Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 20/2022/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KHÁNH HÒA

BẢN ÁN 20/2022/DS-PT NGÀY 17/02/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 17 tháng 02 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 43/2021/TLPT-DS ngày 07 tháng 6 năm 2021 về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 09/2021/DS-ST ngày 23/4/2021 của Tòa án nhân dân huyện X, tỉnh Khánh Hòa bị kháng cáo Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 02/2022/QĐ-PT ngày 04 tháng 01 năm 2022, Quyết định hoãn phiên tòa số 17/2022/QĐ-PT ngày 20 tháng 01 năm 2022 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Lê Quốc N; sinh năm 1990; trú tại: Phường 26, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông Lê Quốc N ủy quyền cho ông Lê Quốc H; sinh năm 1986; trú tại: Phường 26, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy ủy quyền ngày 29/6/2020. Ông Lê Quốc H có mặt.

- Bị đơn: Ông Nguyễn Ngọc D; sinh năm 1962 và bà Hồ Thị Minh G sinh năm 1957; cùng trú tại xã V, huyện X, tỉnh Khánh Hòa. Ông Nguyễn Ngọc D ủy quyền cho ông Trần Quang M; sinh năm 1979; địa chỉ: xã S, huyện B, tỉnh Đồng Nai theo Giấy ủy quyền ngày 20/01/2022. Ông Trần Quang M vắng mặt.

Người kháng cáo: Bị đơn ông Nguyễn Ngọc D và bà Hồ Thị Minh G.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại Đơn khởi kiện đề ngày 07 tháng 7 năm 2020 và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Lê Quốc N va ngươi đaị la ông Lê Quốc Thiṇ h trình bày:

diêṇ theo uy quyền cua nguyên đơn Ngày 06/5/2018, tại nhà em của bà Hồ Thị Minh G ở thôn C, xã S, huyện X, tỉnh Khánh Hòa, ông Lê Quốc N đã ký Hợp đồng đặt cọc mua bán đất ngày 06/5/2018 với vợ chồng ông Nguyễn Ngọc D và bà Hồ Thị Minh G, theo đó, ông Lê Quốc N đã đặt cọc cho vợ chồng ông Nguyễn Ngọc D, bà Hồ Thị Minh G 300.000.000 đồng để vợ chồng ông Nguyễn Ngọc D, bà Hồ Thị Minh G chuyển nhượng cho ông Lê Quốc N thửa đất số 5, tờ bản đồ số 19, diện tích 2.263,8m2 tọa lạc tại thôn C, xã S, huyện X, tỉnh Khánh Hòa đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE 611877, số vào sổ cấp GCN: CH05776 do Ủy ban nhân dân huyện X cấp ngày 09/02/2017 cho bà Lương Thị Y (vì vợ chồng ông Nguyễn Ngọc D, bà Hồ Thị Minh G nói đã đặt cọc nhận chuyển nhượng thửa đất của bà Lương Thị Y nên ông Lê Quốc N mới tin tưởng ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán thửa đất nêu trên); giá chuyển nhượng thửa đất là 1.172.500.000 đồng; kể từ ngày 06/5/2018 đến ngày 26/5/2018, bên bán có nghĩa vụ làm thủ tục giấy tờ chuyển nhượng thửa đất cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ thanh toán số tiền còn lại cho bên bán sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng.

Tuy nhiên, đến ngày 09/5/2018, cơ quan có thẩm quyền có văn bản về việc tạm ngừng chuyển nhượng đất nông nghiệp nên hai bên không thể ký hợp đồng chuyển nhượng đất như thỏa thuận. Sau khi Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa cho phép giao dịch trở lại vào ngày 17/6/2019, vợ chồng ông Nguyễn Ngọc D, bà Hồ Thị Minh G không thực hiện các thủ tục giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất nêu trên như thỏa thuận mặc dù ông Lê Quốc N đã yêu cầu nhiều lần. Mặt khác, ông Nguyễn Ngọc D, bà Hồ Thị Minh G không có quyền chuyển nhượng vì ngày 17/6/2019, thửa đất số 5, tờ bản đồ số 19, vẫn đứng tên bà Lương Thị Y, đến ngày 22/11/2019, ông Nguyễn Ngọc D mới sang tên và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất này.

