Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 06/2024/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN YÊN DŨNG TỈNH BẮC GIANG

BẢN ÁN 06/2024/DS-ST NGÀY 04/04/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Ngày 04/04/2024 tại Trụ sở Tòa án nhân dân huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang xét xử sơ thẩm công khai theo thủ tục thông thường vụ án thụ lý số 155/2023/TLST-DS ngày 06 tháng 11 năm 2023 về việc “tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 02/2024/QĐXXST-DS ngày 05/02/2024 và quyết định hoãn phiên toà số 05/2024/QĐST-DS ngày 22/02/2024; thông báo thay đổi lịch phiên toà ngày 18/3/2024 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Anh Phạm Văn Q, sinh năm 1993, địa chỉ: Thôn L, xã T, huyện Y, tỉnh Bắc Giang (vắng mặt).

- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1960, địa chỉ: Thôn L, xã T, huyện Y, tỉnh Bắc Giang(vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Theo đơn khởi kiện và các lời khai có trong hồ sơ, nguyên đơn là anh Phạm Văn Q trình bày: Anh và bà Nguyễn Thị H quen biết qua giới thiệu làm ăn. Ngày 09/5/2022 anh và bà H có thỏa thuận anh nhận chuyển nhượng của bà H thửa đất số 55, tờ bản đồ số 78, trên đất có một nhà 04 tầng, thửa đất có diện tích khoảng 197m2, địa chỉ thửa đất tại thôn Y, xã T, huyện Y, tỉnh Bắc Giang. Diện tích anh nhận chuyển nhượng là 84m2, trên diện tích anh nhận chuyển nhượng có nhà 04 tầng với giá nhận chuyển nhượng là 2.550.000.000 đồng. Sau khi thỏa thuận về giá, diện tích nhận chuyển nhượng anh và bà H đã viết hợp đồng đặt cọc ngày 09/5/2022, số tiền đặt cọc là 400.000.000 đồng. Thời hạn thực hiện hợp đồng các bên thỏa thuận sau khi bà H tách đất được thì hai bên làm hợp đồng chuyển nhượng cho anh phần diện tích chuyển nhượng. Vì vậy giữa anh và bà H không ghi thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc cụ thể. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc bà H có đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên cho anh để anh làm thủ tục tách đất, nhưng anh không làm được thủ tục tách đất vì diện tích mặt tiền sau khi tách không đủ điều kiện để tách thửa đất làm hai thửa, diện tích bề mặt của thửa đất khoảng hơn 5m. Do không tách được đất nên anh đã nhiều lần yêu cầu bà H trả lại tiền đặt cọc cho anh, nhưng đến nay bà H vẫn chưa trả lại cho anh. Nay, anh khởi kiện yêu cầu bà H phải trả cho anh số tiền đặt cọc 400.000.000 đồng, ngoài ra anh không có yêu cầu gì khác.

Số tiền anh đặt cọc mua đất là tiền của cá nhân anh,không liên quan gì đến vợ con anh, anh đề nghị Tòa án không đưa vợ con anh vào tham gia tố tụng trong vụ án. Thửa đất anh nhận chuyển nhượng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà H, bà H là người nhận đặt cọc tiền của anh, vì vậy anh chỉ yêu cầu bà H có trách nhiệm trả cho anh số tiền đặt cọc trên.

Bị đơn bà Nguyễn Thị H trình bày: Giữa bà và anh Phạm Văn Q có mối quan hệ quen biết thông qua chị Vũ Thị L vì chị L là người cùng xã với bà. Khoảng tháng 3/2022 chị L và anh Q và một người nữa đến gia đình bà đặt vấn đề mua nhà đất của bà vì khi đó bà cũng có nhu cầu bán nhà đất để trả nợ. Đến ngày 08/5/2022 chị L, anh Q lại đến gia đình bà, lúc này giữa bà và anh Q thỏa thuận mua bán đất với số tiền là 2.550.000.000 đồng, anh Q đưa cho bà số tiền 200.000.000 đồng. Ngày 09/5/2023 tại nhà bà, bà và anh Phạm Văn Q lập hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, có chị Vũ Thị L là người làm chứng.

