Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 102/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LONG AN

BẢN ÁN 102/2023/DS-PT NGÀY 20/03/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Trong các ngày 17 và 20 tháng 03 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Long An xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 28/2023/TLPT-DS ngày 07 tháng 02 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 101/2022/DS-ST ngày 20 tháng 12 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố T bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 68/2023/QĐ-PT ngày 22 tháng 02 năm 2023 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn T, sinh năm 1978; địa chỉ: khu vực A, thị trấn Đ, huyện Đ, tỉnh Long An.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Bà Lâm Thị Hồng C, sinh năm 1977; địa chỉ: Đường H, quận P, Quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

(Được uỷ quyền theo văn bản uỷ quyền ngày 04/01/2023).

- Bị đơn:

1. Bà Nguyễn Thị B, sinh năm 1960; địa chỉ: Quốc lộ A, Phường T, thành phố T, tỉnh Long An.

2. Ông Nguyễn Văn H, (chết ngày 09/9/2022);

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Nguyễn Văn H:

2.1. Bà Nguyễn Thị B, sinh năm 1960;

2.2. Anh Nguyễn Hồng T1, sinh năm 1985;

Cùng địa chỉ: Quốc lộ A, Phường T, thành phố T, tỉnh Long An.

2.3. Anh Nguyễn Tấn Đ, sinh năm 1980; địa chỉ: đường T, phường M, thành phố M, tỉnh Tiền Giang.

Người đại diện hợp pháp của anh Nguyễn Tấn Đ: bà Nguyễn Thị B, sinh năm 1960; địa chỉ: Quốc lộ A, Phường T, thành phố T, tỉnh Long An.

(Được uỷ quyền theo văn bản uỷ quyền ngày 07/3/2023).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Luật sư Nguyễn Văn H, Văn phòng Luật sư Nguyễn Văn H, Đoàn Luật sư tỉnh Long An.

- Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Nguyễn Văn T.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Trong đơn khởi kiện ngày 04 tháng 5 năm 2021 và những lời khai trong quá trình tham gia tố tụng tại Toà án cấp sơ thẩm, nguyên đơn ông Nguyễn Văn T trình bày:

Vào tháng 11 năm 2019, vợ chồng ông H và bà B có thỏa thuận chuyển nhượng cho ông 05 thửa đất với tổng diện tích 16.331m2, gồm các thửa đất: thửa đất 1678, diện tích 3.917m2; thửa số 1595, diện tích 1.352m2; thửa số 1593, 1596, diện tích 6.328m2 và thửa số 1166, diện tích 4.736m2, các thửa đất thuộc tờ bản đồ số 1, đất tọa lạc tại ấp A, xã H, huyện Đ, tỉnh Long An, giá chuyển nhượng mà hai bên thỏa thuận là 6.050.000.000đồng.

Để đảm bảo cho việc chuyển nhượng thì hai bên có ký hợp đồng đặt cọc (không ghi ngày tháng), theo đó ông có đặt cọc cho ông H và bà B số tiền 550.000.000đồng và hẹn đến ngày 21/11/2019 hai bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì ông H và bà B thay đổi ý kiến, chỉ đồng ý chuyển nhượng cho ông 04 thửa đất, gồm thửa số: 1678, 1595, 1596, 1593 và không đồng ý chuyển nhượng thửa số 1166.

Ngày 22/11/2019, ông yêu cầu ông H và bà B đến Văn phòng công chứng ký lại hợp đồng đặt cọc, theo nội dung hợp đồng đặt cọc ngày 22/11/2019 thì ông H và bà B nhận của ông số tiền cọc là 2.500.000.000đồng. Tuy nhiên, ông chưa giao số tiền cọc này cho ông H và bà B vì diện tích đất theo hợp đồng đặt cọc ngày 22/11/2019 không đúng như thỏa thuận của các bên.

Tại thời điểm lập giấy đặt cọc thì chưa ghi đầy đủ thông tin về số thửa đất và tổng diện tích chuyển nhượng, sau đó khi ra Văn phòng công chứng lập hợp đồng đặt cọc lại thì hai bên thống nhất diện tích chuyển nhượng là 16.331m2 gồm 05 thửa đất nên có ghi thêm thông tin số thửa đất và tổng diện tích vào giấy nhận cọc. Vì vậy, giữa bản chụp hình ảnh giấy đặt cọc và bản chính giấy đặt cọc có sự khác nhau về số thửa và tổng diện tích.

Ngày 29/4/2021, ông H và bà B đã chuyển nhượng 04 thửa đất số 1678, 1595, 1596, 1593 cho ông Lâm Văn M.

