Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 197/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

BẢN ÁN 197/2023/DS-PT NGÀY 01/06/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 01 tháng 6 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 77/2023/TLPT-DS, ngày 14/4/2023, về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 55/2023/DS-ST ngày 24/02/2023 của Tòa án nhân dân huyện Cư M’gar, tỉnh Đắk Lắk bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 124/2023/QĐ-PT, ngày 10/5/2023 và Quyết định hoãn phiên tòa số: 112/2023/QĐ-PT ngày 24/5/2023, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Hồ Thị Hiền L; địa chỉ: số 17 đường P, thị trấn Q, huyện C, tỉnh Đắk Lắk, có mặt.

2. Bị đơn: Ông Trần Thanh L1 và bà Phạm Thị Lệ T; cùng địa chỉ: 49 đường đường H (địa chỉ mới: 31 đường T), phường A, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, ông L1 có mặt, bà T vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Nguyễn Trung S; địa chỉ: 10/1/4 đường C, phường L, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk, có mặt.

3. Người kháng cáo: Bị đơn bà Phạm Thị Lệ T.

NỘI DUNG VỤ ÁN

*/ Theo đơn khởi kiện, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn bà Hồ Thị Hiền L trình bày có nội dung như sau:

Ngày 09/4/2022, bà L có ký Hợp đồng đặt cọc với vợ chồng ông Trần Thanh L1, bà Phạm Thị Lệ T để nhận chuyển nhượng thửa đất số 97, tờ bản đồ số 17, diện tích 1.370m2; đất tọa lạc tại xã C, huyện C, tỉnh Đắk Lắk. Tại hợp đồng cọc các bên có thỏa thuận mua bán với giá 105.000.000 đồng/1 mét ngang (diện tích theo cấp đổi), thửa đất có giá là 3.000.000.000 đồng (ba tỷ đồng). Bà L đã chuyển cho vợ chồng ông Trần Thanh L1, bà Phạm Thị Lệ T số tiền 1.000.000.000 đồng (Một tỷ) tiền đặt cọc, cụ thể như sau: Từ tài khoản của bà L là 63110000488775 tên tài khoản là Hồ Thị Hiền L tại Ngân hàng B chuyển khoản qua ngân hàng mang tên bà Phạm Thị Lệ T, số tài khoản 0934808182 tại Ngân hàng Q 02 lần: Lần 1, ngày 09/4/2022, chuyển số tiền 300.000.000 đồng; lần 2, ngày 12/4/2022, đã chuyển khoản hai lần với tổng số tiền 700.000.000 đồng (400.000.000 đồng và 300.000.000 đồng). Sau khi ký hợp đồng đặt cọc xong, thì bà L phát hiện thửa đất mà vợ chồng ông L1, bà T thỏa thuận chuyển nhượng không đúng với vị trí thửa đất mà người môi giới là anh Y B Êban và chị H N Ayun đã chỉ cho bà L. Thực tế thửa đất anh Y B Êban và chị H N Ayun đã chỉ là thửa đất số 82, tờ bản đồ số 17, là đất của hộ ông Đinh Quang H, thửa đất này có đặc điểm nằm liền kề và đất cao hơn thửa đất mà vợ chồng ông L1, bà T thỏa thuận chuyển nhượng cho bà L.

Tại đơn khởi kiện, bà L có yêu cầu vợ chồng ông Trần Thanh L1, bà Phạm Thị Lệ T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng cho bà L thửa đất số 97, tờ bản đồ số 17, diện tích 1.370m2. Trường hợp vợ chồng ông L1, bà T không đủ giá trị pháp lý tiếp tục hợp đồng thì hoàn trả số tiền 1.000.000.000 đồng tiền cọc và phải bồi thường tiền cọc theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, sau khi xem xét cụ thể thì thửa đất chuyển nhượng theo hợp đồng đặt cọc là thửa đất số 97, tờ bản đồ số 17, diện tích 1.370m2 không đứng tên quyền sử dụng đất của vợ chồng ông L1, bà T, mà đứng tên quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Lê Đình C và bà Đào Thị T1. Vợ chồng ông Trần Thanh L1, bà Phạm Thị Lệ T được cấp quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 95, tờ bản đồ số 17, diện tích 1.370 m2 nên bà L không thể tiếp tục hợp đồng. Vì vậy, bà L xin thay đổi nội dung khởi kiện, cụ thể không tiếp tục thực hiện Hợp đồng đặt cọc lập ngày 09/4/2022 giữa bà L và vợ chồng Trần Thanh L1, bà Phạm Thị Lệ T; bà L đề nghị Tòa án buộc vợ chồng ông Trần Thanh L1, bà Phạm Thị Lệ T hoàn trả cho bà L số tiền đặt cọc là 1.000.000.000 đồng.

