Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 16/2023/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BÀU BÀNG, TỈNH BÌNH DƯƠNG

BẢN ÁN 16/2023/DS-ST NGÀY 12/07/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 12 tháng 7 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 249/2022/TLST-DS ngày 22 tháng 12 năm 2022 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 73/2023/QĐXXST-DS ngày 15 tháng 6 năm 2023 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Lý Nguyên P, sinh năm 1988; địa chỉ: số H, N, phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh; có mặt.

- Bị đơn: Bà Dương Thị L, sinh năm 1950; nơi thường trú: Số D, T, Phường H, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh; nơi tạm trú: Số C, tổ A, khu phố C, thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương; vắng mặt, có đơn xin vắng mặt.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

+ Bà Trần Thúy H, sinh năm 1977; Địa chỉ: Số D, T, Phường H, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh; vắng mặt, có đơn xin vắng mặt.

+ Ông Trần Khôi N, sinh năm 1978; Nơi cư trú: số D, T, Phường H, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh. Tạm trú: Số C, tổ A, khu phố C, thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương; vắng mặt, có đơn xin vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn ông Lý Nguyên P trình bày:

Ngày 10/4/2021, ông Lý Nguyên P và bà Dương Thị L có ký hợp đồng đặt cọc mua thửa đất số 41, tờ bản đồ số 25, diện tích 2.632 m² tại xã (nay là thị trấn ) L, huyện B, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Y 26333, số vào sổ 01575.QSDĐ/4143.QĐ.UB ngày 12/12/2003 do Ủy ban nhân dân huyện B, tỉnh Bình Dương chấp cho hộ bà Dương Thị L, giá chuyển nhượng là 11.850.000.000 đồng. Ông Lý Nguyên P đã thanh toán 02 đợt, đợt 01 ngày 10/4/2021 ông Lý Nguyên P thanh toán cho bà Dương Thị L số tiền 40.000.000 đồng, đợt 02 ngày 12/4/2021 ông Lý Nguyên P tiếp tục thanh toán cho bà Dương Thị L số tiền 450.000.000 đồng, tổng số tiền là 500.000.000 đồng. Theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc ngày 03/5/2021, bà Dương Thị L phải hoàn thành thủ tục giấy tờ liên quan của thửa đất để thực hiện các bước giao dịch tiếp theo, tuy nhiên đến nay bà Dương Thị L vẫn không thực hiện đúng thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc và không hoàn trả số tiền cọc cho ông Lý Nguyên P, như vậy bà Dương Thị L đã vi phạm các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc. Nay ông Lý Nguyên P yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Bàu Bàng giải quyết:

+ Tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 10/4/2021 ký giữa ông Lý Nguyên P và bà Dương Thị L.

+ Yêu cầu bà Dương Thị L hoàn trả số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng và tiền phạt cọc 500.000.000 đồng. Tổng số tiền ông Lý Nguyên P yêu cầu là 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng).

Chứng cứ nguyên đơn cung cấp là hợp đồng đặt cọc ngày 10/4/2021.

Theo bản tự khai, trong quá trình giải quyết vụ án bị đơn bà Dương Thị L trình bày:

Ngày 10/4/2021, bà L và ông P có ký hợp đồng đặt cọc bán thửa đất số 41, từ bản đồ số 25, diện tích 2.632 m² tại thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Y 26333, số vào sổ 01575.QSDĐ/4143.QĐ.UB ngày 12/12/2003 do Ủy ban nhân dân huyện B, tỉnh Bình Dương cấp cho hộ bà Dương Thị L. Ngày 10/4/2021, bà L nhận số tiền cọc của ông P số tiền là 50.000.000 đồng, ngày 12/4/2021, bà L nhận số tiền cọc của ông P là 450.000.000 đồng. Theo hợp đồng đặt cọc ngày 03/5/2021, bà L phải làm xong bản trích lục, trích đo bản vẽ thửa đất để hoàn tất thủ tục cho ông P tuy nhiên do bà L không am hiểu thủ tục pháp lý nên ngày 12/4/2021 bà L có giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà L cho ông P vì ông P có đề nghị giúp bà L làm thủ tục pháp lý đối với sổ đất của bà L. Tuy nhiên ông P không làm được nên khoảng 01 tháng sau ông P trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà L, lúc này bà L được biết lý do không làm được bản trích lục, trích đo bản vẽ là do phần đất của bà L có 8,8 m² đất thuộc phạm vi giải phóng mặt bằng đường tạo lực B - P - B. Bà L nhận thấy việc không thực hiện như cam kết hợp đồng đặt cọc không Phải lỗi của bà L vì vậy bà L chỉ đồng ý trả cho ông P số tiền cọc 500.000.000 đồng nhưng bà L không đồng ý trả cho ông P số tiền phạt cọc 500.000.000 đồng.