Nay, ông Lê Quốc N yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc mua bán đất ngày 06/5/2018 vô hiệu, buộc vợ chồng ông Nguyễn Ngọc D và bà Hồ Thị Minh G phải trả lại cho ông Lê Quốc N 300.000.000 đồng tiền đặt cọc mua bán đất, không yêu cầu phạt cọc, không yêu cầu bồi thường thiệt hại khi hợp đồng vô hiệu.

Bị đơn ông Nguyễn Ngọc D và bà Hồ Thị Minh G trình bày:

Ngày 06/5/2018, tại nhà bà Liên ở thôn C, xã S, huyện X, tỉnh Khánh Hòa, bà Hồ Thị Minh G và chồng là ông Nguyễn Ngọc D ký Hợp đồng đặt cọc mua bán đất ngày 06/5/2018 với ông Lê Quốc N. Theo thỏa thuận, ông Lê Quốc N đã đặt cọc cho ông Nguyễn Ngọc D, bà Hồ Thị Minh G 300.000.000 đồng để ông Nguyễn Ngọc D, bà Hồ Thị Minh G chuyển nhượng cho ông Lê Quốc N thửa đất số 5, tờ bản đồ số 19, diện tích 2.263,8 m2 tọa lạc tại thôn C, xã S, huyện X, tỉnh Khánh Hòa đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE 611877, số vào sổ cấp GCN: CH05776 do Ủy ban nhân dân huyện X cấp ngày 09/02/2017 cho bà Lương Thị Y; giá chuyển nhượng thửa đất là 1.172.500.000 đồng (một tỷ một trăm bảy mươi hai triệu năm trăm nghìn đồng); kể từ ngày 06/5/2018 đến ngày 26/5/2018, bên bán có nghĩa vụ làm thủ tục giấy tờ chuyển nhượng thửa đất cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ thanh toán số tiền còn lại cho bên bán sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng.

Tuy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 5, tờ bản đồ số 19 đứng tên bà Lương Thị Y nhưng ông Nguyễn Ngọc D, bà Hồ Thị Minh G vẫn ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất với ông Lê Quốc N là vì trước đó, ngày 19/4/2018, ông Nguyễn Ngọc D đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Lương Thị Y, hợp đồng có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã S, huyện X, tỉnh Khánh Hòa nhưng ông Nguyễn Ngọc D chưa làm thủ đăng ký quyền sử dụng đất, chưa sang tên. Bà Lương Thị Y biết việc ông Nguyễn Ngọc D, bà Hồ Thị Minh G ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất với ông Lê Quốc N.

Ngày 09/5/2018, cơ quan có thẩm quyền có văn bản tạm ngừng chuyển nhượng đất nông nghiệp nên hai bên không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất như thỏa thuận. Sau khi Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa cho phép giao dịch trở lại vào ngày 17/6/2019, ông Nguyễn Ngọc D và bà Hồ Thị Minh G đã nhiều lần liên lạc bằng điện thoại với ông Lê Quốc N để yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhưng không được. Ông Nguyễn Ngọc D đã tiến hành thủ tục sang tên và ông đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Khánh Hòa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CT 809670 ngày 22/11/2019.

Vợ chồng bà Hồ Thị Minh G, ông Nguyễn Ngọc D không đồng ý trả lại cho ông 300.000.000 đồng tiền đặt cọc mua bán đất và yêu cầu ông Lê Quốc N tiếp tục thực hiện hợp đồng, giao đủ tiền để vợ chồng ông, bà làm thủ tục sang tên cho ông Lê Quốc N.

Bản án dân sự sơ thẩm số: 09/2021/DS-ST ngày 23/4/2021 của Tòa án nhân dân huyện X, tỉnh Khánh Hòa đã căn cứ các Điều 116, 117, 122, 407, 408 và Điều 503 của Bộ luật Dân sự; các Điều 95, 168 và 188 của Luật Đất đai; Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, quyết định:

- Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc mua bán đất ngày 06/5/2018 giữa ông Lê Quốc N với ông Nguyễn Ngọc D và bà Hồ Thị Minh G vô hiệu. Buộc ông Nguyễn Ngọc D, bà Hồ Thị Minh G trả lại cho ông Lê Quốc N 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng).

