Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 123/2023/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN THỦ THỪA, TỈNH LONG AN

BẢN ÁN 123/2023/DS-ST NGÀY 29/09/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Trong các ngày 26 và 29 tháng 9 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Th, tỉnh L xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số:112/2023/TLST-DS ngày 14 tháng 4 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 135a/2023/QĐXXST-DS ngày 22 tháng 8 năm 2023 và Quyết định hoãn phiên tòa số 103/2023/QĐST-DS ngày 08/9/2023 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị C, sinh năm 1963; Địa chỉ: Số 945/13 Hậu Giang, Phường A, Quận B, Thành phố H.

Người đại diện theo ủy quyền cho bà C là ông Nguyễn Văn Đ, sinh năm 1983; Địa chỉ liên hệ: Số 1/36 khu phố CX, thị trấn TT, huyện TT, tỉnh L. Văn bản ủy quyền ngày 04/8/2023.

Bị đơn:

1/ Ông Nguyễn Nhật Tr, sinh năm 1984.

2/ Bà Hà Thị L, sinh năm 1985.

Cùng địa chỉ: ấp 1, xã MP, huyện TT, tỉnh L.

(Ông Đ có mặt; Ông Tr, bà L vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện đề ngày 16/12/2022, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa đại diện cho nguyên đơn là ông Nguyễn Văn Đ trình bày:

Ngày 26/02/2020, bà Nguyễn Thị C và ông Nguyễn Nhật Tr có thỏa thuận với về việc nhận chuyển nhượng diện tích đất khoảng 204m2 và căn nhà cấp 4. Tuy nhiên, để đảm bảo việc chuyển nhượng này bà C và ông Tr có ký kết với nhau hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, về đất có kích thước như sau chiều ngang 06m, chiều dài 34m và căn nhà cấp 4 gắn trên diện tích đất này, nhà và đất tọa lại tại ấp 1, xã MP, huyện TT, tỉnh L. Giá chuyển nhượng là 700.000.000đ, khi ký kết hợp đồng đặt cọc bà C đã đưa tiền cọc cho ông Tr là 200.000.000đ, còn lại 500.000.000đ khi nào ông Tr và vợ là bà Hà Thị L ra Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất trên và giao toàn bộ giấy tờ bản chính thì bà C trả tiếp số tiền là 500.000.000đ. Các bên không hẹn ngày cụ thể để tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng do cần đợi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất đặt cọc nên trên, khi nào bà L, ông Tr được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng. Mặc dù hợp đồng đặt cọc chỉ có ông Tr ký tên nhưng vợ ông là bà L cũng biết được việc ký hợp đồng đặt cọc này.

Trong thời gian sau này vợ chồng ông Tr và bà L được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện đúng theo hợp đồng đặt cọc mà ông bà đã cầm giấy chứng nhận cho người khác để vay tiền, cụ thể ngày 02/4/2021 bà L ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thửa đất số 4485, tờ bản đồ số 3, đất tọa lạc tại ấp 1, xã MP, huyện TT, tỉnh L cho bà Trần Thị Kim Thanh, sinh năm 1984, địa chỉ: ấp Ngãi Lợi A, xã Lợi Bình Nhơn, thành phố Tân An, tỉnh L để vay số tiền 480.000.000 đồng, sau đó đến hạn không trả được, bà Th đã khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện Th và được giải quyết theo Bản án số 42/2022/DS-ST ngày 23/5/2023 và hiện nay thửa đất 4485 này đang bị cưỡng chế kê biên thi hành án theo Quyết định số 08/QĐ-CCTHADS ngày 15/3/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Th để thực hiện nghĩa vụ theo Bản án số 42/2022/DS-ST ngày 23/5/2023.

Bà C có yêu cầu vợ chồng ông Tr bà L nếu không muốn tiếp tục chuyển nhượng cho bà C thì phải trả lại tiền cọc cho bà C nhưng ông Tr, bà L không đồng ý. Bà C có gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã MP để giải quyết, ngày 17/12/2021 Ủy ban nhân dân xã MP tiến hành hòa giải nhưng không thành.

