Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 114/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN

BẢN ÁN 114/2023/DS-PT NGÀY 28/03/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Vào ngày 28 tháng 3 năm 2023 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Long An mở phiên toà để xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 45/2023/TLPT-DS ngày 02 tháng 3 năm 2023 về việc “tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.Do bản án dân sự sơ thẩm số 64/2022/DS-ST ngày 18-11-2022 của Toà án nhân dân huyện L bị kháng cáo.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 87/2023/QĐ-PT ngày 15 tháng 3 năm 2023, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thùy A, sinh năm 1979.

Địa chỉ: Ấp Phú Cường, xã X, huyện Y, tỉnh Đồng Tháp.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Võ Thị Ngọc E, sinh năm 1970.

Địa chỉ: Ấp Bến Kè, xã V, huyện L, tỉnh Long An.

2. Bị đơn: Bà Huỳnh Thị B, sinh năm 1978.

Địa chỉ: Ấp 4, xã K, huyện L, tỉnh Long An.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Trần Văn Bôm C, sinh năm 1976.

Địa chỉ: Ấp 4, xã Thủy Tây, huyện L, tỉnh Long An.

4. Người làm chứng: Ông Nguyễn Tấn D, sinh năm 1985.

Địa chỉ: Khu phố 2, thị trấn W, huyện L, tỉnh Long An.

Người kháng cáo: Bà Huỳnh Thị B.

(Bà E, bà B, ông D có mặt tại phiên tòa; các đương sự còn lại vắng mặt tại phiên tòa)

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện đề ngày 19/5/2022 của bà Nguyễn Thuỳ Hương, trong quá trình giải quyết vụ án, cũng như tại phiên tòa, bà Võ Thị Ngọc E là người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn trình bày: Vào ngày 08/4/2022, bà A ký hợp đồng đặt cọc với bà Huỳnh Thị B để nhận chuyển nhượng thửa đất số 37, diện tích 137m2, tờ bản đồ số 2-2-3, tọa lạc tại Khu phố 2, thị trấn Thạnh Hóa, huyện L, tỉnh Long An với giá chuyển nhượng là 2.900.000.000 đồng và bà A đã đặt cọc trước số tiền 400.000.000 đồng. Hai bên có thỏa thuận miệng là đất giáp mặt tiền Đường tỉnh 836, đất phải do bà B đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đến ngày 05/5/2022 sẽ ra công chứng sang tên tại Văn phòng công chứng Lê Văn Vinh. Khi đến ngày này, bà B không mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra để công chứng. Tại thời điểm hẹn công chứng (05/5/2022) thửa đất số 37 của bà B đã được chuyển nhượng cho ông Huỳnh Phú Đông theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và nhà ở ngày 28/01/2022 tại Văn phòng công chứng Phạm Thị Hiên nên không thể thực hiện việc chuyển nhượng cho bà A được.

Do đó, bà A khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022 giữa bà A và bà Huỳnh Thị B; Yêu cầu bà B phải trả lại tiền đặt cọc 400.000.000 đồng, phạt cọc 400.000.000 đồng. Trong thời gian đặt cọc, bà B giao nhà cho bà A quản lý sử dụng và đồng ý cho bà A sửa nhà. Bà A đã kêu thợ sửa chữa nhà hết số tiền 100.000.000 đồng nên yêu cầu bà B phải trả số tiền sửa nhà 100.000.000 đồng.

Tại bản tự khai ngày 16/6/2022, trong quá trình giải quyết vụ án, cũng như tại phiên toà, bị đơn Huỳnh Thị Tám trình bày: Bà thừa nhận vào ngày 08/4/2022 bà và bà A có ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất số 37 diện tích 137m2, tờ bản đồ số 2-2-3, tọa lạc tại Khu phố 2, thị trấn Thạnh Hóa, huyện L, tỉnh Long An cho bà A. Đất do bà B đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá chuyển nhượng là 2.900.000.000 đồng, bà B có nhận số tiền đặt cọc trước từ bà A là 400.000.000 đồng. Hai bên thỏa thuận đến ngày 05/5/2022 sẽ ra công chứng sang tên tại Văn phòng công chứng Lê Văn Vinh.

