Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 22/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH SÓC TRĂNG

BẢN ÁN 22/2023/DS-PT NGÀY 31/01/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 31 tháng 01 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 214/2022/TLPT-DS ngày 18 tháng 11 năm 2022 về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 25/2022/DS-ST ngày 13 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Mỹ Tú, tỉnh Sóc Trăng bị kháng cáo.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 268/2022/QĐ-PT ngày 07 tháng 12 năm 2022 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Đồng Văn K, sinh năm 1954; địa chỉ: Ấp H, xã U, huyện M, tỉnh Sóc Trăng (có mặt).

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Nguyễn Kim L, sinh năm 1967; địa chỉ: Ấp T, thị trấn H, huyện M, tỉnh Sóc Trăng, là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 10/10/2022). (có mặt).

- Bị đơn:

1. Ông Nguyễn Đức H, sinh năm 1982 (có mặt).

2. Bà Huỳnh Thị N, sinh năm 1989 (vắng mặt).

Người đại diện hợp pháp của bà Huỳnh Thị N: Ông Nguyễn Đức H, sinh năm 1982; cùng địa chỉ: Số 18/14/12/1, khu phố M, phường A, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh, là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 27/12/2022). (có mặt).

- Người kháng cáo: Ông Đồng Văn K là nguyên đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo bản án sơ thẩm và các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

- Theo đơn khởi kiện ngày 27 tháng 10 năm 2021 cũng như tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Kim Điền Phong trình bày:

Vào ngày 29 tháng 11 năm 2020, ông Đồng Văn K có nhận chuyển nhượng phần đất có diện tích 1.017m2 , thửa 1144, tờ bản đồ số 07, đất tọa lạc tại Ấp H, xã U, huyện M, tỉnh Sóc Trăng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BB 926923 (số vào sổ: CH00306) do Ủy ban nhân dân huyện Mỹ Tú, tỉnh Sóc Trăng cấp ngày 16 tháng 12 năm 2011 cho ông Văn Công Út và bà Nguyễn Thị Xuân (ngày 31 tháng 8 năm 2017 ông Út và bà Xuân chuyển nhượng toàn bộ diện tích cho ông H và bà Huỳnh Thị N, địa chỉ số 18/14/12/1, khu phố M, phường A, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh) với giá chuyển nhượng là 685.000.000 đồng (sáu trăm tám mươi lăm triệu đồng) của ông H và bà N. Việc chuyển nhượng có lập “Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29 tháng 11 năm 2020”, có chữ ký của vợ chồng ông H và bà N và có người chứng kiến là ông Võ Văn Điều.

Sau khi chuyển nhượng thì vợ chồng ông H và bà N có nhận tiền đặt cọc của ông K với số tiền là 68.500.000 đồng (Sáu mươi tám triệu năm trăm nghìn đồng) và có ghi nhận trong giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29 tháng 11 năm 2020. Số tiền còn lại đến ngày 30 tháng 4 năm 2021 khi ông H và bà N làm thủ tục chuyển tên cho ông K thì ông K sẽ giao đủ số tiền còn lại.

Tuy nhiên, khi đo đạc lại diện tích thực tế thì phần đất này có diện tích 1.017m2 đủ với diện tích đất nguyên đơn và bị đơn đã thỏa thuận nhưng trong đó có 233,5m2 diện tích đất thuộc hành lang lộ giới. Vì vậy, ông K yêu cầu ông H và bà N trừ tiền chuyển nhượng theo thỏa thuận ban đầu lại cho ông K đối với phần diện tích đất thuộc hành lang lộ giới nhưng ông H không đồng ý. Sau đó, ông K yêu cầu ông H và bà N trả lại cho ông K tiền cọc 68.500.000 đồng và không tiếp tục tiến hành việc chuyển nhượng nhưng ông H không đồng ý và nói nếu ông K không tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng thì sẽ mất tiền đặc cọc 68.500.000 đồng.

Theo đơn khởi kiện lập ngày 27 tháng 10 năm 2021 cũng như trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn ông K yêu cầu các bị đơn ông H và bà N trả lại số tiền cọc 68.500.000 đồng và tiền phạt cọc 68.500.000 đồng, nhưng tại phiên tòa hôm nay nguyên đơn ông K thay đổi yêu cầu, chỉ yêu cầu bị đơn ông H trả lại tiền cọc 68.500.000 đồng, không yêu cầu tiền phạt cọc và không yêu cầu bị đơn bà N có trách nhiệm cùng trả tiền cọc với ông H.