Sau đó, bà C đã đến liên hệ nhiều lần nhưng vợ chồng ông Nguyễn Nhật Tr và bà Hà Thị L vẫn không trả khoản tiền nào trên đã số tiền đặt cọc.

Trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất có con gái bà C là Ngô Nguyên Thảo V, sinh năm 1990, nơi thường trú: Số 945/13, Hậu Giang, Phường A, Quận B, Thành phố H làm chứng ký vào hợp đồng đặt cọc này. Chính vì những lý do trên nay bà C yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau:

- Yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 26/02/2020 giữa bà Nguyễn Thị C và ông Nguyễn Nhật Tr.

- Buộc ông Nguyễn Nhật Tr và bà Hà Thị L phải liên đới hoàn trả ngay cho bà C số tiền đặt cọc là 200.000.000đ (hai trăm triệu đồng), bà C không yêu cầu phạt cọc. Ngoài ra không yêu cầu Tòa án thu thập chứng cứ, cũng không yêu cầu Tòa án đưa thêm người tham gia tố tụng.

Bị đơn ông Nguyễn Nhật Tr và bà Hà Thị L vắng mặt không có lời trình bày gửi cho Tòa án.

Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án có tiến hành hòa giải nhưng không thành do bị đơn vắng mặt. Tòa án nhân dân huyện Th đưa vụ án ra xét xử.

Tại phiên tòa bà Trần Thị Kim Loan – Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Th phát biểu quan điểm:

Về thủ tục tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký đã tuân theo pháp luật tố tụng và nguyên đơn trong vụ án đã chấp hành pháp luật kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án. Riêng bị đơn không chấp hành pháp luật.

Về nội dung vụ án: Đề nghị HĐXX xem xét chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 26/02/2020 giữa bà Nguyễn Thị C và ông Nguyễn Nhật Tr và buộc ông Nguyễn Nhật Tr, bà Hà Thị L phải liên đới hoàn trả cho bà Nguyễn Thị C số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

[1.1] Bà Nguyễn Thị C khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 26/02/2020 và buộc ông Nguyễn Nhật Tr và bà Hà Thị L có trách nhiệm liên đới hoàn trả lại ngay số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng, không yêu cầu phạt cọc. Ông Nguyễn Nhật Tr và bà Hà Thị L có hộ khẩu thường trú tại xã MP, huyện TT, tỉnh L. Căn cứ vào Điều 26, Điều 35, Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 Tòa án nhân dân huyện Th giải quyết theo thủ tục sơ thẩm. Căn cứ theo yêu cầu của đương sự xác định quan hệ pháp luật “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tiến hành hòa giải theo quy định tại Điều 205 Bộ luật Tố tụng dân sự nhưng không thành. Vụ án được đưa ra xét xử theo thủ tục chung.

Tại phiên tòa vắng mặt ông Nguyễn Nhật Tr và bà Hà Thị L nhưng xét thấy ông Tr, bà L đã được tống đạt hợp lệ Thông báo về việc thụ lý vụ án, về phiên họp kiểm tra tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải, về thời gian xét xử sơ thẩm nhưng vẫn vắng mặt. Do đó Tòa án tiến hành xét xử vụ án vắng mặt đối với ông Tr, bà L là phù hợp với Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự. [2] Về nội dung tranh chấp:

Bà Nguyễn Thị C khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 26/02/2020 và buộc ông Nguyễn Nhật Tr và bà Hà Thị L có trách nhiệm liên đới hoàn trả lại ngay số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng.