Như vậy, ông H và bà B đã vi phạm thỏa thuận ban đầu giữa hai bên nên ông khởi kiện yêu cầu ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị B trả số tiền đặt cọc để chuyển nhượng đất là 550.000.000đồng. Trước đây ông khởi kiện yêu cầu ông H và bà B trả tiền cọc là 550.000.000đồng và phạt cọc là 550.000.000đồng, tổng cộng là 1.100.000.000đồng, nhưng nay do ông H đã chết nên ông rút lại yêu cầu phạt cọc và chỉ yêu cầu bà B và các con của ông H trả số tiền cọc là 550.000.000đồng.

Bị đơn bà Nguyễn Thị B, đồng thời bà B là người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Nguyễn Văn H, là người đại diện cho anh Nguyễn Tấn Đ trình bày:

Bà B là vợ của ông Nguyễn Văn H, ông H chết ngày 09/9/2022. Bà và ông H có 02 người con là Nguyễn Tấn Đ và Nguyễn Hồng T1, cha mẹ của ông H đều đã chết.

Vào tháng 11/2019, vợ chồng bà có thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn T 04 thửa đất số 1678, 1595, 1596, 1593 với tổng diện tích 11.597m2, giá chuyển nhượng hai bên thỏa thuận là 6.050.000.000đồng. Để đảm bảo việc chuyển nhượng, hai bên có ký hợp đồng đặt cọc (không ghi ngày tháng), theo đó bà và chồng có nhận của ông T số tiền cọc là 550.000.000đồng và hai bên có hẹn đến ngày 21/11/2019 sẽ giao số tiền còn lại và làm thủ tục chuyển nhượng.

Đến ngày 21/11/2019, do ông Nguyễn Văn T không đủ tiền để trả tiền chuyển nhượng đất cho vợ chồng bà nên hai bên có thỏa thuận ông T sẽ đặt cọc tiếp số tiền 2.500.000.000đồng và có đến Văn phòng công chứng để lập hợp đồng đặt cọc, theo hợp đồng đặt cọc thì ông T sẽ đặt cọc cho vợ chồng bà tiếp số tiền 2.500.000.000đồng. Tuy nhiên, khi ký xong hợp đặt cọc ngày 22/11/2019 thì ông T không giao tiền cho vợ chồng bà và lấy hợp đồng đặt cọc bỏ đi.

Ông T cho rằng vợ chồng bà thỏa thuận chuyển nhượng cho ông T 05 thửa đất với tổng diện tích 16.331m2 là không đúng. Vợ chồng bà chỉ thỏa thuận chuyển nhượng cho ông T 04 thửa đất, gồm thửa 1678, 1595, 1596, 1593 với tổng diện tích 11.597m2. Thửa đất 1166 là đất mồ mả và là thửa đất độc lập, tách rời với các thửa đất còn lại nên không có sự việc vợ chồng bà chuyển nhượng thửa đất này. Do có sự nhầm lẫn nên trong giấy đặt cọc có ghi số thửa 1166.

Trước yêu cầu khởi kiện của ông T yêu cầu vợ chồng bà trả số tiền đặt cọc để chuyển nhượng đất là 550.000.000đồng, bà không đồng ý vì người vi phạm thỏa thuận là ông T.

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Nguyễn Văn H là anh Nguyễn Hồng T1 trình bày:

Anh là con của ông Nguyễn Văn H, chết ngày 09/9/2022 và bà Nguyễn Thị B.

Anh thống nhất với ý kiến của bà B, không có ý kiến hay yêu cầu bổ sung.

Vụ án được Toà án cấp sơ thẩm mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp tiếp cận công khai chứng cứ và hoà giải nhưng các đương sự không thoả thuận được với nhau.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 101/2022/DS-ST ngày 20 tháng 12 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố T đã căn cứ vào khoản 3 Điều 26, các Điều 35, 39, 147, 161, 227, 228, 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án đã tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn T về việc yêu cầu ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị B trả số tiền đặt cọc là 550.000.000đồng.

2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn T về việc yêu cầu ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị B trả số tiền phạt cọc là 550.000.000đồng.

