bày của các đương sự xét thấy toàn bộ nội dung kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Mạnh C, bà Nguyễn Thị T là không có căn cứ, nên đề nghị HĐXX căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015: Không chấp nhận toàn bộ nội dung kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Mạnh C, bà Nguyễn Thị T. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 37/2023/DS-ST ngày 03/4/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được thu thập có trong hồ sơ vụ án, thẩm tra tại phiên toà; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà; trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các tài liệu, chứng cứ, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên, HĐXX nhận định như sau:

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn được nộp trong thời hạn luật định và đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo quy định nên được xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

[2] Xét nội dung kháng cáo của bị đơn, Hội đồng xét xử xét thấy:

[2.1] Trong quá trình giải quyết vụ án, các đương sự đều thừa nhận tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, thửa đất số 12 (mới 31), tờ bản đồ số 16 (mới 54) chỉ mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với một phần diện tích là 616m2, còn một phần diện tích 460m2 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng thực tế bị đơn đang quản lý, sử dụng thửa đất có tổng diện tích 1076m2, việc sử dụng đất là ổn định không có tranh chấp, ranh giới với các hộ liền kề rõ ràng từ khi bắt đầu sử dụng đất năm 1987 đến nay. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc hai bên thỏa thuận khi bàn giao thửa đất bên bán ông C, bà T sẽ bàn giao toàn bộ diện tích đất thực tế đang quản lý sử dụng là 1076m2 cho bên mua là bà L.

Ngoài ra, hai bên còn thỏa thuận việc tiến hành các thủ tục cần thiết tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền liên quan đến thửa đất trên, để thực hiện hợp đồng đặt cọc và đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau này sẽ do bà L thực hiện. Theo đó ông C, bà T đã ký hợp đồng ủy quyền, hợp tác cùng bà L làm các thủ tục cần thiết theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và theo quy định pháp luật liên quan đến thửa đất. Trong quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc ông C, bà L đã làm các thủ tục cần thiết để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất 616m2 theo giấy chứng nhận số U 194936 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 22/03/2002 mang tên bà Nguyễn Thị T, đăng ký biến động để thừa kế cho ông Nguyễn Mạnh C ngày 22/5/2019 và phần diện tích đất 460m2 thuộc thửa đất số 12 (mới 31), tờ bản đồ số 16 (mới 54).

Tuy nhiên, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố B có công văn số 1530/TB-CNBMT ngày 03/8/2022 và công văn số 1718/TB-CNBMT ngày 22/8/2022 trả lời về việc giải quyết hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của ông Nguyễn Mạnh C đối với thửa đất số 31, tờ bản đồ số 54, diện tích 1076m2, tọa lạc tại xã H, thành phố B như sau: Đối với phần diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có trả lời cụ thể thửa đất có đủ điều kiện cấp mới hay cấp đổi giấy chứng nhận hay không. Đối với phần diện tích chưa được cấp Giấy chứng nhận của ông C không đủ điều kiện giải quyết và đề nghị ông C, bà L liên hệ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để nhận lại toàn bộ hồ sơ. Đến nay, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 31, tờ bản đồ số 54, diện tích 1076m2 vẫn chưa được thực hiện xong. Như vậy, việc hợp đồng đặt cọc chưa được thực hiện không phải do lỗi của các bên.

Mặt khác, hợp đồng đặt cọc được các bên ký kết nhằm mục đích đảm bảo cho việc ký kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau này nhưng đến nay thủ tục cấp mới, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 31, tờ bản đồ số 54, diện tích 1076m2, tọa lạc tại xã H, thành phố B của ông Nguyễn Mạnh C vẫn chưa thực hiện xong nên không đủ điều kiện để ký kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

[2.2] Trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án cấp phúc thẩm, ông Nguyễn Mạnh C giao nộp 01 USB chứa nội dung cuộc điện thoại ngày 26/5/2022 giữa bà L và ông C, kèm theo 01 Văn bản trình bày nội dung cuộc điện thoại, ông C cho rằng đoạn ghi âm xác định việc ông C không đồng ý chuyển nhượng thửa đất số 12, tờ bản đồ 16, diện tích 1076m2 cho bà L mà chỉ đồng ý chuyển nhượng diện tích đất theo giấy chứng nhận đã được cấp là 616m2, HĐXX xét thấy: Bản chất của hợp đồng đặt cọc ngày 28/4/2022 là để đảm bảo cho việc ký kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau này theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất có diện tích 616m2 hay thửa đất có diện tích 1076m2 đều không thực hiện được. Vì vậy, hợp đồng đặt cọc ngày 28/4/2022 không thực hiện được, thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc đã hết.

Từ những phân tích, nhận định trên không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Mạnh C, bà Nguyễn Thị T. Cần giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 37/2023/DS-ST ngày 03/4/2023 của Toà án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.

[3] Về án phí: Do kháng cáo không được chấp nhận nên bị đơn ông Nguyễn Mạnh C, bà Nguyễn Thị T phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án.

1/ Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn là ông Nguyễn Mạnh C, bà Nguyễn Thị T.

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 37/2023/DS-ST ngày 03/4/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột.

Tuyên xử:

Chấp yêu cầu khởi kiện của bà Võ Thị L. Hủy Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28/4/2022 giữa bà Võ Thị L với vợ chồng ông Nguyễn Mạnh C, bà Nguyễn Thị T. Buộc vợ chồng ông Nguyễn Mạnh C, bà Nguyễn Thị T phải trả lại cho bà Võ Thị L số tiền cọc là 300.000.000 đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự.

- Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của bà Võ Thị L, về việc yêu cầu vợ chồng ông Nguyễn Mạnh C, bà Nguyễn Thị T phải trả số tiền phạt cọc là 300.000.000 đồng.

- Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Nguyễn Mạnh C, bà Nguyễn Thị T. Buộc bà Võ Thị L trả lại cho vợ chồng ông C, bà T bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số U 194936, thửa đất số 12, tờ bản đồ 16, do Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 22/3/2002, đứng tên hộ bà Nguyễn Thị T, để thừa kế cho ông Nguyễn Mạnh C ngày 22/5/2019.

2/ Về án phí: Ông Nguyễn Mạnh C, bà Nguyễn Thị T mỗi người phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ vào tổng số tiền 600.000 đồng ông C, bà T đã nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Buôn Ma Thuột theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2022/0001872 và số AA/2022/0001871 cùng ngày 21/4/2023.

Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị, đã có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày tuyên án.