Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 25/2024/DS-PT

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẮC GIANG

BẢN ÁN 25/2024/DS-PT NGÀY 30/01/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 30/01/2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh B xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 247/2023/TLPT-DS ngày 06/11/2023, về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” do Bản án dân sự sơ thẩm số 20/2023/DS-ST ngày 12/7/2023 của Toà án nhân dân huyện Sơn Động bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 01/2024/QĐ-PT ngày 02/01/2024 và Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 11/2024/QĐ-PT ngày 18/01/2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Anh Ngô Quang A, sinh năm 1990; nơi cư trú: Số nhà B đường C, phường L, thành phố B, tỉnh B, có mặt.

2. Bị đơn: Ông Thân Văn T, sinh năm 1979; bà Lâm Thị S, sinh năm 1979;

nơi cư trú: TDP Đ, thị trấn T, huyện S, B.

Người đại diện theo uỷ quyền của bà S: Ông Thân Văn T, có mặt. Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn:

- Ông Nguyễn Văn T1 – Luật sư Công ty L3 thuộc Đoàn Luật sư thành phố H, vắng mặt.

- Ông Đồng Duy C – Luật sư Văn phòng L4 và Cộng sự thuộc Đoàn luật sư tỉnh B, có mặt.

3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Ông Thân Văn K, sinh năm 1981; nơi cư trú: TDP Đ, thị trấn T, huyện S, B, vắng mặt.

4. Người kháng cáo: Bị đơn ông Thân Văn T và bà Lâm Thị S.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo Bản án dân sự sơ thẩm số 20/2023/DS-ST ngày 12/7/2023 của Toà án nhân dân huyện Sơn Động, thì nội dung vụ án như sau:

Tại đơn khởi kiện và lời khai tiếp theo tại Toà án, nguyên đơn ông Ngô Quang A trình bày: Ngày 28 tháng 5 năm 2021, tại gia đình ông T, anh và vợ chồng ông T có lập 01 giấy đặt cọc về việc chuyển nhượng đất, cụ thể như sau: Ông T, bà S chuyển nhượng cho anh 01 thửa đất, diện tích là 30.000m2 (trong đó có 120m2 đất thổ cư, diện tích đất còn lại là đất trồng cây ăn quản và 1 phần diện tích đất lâm nghiệp chưa có sổ), thửa đất tại xóm N, xã T (nay là TDP Đ, thị trấn T) đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây viết tắt là GCNQSDĐ) năm 1999 mang tên hộ ông Thân Văn L, giá trị chuyển nhượng là 5.200.000.000đ, bên mua đã trả thanh toán cho bên bán số tiền đặt cọc là 1.200.000.000đ, số tiền còn lại sẽ được thanh toán vào ngày bên bán ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng cho bên mua; thời gian thực hiện hợp đồng là 01 năm kể từ ngày ký giấy đặt cọc 28/5/2021. Cam kết: Sau khi đã nhận số tiền đặt cọc, bên bán mà không bán sẽ mất 02 lần số tiền đặt cọc, bên mua không mua sẽ mất số tiền đặt cọc 1.200.000.000đ; nếu bên nào sai bên đó phái chịu trách nhiệm trước pháp luật. Quá trình ký kết có anh Vi Văn L1 nguyên là trưởng thôn và anh Phạm Văn L2 là người chứng kiến.

Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, thì ông T không phối hợp cùng nhau đi làm thủ tục chuyển đổi làm GCNQSDĐ và đưa ra nhiều lý do không hợp tác; sau đó ông đã làm đơn tố cáo ông T ra Công an huyện S về việc ông T do có dấu hiệu hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản nhưng sau đó ông rút đơn. Trong thời hạn 01 năm ông vẫn đồng ý muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc với ông T, bà S và ông đã nhiều lần gặp gỡ, liên lạc nhưng ông T, bà S không hợp tác và không thực hiện nữa.

Do ông T, bà S đã vi phạm hợp đồng nên yêu cầu ông T, bà S phải trả số tiền đặt cọc 1.200.000.000đ và chịu tiền phạt cọc do vi phạm hợp đồng là 2.400.000.000đ. Về tiền lãi ông không có yêu cầu, ngoài ra ông không có yêu cầu gì khác.

Đối với yêu cầu phản tố của ông T, bà S: Do ông T, bà S vi phạm hợp đồng nên ông bác bỏ, không chấp nhận.