Thực hiện đúng cam kết đến ngày 05/5/2022, bà B có đến Văn phòng công chứng nhưng bà A không đến mà sau đó bà A yêu cầu bà B phải chuyển nhượng phần đất thuộc thửa số 22, phần đất này là phần trước thửa đất số 37 của bà nhưng bà chưa được cấp giấy nên bà không thể chuyển nhượng cho bà A. Vì vậy, bà B đã thực hiện đúng như thỏa thuận của hai bên nhưng bà A không đồng ý tiếp tục thực hiện cho nên lỗi là của bà A. Bà A phải chịu mất tiền cọc do vi phạm hợp đồng. Đối với việc sửa chữa căn nhà trên thửa số 37 là do bà A tự ý sửa chữa khi không có sự đồng ý của bà B. Vì vậy, bà B không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà A.

Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - ông Trần Văn Bôm C có đơn xin giải quyết vắng mặt có ý kiến trình bày tại phiên hòa giải: Ông thống nhất với lời trình bày của bà B và không bổ sung ý kiến gì khác.

Trong quá trình giải quyết vụ án, người làm chứng Nguyễn Tấn Thành trình bày: Ông là người môi giới sang nhượng đất cho bà A, bà B cũng xác nhận tại Tòa án, ngày 05/5/2022 ông D đi cùng bà B đến Văn phòng Công chứng Lê Văn Vinh nhưng bà A không đến thực hiện việc ký kết hợp đồng.

Tại chứng thư thẩm định giá số 260/26/08/2022/TĐG LA-BĐS ngày 26/8/2022 của Công ty cổ phần thương mại dịch vụ và tư vấn Hồng Đức, xác định: Giá trị sửa chữa căn nhà do bà Nguyễn Thùy A thực hiện có giá trị 128.550.000 đồng. Các đương sự thống nhất kết quả thẩm định giá.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 64/2022/DS-ST ngày 18-11-2022 của Toà án nhân dân huyện Thạnh Hoá đã c ă n c ứ Điều 26, 35, 39 và Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 328, 357, 407, 408 Bộ luật Dân sự; Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thùy A.

Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022 giữa bà Nguyễn Thùy A và bà Huỳnh Thị B vô hiệu.

Buộc bà Huỳnh Thị B trả cho bà Nguyễn Thùy A 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

2. Về án phí: Bà Nguyễn Thùy A phải chịu 20.000.000 đồng (hai mươi triệu) tiền án phí sung công quỹ nhà nước. Khấu trừ tiền tạm ứng án phí đã nộp 19.500.000 đồng (mười chín triệu năm trăm nghìn đồng) tại lai thu số 0011051 ngày 22/6/2022 tại Chi cục Thi hành án huyện L. Bà A còn phải nộp thêm 500.000 đồng (năm trăm nghìn đồng). Bà Huỳnh Thị B phải chịu 24.000.000 đồng (hai mươi bốn triệu đồng) án phí sung công quỹ nhà nước.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền và thời hạn kháng cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự.

Bản án chưa có hiệu lực pháp luật.

