Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 17/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH HẬU GIANG

BẢN ÁN 17/2024/DS-PT NGÀY 31/01/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Trong ngày 31 tháng 01 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 153/2023/TLPT-DS ngày 06 tháng 11 năm 2023, về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 38/2023/DS-ST ngày 22 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 197/2023/QĐ-PT ngày 20 tháng 12 năm 2023; Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số: 04/2024/QĐ-PT ngày 17 tháng 01 năm 2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Châu Văn H, sinh năm: 1974.

Địa chỉ: Ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Hậu Giang.

Đại diện theo ủy quyền: Ông Lâm Hoàng N, sinh năm 2000. Có mặt Địa chỉ: B, khu dân cư T, phường H, quận C, thành phố Cần Thơ. (Theo văn bản ủy quyền ngày 04/11/2022) - Bị đơn: Ông Võ Minh H1, sinh năm 1983.

Địa chỉ: Ấp K, thị trấn N, huyện C, tỉnh Hậu Giang.

Đại diện theo ủy quyền: 1. Bà Trần Thị Mỹ T, sinh năm 1999. Vắng mặt 2. Bà Phạm Thị Huyền L, sinh năm 1996. Có mặt Cùng địa chỉ: Số B, V, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ. (Theo văn bản ủy quyền ngày 27/12/2023)

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

Bà Nguyễn Thị Thanh B, sinh năm 1984. Có mặt.

Địa chỉ: Ấp K, thị trấn N, huyện C, tỉnh Hậu Giang.

Đại diện theo ủy quyền:

1. Bà Trần Thị Mỹ T, sinh năm 1999

2. Bà Phạm Thị Huyền L, sinh năm 1996

Cùng địa chỉ: Số B, V, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ. (Theo văn bản ủy quyền ngày 27/12/2023)

* Người kháng cáo: Ông Võ Minh H1 - Bị đơn, Bà Nguyễn Thị Thanh B - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo án sơ thẩm và các tài liệu có trong hồ sơ thì nội dung vụ án như sau:

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn - ông Lâm Hoàng N trình bày: Ngày 19 tháng 11 năm 2021 (dương lịch). Nguyên đơn ông Châu Văn H có thỏa thuận mua đất của ông Võ Minh H1, bà Nguyễn Thị Thanh B thửa 927 diện tích 1.800 m², loại đất ODT và CLN và thửa 924 diện tích 7.050 m², loại đất LUC. Giá chuyển nhượng chung là 270.000.000đồng/1000m² và 01 căn nhà cấp 4 trên đất với giá là 200.000.000 đồng cùng toàn bộ cây trồng có sẵn trên đất. Phần đất do ông H1 đứng tên trong giấy đỏ. Ông H đã đưa tiền cọc 200.000.000 đồng, người nhận cọc là bà B và ký tên vào giấy mua bán do nguyên đơn viết. Sau đó, nguyên đơn và bà B qua văn phòng công chứng để chứng thực hợp đồng thì phòng công chứng yêu cầu đính chính giấy đỏ phần ấp K B, xã P thành ấp K, thị trấn N do sáp nhập địa giới hành chính và điều chỉnh giấy chứng minh nhân dân của ông H1 thành căn cước công dân. Ngày 18/12/2021, ông H1, bà B nhận thêm 100.000.000 đồng và nhận lại giấy đỏ bản gốc để tiến hành chỉnh lý. Đến ngày 05/01/2022, ông H1, bà B nhận thêm tiền cọc 289.500.000 đồng, nguyên đơn đưa cho em là Nguyễn Ngọc C giao dùm do nguyên đơn bận công việc. Tổng tiền cọc mà nguyên đơn đã đưa là 589.500.000 đồng. Ông H1 ủy quyền cho bà B đi nộp hồ sơ chỉnh lý vào bộ phận 1 cửa của Ủy ban nhân dân huyện C đề chỉnh lý và hẹn ngày 20/01/2022 chỉnh lý xong sẽ mang giấy đỏ đến Văn phòng công chứng để chứng thực hợp đồng mua bán đất và nhận thêm tiền theo thỏa thuận. Sau đó ông H1, bà B lên nhận giấy đỏ về trong khi giấy đỏ vẫn chưa chỉnh lý xong và bên bán vẫn yêu cầu nguyên đơn trả đủ tiền nên nguyên đơn không đồng ý. Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu ông Võ Minh H1, bà Nguyễn Thị Thanh B tiếp tục thực hiện hợp đồng và đi chỉnh lý những yêu cầu mà văn phòng công chứng đưa ra, còn không yêu cầu hủy hợp đồng trả lại số tiền tiền cọc đã nhận của nguyên đơn là 589.500.000 đồng, không yêu cầu bồi thường hợp đồng.