Bị đơn ông Thân Văn T, bà Lâm Thị S xác nhận một phần lời khai của nguyên đơn và trình bày: Ngày 28 tháng 5 năm 2021, tại gia đình ông bà, vợ chồng ông bà có lập 01 giấy đặt cọc đất về việc chuyển nhượng cho ông Ngô Quang A như sau: Ông T, bà S chuyển nhượng cho anh Ngô Quang A 01 thửa đất, diện tích là 30.000m2 (trong đó có 120m2 đất thổ cư, diện tích đất còn lại là đất trồng cây ăn qủa và 1 phần diện tích đất lâm nghiệp chưa có sổ), thửa đất tại xóm N, xã T (nay là TDP Đ, thị trấn T) đã được cấp GCNQSDĐ năm 1999 mang tên hộ ông Thân Văn L, giá trị chuyển nhượng là 5.200.000.000đ, bên mua đã thanh toán cho bên bán số tiền đặt cọc là 1.200.000.000đ, số tiền còn lại sẽ được thanh toán vào ngày bên bán ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng cho bên mua; thời gian thực hiện hợp đồng là 01 năm kể từ ngày ký giấy đặt cọc. Cam kết: Sau khi đã nhận số tiền đặt cọc, bên bán mà không bán sẽ mất 02 lần số tiền đặt cọc, bên mua không mua sẽ mất số tiền đặt cọc 1.200.000.000đ;

nếu bên nào sai bên đó phái chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc thì anh Quang A đã tự đi làm thủ tục chuyển đổi để làm GCNQSDĐ mới nhưng không làm được, lý do anh Quang A không làm được sổ vợ chồng ông không biết; quá trình anh Quang A đi làm sổ thì gia đình ông có cung cấp thông tin, giấy tờ đưa cho anh L2 để anh L2 đưa cho anh Quang A làm thủ tục cấp sổ mới. Lý do anh Quang A tự đi làm sổ là do trong hợp đồng đặt cọc không ghi rõ bên mua hay bên bán có trách nhiệm làm thủ tục chuyển đổi GCNQSDĐ.

Anh Quang A đã tự làm đơn tố cáo vợ chồng ông ra Công an huyện S về tội lừa đảo luôn chứ không có trao đổi gì cả. Sau khi Công an huyện S giải quyết thì anh Quang A đã đến nhà ông yêu cầu trả lại 1.200.000.000đ thì ông đồng ý, số tiền phạt cọc anh Quang A yêu cầu vợ chồng ông phải trả theo hợp đồng nhưng vợ chồng ông không đồng ý; do vợ chồng ông không đồng ý trả tiền phạt cọc nên anh Quang A không nhận tiền đặt cọc 1.200.000.000đ do vợ chồng ông trả.

Vợ chồng ông không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc với anh Quang A nữa, vì anh Quang A đã tự đi làm sang tên sổ nhưng không làm được, hiện thời hạn thực hiện hợp đồng 01 năm đã hết và do anh Quang A đã làm đơn tố cáo ông ra Công an huyện S về tội lừa đảo nên lỗi hoàn toàn thuộc về anh Quang A. Do đó, vợ chồng ông không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của anh Ngô Quang A và vẫn giữ nguyên yêu cầu phản tố; yêu cầu anh Quang A phải chịu mất số tiền đặt cọc cho vợ chồng ông là 1.200.000.000đ theo như hợp đồng. Ngoài ra ông bà không có yêu cầu gì khác.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn ông T nhất trí với ý kiến ông T trình bày, không bổ sung gì thêm.

3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Thân Văn K: Tòa án giao thông báo thụ lý vụ án, các giấy triệu tập, thông báo phiên họp và hòa giải, quyết định đưa vụ án ra xét xử để ông K được biết đến làm việc tại Tòa nhưng ông K không đến làm việc.

Với nội dung trên, Bản án dân sự số 20/2023/DS-ST ngày 12/7/2023 của Toà án nhân dân huyện Sơn Động, đã quyết định:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, khoản 3 Điều 144, 147, 271, khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 37 của Luật Hôn nhân và gia đình; Điều 328, 430, 431 và khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự; điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 2 và 5 Điều 26 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội. Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Ngô Quang A.

Buộc ông Thân Văn T, bà Lâm Thị S phải có trách nhiệm trả cho ông Ngô Quang A số tiền đặt cọc là 1.200.000.000đ và tiền phạt cọc 2.400.000.000đ; tổng cộng là 3.600.000.000đ (Ba tỉ, sáu trăm triệu đồng chẵn), theo Hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 28/5/2021.

Về lãi suất chậm thi hành án: Kể từ ngày có đơn yêu cầu của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Thân Văn T, bà Lâm Thị S yêu cầu ông Ngô Quang A phải mất tiền đặt cọc 1.200.000.000đ (một tỉ hai trăm triệu đồng chẵn).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ chịu án phí, quyền thi hành án và quyền kháng cáo cho các bên đương sự.