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 29/4/2021, bị đơn ông Nguyễn Ngọc D và bà Hồ Thị Minh G kháng cáo đề nghị hủy bản án sơ thẩm với lý do bản án tuyên không đúng, không bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của bi đ̣ ơn.

Ý kiến của các đương sự tại phiên tòa phúc thẩm:

- Người đại diện theo ủy quyền của bi ̣ đơn vắng mặt nhưng tại Đơn xin vắng mặt tại phiên tòa trình bày: Mọi vấn đề liên quan đến vụ án đã được bi ̣đơn khai và cung cấp đầy đủ cho Tòa án.

- Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn đề nghị Tòa án không chấp nhận kháng cáo của bi đ̣ ơn, giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa phát biểu:

Tòa án cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Theo Hợp đồng đặt cọc mua bán đất lập ngày 06/5/2018, hai bên thỏa thuận từ ngày 06/5/2018 đến 26/5/2018 sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng. Thời điểm này thửa đất số 05 tờ bản đồ 19 đang đứng tên bà Lương Thị Y nhưng ngày 19/4/2018, bà Lương Thị Y đã làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Ngọc D, có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã S. Điểm p khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung trong khoản 2 Điều 40 Nghị định 01/2017NĐ-CP quy định về thời gian cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: “p) Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 07 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày”. Vì vậy, trong thời gian từ ngày 06/5/2018 đến 26/5/2018, hai bên có đủ thời gian ký kết hợp đồng chuyển nhượng được nên hợp đồng đặt cọc không bị vô hiệu.

Ngày 09/5/2018, do có văn bản của UBND tỉnh Khánh Hòa về việc tạm ngừng chuyển nhượng đất nông nghiệp nên hai bên không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng như thỏa thuận. Sau đó hai bên tiếp tục thỏa thuận sau khi lệnh tạm dừng về việc tách thửa, sang nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất của UBND tỉnh Khánh Hòa chấm dứt hai bên sẽ tiếp tục ký hợp đồng mua bán. Việc không tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất trên do lỗi của hai bên nên căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, nguyên đơn yêu cầu bi ̣đơn trả lại 300.000.000 đồng đã đặt cọc là có cơ sở chấp nhận.

Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, sửa bản án sơ thẩm: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Quốc N về việc tuyên bố Hợp đồng đặt cọc mua đất ngày 06/5/2018 vô hiệu; chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Quốc N về việc buộc ông Nguyễn Ngọc D và bà Hồ Thị Minh G phải trả cho ông Lê Quốc N 300.000.000 đồng đặt cọc.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Người đại diện theo ủy quyền của bi ̣ đơn vắng mặt nhưng có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt nên căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án vẫn tiến hành xét xử vụ án.

[2] Hợp đồng đặt cọc mua đất ngày 06/5/2018 đối với thưa đất số 5 tờ bản đồ số 19, địa chỉ lô đất tại thôn C, xã S, huyện X, tỉnh Khánh Hòa được ký giữa bên mua ông Lê Quốc N với bên bán ông Nguyễn Ngọc D và bà Hồ Thị Minh G là để đảm bảo cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tương lai, không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên việc bên nhận đặt cọc chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc không phải là căn cứ để xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Xét thấy Hợp đồng đặt cọc mua đất được ký kết là sự tự nguyện ý chí của các bên, mục đích và nội dung của Hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, hình thức của Hợp đồng đảm bảo nên theo qui định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, Hợp đồng đặt cọc mua đất có hiệu lực. Tòa án cấp sơ thẩm xác định Hợp đồng đặt cọc mua đất vô hiệu do giấy chứng nhận quyền sử dụng vẫn đứng tên chủ sử dụng đất ông Lương Thị Y mà chưa sang tên cho bên nhận đặt cọc là ông Nguyễn Ngọc D và bà Hồ Thị Minh G là sai.