*/ Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, bị đơn và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày có nội dung như sau:

Ngày 09/4/2022, vợ chồng Trần Thanh L1 và bà Phạm Thị Lệ T (gọi tắt là vợ chồng ông L1) có ký hợp đồng đặt cọc với bà Hồ Thị Hiền L, về việc vợ chồng ông L1 chuyển nhượng nhượng thửa đất số 97, tờ bản đồ số 17, diện tích 1.370m2; đất tọa lạc tại xã C, huyện C, tỉnh Đắk Lắk cho bà L; về giá thửa đất và số tiền mà bên vợ chồng ông L1 đã nhận tiền đặt cọc 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng) của bà L, như nội dung bà L đã trình bày là đúng. Tuy nhiên, trong hợp đồng đặt cọc có sự nhầm lẫn về thửa đất số 97, còn các thông tin khác về thửa đất chuyển nhượng đều trùng khớp. Do đó, việc bà L khởi kiện thì vợ chồng ông L1 không đồng ý, mà yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng và thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng đất.

*/ Người làm chứng ông Đinh Quang H trình bày: Ông là chủ sử dụng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 82, tờ bản đồ số 17 diện tích 690m2, được Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Đắk Lắk cấp, mục đích là đất trồng lúa. Ông không có tham gia hay thỏa thuận chuyển nhượng đất với ai vào ngày 09/4/2022; việc mua bán giữa ông Trần Thanh L1 và bà Phạm Thị Lệ T với bà Hồ Thị Hiền L thì ông H không biết; đối với thửa đất trên ông không chuyển nhượng cho ai. Khoảng tháng 05/2022, ông H có thấy người đến thửa đất của ông để đo đạc thì ông đã có xác nhận với họ là thửa đất của gia đình ông và ông không bán, không liên quan gì đến việc chuyển nhượng.

*/ Người làm chứng bà Đào Thị T1 trình bày: Bà là chủ sử dụng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 97, tờ bản đồ số 17 diện tích 2.380m2 được Ủy ban nhân dân huyện Cư M’gar, tỉnh Đắk Lắk cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 17/12/2007, mục đích sử dụng đất là đất trồng lúa; bà T1 không tham gia hay thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ai vào ngày 09/4/2022; việc mua bán, chuyển nhượng giữa ông Trần Thanh L1 và bà Phạm Thị Lệ T với bà Hồ Thị Hiền L thì bà không biết. Khoảng tháng 05/2022, bà T1 có thấy người đến thửa đất của bà để đo đất, thì bà đã xác nhận với họ là thửa đất của gia đình bà. Việc khởi kiện của bà L thì bà không biết và không liên quan.

*/ Người làm chứng anh Y B Êban và chị H N đều trình bày có nội dung: Anh Y B và vợ chồng ông Trần Thanh L1 có mối quan hệ quen biết nên vợ chồng ông L có nhờ anh Y B tìm người mua đất tại xã C. Trước ngày 09/4/2022, anh Y B có gửi thông tin và vị trí thửa đất cho chị H N Auyn. Đến ngày 09/4/2022 thì cùng nhau đi xem đất và về lập hợp đồng đặt cọc tại quán cà phê Sách, tại hợp đồng đặt cọc thì không ai ghi hết nên có nhờ anh Y B ghi và làm chứng. Việc nội dung hợp đồng đặt cọc như thế nào thì do vợ chồng ông L1 và người mua là chị L cùng nhau thỏa thuận và đề nghị ghi vào hợp đồng. Hai bên thống nhất như thế nào thì anh Y B ghi như vậy.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2023/DS-ST ngày 24/02/2023 của Toà án nhân dân huyện Cư M’gar, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:

Căn cứ Điều 147; Điều 157; điểm b khoản 2 Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Áp dụng Điều 122; Điều 123; Điều 131; Điều 407 Bộ luật dân sự.

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Hồ Thị Hiền L.

Tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa bà Hồ Thị Hiền L và vợ chồng ông Trần Thanh L1, bà Phạm Thị Lệ T lập ngày 09/4/2022, về việc đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 97, tờ bản đồ số 17, diện tích 1.370m2, tọa lạc tại xã C, huyện C, tỉnh Đắk Lắk vô hiệu.