Ngày 28/11/2022, bà Huỳnh Thị B kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm với lý do việc Toà án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đã làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của bà. Vì vậy, bà yêu cầu Toà án cấp phúc thẩm huỷ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, các bên không thỏa thuận được với nhau, nguyên đơn không rút đơn khởi kiện, bị đơn không rút kháng cáo và các đương sự tranh luận như sau:

- Bà Huỳnh Thị B tranh luận: Khi chuẩn bị công chứng chuyển nhượng nhà, đất như thoả thuận đặt cọc thì bà A đòi chuyển nhượng thửa 22, trong khi bà chỉ thoả thuận bán cho bà A thửa 37, không phải thửa 22. Thửa đất số 22 của ai, do ai đứng tên giấy chứng nhận thì bà không biết. Ngày 05/5/2023 bà có đến Văn phòng công chứng Lê Văn Vinh nhưng bà A không đến. Sau đó, Công an thị trấn Thạnh Hoá có mời bà đến làm việc, lúc này bà có cho bà A thêm 5 ngày để ra công chứng nếu không sẽ mất tiền cọc nhưng đến nay Công an thị trấn không còn lưu giữ biên bản làm việc nên bà không thể cung cấp cho Toà án.

Tài sản nhà và đất vẫn còn thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của bà nhưng bà A tự ý sửa chữa nên tự chịu trách nhiệm, bà không đồng ý trả lại giá trị cho bà A. Bà chỉ bà A mượn chìa khoá nhà để bà A có thể mở cửa cho người cần mua nhà vào xem nhà.

- Bà Võ Thị Ngọc E là người đại diện của bà Nguyễn Thuỳ Hương tranh luận: Khi nhận mua nhà, đất thì các bên có thoả thuận là có lối đi ra đường công cộng nhưng sau đó phát hiện nhà đất này không có lối đi nên giữa bà A và bà B sẽ thoả thuận lại và bà B cho rằng sân trước nhà là của bà B nhưng thực tế không phải như vậy, sân thuộc thửa đất số 22. Bà B đồng ý giao nhà cho bà A sử dụng và việc sửa chữa nhà bà B cũng biết. Vì vậy, bà không đồng ý với kháng cáo của bà B.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An phát biểu:

- Về pháp luật tố tụng: Tòa án cấp phúc thẩm thực hiện đúng pháp luật về tố tụng từ khi thụ lý vụ án đến khi đưa ra xét xử. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử, Thư ký và những người tham gia tố tụng thực hiện đúng theo tố tụng. Các bên đương sự thực hiện đầy đủ quyền nghĩa vụ của mình. Kháng cáo hợp lệ đủ điều kiện để xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

- Về nội dung kháng cáo:

Ngày 08/4/2022, bà Nguyễn Thùy A có ký hợp đồng đặt cọc với bà Huỳnh Thị B để nhận chuyển nhượng thửa đất số 37, diện tích 137m2 tại khu phố 2, thị trấn Thạnh Hóa, huyện L, tỉnh Long An với giá chuyển nhượng là 2.900.000.000 đồng. Theo nội dung hợp đồng đặt cọc ngày 8/4/2022 thì bà A đặt cọc cho bà B 400.000.000 đồng và đến ngày 5/5/2022 thì sẽ ra công chứng sang tên tại Văn phòng công chứng Lê Văn Vinh. Bà A cho rằng đến ngày 5/5/2022, bà B không mang được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra để công chứng vì đã chuyển nhượng thửa 37 cho ông Huỳnh Phú Đông. Bà B cho rằng ngày 5/5/2022 bà B có đến Văn phòng công chứng nhưng bà A không đến mà yêu cầu bà B phải chuyển nhượng phần đất phía trước thuộc thửa số 22.

Tại Hợp đồng hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/5/2022 thì bà Huỳnh Thị B, ông Trần Văn Bôm C mới hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất 37 được ký với ông Huỳnh Phú Đông vào ngày 28/01/2022. Ngoài ra, tại Quyết định công nhận kết quả hòa giải thành tại Tòa án của Tòa án nhân dân huyện L ngày 30/6/2022 thì ngày 16/7/2022 ông Đông có nghĩa vụ hoàn trả bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CR 405860 đối với thửa số 37. Như vậy, có cơ sở xác định vào thời điểm hẹn sang tên quyền sử dụng đất ngày 5/5/2022 theo hợp đồng đặt cọc thì bà B không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sang tên. Bên cạnh đó nhà, đất thuộc thửa 37 là tài sản chung của bà B, ông C nhưng hợp đồng đặt cọc không có chữ ký ông C và để vào nhà trên thửa 37 thì phải đi trên cổng, sân thuộc thửa 22 nhưng hai bên không có thỏa thuận chuyển nhượng, mà tại thời điểm đặt cọc bà B không có quyền sử dụng đối với thửa 22. Do đó hợp đồng bị vô hiệu nên việc bà B không đồng ý trả lại cọc cho bà A là không phù hợp.