Nay ông Đồng Văn K yêu cầu Tòa án giải quyết:

Buộc ông H trả lại cho ông K số tiền đã nhận đặt cọc là 68.500.000 đồng.

Ông K yêu cầu chấm dứt Hợp đồng đặt cọc (Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất) lập ngày 29 tháng 11 năm 2020 giữa ông K với ông H và bà N.

- Tại Biên bản hòa giải lập ngày 30 tháng 12 năm 2021 và Tờ tường trình lập ngày 05 tháng 8 năm 2022, bị đơn ông Nguyễn Đức H trình bày:

Ông thừa nhận vào ngày 29 tháng 11 năm 2020 ông K với ông và bà N có làm Hợp đồng đặt cọc (Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất) để chuyển nhượng phần đất có diện tích 1.017m2, thửa 1144, tờ bản đồ số 07, đất tọa lạc tại Ấp H, xã U, huyện M, tỉnh Sóc Trăng với giá chuyển nhượng là 685.000.000 đồng (sáu trăm tám mươi lăm triệu đồng) hai bên chỉ tiến hành đến giai đoạn đặt cọc. Sau đó, đến ngày 30 tháng 4 năm 2021 theo như thỏa thuận Hợp đồng đặt cọc (Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thì hai bên sẽ tiến hành đo đạc và thực hiện các thủ tục để chuyển nhượng phần đất trên nhưng ông K không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng nữa. Ông K cho rằng phần đất chuyển nhượng có diện tích 1.017m2 nhưng trong đó phần đất thuộc hành lang lộ giới có diện tích 233,5m2.

Thực tế khi thực hiện Hợp đồng đặt cọc (Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất) ông H chỉ căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do nhà nước cấp là phần đất có diện tích 1.017m2, khi thực hiện việc đặt cọc thì ông có giao bản phô tô Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông K xem và có vẽ sơ đồ thửa đất vào Hợp đồng đặt cọc (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) lập ngày 29 tháng 11 năm 2020. Sau đó ông K yêu cầu ông phải giảm giá chuyển nhượng, nếu ông không đồng ý thì ông K sẽ không tiếp tục thực hiện Hợp đồng và yêu cầu ông trả lại tiền cọc cho ông K, nhưng ông không đồng ý và từ đó phát sinh tranh chấp.

Nay ông K yêu cầu ông và vợ ông trả lại tiền đặt cọc 68.500.000 đồng cùng với tiền phạt cọc là 68.500.000 đồng thì ông không đồng ý, vì trong vụ việc trên ông không có lỗi. Mặc dù, trong vụ việc trên ông không có lỗi nhưng ông vẫn đồng ý trả lại cho ông K số tiền đặt cọc 25.000.000 đồng, chỉ ông trả số tiền trên cho ông K, không yêu cầu bà N cùng trả, vì khi nhận tiền cọc chỉ mình ông nhận không liên quan đến bà N. Đồng thời, ông cũng thống nhất với nguyên đơn chấm dứt Hợp đồng đặt cọc (Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất) lập ngày ngày 29 tháng 11 năm 2020 giữa ông K với ông và bà N.

- Đối với bị đơn bà Huỳnh Thị N trong quá trình giải quyết vụ án thì bị đơn bà N đã được Tòa án cấp tống đạt hợp lệ nhưng không có văn bản trả lời Thông báo thụ lý của Tòa án nhân dân huyện Mỹ Tú. Đồng thời, bị đơn bà N cũng không cung cấp tài liệu, chứng cứ cho Tòa án.

Sự việc đã được Tòa án nhân dân huyện Mỹ Tú, tỉnh Sóc Trăng thụ lý, giải quyết tại Bản án dân sự sơ thẩm số 25/2022/DS-ST ngày 13 tháng 9 năm 2022 đã quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm g khoản 1 Điều 40; điểm b khoản 2 Điều 227; khoản 3 Điều 228; Điều 147; Điều 244; Điều 266; Điều 271; Điều 273; Điều 278 và khoản 1 Điều 280 của Bộ luật Tố tụng dân sự; căn cứ Điều 117 và Điều 328 của Bộ luật Dân sự; căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đồng Văn K về việc yêu cầu bị đơn ông Nguyễn Đức H trả số tiền đặt cọc 68.500.000 đồng (Sáu mươi tám triệu năm trăm nghìn đồng).