3. Về chi phí tố tụng: ông Nguyễn Văn T phải chịu chi phí giám định là 10.000.000đồng. Do số tiền này ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị B đã nộp tạm ứng nên buộc ông Nguyễn Văn T phải trả lại cho bà Nguyễn Thị B và những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Nguyễn Văn H là anh Nguyễn Tấn Đ, anh Nguyễn Hồng T1 số tiền 10.000.000đồng.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm: ông Nguyễn Văn T phải chịu 26.000.000đồng án phí dân sự sơ thẩm nhưng được trừ 22.500.000đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0007542 ngày 05/5/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Long An. Ông T còn phải nộp 3.500.000đồng.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền và nghĩa vụ thi hành án, quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 03/01/2023, nguyên đơn ông Nguyễn Văn T làm đơn kháng cáo yêu cầu Toà án cấp phúc thẩm huỷ bản án sơ thẩm, tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự không thoả thuận được với nhau, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn bà Lâm Thị Hồng C không rút đơn khởi kiện và đơn kháng cáo, yêu cầu Toà án cấp phúc thẩm huỷ bản án sơ thẩm, giao hồ sơ về Toà án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án do Toà án cấp sơ thẩm vi phạm tố tụng, không đưa ông Nguyễn Văn V là người viết giấy tay “Giấy nhận cọc” vào tham gia tố tụng với tư cách là người làm chứng, không đưa Văn phòng Công chứng Trần Văn C đã chứng nhận hợp đồng đặt cọc giữa ông H bà B và ông T vào tham gia tố tụng, đồng thời Toà án cấp sơ thẩm cũng không đưa Văn phòng Công chứng Nguyễn Lê H đã chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H bà B và ông Lâm Văn M vào tham gia tố tụng, bà B và ông H có lỗi đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông M khi đang tranh chấp. Tuy nhiên, ông T chỉ yêu cầu bà B và người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông H hoàn trả số tiền đặt cọc không yêu cầu phạt cọc. Bị đơn bà Nguyễn Thị B, bà B đồng thời là người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông H, là đại diện cho Nguyễn Tấn Đ cùng người thừa kế của ông H là Nguyễn Hồng T1 không đồng ý với yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, trình bày cho rằng, sau khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng, ông T đã đặt cọc cho bà B ông H 550.000.000đồng, sau đó do không có tiền thanh toán tiếp nên ông T thoả thuận tiếp tục đặt cọc cho ông H bà B 2.500.000.000đồng, sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông T đã không giao tiền cho bà B và ông H mà bỏ đi luôn, chính ông T đã vi phạm thoả thuận nên phải mất số tiền đã đặt cọc, sau đó hơn 02 năm thì bà B mới chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông M, lúc này các bên không có tranh chấp.

Luật sư Nguyễn Văn H phát biểu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn trình bày, đề nghị Hội đồng xét xử bác yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm do bản án sơ thẩm xét xử có căn cứ và đúng quy định của pháp luật.

Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát về việc chấp hành pháp luật trong giai đoạn xét xử phúc thẩm cho rằng: Toà án cấp phúc thẩm và các đương sự chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, kháng cáo của nguyên đơn trong thời hạn luật định, hợp lệ nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Kiểm sát viên phân tích các căn cứ kháng cáo, phát biểu cho rằng, ông T là người vi phạm nghĩa vụ, có lỗi trong việc không giao số tiền đặt cọc lần thứ hai nên các bên không thể tiến đến giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Toà án cấp sơ thẩm bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, bác yêu cầu kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Văn T được thực hiện đúng quy định tại Điều 272, 273 và 276 Bộ luật Tố tụng dân sự nên được chấp nhận để xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Ông Nguyễn Văn T khởi kiện tranh chấp số tiền đặt cọc với bà Nguyễn Thị B, ông Nguyễn Văn H, yêu cầu bà B ông H hoàn trả số tiền đặt cọc là 550.000.000đồng và phạt cọc số tiền 550.000.000đồng, sau đó ông T rút lại yêu cầu phạt cọc, chỉ yêu cầu bà B cùng các đồng thừa kế của ông H hoàn trả số tiền đặt cọc là 550.000.000đồng. Toà án cấp sơ thẩm đình chỉ đối với yêu cầu phạt cọc của ông T đã rút, bác yêu cầu khởi kiện của ông T về đòi lại số tiền cọc nên ông T làm đơn kháng cáo.