Xét lời trình bày và yêu cầu của nguyên đơn, Hội đồng xét xử xét thấy:

Ngày 26/02/2020, tại nhà ông Tr, bà C và ông Nguyễn Nhật Tr có thỏa thuận với về việc nhận chuyển nhượng diện tích đất khoảng 204m2 và căn nhà cấp 4, để đảm bảo việc chuyển nhượng này bà C và ông Nguyễn Nhật Tr có ký kết với nhau hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, về đất có kích thước như sau chiều ngang 06m, chiều dài 34m và căn nhà cấp 4 gắn trên diện tích đất này, nhà và đất tọa lại tại ấp 1, xã MP, huyện TT, tỉnh L. Giá chuyển nhượng là 700.000.000đ, khi ký kết hợp đồng đặt cọc bà C đã đưa tiền cọc cho ông Tr là 200.000.000đ, còn lại 500.000.000đ khi nào ông Tr và vợ ông là bà Hà Thị L ra Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất trên và giao toàn bộ giấy tờ bản chính thì bà C trả tiếp số tiền là 500.000.000đ. Các bên không hẹn ngày cụ thể để tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng do cần đợi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất đặt cọc nên trên, khi nào bà L, ông Tr được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tiến hành đến Văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bà C giao số tiền 500.000.000 đồng còn lại.

Thỏa thuận đặt cọc này của các bên là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của pháp luật, phù hợp với quy định tại các Điều 116, 117, 118, 119 và Điều 328 Bộ luật Dân sự nên không bị vô hiệu và có hiệu lực pháp lý ràng buộc các bên đã xác lập giao dịch có nghĩa vụ phải thực hiện.

Bà Nguyễn Thị C có gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã MP để yêu cầu giải quyết với ông Nguyễn Nhật Tr liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 26/02/2020. Ngày 17/12/2021, Ủy ban nhân dân xã MP hòa giải không thành, lý do ông Nguyễn Nhật Tr không đồng ý tiếp tục chuyển nhượng phần đất theo hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 26/02/2020 đã ký với bà C với giá 700.000.000 đồng, ông Tr chỉ đồng ý tiếp tục chuyển nhượng đất cho bà C với giá 1.300.000.000 đồng trong khi hợp đồng đặt cọc đã ký kết các bên không có thỏa thuận nào về giá chuyển nhượng có thể biến động tăng giảm nên việc ông Tr yêu cầu giá chuyển nhượng đất tăng thêm là vi phạm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 26/02/2020.

Quá trình thụ lý vụ án, Tòa án tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ xác định phần đất diện tích đất khoảng 204m2 và căn nhà cấp 4 mà bà C và ông Tr thỏa thuận chuyển nhượng theo hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 26/02/2020 là thửa đất số 4485, diện tích 227,5m2, loại đất chuyên trồng lúa nước, tờ bản đồ số 3, đất tọa lạc tại ấp 1, xã MP, huyện TT, tỉnh L. Đối chiếu với tài liệu, chứng cứ nguyên đơn giao nộp thể hiện ngày 26/11/2020, bà Hà Thị L đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DA 006280, số vào sổ cấp giấy chứng nhận: CS 05068 đối với thửa đất số 4485, tờ bản đồ số 3, diện tích 227,5m2, loại đất chuyên trồng lúa nước, đất tọa lạc tại ấp 1, xã MP, huyện TT, tỉnh L có kích thước chiều ngang mặt tiền giáp với lộ làng ấp 1, xã MP là 6m, chiều ngang mặt hậu là 6,1m và chiều dài 01 cạnh là 38,1m, 01 cạnh là 37,3m là tương đối phù hợp với kích thước và diện tích mà các bên ghi nhận trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 26/02/2020.

Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 02/4/2021, bà L ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thửa đất số 4485, tờ bản đồ số 3, đất tọa lạc tại ấp 1, xã MP, huyện TT, tỉnh L cho bà Trần Thị Kim Th, sinh năm 1984, địa chỉ: ấp Ngãi Lợi A, xã Lợi Bình Nhơn, thành phố Tân An, tỉnh L để vay số tiền 480.000.000 đồng, sau đó đến hạn không trả được, bà Th đã khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện Th và được giải quyết theo Bản án số 42/2022/DS-ST ngày 23/5/2023 và hiện nay thửa đất 4485 này đang bị cưỡng chế kê biên thi hành án theo Quyết định số 08/QĐ-CCTHADS ngày 15/3/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Th để thực hiện nghĩa vụ theo Bản án số 42/2022/DS-ST ngày 23/5/2023 của Tòa án nhân dân huyện Th, tỉnh L. Do đó có căn cứ thể hiện ông Tr, bà L không tiếp tục thực hiện theo hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 26/02/2020 với bà C và vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất này.