Ghi nhận sự tự nguyện của bị đơn ông Nguyễn Đức H về việc trả cho nguyên đơn ông Đồng Văn K số tiền cọc 25.000.000 đồng (Hai mươi lăm triệu đồng).

Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn ông Đồng Văn K và bị đơn ông Nguyễn Đức H về việc chấm dứt Hợp đồng đặt cọc (Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất) lập ngày 29 tháng 11 năm 2020.

Ngoài ra, bản án dân sự sơ thẩm còn tuyên về án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 23/9/2022, nguyên đơn ông K có đơn kháng cáo Bản án dân sự sơ thẩm số 25/2022/DS-ST ngày 13 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Mỹ Tú, tỉnh Sóc Trăng và được Tòa án nhân dân huyện Mỹ Tú nhận ngày 26/9/2022. Yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng xét xử phúc thẩm sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông, buộc ông H trả lại số tiền nhận cọc của ông là 68.500.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền không rút đơn khởi kiện; không thay đổi, bổ sung hoặc rút đơn kháng cáo và cho rằng trong việc giao dịch chuyển nhượng ông không có lỗi. Tuy nhiên, đồng ý việc ông H hỗ trợ thêm cho nguyên đơn số tiền 10.000.000 đồng, tổng cộng ông H trả lại cho nguyên đơn số tiền 35.000.000 đồng. Bị đơn ông H cho rằng khi chuyển nhượng thì ông có phô tô giấy chứng nhận quyền sử đất giao cho con rễ nguyên đơn và nguyên đơn xem và đồng ý chuyển nhượng, nhưng sau đó nguyên đơn không tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, nên nguyên đơn có lỗi, nhưng ông đồng ý tiếp tục trả cho nguyên đơn thêm số tiền 10.000.000 đồng, tổng cộng số tiền ông trả lại cho nguyên đơn 35.000.000 đồng. Các đương sự không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ nội dung vụ án.

Tại phiên tòa phúc thẩm, Kiểm sát viên phát biểu ý kiến của Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Sóc Trăng về việc tuân theo pháp luật của những người tiến hành tố tụng, những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm. Về nội dung vụ án, căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, kết quả tranh tụng tại phiên tòa và các quy định pháp luật có liên quan đề nghị HĐXX chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của ông K trên cơ sở ghi nhận ý kiến tự nguyện của ông H và đề nghị áp dụng khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, để sửa bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Mỹ Tú, tỉnh Sóc Trăng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, HĐXX nhận định:

[1] Tại phiên tòa lần thứ hai, bị đơn bà Huỳnh Thị N vắng mặt không rõ lý do; nên HĐXX căn cứ vào khoản 3 Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, tiến hành xét xử vụ án theo thủ tục chung.

[2] Về người kháng cáo, nội dung, hình thức đơn kháng cáo và thời hạn kháng cáo của ông K là đúng quy định tại Điều 271, Điều 272 và khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nên kháng cáo hợp lệ, được Tòa án chấp nhận và tiến hành xét xử phúc thẩm theo quy định của pháp luật.