Nguyên đơn thống nhất kết quả đo đạc, biên bản thỏa thuận định giá phần đất tranh chấp.

Quá trình tố tụng và tại phiên phiên tòa bị đơn Võ Minh H1 trình bày: Ngày 19/11/2021, bà Nguyễn Thị Thanh B (ông H1 và bà B đã ly hôn) có lập thỏa thuận với ông Châu Văn H về việc mua bán đất, bị đơn bán toàn bộ phần đất, thửa 927 diện tích 1.800 m², loại đất ODT và CLN và thửa 924 diện tích 7.050 m², loại đất LUC. Giá chuyển nhượng chung là 270.000.000 đồng/1000 m² và 01 căn nhà cấp 4 trên đất với giá là 200.000.000 đồng cùng toàn bộ cây trồng có sẵn trên đất. Phần đất do bị đơn đứng tên trong giấy đỏ, giấy tờ do ông H tự làm. Lúc này bị đơn đang ở trên thành phố Hồ Chí Minh, bà B có gọi trao đổi việc bán đất và bị đơn đồng ý, bà B là người nhận cọc 200.000.000 đồng và đưa giấy đỏ bản gốc cho nguyên đơn. Trước ngày 18/12/2021, nguyên đơn gọi cho bị đơn nói chưa có đủ tiền do cuối năm ngân hàng không kịp giải ngân. Ngày 18/12/2021, nguyên đơn không đi chỉnh lý mà giữ giấy nên bà B lấy giấy đỏ lại và nhận thêm cọc là 100.000.000 đồng. Ngày 05/01/2022, nguyên đơn gọi điện thoại cho bị đơn về nhận cọc thêm 289.500.000 đồng. Nguyên đơn nhờ bị đơn hỗ trợ đi chỉnh lý giấy đỏ trong 10 ngày nên bị đơn nhận giấy về và bị đơn ủy quyền cho bà B đi chỉnh lý. Nguyên đơn kêu bà B nộp vô bộ phận 1 cửa của Ủy ban nhân dân huyện C qua đường bưu điện, thủ tục làm hồ sơ nguyên đơn sẽ lo vì nguyên đơn làm ở Ủy ban nhân dân huyện C. Ngày 10/01/2022, bà B nộp hồ sơ vô bộ phận 1 cửa và nhận biên nhận 10 ngày sau sẽ có kết quả tức ngày 20/01/2022 chỉnh lý xong và nguyên đơn sẽ đưa cho bị đơn và bà B đủ 2.000.000.000 đồng (Hai tỷ đồng) là số tiền còn lại. Ngày 18/01/2022, bà B gọi điện cho nguyên đơn để thông báo bà B mua đất của người ta ở N, và đặt cọc 300.000.000 đồng, nguyên đơn đồng ý. Đến ngày 24/01/2022, bà B lên bộ phận 1 cửa của Ủy ban nhân dân huyện C nhận hồ sơ nhưng giấy đỏ vẫn chưa chỉnh lý xong. Bị đơn gọi điện cho nguyên đơn yêu cầu thực hiện hợp đồng và giao tiền cho bị đơn thêm 1 tỷ đồng để không bị mất cọc 300.000.000 đồng nhưng nguyên đơn không đưa tiền và bà B bị mất cọc. Sau đó bị đơn và bà B hối thúc nguyên đơn làm giấy cho xong nhưng nguyên đơn vẫn im lặng. Đến cuối tháng 01 năm 2022, bị đơn đến bộ phận 1 của Ủy ban nhân dân huyện C lấy giấy đỏ về. Bị đơn không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng do thời gian quá lâu. Bị đơn đồng ý hủy hợp đồng, không đồng ý trả lại tiền cọc do nguyên đơn vị phạm hợp đồng về thời gian nên mất cọc. Bà B mua đất ở N hiện nay người bán đất cho bà B đã bỏ địa phương đi do đã bán đất lại cho người khác, bị đơn không biết người bán đất cho bà B vì chưa từng gặp mặt.