[3] Căn cứ vào giấy tay “Giấy nhận cọc” không ghi ngày và được sự thừa nhận của các bên đương sự thì ngày 21/10/2019, ông T đặt cọc cho ông H bà B số tiền 550.000.000đồng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông H bà B. Tuy nhiên, các bên trình bày không thống nhất diện tích đất chuyển nhượng cũng như số thửa đất, ông T cho rằng ông T thoả thuận nhận chuyển nhượng 05 thửa đất của ông H bà B gồm các thửa 1678, 1595, 1596, 1593, 1166 với tổng diện tích là 16.331m2, trong khi đó bà B cho rằng việc chuyển nhượng chỉ có 04 thửa đất gồm các thửa 1678, 1595, 1596, 1593 với tổng diện tích là 11.597m2. Khi hết thời hạn đặt cọc, các bên lại không thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiếp tục ký kết hợp đồng đặt cọc để tiếp tục đặt cọc chuyển nhượng các thửa đất số 1595, 1678, 1596 và 1593 cùng tờ bản đồ số 3 với số tiền là 2.500.000.000đồng, nhưng ông T lại không thực hiện việc đặt cọc lần thứ hai. Trong biên bản đối chất ngày 19/10/2022, ông T cho rằng bà B xúc phạm ông T nên ông T không giao tiền cho vợ chồng bà B, trong biên bản hoà giải cùng ngày 19/10/2022, ông T cho rằng do diện tích đất theo hợp đồng đặt cọc ngày 22/11/2019 không đúng như thoả thuận giữa các bên nên ông T chưa giao số tiền đặt cọc cho ông H bà B. Các lý do ông T đưa ra để không giao tiền đặt cọc, vi phạm thoả thuận đều không có căn cứ và không phải là lý do khách quan, mặc dù sau khi ông H bà B chuyển nhượng các thửa đất này cho ông Lâm Văn M, thì vợ ông T đã nhận chuyển nhượng lại các thửa đất này của ông Lâm Văn M. Điều này cho thấy rằng các thửa đất này hoàn toàn có thể thực hiện việc chuyển nhượng, không có sự sai lệch về diện tích đất như ông T trình bày.

[4] Tại phiên toà phúc thẩm, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn bà Lâm Thị Hồng C trình bày cho rằng, vợ chồng ông H bà B chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông M khi các bên đang tranh chấp là chưa chính xác, vì xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H bà B và ông M đối với các thửa đất 1595, 1678, 1596 và 1593 là vào ngày 29/4/2021, đơn khởi kiện của ông T tranh chấp số tiền đặt cọc với bà B ông H lần đầu tiên gửi đến Toà án nhân dân huyện Đ là vào ngày 04/5/2021 là sau thời điểm bà B ông H lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông M; Toà án nhân dân huyện Đ thụ lý vụ án vào ngày 07/5/2021 sau đó chuyển thẩm quyền cho Toà án nhân dân thành phố T và Toà án thành phố T thụ lý vụ án vào ngày 24/5/2022. Mặt khác các bên trong vụ án không tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tranh chấp về hợp đồng đặt cọc, đối tượng tranh chấp là số tiền đặt cọc, không phải là quyền sử dụng đất, nên việc ông H bà B chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là trong thời điểm tranh chấp.

[5] Xét thấy, số tiền đặt cọc 550.000.000đồng được các bên trình bày thống nhất, do ông H bà B nhận, trách nhiệm hoàn trả nếu có thuộc về ông H bà B, sau khi ông H chết, trách nhiệm đó thuộc về bà B và những người thừa kế khác của ông H, không có liên quan đến ông Nguyễn Văn V và Văn phòng công chứng chứng thực hợp đồng. Vì vậy, cũng không cần huỷ bản án sơ thẩm đưa những người này vào tham gia tố tụng như đề nghị của người đại diện hợp pháp của nguyên đơn.

[6] Từ những nhận định trên, không có cơ sở chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Văn T mà cần bác yêu cầu này, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[7] Tại phiên toà, đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Long An đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận toàn bộ yêu cầu kháng cáo của các đương sự là có cơ sở và cũng phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.

[8] Về án phí phúc thẩm: ông T kháng cáo không được chấp nhận phải chịu án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Văn T;

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm 101/2022/DS-ST ngày 20 tháng 12 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Long An.

Căn cứ Điều 26, 37, 39, 147, 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 26, 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn T về việc yêu cầu ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị B trả số tiền đặt cọc là 550.000.000đồng.

2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn T về việc yêu cầu ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị B trả số tiền phạt cọc là 550.000.000đồng.

3. Về chi phí tố tụng: ông Nguyễn Văn T phải chịu chi phí giám định là 10.000.000đồng. Do số tiền này ông Nguyễn Văn H và bà Nguyễn Thị B đã nộp tạm ứng nên buộc ông Nguyễn Văn T phải trả lại cho bà Nguyễn Thị B và những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng khác của ông Nguyễn Văn H là anh Nguyễn Tấn Đ, anh Nguyễn Hồng T1 số tiền 10.000.000đồng.

4. Về án phí: ông Nguyễn Văn T phải chịu 26.000.000đồng án phí dân sự sơ thẩm nhưng được trừ 22.500.000đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0007542 ngày 05/5/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Long An. Ông T còn phải nộp 3.500.000đồng.

Ông Nguyễn Văn T phải chịu 300.000đồng án phí dân sự phúc thẩm nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000đồng theo biên lai số 0002010 ngày 03/01/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T.

Trong trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.