[3] Theo các bên đương sự đều thừa nhận, giữa ông H, bà N với ông K có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 29/11/2020, đối với thửa đất số 1144, tờ bản đồ số 07, diện tích 1.017m2, giá chuyển nhượng là 685.000.000 đồng và ông H có nhận của ông K số tiền đặt cọc là 68.500.000 đồng. Đây là tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[4] Xét kháng cáo của nguyên đơn ông K về việc yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng xét xử phúc thẩm sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông, buộc ông H trả lại số tiền nhận cọc của ông là 68.500.000 đồng. Xét thấy, trong đơn kháng cáo ông K cho rằng giấy chứng nhận QSDĐ thể hiện diện tích 1.017m2 (Bao gồm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đường tỉnh 940), nhưng khi đo đạc chuyển nhượng thì phần đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đường tỉnh 940 bị trừ ra và diện tích còn lại là 783,5m2, không đủ so với chuyển nhượng, nhưng ông vẫn đồng ý tiếp tục chuyển nhượng diện tích thực tế bao nhiêu thì trả tiền bấy nhiêu, còn ông H thì không đồng ý dẫn đến giao dịch chuyển nhượng không thể thực hiện được, nên ông H mới là người có lỗi. Tuy nhiên, ông không cung cấp được tài liệu, chứng cứ để chứng minh khi đo đạc chuyển nhượng thì phần đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đường tỉnh 940 bị trừ ra và diện tích còn lại là 783,5m2. Trong khi đó, tại Công văn số 216/CNMT, ngày 24/6/2022 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mỹ Tú (BL số 95) xác định: Theo nội dung trang 2 Giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp, phần diện tích 1.017m2 đã bao gồm 288m2 đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đường tỉnh 940. Do đó, phần đất diện tích 288m2 vẫn còn nằm trong Giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho ông Út, bà Xuân và thay đổi sang tên qua ông H, bà N, Nhà nước chưa thu hồi, bồi thường đối với diện tích đất này. Khi chuyển nhượng các bên chỉ thỏa thuận tổng diện tích chuyển nhượng là 1.017m2, không có thỏa thuận nào khác. Đến khi làm thủ tục tách Giấy chứng nhận QSDĐ thì ông K cho rằng diện tích còn lại không đủ theo thỏa thuận chuyển nhượng ban đầu là không đúng, làm cho hợp đồng chuyển nhượng đất không thể thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của ông K, nên ông K phải chịu mất tiền cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Chính vì vậy, HĐXX cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông K về việc yêu cầu ông H và bà N trả lại số tiền đã đặt cọc 68.500.000 đồng là có căn cứ. Mặt khác, HĐXX cấp sơ thẩm đã ghi nhận ý kiến của ông H về việc đồng ý trả lại cho ông K số tiền đã đặt cọc 25.000.000 đồng là có lợi cho ông K. Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm ông H đồng ý trả lại thêm cho ông K số tiền 10.000.000 đồng, tổng cộng là 35.000.000 đồng, nên HĐXX ghi nhận.

[5] Từ những nhận định tại mục [4] nêu trên, xét thấy yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông K là có căn cứ chấp nhận một phần trên cơ sở ghi nhận ý kiến tự nguyện của ông H, nên HĐXX căn cứ khoản 2 Điều 308, khoản 6 Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, để sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Mỹ Tú, tỉnh Sóc Trăng theo hướng buộc ông H trả cho ông K tổng số tiền là 35.000.000 đồng. Việc sửa án cấp sơ thẩm không có lỗi.

[6] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do sửa bản án dân sự sơ thẩm, nên ông K không chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại khoản 2 Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và khoản 2 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

[7] Đối với lời đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa phúc thẩm về việc đề nghị HĐXX chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của ông K trên cơ sở ghi nhận ý kiến tự nguyện của ông H và đề nghị áp dụng khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, để sửa bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Mỹ Tú, tỉnh Sóc Trăng là có căn cứ, nên được HĐXX chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308, khoản 6 Điều 313, khoản 2 Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; căn cứ khoản 2 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Đồng Văn K.

2. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 25/2022/DS-ST ngày 13 tháng 9 năm 2022, về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc của Tòa án nhân dân huyện Mỹ Tú, tỉnh Sóc Trăng. Tòa Án tuyên như sau:

- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đồng Văn K về việc yêu cầu bị đơn ông Nguyễn Đức H trả số tiền đặt cọc là 68.500.000 đồng (Sáu mươi tám triệu năm trăm nghìn đồng).

- Ghi nhận sự tự nguyện của bị đơn ông Nguyễn Đức H về việc trả cho nguyên đơn ông Đồng Văn K tổng số tiền cọc là 35.000.000 đồng (Ba mươi lăm triệu đồng).

- Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn ông Đồng Văn K và bị đơn ông Nguyễn Đức H về việc chấm dứt Hợp đồng đặt cọc (Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất) lập ngày 29 tháng 11 năm 2020.

- Về án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn ông Đồng Văn K được miễn toàn bộ tiền án phí dân sự sơ thẩm.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn ông Đồng Văn K không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

4. Bản án phúc thẩm này có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014), thì những người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu yêu cầu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.