Buộc vợ chồng ông Trần Thanh L1, bà Phạm Thị Lệ T phải trả cho bà Hồ Thị Hiền L số tiền 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án cho đến khi thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí và tuyên quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 14/3/2023, bị đơn bà Phạm Thị Lệ T có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, với nội dung: Thửa đất mà vợ chồng bà T thỏa thuận nhận đặt cọc để chuyển nhượng là thửa số 95, tờ bản đồ số 17; tại hợp đồng đặt cọc chỉ ghi sai số thửa thành thửa số 97, còn các thông tin khác về thửa đất vẫn chính xác; bà L mới là người vi phạm hợp đồng đặt cọc, vợ chồng bà T không vi phạm hợp đồng. Do đó bản án sơ thẩm tuyên buộc vợ chồng bà T phải trả lại tiền đặt cọc là không đúng; đề nghị cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Hồ Thị Hiền L.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn bà Hồ Thị Hiền L giữ nguyên nội dung đơn khởi kiện. Bị đơn và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn giữ nguyên nội dung kháng cáo.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk tham gia phiên tòa trình bày ý kiến xác định: Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán cũng như tại phiên tòa, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký và các đương sự đã tuân thủ đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự; về nội dung: Qua các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án và lời trình bày của các đương sự, thì thấy: Hợp đồng đặt cọc giữa hai bên là để ký kết và tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tuy nhiên, thửa đất mà hai bên thỏa thuận đặt cọc không phải là đất của vợ chồng ông L1; mặt khác tại thời điểm đặt cọc thửa đất chưa đứng tên vợ chồng ông L1 mà đứng tên ông Lê Bá T2. Do đó, bản án sơ thẩm tuyên hợp đồng tiền đặt cọc vô hiệu và buộc ông L1, bà T phải trả lại cho bà L số tiền đặt cọc 01 tỷ đồng, là có căn cứ và đúng pháp luật. Đại diện Viện kiểm sát đề nghị:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự: Không chấp nhận kháng cáo của bà Phạm Thị Lệ T, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được thẩm tra tại phiên toà; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các tài liệu, chứng cứ, lời trình bày của các đương sự và ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Đối với yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Phạm Thị Lệ T, xét thấy:

[1.1] Theo Hợp đồng đặt cọc, về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất lập ngày 09/4/2022, thì bà Hồ Thị Hiền L đặt cọc cho vợ chồng ông Trần Thanh L1 và bà Phạm Thị Lệ T số tiền 1.000.000.000 đồng, để hai bên ký kết và tiến hành thủ tục chuyển nhượng thửa đất số 97, tờ bản đồ số 17, diện tích đất là 1.370m2, địa chỉ thửa đất tại xã C, huyện C, tỉnh Đắk Lắk; bà L đã giao đủ số tiền đặt cọc là 1.000.000.000 đồng cho vợ chồng ông L1, bà T.

[1.2] Hợp đồng đặt cọc giữa bà Hồ Thị Hiền L với ông Trần Thanh L1 và bà Phạm Thị Lệ T, mục đích là để đảm bảo cho việc giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối với thửa đất số 97, tờ bản đồ số 17. Tuy nhiên, qua lời trình bày của các đương sự và các tài liệu, chứng cứ được thu thập trong hồ sơ vụ án, đã thể hiện: Thửa đất số thửa đất số 97, tờ bản đồ số 17, mà các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng đặt cọc được Ủy ban nhân dân huyện Cư M’gar cấp cho ông Lê Đình C và bà Đào Thị T1 ngày 17/12/2007; trong khi thửa đất của vợ chồng ông L1, bà T quản lý, sử dụng và thoả thuận chuyển nhượng cho bà L là thửa đất số 95, tờ bản đồ số 17. Như vậy, thửa đất mà các bên thỏa thuận đặt cọc để chuyển nhượng theo hợp đồng đặt cọc không thuộc quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng là vợ chồng ông L1, bà T. Nguyên đơn bà Hồ Thị Hiền L cho rằng thửa đất mà bà được người môi giới đưa đi xem là thửa đất khác (thửa số 82), có vị trí đẹp và thuận lợi hơn thửa đất của vợ chồng ông L1, còn hợp đồng đặt cọc thì ghi là thửa số 97, tờ bản đồ số 17, trong khi thửa số 97 cũng không phải là của vợ chồng ông L1; đối với bị đơn vợ chồng ông L1 và T cho rằng vợ chồng ông, bà thỏa thuận nhận đặt cọc để chuyển nhượng cho bà L thửa đất của vợ chồng ông bà là thửa số 95, tờ bản đồ số 17, nhưng hợp đồng đặt cọc có ghi nhầm lẫn về số thửa đất là thửa số 97, còn các thông tin khác về diện tích, vị trí, số giấy chứng nhận đều đúng và trùng khớp với thửa đất của vợ chồng ông L1, nên vợ chồng ông L1 yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng, nhưng bà L không đồng ý nhận chuyển nhượng thửa đất số 95 và yêu cầu vợ chồng ông Trần Thanh L1 và bà Phạm Thị Lệ T phải trả lại số tiền đặt cọc.