Về số tiền bà A sửa nhà 100.000.000 đồng: Bà B thừa nhận bà có giao chìa khóa nhà cho bà A và bà A thực hiện việc sửa nhà trong thời gian dài nên việc bà B cho rằng không biết việc bà A sửa nhà là không có cơ sở nên yêu cầu trả phí sửa nhà của bà A là có cơ sở chấp nhận.

Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bà Huỳnh Thị B, giữ nguyên bản án sơ thẩm theo quy định tại khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

1. Về thủ tục tố tụng:

[1.1] Bà Huỳnh Thị B kháng cáo trong thời hạn luật định là hợp lệ, đúng thủ tục tố tụng nên được chấp nhận xem xét lại vụ án theo thủ tục phúc thẩm.

[1.2] Các bên tranh chấp hợp đồng đặt cọc và bị đơn có nơi cư trú tại xã Thủy Tây, huyện L, tỉnh Long An nên Tòa án nhân dân huyện Thạnh Hoá, tỉnh Long An thụ lý giải quyết là đúng thẩm quyền theo quy định tại Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[1.3] Ông Trần Văn Bôm C đã có yêu cầu giải quyết vắng mặt nên Hội đồng xét xử áp dụng Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự xét xử vắng mặt ông C.

[2] Về nội dung tranh chấp:

[2.1] Các bên đều thừa nhận các tình tiết của vụ án như sau:

- Vào ngày 08/4/2022, bà Huỳnh Thị B và bà Nguyễn Thuỳ Hương xác lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà, đất. Theo đó, bà B sẽ chuyển nhượng cho bà A phần nhà và đất thuộc thửa đất số 37, tờ bản đồ số 2-2-3, diện tích 137m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CP 405860, toạ lạc tại khu phố 2, thị trấn Thạnh Hoá, huyện Thạnh Hoá, tỉnh Long An, với giá 2.900.000.000 đồng; bà A đặt cọc cho bà B số tiền 400.000.000 đồng; đến ngày 05/5/2022 hai bên sẽ đến Văn phòng công chứng để tiến hành công chứng thủ tục chuyển nhượng nhà, đất.

- Sau khi tiến hành xác lập hợp đồng đặt cọc nêu trên, bà B đã giao nhà, đất cho bà A quản lý, sử dụng.

Đây là tình tiết không phải chứng minh theo Điều 92 của Bộ luật tố tụng dân sự và được xem xét làm căn cứ để giải quyết vụ án.

[2.2] Tại phiên toà phúc thẩm, bà B thừa nhận rằng nhà đất nêu trên là tài sản chung của bà B với với ông Trần Văn Bôm C. Tại Công văn số 199/CV- VPCC ngày 28/10/2022 của Văn phòng công chứng Lê Văn Vinh khẳng định bà Huỳnh Thị B có đến Văn phòng công chứng Lê Văn Vinh để làm thủ tục chuyển nhượng nhà, đất nêu trên. Như vậy, chỉ có bà B đến Văn phòng công chứng mà không có mặt ông C nên bà B không đủ quyền để thực hiện việc chuyển nhượng nhà, đất.