Theo hợp đồng đặt cọc hai bên thỏa thuận, cụ thể bà chuyển nhượng cho anh Q thửa đất số 55, tờ bản đồ 78, có diện tích 84m² cùng tài sản trên thửa đất là ngôi nhà 4 tầng màu vàng, địa chỉ tại thôn Y (nay là thôn L), xã T, huyện Y, tỉnh Bắc Giang, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00493A mang tên Nguyễn Thị H với số tiền là 2.550.000.000 đồng. Bà có trách nhiệm rút giấy chứng nhận QSDĐ tại Ngân hàng vào ngày 10/5/2022 để làm thủ tục tách thửa. Số tiền anh Q đặt cọc là 400.000.000 đồng, số tiền còn lại là 2.150.000.000 đồng anh Q sẽ trả nốt cho bà sau khi tách số xong và làm xong thủ tục chuyển nhượng tại phòng công chứng hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Sau đó anh Q đã giao cho bà 400.000.000 đồng, bà đã nhận tiền và ngày hôm sau (tức ngày 10/5/2022) bà đến Ngân hàng nông nghiệp huyện Y trả nợ và rút giấy chứng nhận QSDĐ đưa lại cho anh Q để anh Q làm thủ tục tách thửa. Tuy nhiên vài ngày sau anh Q nói lại với bà do diện tích thửa đất của bà không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa nên cơ quan nhà nước không làm thủ tục tách thửa đất cho. Do đó, anh Q yêu cầu bà trả lại số tiền đã đặt cọc là 400.000.000 đồng. Thực tế do hoàn cảnh kinh tế khó khăn nợ nặn nhiều nên bà muốn bán nhà đất để trả nợ chứ bà không lừa đảo gì ai. Việc không làm được thủ tục tách thửa đất là lỗi của bà không hiểu biết, chứ bà không mong muốn như vậy. Nay, anh Q khởi kiện yêu cầu bà trả lại số tiền 400.000.000 đồng đặt cọc theo hợp đồng đặt cọc ngày 09/5/2022 thì bà cũng đồng ý trả anh Q. Tuy nhiên, hiện nay bà không có khả năng trả ngay vì bà chỉ có một mình già yếu, con trai bà lại đi tù không có nhà. Bà có nguyện vọng anh Q cho bà thời gian là khoảng tháng 12/2024 để khi nào con trai bà là Nguyễn Văn C đi tù về làm trả dần số tiền này cho anh Q.

Ngày 22/02/2024, Tòa án nhân dân huyện Yên Dũng đã mở phiên tòa xét xử, bị đơn đã được triệu tập hợp lệ lần thứ nhất nhưng vắng mặt tại phiên tòa. Đại diện viện kiểm sát đề nghị Hoãn phiên tòa, Hội đồng xét xử đã hoãn phiên tòa.

Tại phiên tòa hôm nay, nguyên đơn anh Phạm Văn Q và bị đơn bà Nguyễn Thị H đều vắng mặt và có đơn xin xét xử vắng mặt. Hội đồng xét xử công bố bản tự khai, biên bản lấy lời khai và các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Dũng tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

+ Về việc tuân theo pháp luật tố tụng: Quá trình giải quyết vụ án, cũng như tại phiên toà hôm nay Thẩm phán, Hội đồng xét xử đã chấp hành đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Nguyên đơn, bị đơn đã chấp hành đúng quyền và nghĩa vụ của mình.

+ Về việc giải quyết vụ án, đề nghị Hội đồng xét xử: Căn cứ Điều 328, Điều 385 Bộ luật dân sự; khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 39, khoản 1 Điều 147, Điều 150; Điều 228, Điều 271 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án để xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Phạm Văn Q, buộc bà Nguyễn Thị H phải trả lại anh Q số tiền đặt cọc là 400.000.000 đồng.

Án phí: Bà H được miễn án phí theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, sau nghe khi nghe ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Dũng và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử xét thấy:

[1]. Về thủ tục tố tụng: Nguyên đơn anh Phạm Văn Q và bị đơn bà Nguyễn Thị H có đơn xin xét xử vắng mặt nên hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 228 BLTTDS quyết định xét xử vắng mặt nguyên đơn và bị đơn.

[2]. Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Quan hệ tranh chấp giữa nguyên đơn anh Q và bị đơn bà H là quan hệ dân sự giữa cá nhân với cá nhân, các bên không tự giải quyết được tranh chấp phát sinh, nguyên đơn làm đơn khởi kiện theo thủ tục tại Tòa án. Bị đơn bà Nguyễn Thị H có địa chỉ cư trú tại thôn Y, xã T, huyện Y, tỉnh Bắc Giang nên Tòa án nhân dân huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang giải quyết là phù hợp với quy định của pháp luật và thẩm quyền được quy định tại các Điều 26; Điều 35 và Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[3]. Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Theo các tài liệu có trong hồ sơ thể hiện anh Phạm Văn Q và bà Nguyễn Thị H đã ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 09/05/2022 với số tiền 400.000.000 đồng để mua đất của bà H. Đến thời hạn ngày 10/5/2022 làm thủ tục tách thửa để làm hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận, bà H không thực hiện được việc tách thửa để chuyển nhượng. Anh Q nộp đơn khởi kiện ra Tòa án. Vì vậy, tranh chấp trong vụ án này là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015.