Ngày 18/7/2023, ông Thân Văn T, bà Lâm Thị S kháng cáo bản án, với nội dung: Không đồng ý với bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xử sửa bản án sơ thẩm không chấp nhận đơn khởi kiện của anh Ngô Quang A.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn anh Ngô Quang A vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; bị đơn ông Thân Văn T, bà Lâm Thị S vẫn giữ nguyên nội dung kháng cáo, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xử sửa bản án sơ thẩm theo hướng bị đơn chỉ phải trả lại cho nguyên đơn số tiền đặt cọc 1.200.000.000đ; các đương sự có mặt không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án và không cung cấp được tài liệu, chứng cứ gì mới.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn trình bày quan điểm: Khi viết giấy đặt cọc các bên đều biết diện tích đất không thuộc quyền sử dụng của bên bán nhưng vẫn giao kết hợp đồng nên hợp đồng đặt cọc vô hiệu ngay từ ban đầu. Vì vậy, đề nghị HĐXX chấp nhận kháng cáo của bị đơn và chỉ buộc bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn số tiền đặt cọc 1.200.000.000đ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

 [1]. Xét nội dung kháng cáo của bị đơn ông Thân Văn T, bà Lâm Thị S.

HĐXX thấy:

- Về thẩm quyền: Ông Ngô Quang A khởi kiện ông Thân Văn T, bà Lâm Thị S yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Sơn Động giải quyết về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, bị đơn đang cư trú tại huyện S và hợp đồng được ký kết tại nơi bị đơn cư trú. Do đó, Tòa án nhân dân huyện Sơn Động thụ lý và giải quyết vụ án là đúng thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 26, 35, 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về quan hệ pháp luật: Ông Ngô Quang A làm đơn khởi kiện yêu cầu ông Thân Văn T, bà Lâm Thị S phải có trách nhiệm trả cho ông Ngô Quang A số tiền đặt cọc và tiền phạt cọc theo Hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 28/5/2021. Do đó, xác định quan hệ pháp luật là tranh chấp Hợp đồng đặt cọc đảm bảo theo Điều 328 của Bộ luật Dân sự.

- Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thấy: Việc ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28/5/2021 giữa ông Ngô Quang A với ông Thân Văn T, bà Lâm Thị S là có thật và đã được hai bên đều thừa nhận. Thửa đất thoả thuận chuyển nhượng trong hợp đồng đặt cọc là của bố mẹ đẻ ông Thân Văn T.

Hợp đồng đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của pháp luật dân sự tức là bên đặt cọc ông A giao cho bên nhận đặt cọc ông T, bà S khoản tiền 1.200.000.000đ là tài sản đặt cọc có quy định thời hạn để đảm bảo cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng tại phần cam kết chung của Hợp đồng đặt cọc ngày 28/5/2021 giữa các bên có ghi:

“Giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán: Để đảm bảo việc giao kết và thực hiện hợp đồng, bên mua đặt cọc cho bên bán một khoản tiền trị giá 1.200.000.000đ. Số tiền đặt cọc này bên mua đã giao đủ cho bên bán thể hiện tại hợp đồng đặt cọc.

Trách nhiệm các bên: Bên bán đã nhận đủ tiền cọc, số tiền còn lại sẽ được thanh toán vào ngày bên bán ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng cho bên mua, thời hạn không quá 12 tháng.

Sau khi hợp đồng được ký kết, quá thời hạn thoả thuận nếu bên bán không bán thì bên bán phải bồi thường cho bên mua gấp 02 lần số tiền bên mua đã đặt cọc cho bên bán là 2.400.000.000đ. Nếu bên mua không mua nữa thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc”.

Như vậy, việc thỏa thuận về tiền đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc giữa các bên là một giao dịch dân sự; bên bán, bên mua tham gia ký hợp đồng đều thừa nhận toàn bộ nội dung ký kết đặt cọc là hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc. Đối tượng của hợp đồng không vi phạm điều cấm của theo quy định tại Điều 117 và 431 của Bộ luật Dân sự. Do đó, hợp đồng có hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm các bên ký kết nên phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng.

Nguyên đơn ông Ngô Quang A cho rằng bị đơn ông Thân Văn T, bà Lâm Thị S đã vi phạm hợp đồng như ông T, bà S không phối hợp cùng nhau đi làm thủ tục chuyển đổi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đưa ra nhiều lý do không hợp tác nên ông giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Bị đơn không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn với lý do: Do hợp đồng không ghi bên bán phải có trách nhiệm làm hồ sơ, tách sổ; trong thời gian thực hiện hợp đồng bên mua không trao đổi, bàn bạc khi có vướng mắc mà tự làm đơn kiện ra Công an là vi phạm hợp đồng.