[2.3] Tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Văn phòng công chứng Phạm Thị Hiên chứng nhận số 1162, quyển số 02/2022TP/CC- SCC/HĐGD ngày 28/01/2022 thể hiện vợ chồng bà Huỳnh Thị B, ông Trần Văn Bôm C chuyển nhượng cho ông Huỳnh Phú Đông phần nhà, đất nêu trên và tại Hợp đồng huỷ bỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Văn phòng công chứng Phạm Thị Hiên chứng nhận số 5790, quyển số 06/2022TP/CC- SCC/HĐGD ngày 27/5/2022 thể hiện vợ chồng bà B, ông C và ông Đông huỷ bỏ hợp đồng có số chứng nhận số 1162, quyển số 02/2022TP/CC-SCC/HĐGD ngày 28/01/2022 nêu trên. Như vậy, trong thời gian từ 28/01/2022 đến 27/5/2022 nhà, đất nêu trên đang chuyển nhượng cho ông Huỳnh Phú Đông nhưng bà B lại xác lập hợp đồng đặt cọc với bà A vào ngày 08/4/2022 là không đúng quy định của pháp luật. Do đó, việc chuyển nhượng nhà, đất nêu trên cho bà A không thể thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bà B.

[2.4] Việc bà A sử dụng nhà đất là được sự đồng ý của bà B. Trong quá trình sử dụng, bà A có sửa chữa nhà với giá trị đã định là 128.552.000 đồng. Mặc dù, khi sửa chữa nhà không có sự đồng ý của bà B nhưng nay các bên không thể thực hiện việc chuyển nhượng, bà A đã giao nhà lại cho bà B quản lý, sử dụng và cũng không thể lấy đi giá trị đã sửa chữa mà bà B là người hưởng lợi từ việc bà A sửa chữa nhà nên Toà án cấp sơ thẩm buộc bà B trả lại giá trị sửa chữa chỉ 100.000.000 đồng là hoàn toàn có lợi cho bà B. Bà B kháng cáo không đồng ý trả lại giá trị đã sửa chữa là không có cơ sở chấp nhận.

Từ đó thấy rằng kháng cáo của bà Huỳnh Thị B là không có cơ sở chấp nhận; lời phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An là có căn cứ nên chấp nhận.

[3] Về án phí phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên bà Huỳnh Thị B phải chịu theo Điều 148 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 và Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

[4] Các khoản khác của án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị sẽ có hiệu lực sau khi hết thời gian kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Áp dụng khoản 1 Điều 308, Điều 293, 296 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Không chấp nhận kháng cáo của bà Huỳnh Thị B.

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 64/2022/DS-ST ngày 18-11-2022 của Toà án nhân dân huyện Thạnh Hoá, tỉnh Long An.

Căn cứ Điều 26, 35, 39, 147, 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 328, 357, 407, 408 Bộ luật Dân sự; Điều 26, 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thùy A.

[1] Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 08/4/2022 giữa bà Nguyễn Thùy A và bà Huỳnh Thị B vô hiệu.

[2] Buộc bà Huỳnh Thị B trả cho bà Nguyễn Thùy A 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

[3] Về án phí dân sự sơ thẩm:

[3.1] Buộc bà Nguyễn Thùy A phải chịu 20.000.000 đồng (hai mươi triệu) tiền án phí sung công quỹ nhà nước. Khấu trừ tiền tạm ứng án phí đã nộp 19.500.000 đồng (mười chín triệu năm trăm nghìn đồng) tại lai thu số 0011051 ngày 22/6/2022 tại Chi cục Thi hành án huyện L. Bà A còn phải nộp thêm 500.000 đồng (năm trăm nghìn đồng).

[3.2] Buộc bà Huỳnh Thị B phải chịu 24.000.000 đồng (hai mươi bốn triệu đồng) án phí sung công quỹ nhà nước.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Buộc bà Huỳnh Thị B phải chịu 300.000 đồng sung vào Ngân sách Nhà nước, được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu số 0011246 ngày 28/11/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Thạnh Hoá.

[5] Án xử công khai phúc thẩm có hiệu lực pháp luật thi hành ngay sau khi tuyên án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.