[4]. Về nội dung vụ án:

[4.1]. Anh Q và bà H có ký hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 09/5/2022. Anh Q và bà H có thỏa thuận bà H chuyển nhượng cho anh Q thửa đất số 55, tờ bản đồ số 78, trên đất có một nhà 04 tầng, thửa đất có diện tích khoảng 197 m², địa chỉ thửa đất thôn Y, xã T, huyện Y, tỉnh Bắc Giang. Diện tích anh nhận chuyển nhượng là 84m², trên diện tích anh nhận chuyển nhượng có nhà 04 tầng với giá nhận chuyển nhượng là 2.550.000.000 đồng. Sau khi thỏa thuận về giá, diện tích nhận chuyển nhượng anh và bà H đã viết hợp đồng đặt cọc ngày 09/5/2022, số tiền đặt cọc là 400.000.000 đồng. Thời hạn thực hiện hợp đồng các bên thỏa thuận sau khi bà H tách đất được thì hai bên làm hợp đồng chuyển nhượng cho anh phần diện tích chuyển nhượng, vì vậy giữa anh Q và bà H không ghi thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc cụ thể. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc bà H có đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên cho anh Q, để anh làm thủ tục tách đất, nhưng anh Q không làm được thủ tục tách đất vì diện tích mặt tiền sau khi tách không đủ điều kiện để tách thửa đất làm hai thửa, diện tích bề mặt của thửa đất khoảng hơn 5m. Khi không tách được đất, anh Q đã nhiều lần yêu cầu bà H trả lại tiền đặt cọc nhưng bà H vẫn chưa trả lại cho anh. Nay, anh Q khởi kiện yêu cầu bà H phải trả cho anh số tiền đặt cọc 400.000.000 đồng.

[4.2] Xét yêu cầu khởi kiện của anh Phạm Văn Q về việc đề nghị Tòa án giải quyết buộc bà phải trả lại cho anh 400.000.000 đồng tiền đặt cọc thì thấy:

Ngày 09/5/2022 giữa anh Q và bà H có làm hợp đồng đặt cọc và thỏa thuận như các bên trình bày là đúng, việc này được các bên xác nhận. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc bà H có đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 55, tờ bản đồ số 78, địa chỉ tại thôn Y, xã T, huyện Y, tỉnh Bắc Giang để anh Q làm thủ tục tách đất, nhưng anh Q không làm được thủ tục tách đất vì diện tích mặt tiền sau khi tách không đủ điều kiện để tách thửa đất làm hai thửa. Việc không tách được đất bà H cũng thừa nhận là lỗi của bà không hiểu biết, tuy nhiên bà không mong muốn như vậy. Do vậy, nay anh Q khởi kiện, bà cũng nhất trí trả anh Q số tiền đặt cọc là 400.000.000 đồng trên. Đây là sự tự nguyện của bà nên Hội đồng xét xử thấy cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là anh Q đối với bà H. Buộc bà H phải trả lại cho anh Q số tiền đặt cọc 400.000.000 đồng là phù hợp với Điều 328 của Bộ luật dân sự.

Việc bà H cho rằng bà không có khả năng trả cho anh Q tiền ngay một lúc vì bà chỉ có một mình già yếu, con trai bà lại đi tù không có nhà. Nên bà xin anh Q cho bà thời gian là khoảng tháng 12/2024 để khi nào con trai bà là Nguyễn Văn C đi tù về làm trả dần số tiền này. Anh Q không nhất trí việc này, nên hội đồng xét xử không chấp nhận.

[5]. Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Q được chấp nhận nên bà H phải chịu án phí DSST nhưng bà H thuộc người cao tuổi nên bà được miễn án phí DSST theo quy định.

[6]. Về quyền kháng cáo: Các đương sự được quyền kháng cáo bản án theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

1. Căn cứ: Điều 328, Điều 385 Bộ luật dân sự; khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 39, khoản 1 Điều 147, Điều 150; Điều 228, Điều 271 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

2. Xử:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Phạm Văn Q, buộc bà Nguyễn Thị H phải trả cho anh Phạm Văn Q số tiền đặt cọc theo hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 09/5/2022 là 400.000.000 đồng (Bốn trăm triệu đồng).

3. Về án phí:

- Trả lại anh Phạm Văn Q số tiền 10.000.000 đồng anh đã nộp tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu thu số 0000461 ngày 06/11/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Yên Dũng.

- Bà Nguyễn Thị H được miễn án phí dân sự sơ thẩm.

4. Về nghĩa vụ chậm thi hành án: Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

5. Về Hướng dẫn thi hành án: Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án dân sự được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

6. Về quyền kháng cáo: Đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.