[1.3] Như vậy, các bên có sự nhầm lẫn về thửa đất khi kiểm tra trên thực địa và ký kết hợp đồng đặt cọc, làm cho bên nhận chuyển nhượng không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch; Hợp đồng đặt cọc ngày 09/4/2022, giữa bà Hồ Thị Hiền L với ông Trần Thanh L1 và bà Phạm Thị Lệ T đã bị vô hiệu tại thời điểm giao kết do bị nhầm lẫn, theo quy định tại Điều 122 và Điều 126 của Bộ luật dân sự năm 2015; đồng thời tại thời điểm đặt cọc, thửa đất số 95 mà vợ chồng ông L1 thỏa thuận chuyển nhượng đang đứng tên ông Lê Bá T2 và đến ngày 26/5/2022 mới đăng ký biến động sang tên vợ chồng ông L1. Lỗi dẫn đến hợp đồng đặt cọc vô hiệu là do cả hai bên, cụ thể: Bị đơn đã không kiểm tra kỹ thông tin thửa đất trước khi giao kết hợp đồng và nhận tiền đặt cọc, không trực tiếp chỉ ranh giới, vị trí đất trên thực địa cho bên nhận chuyển nhượng mà lại thông qua người môi giới, dẫn đến có sự nhầm lẫn về vị trí thửa đất; còn nguyên đơn bà Hồ Thị Hiền L không tìm hiểu về giấy tờ quyền sử dụng đất và vị trí thửa đất, mà vẫn ký kết và giao tiền đặt cọc. Bản án sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và buộc bị đơn vợ chồng ông Trần Thanh L1, bà Phạm Thị Lệ T phải trả lại cho bà Hồ Thị Hiền L số tiền đã nhận đặt cọc 1.000.000.000 đồng, là có căn cứ và đúng pháp luật. Do đó, kháng cáo của bị đơn bà Phạm Thị Lệ T cho rằng bà Hồ Thị Hiền L vi phạm hợp đồng đặt cọc, nên bị đơn không đồng ý trả lại tiền đặt cọc, là không có căn cứ chấp nhận. Hội đồng xét xử phúc thẩm cần giữ nguyên bản án sơ thẩm là phù hợp với quy định của pháp luật.

[2] Về án phí phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên người kháng cáo bà Phạm Thị Lệ T phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ: khoản 1 Điều 148, khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Áp dụng: Điều 122, Điều 126, Điều 131 và Điều 407 Bộ luật dân sự; Điều 26, Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Phạm Thị Lệ T; giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 05/2023/DS-ST ngày 24/02/2023 của Tòa án nhân dân huyện Cư M’gar, tỉnh Đắk Lắk.

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Hồ Thị Hiền L.

1. Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc, giữa bà Hồ Thị Hiền L và vợ chồng ông Trần Thanh L1, bà Phạm Thị Lệ T lập ngày 09/4/2022, về việc đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 97, tờ bản đồ số 17, diện tích 1.370m2, tọa lạc tại xã C, huyện C, tỉnh Đắk Lắk vô hiệu.

2. Buộc vợ chồng ông Trần Thanh L1 và bà Phạm Thị Lệ T phải trả cho bà Hồ Thị Hiền L số tiền đặt cọc đã nhận là 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

3. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: Vợ chồng ông Trần Thanh L1 và bà Phạm Thị Lệ T phải chịu 5.000.000 đồng tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ. Bà Hồ Thị Hiền L được nhận lại 5.000.000 đồng tiền tạm ứng chi phí xem xét thẩm định sau khi thu được từ vợ chồng ông Trần Thanh L1, bà Phạm Thị Lệ T.

4. Về án phí:

4.1. Án phí dân sự sơ thẩm: Vợ chồng ông Trần Thanh L1, bà Phạm Thị Lệ T phải chịu 42.000.000 đồng (bốn mươi hai triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Bà Hồ Thị Hiền L không phải chịu án phí sơ thẩm và được nhận lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 21.000.000 đồng theo biên lai thu số 60AA/2021/0008210 ngày 16/5/2022 của Chi cục thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Đắk Lắk.

4.2. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Phạm Thị Lệ T phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí mà bà T đã nộp theo Biên lai thu theo tiền tạm ứng án phí số AA/2021/0014089 ngày 14/3/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Đắk Lắk.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 của Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.