Đối chiếu với các quy định của pháp luật Hội đồng xét xử thấy: Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc theo thỏa thuận thì bên mua ông A đã không làm được thủ tục chuyển đổi, tách thửa sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được đối với thửa đất nhận chuyển nhượng. Nguyên nhân là sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì bên bán ông T, bà S đã không phối hợp cùng với ông A làm thủ tục công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; ông T, bà S lại ra lý do là vì ông A đã tự đi làm sang tên sổ nhưng không làm được, do ông A đã làm đơn tố cáo ông bà ra Công an huyện S về tội lừa đảo và hiện thời hạn thực hiện hợp đồng 01 năm đã hết nên lỗi hoàn toàn thuộc về ông A nên ông bà không tiếp tục thực hiện hợp đồng. Trong thời gian thực hiện hợp đồng thì ngày 01/4/2022 và ngày 28/5/2022 ông A có điện thoại và đến gia đình ông T để trao đổi yêu cầu ông T đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện hợp đồng, ông T thừa nhận là đúng; quá trình Tòa án giải quyết vụ án bên mua ông A vẫn mong muốn yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng bên bán ông T, bà S không chấp nhận.

Việc ông A không làm được thủ tục tách thửa để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được là do ông T, bà S đã không phối hợp cùng ông A làm các thủ tục để tách sổ và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy bên ông T, bà S là bên có lỗi. Do đó, HĐXX sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Ngô Quang A đối với bị đơn T, bà S; buộc ông T, bà S phải trả số tiền đặt cọc 1.200.000.000đ và 2.400.000.000đ tiền phạt cọc cho ông A theo Hợp đồng đặt cọc đã ký kết ngày 28/5/2021 theo quy định của pháp luật là có căn cứ.

Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn ông Thân Văn T, bà Lâm Thị S yêu cầu ông Ngô Quang A phải mất tiền đặt cọc 1.200.000.000đ: Do ông T, bà S là bên có lỗi trong việc không thực hiện được hợp đồng. Do đó, HĐXX sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông T, bà S là có căn cứ.

[2]. Trong vụ án này, các bên tranh chấp với nhau về hợp đồng đặt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự, không tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì thực tế các bên chưa giao kết hợp đồng này nên ý kiến của bị đơn và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn cho rằng hợp đồng đặt cọc vô hiệu ngay từ ban đầu và đề nghị HĐXX phúc thẩm chỉ buộc bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn số tiền đặt cọc 1.200.000.000đ là không có căn cứ. Trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm, ông Thân Văn T, bà Lâm Thị S không cung cấp được tài liệu, chứng cứ gì mới nên HĐXX phúc thẩm không có cơ sở để chấp nhận kháng cáo của ông Thân Văn T, bà Lâm Thị S, giữ nguyên bản án sơ thẩm như ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên VKSND tỉnh B đã đề nghị tại phiên tòa phúc thẩm.

[3]. Về án phí phúc thẩm: Do kháng cáo của ông Thân Văn T, bà Lâm Thị S không được chấp nhận nên ông T, bà S phải chịu án phí theo quy định tại Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án. Tuy nhiên, do bà S là người dân tộc thiểu số sống ở vùng kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn nên căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết này, HĐXX miễn nộp toàn bộ tiền án phí phúc thẩm cho bà S.

[4]. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị, Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

1. Căn cứ khoản 1 Điều 308 và Điều 313 của Bộ Luật tố tụng dân sự. Xử: Không chấp nhận kháng cáo của ông Thân Văn T, bà Lâm Thị S. Giữ nguyên Bản án sơ thẩm dân sự số 20/2023/DS-ST ngày 12/7/2023 của Toà án nhân dân huyện Sơn Động, tỉnh B.

2. Về án phí: Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12, Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án.

Buộc ông Thân Văn T phải chịu 300.000đ tiền án phí dân sự phúc thẩm nhưng được trừ vào số tiền 300.000đ ông Thân Văn T đã nộp theo biên lai thu số 0015578 ngày 18/7/2023 của Chi Cục thi hành án dân sự huyện Sơn Động, tỉnh B.

Trả lại cho bà Lâm Thị S 300.000đ tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm theo biên lai thu số 0015579 ngày 18/7/2023 của Chi Cục thi hành án dân sự huyện Sơn Động, tỉnh B.

3. Các quyết định khác của án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.