Theo bản tự khai, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Trần Khôi N trình bày:

Ông N là con trai ruột của bà Dương Thị L và là thành viên trong hộ gia đình bà L. Phần đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Y 26333, số vào sổ 01575.QSDĐ/4143.QĐ.UB ngày 12/12/2003 do Ủy ban nhân dân huyện B, tỉnh Bình Dương cấp cho hộ bà Dương Thị L là tài sản riêng do bà Lường tự tạo 1 nên bà L được quyền quyết định mọi vấn đề đối với tài sản này nên ông N không có ý kiến gì. Việc bà L ký hợp đồng đặt cọc và nhận số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng của ông Lý Nguyên P thì bà L đã báo cho ông N biết từ trước và ông N cũng không có ý kiến, về nội dung vụ án ông N thống nhất với ý kiến của bà L cụ thể là nếu các bên không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng thì bà L sẽ trả cho ông P số tiền 500.000.000 đồng.

Theo bản tự khai, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Trần Thủy H trình bày:

Bà H là con gái ruột của bà Dương Thị L và là thành viên trong hộ gia đình bà L. Phần đất theo Giấy ch ứng nhận quyền sử dụng đất số Y 26333, số vào sổ 01575.QSDĐ/4143.QĐ.UB ngày 12/12/2003 do Ủy ban nhân dân huyện B, tỉnh Bình Dương cấp cho hộ bà Dương Thị L là tài sản riêng do bà Lường tự tạo 1 nên bà L được quyền quyết định mọi vấn đề đối với tài sản này nên bà H không có ý kiến gì. Việc bà L ký hợp đồng đặt cọc và nhận số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng của ông Lý Nguyên P thì bà L đã báo cho bà H biết từ trước và bà H cũng không có ý kiến, về nội dung vụ án bà H thống nhất với ý kiến của bà L cụ thể là nếu các bên không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng thì bà L sẽ trả cho ông P số tiền 500.000.000 đồng.

Tại phiên tòa, Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Bàu Bàng phát biểu quan điểm:

+ Về tố tụng: từ khi thụ lý vụ án đến khi khai mạc phiên tòa sơ thẩm, Thẩm phán, Thư ký đà tiến hành đúng, đầy đủ các thủ tục tố tụng theo quy định. Tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng quy định pháp luật.

+ Về nội dung: yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có cơ sở chấp nhận một phần nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lý Nguyên P về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc với bị đơn bà Dương Thị L.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

[1.1] Về quan hệ tranh chấp: Nguyên đơn ông Lý Nguyên P khởi kiện yêu cầu bị đơn bà Dương Thị L phải trả lại cho số tiền đã đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Căn cứ khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự quan hệ pháp luật được xác định là tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

[1.2] Về thẩm quyền giải quyết: Bị đơn Dương Thị L hiện đang tạm trú tại thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương và phần đất tranh chấp tọa lạc tại thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương. Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự xác định vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương.