[3] Các bên đều cho rằng lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không giao kết được thuộc về bên kia. Hội đồng xét xử xét thấy: Theo Hợp đồng đặt cọc mua đất và sự thừa nhận của hai bên trong quá trình giải quyết vụ án thì các bên thỏa thuận giá chuyển nhượng lô đất là 1.172.500.000 đồng, bên mua đặt cọc trước 300.000.000 đồng, bên bán chịu trách nhiệm làm các thủ tục giấy tờ chuyển nhượng đất theo qui định của pháp luật, hai bên cam kết ký hợp đồng chuyển nhượng từ ngày 06/5/2018 đến ngày 26/5/2018 (nghĩa là chậm nhất là 20 ngày sau ký hợp đồng đặt cọc) và bên mua sẽ thanh toán đủ số tiền còn lại là 872.500.000 đồng; bên mua vi phạm hợp đồng thì mất tiền đặt cọc, bên bán vi phạm hợp đồng thì bị phạt cọc gấp 10 lần. Do có văn bản của Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa về việc tạm ngừng chuyển nhượng đất nông nghiệp nên hai bên không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc nhưng các đều thống nhất sau khi lệnh tạm ngừng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân tỉnh chấm dứt thì hai bên sẽ tiến hành ky kết hợp đồng chuyển nhượng. Ngày 17/6/2019, Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa cho phép giao dịch quyền sử dụng đất trở lại. Tuy các bên không có thỏa thuận cụ thể ngày ký hợp đồng chuyển nhượng và giao tiền sau khi lệnh tạm ngừng chuyển nhượng đất chấm dứt nhưng căn cứ vào thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc ngày 06/5/2018 (là chậm nhất 20 ngày sau ký hợp đồng đặt cọc, các bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất), thừa nhận của bi ̣ đơn tại Đơn trình bày ý kiến ngày 31/10/2019 (là tài liệu Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa sao lục từ hồ sơ vụ án do Tòa án nhân dân huyện X giải quyết bằng Quyết định đình chỉ giải quyết vụ án số 19/2020/QĐST-DS ngày 23/3/2020) và trình bày của nguyên đơn tại phiên tòa phúc thẩm thì có cơ sở xác định là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được ký kết trong vòng 20 ngày kể từ ngày việc chuyển nhượng quyền sử dụng được cho phép trở lại.

[4] Tài liệu chứng cứ đã thu thập được và lời trình bày của các bên cho thấy, ngay sau khi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cho phép trở lại, cuối tháng 6/2019, bên mua đã đem tiền đến gặp bên bán để hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng không đem đủ tiền để thanh toán trong khi bên bán không cho nợ, còn bên bán cũng chưa làm thủ tục để được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận, mãi đến ngày 22/11/2019, bên bán là ông Nguyễn Ngọc D mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông đối với thưa đất cam kết chuyển nhượng; các bên cũng không có thêm bất kỳ thỏa thuận, cam kết nào về ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao nốt số tiền chuyển nhượng còn thiếu.

[5] Như vậy, cả hai bên đều có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được giao kết nên theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, không phạt cọc; bên nhận đặt cọc trả lại 300.000.000 đồng tiền cọc cho bên đặt cọc.

[6] Án phí: Nguyên đơn ông Lê Quốc N phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Bị đơn ông Nguyễn Ngọc D và bà Hồ Thị Minh G phải chịu 15.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Người kháng cáo không phải chịu án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 117, Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 26, Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử: Sửa một phần bản án sơ thẩm như sau:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Quốc N về việc tuyên bố Hợp đồng đặt cọc mua đất ngày 06/5/2018 vô hiệu.

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Quốc N về việc buộc ông Nguyễn Ngọc D và bà Hồ Thị Minh G phải liên đới trả cho ông Lê Quốc N 300.000.000 đồng tiền đặt cọc, trong đó, phần trách nhiệm của ông Nguyễn Ngọc D và bà Hồ Thị Minh G là ngang nhau.

3. Án phí:

3.1. Ông Lê Quốc N phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm nhưng được trừ vào 7.500.000 đồng tạm ứng án phí sơ thẩm đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2019/0003339 ngày 23/7/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện X. Như vậy, ông Lê Quốc N đa nôp đu an phi dân sư sơ thâm va đươc tra lai 7.200.000 đồng.

3.2. Bị đơn ông Nguyễn Ngọc D và bà Hồ Thị Minh G phải chịu 15.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm nhưng được trừ vào 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2021/0003065 ngày 29/4/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện X. Như vậy, ông Nguyễn Ngọc D và bà Hồ Thị Minh G chỉ còn phải nộp 14.700.000 đồng án phí.

Qui định chung :

- Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án và bản án có hiệu lực thi hành, nếu người phải thi hành án không thi hành án thì còn phải trả lãi theo quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành án.

- Trường hợp bản án được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.