Bị đơn thống nhất kết quả đo đạc, biên bản thỏa thuận định giá phần đất tranh chấp.

Quá trình tố tụng và tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - Nguyễn Thị Thanh B trình bày: Bà B thống nhất toàn bộ lời trình bày của bị đơn Võ Minh H1, ngày 19/11/2021, bà B có ký tên và nhận tiền cọc 200.000.000 đồng, tới ngày 18/12/2021 ông H1 mới về ký tên và nhận cọc 100.000.000 đồng, sau đó ngày 05/01/2022 bà B và ông H1 có nhận thêm tiền cọc 289.500.000 đồng. Ông H có nhờ bà B, ông H1 hỗ trợ nộp hồ sơ chỉnh lý giấy đỏ, còn thủ tục khi nộp vô 1 cửa sẽ do ông Châu Văn H lo, nhưng quá hạn mà nguyên đơn không thực hiện. Bà B không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng, đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhượng do nguyên đơn vị phạm hợp đồng nên mất cọc, không đồng ý trả lại 589.500.000 đồng vì bà B cũng bị mất cọc mua đất 300.000.000 đồng.

Quá trình tố tụng tại Tòa án, người làm chứng Nguyễn Ngọc C trình bày: Ông có mối quan hệ bạn bè với ông Châu Văn H do ông H đi công việc nên có nhờ ông đem tiền của ông H đưa cho ông Võ Minh H1 và bà Nguyễn Thị Thanh B số tiền 289.500.000 đồng vào ngày 05/01/2022. Do ông chỉ đưa tiền dùm nên ông không liên quan vụ án, đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt ông trong suốt quá trình tố tụng.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 38/2023/DS - ST ngày 22 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang đã tuyên xử như sau:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Châu Văn H. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Tờ thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/11/2021 vô hiệu. Buộc bị đơn Võ Minh H1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Nguyễn Thị Thanh B trả lại cho nguyên đơn Châu Văn H số tiền 589.500.000 đồng (Năm trăm tám mươi chín triệu, năm trăm nghìn đồng).

2. Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, quyền kháng cáo và quyền yêu cầu thi hành án của các đương sự.

Ngày 03/7/2023, ông Võ Minh H1 và bà Nguyễn Thị Thanh B nộp đơn kháng cáo yêu cầu phúc thẩm xem xét bản án dân sự sơ thẩm số 38/2023/DS - ST ngày 22 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang, theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm các đương sự trình bày:

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn - ông Lâm Hoàng N trình bày: Yêu cầu bị đơn trả lại số tiền đặt cọc tổng cộng là 589.500.000 đồng (Năm trăm tám mươi chín triệu, năm trăm nghìn đồng).

Đại diện theo ủy quyền của bị đơn đồng thời là đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - bà Phạm Thị Huyền L trình bày: vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét sửa án sơ thẩm, bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hậu Giang phát biểu quan điểm: Về tố tụng, từ khi thụ lý đến khi đưa vụ án ra xét xử Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký, đương sự đã tiến hành đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Võ Minh H1, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Thanh B, sửa bản án sơ thẩm về phần quan hệ pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hậu Giang, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Về tố tụng: Xét thấy, quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật giải quyết là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là chưa chính xác. Bởi, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu ông Võ Minh H1, bà Nguyễn Thị Thanh B tiếp tục thực hiện hợp đồng, còn không yêu cầu hủy hợp đồng trả lại số tiền tiền cọc đã nhận của nguyên đơn, không yêu cầu bồi thường hợp đồng; và trong quá trình giải quyết, thực chất các đương sự đều xác định nội dung tranh chấp liên quan đến số tiền đã đặt cọc để đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, căn cứ khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì tranh chấp giữa các đương sự là “tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

[2] Do ông Võ Minh H1 và bà Nguyễn Thị Thanh B có cùng nội dung kháng cáo nên xét nội dung kháng cáo, Hội đồng xét xử nhận thấy:

[2.1] Về nội dung hợp đồng:

Các bên đương sự đều xác định ngày 19 tháng 11 năm 2021 (dương lịch), ông Châu Văn H có thỏa thuận mua đất của ông Võ Minh H1, bà Nguyễn Thị Thanh B thửa 927 diện tích 1.800 m², loại đất ODT và CLN và thửa 924 diện tích 7.050 m², loại đất LUC. Giá chuyển nhượng chung là 270.000.000 đồng/1000m² và 01 căn nhà cấp 4 trên đất với giá là 200.000.000 đồng cùng toàn bộ cây trồng có sẵn trên đất. Các bên có thỏa thuận về thời gian thực hiện giao dịch và trách nhiệm đi thực hiện các giấy tờ pháp lý, chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi lập “Tờ thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 19/11/2021 thì bên ông H đã đặt cọc nhiều lần cho ông H1 và bà B với tổng số tiền 589.500.000 đồng. Ông H và bà B cũng xác định đã nhận cọc với tổng số tiền 589.500.000 đồng.

Việc thỏa thuận, lập “Tờ thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, thực hiện nghĩa vụ đặt cọc được các bên thừa nhận. Do đó, đây là tình tiết không cần phải chứng minh theo khoản 2 Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[2.2] Về lỗi của các bên: Nguyên đơn ông H, bị đơn ông H1 điều biết phần đất tranh chấp, sau khi chỉnh lý xong mới thực hiện được việc chuyển nhượng.

Khi thực hiện ký kết “Tờ thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thì chỉ có ông H và bà B ký tên, không có người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là ông Võ Thanh H2 mặc dù ông H2 có đồng ý qua điện thoại nhưng như vậy cũng không đúng đối tượng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Phía bị đơn cho rằng việc thỏa thuận đi chỉnh lý giấy tờ, hồ sơ liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do phía nguyên đơn thực hiện. Mặc dù có thỏa thuận nhưng theo quy định của pháp luật thì chỉnh lý giấy tờ quyền sử dụng đất phải do bị đơn thực hiện.

[2.3] Xét thấy, đây là lỗi hỗn hợp của cả nguyên đơn và bị đơn nên việc Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng theo “Tờ thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 19/11/2021 vô hiệu là có cơ sở. Căn cứ vào khoản 2 Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự thì việc Tòa án cấp sơ thẩm buộc bị đơn Võ Minh H1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Nguyễn Thị Thanh B trả lại cho nguyên đơn Châu Văn H số tiền cọc đã nhận là phù hợp.

[3] Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không cung cấp chứng cứ gì mới đề chứng minh cho yêu cầu kháng cáo, cũng như phản bác ý kiến của phía nguyên đơn. Hội đồng xét xử chấp nhận theo đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân tỉnh Hậu Giang, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Võ Minh H1, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Thanh B, sửa bản án sơ thẩm về phần quan hệ pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 91, Điều 92, Điều 147, Điều 148, Điều 157, Điều 164 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 131, 500, 501, 502, 503 Bộ luật dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 167, 188 Luật đất đai năm 2013;

Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Võ Minh H1, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Thanh B, về trả lại tiền cọc.

Sửa bản án sơ thẩm về quan hệ pháp luật.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Châu Văn H. Hợp đồng đặt cọc theo Tờ thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/11/2021 vô hiệu. Buộc bị đơn Võ Minh H1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Nguyễn Thị Thanh B trả lại cho nguyên đơn Châu Văn H số tiền 589.500.000 đồng (Năm trăm tám mươi chín triệu, năm trăm ngàn đồng).

2. Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Về chi phí tố tụng: Bị đơn Võ Minh H1, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Nguyễn Thị Thanh B nộp trả lại cho nguyên đơn Châu Văn H 4.000.000 đồng (Bốn triệu đồng) tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn Võ Minh H1 được chấp nhận một phần kháng cáo nên không phải chịu án phí. Nguyên đơn Châu Văn H được nhận lại số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng, theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0010757 ngày 21 tháng 11 năm 2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang.

5. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn Võ Minh HI phải chịu 300.000 đồng. Chuyển số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng, theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0011239 ngày 06 tháng 7 năm 2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang thành án phí.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Nguyễn Thị Thanh B phải chịu 300.000 đồng. Chuyển số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng, theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0011238 ngày 06 tháng 7 năm 2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang thành án phí.

6. Trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án, ngày 31/01/2024