Mặt khác, trong quá trình giải quyết vụ án, ông Nguyễn Nhật Tr và bà Hà Thị L vắng mặt. Ông Nguyễn Nhật Tr và bà Hà Thị L có hộ khẩu thường trú tại xã MP, huyện TT, tỉnh L. Tòa án đã tiến hành niêm yết hợp lệ Thông báo thụ lý vụ án, Thông báo về phiên họp giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hoà giải, Quyết định đưa vụ án ra xét xử và Quyết định hoãn phiên toà và các chứng cứ mà bên nguyên đơn cung cấp, ông Tr, bà L đã được thông báo đầy đủ thông tin về vụ kiện và quá trình giải quyết vụ án của Tòa án nhưng vẫn vắng mặt là không chấp hành thông báo của Toà án, đồng thời mặc nhiên thừa nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và chứng cứ bên nguyên đơn cung cấp.

Do đó Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu hủy “Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 26/02/2020” của bà Nguyễn Thị C, buộc ông Nguyễn Nhật Tr và bà Hà Thị L phải liên đới hoàn trả số tiền đặt cọc đã nhận là 200.000.000 đồng cho bà C theo quy định tại các Điều 422, 423, 424, 427 Bộ luật dân sự 2015 và Điều 27 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014.

Bà C không yêu cầu phạt cọc nên Hội đồng xét xử không xem xét.

[3] Lời đề nghị của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Th là có cơ sở nên được chấp nhận.

[4] Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ: Bà Nguyễn Thị C đã ứng nộp 2.000.000 đồng, do yêu cầu của bà C được chấp nhận nên buộc ông Tr, bà L phải liên đới hoàn trả 2.000.000 đồng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ cho bà C.

[5] Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Nguyễn Nhật Tr và bà Hà Thị L phải liên đới chịu 10.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm đối với phần yêu cầu hoàn trả lại 200.000.000 đồng tiền đặt cọc của bà C được Tòa án chấp nhận và 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 26/02/2020 theo quy định tại Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 và Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về lệ phí, án phí Tòa án.

Bà Nguyễn Thị C không phải chịu án phí, hoàn trả tiền tạm ứng án phí mà bà C đã nộp.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào các Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, 266, 267, 271, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 116, 117, 118, 119, 328, 422, 423, 424, 427 468 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 27 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014; Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về lệ phí, án phí Tòa án.

Tuyên xử:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị C về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” đối với ông Nguyễn Nhật Tr và bà Hà Thị L.

Hủy Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 26/02/2020 giữa bà Nguyễn Thị C và ông Nguyễn Nhật Tr.

Buộc ông Nguyễn Nhật Tr và bà Hà Thị L có trách nhiệm liên đới hoàn trả cho bà Nguyễn Thị C số tiền đặt cọc là 200.000.000 (Hai trăm triệu) đồng.

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự 2015.

Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ: Buộc ông Nguyễn Nhật Tr, bà Hà Thị L phải liên đới hoàn trả 2.000.000 đồng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ cho bà Nguyễn Thị C.

Về án phí dân sự sơ thẩm:

Buộc ông Nguyễn Nhật Tr và bà Hà Thị L phải liên đới nộp 10.300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả cho bà Nguyễn Thị C phải chịu 5.000.000 đồng tiền tạm ứng phí theo biên lai thu số 0003851 ngày 13/4/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Th.

Án xử sơ thẩm công khai, đương sự có mặt được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (ngày 29/9/2023). Đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc kể từ ngày Tòa án niêm yết hợp lệ bản án.

Trường hợp bản án được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.