[1.3] Về sự có mặt của đương sự tại phiên tòa: Bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có đơn xin đề nghị xét xử vắng mặt. Do đó, Tòa án căn cứ điểm b khoản 2 Điều 227 và khoản 1 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự, xét xử vắng mặt bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

[2]. Về nội dung:

Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ do nguyên đơn cung cấp là “hợp đồng đặt cọc” được ký kết ngày 10/4/2021 thể hiện bên đặt cọc là ông Lý Nguyên P, bên nhận đặt cọc là bà Dương Thị L có chữ ký, chữ viết và dấu vân tay của các đương sự. Phần đất các bên ký đặt cọc là thửa đất số 41, tờ bản đồ số 25, diện tích 2.632 m² tại thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương. Theo hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất này theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Y 26333, số vào sổ 01575.QSDĐ/4143.QĐ.UB ngày 12/12/2003 do Ủy ban nhân dân huyện B, tỉnh Bình Dương cấp cho hộ bà Dương Thị L sao lục tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện B thể hiện phần đất này thuộc quyền quản lý sử dụng của hộ gia đình bà Dương Thị L. Tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các thành viên trong hộ gồm: bà Dương Thị L, ông Trần Khôi N, bà Trần Thúy H. Tuy nhiên, khi giao kết hợp đồng đặt cọc thì các thành viên trong hộ gia đình là ông N, bà H không có văn bản thể hiện việc đồng ý cho bà L đại diện các thành viên trong hộ gia đình nhận tiền cọc và đồng ý chuyển nhượng phần đất này cho ông P. Hơn nữa, theo công văn số 1206/CNVPĐKĐĐ ngày 21/6/2022 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện B xác định phần đất này thuộc quy hoạch đất ở tại đô thị và đất giao thông. Vì vậy hợp đồng đặt cọc giữa ông P với bà L bị vô hiệu ngay từ thời điểm giao kết theo quy định tại Điều 117, Điều 123 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

[2.3] Về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: Theo quy định tại Điều 131 của Bộ Luật dân sự năm 2015 về xử lý hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Quá trình tố tụng, bà L thừa nhận có nhận số tiền 500.000.000 đồng từ ông P. Như vậy, bà L phải có nghĩa vụ trả lại cho ông P số tiền cọc là 500.000.000 đồng. Do ông P và bà L đều có lỗi ngang nhau trong việc làm cho hợp đồng đặt cọc vô hiệu nên không có căn cứ xem xét việc bồi thường thiệt hại.

[2.4] Do hợp đồng đặt cọc giữa ông P và bà L bị vô hiệu ngay từ thời điểm giao kết nên việc ông P yêu cầu bà L trả số tiền phạt do vi phạm hợp đồng đặt cọc số tiền 500.000.000 đồng là không có căn cứ chấp nhận.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử nhận thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ chấp nhận một phần.

[3] Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa về nội dung vụ án là có cơ sở, phù hợp quy định của pháp luật.

[4] Về án phí dân sự sơ thẩm:

[4.1] Do yêu cầu trả tiền cọc của ông Lý Nguyên P được Tòa án chấp nhận nên bà Dương Thị L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với phần yêu cầu này của ông P. Tuy nhiên do bà L là người cao tuổi nên được miễn án phí theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[4.2] Do yêu cầu trả tiền phạt cọc của ông Lý Nguyên P không được Tòa án chấp nhận nên ông P phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối phần yêu cầu này theo quy định tại khoản 4 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào:

Các Điều 26; Điều 35; Điều 39; Điều 147; Điều 227, Điều 228, Điều 243, Điều 244, Điều 266, Điều 269, Điều 271, Điều 273, Điều 278, Điều 280 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Các Điều 117, Điều 123, Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Điểm đ Khoản 1 Điều 12; khoản 2, khoản 4 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Nghị Quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11 tháng 01 năm 2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm;

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lý Nguyên P đối với bị đơn bà Dương Thị L.

1.1. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ký giữa ông Lý Nguyên P và bà Dương Thị L ngày 10/4/2021 là vô hiệu.

1.2. Buộc bà Dương Thị L trả cho ông Lý Nguyên P số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng).

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lý Nguyên P đối với bị đơn bà Dương Thị L về việc thanh toán số tiền phạt cọc.

3. Án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Lý Nguyên P phải chịu 24.000.000 đồng (hai mươi bốn triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đà nộp theo biên lai thu tiền số AA/2021/0008827 ngày 23 tháng 11 năm 2021 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương. Ông P còn phải nộp số tiền 11.700.000 đồng (mười một triệu bảy trăm nghìn đồng).

Bà Dương Thị L được miễn nộp án phí dân sự sơ thẩm.

3. Các đương sự có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.