Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc số 01/2024/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ THUẬN AN, TỈNH BÌNH DƯƠNG

BẢN ÁN 01/2024/DS-ST NGÀY 18/01/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC

Vào ngày 18 tháng 01 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Thuận an, tỉnh Bình Dương mở phiên tòa xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 324/2023/TB-TLVA ngày 17/10/2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 104/2023/QĐXXST-DS ngày 07 tháng 12 năm 2023 và Quyết định hoãn phiên tòa số 60/2023/QĐST-DS ngày 25 tháng 12 năm 2023, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Phan Văn C, sinh năm 1988; địa chỉ thường trú: 413/6 khu phố T, phường T, thành phố D, tỉnh Bình Dương; địa chỉ liên hệ: D N, khu phố Đ, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền: Bà Nguyễn Thị Thu L, sinh năm 1984; địa chỉ thường trú: I N, phường T, thành phố D, tỉnh Bình Dương và bà Lê Thị Ngọc H, sinh năm 1999; địa chỉ thường trú: A N, khu phố Đ, phường T, thành phố D, tỉnh Bình Dương, có mặt.

2. Bị đơn: Ông Trần Chánh T, sinh năm 1983; địa chỉ thường trú: 16/1 khu phố A, phường A, thành phố T, tỉnh Bình Dương, vắng mặt.

3. Người làm chứng: Ông Nguyễn Thiện H1.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện ngày 20/9/2023 của ông Phan Văn C và các lời khai trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án, nguyên đơn trình bày:

Vào khoảng tháng 10/2022, do quen biết nhau từ trước nên khi bị đơn gặp khó khăn trong làm ăn kinh doanh, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn để lấy tiền trả ngân hàng thì nguyên đơn đồng ý. Bị đơn muốn chuyển nhượng cho nguyên đơn thửa đất số 1496, 1497, tờ bản đồ số 93 diện tích 697m² toạ lạc tại khu phố B, phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BP 142939, số vào số cấp giấy chứng nhận CH 03520/BH do Ủy ban Nhân Dân thị xã (nay là thành phố) T cấp ngày 25/02/2014 cho ông Trần Chánh T với giá chuyển nhượng 5.500.000.000 đồng. Thời điểm này, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp ở ngân hàng nên giữa nguyên đơn và bị đơn thoả thuận nguyên đơn sẽ đưa tiền cho bị đơn chuộc sổ từ ngân hàng ra để chuyển nhượng cho nguyên đơn. Thống nhất theo thoả thuận, ngày 29/11/2022, giữa nguyên đơn và bị đơn ký hợp đồng đặt cọc. Cùng ngày ký hợp đồng đặt cọc, nguyên đơn đã đặt cọc cho bị đơn là 3.000.000.000 đồng. Sau đó do bị đơn cần tiền nên có yêu cầu nguyên đơn đặt cọc thêm số tiền 120.000.000 đồng. Tổng số tiền mà nguyên đơn đã đặt cọc là 3.120.000 đồng. Hai bên thỏa thuận trong thời hạn 1 tháng kề từ ngày ký hợp đồng đặt cọc sẽ đến phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng đến thời hạn, ông T không thực hiện mà viện lý do hồ sơ gặp trục trặc nên nguyên đơn có đồng ý gia hạn cho ông Trần Chánh T thời hạn ký kết hợp đồng chuyển nhượng chậm nhất ngày 14/7/2023 theo Văn bản thoả thuận về việc gia hạn ngày 28/6/2023. Đồng thời còn thỏa thuận nếu đến ngày 14/7/2023 mà ông Trần Chánh T không ký hợp đồng chuyển nhượng thì ông Trần Chánh T phải trả lại cho nguyên đơn số tiền đã nhận cọc là 3.120.000.000 đồng và phạt cọc số tiền 3.000.000.000 đồng, việc thoả thuận này có sự làm chứng của ông Nguyễn Thiện H1. Tuy nhiên, tới ngày 14/7/2023 ông Trần Chánh T vẫn không thực hiện theo thoả thuận và né tránh không gặp nguyên đơn.

Do đó, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết các nội dung sau:

1. Tuyên hủy hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất ngày 29/11/2022 ký kết giữa ông Phan Văn C với ông Trần Chánh T.

2. Buộc ông Trần Chánh T hoàn trả lại cho ông Phan Văn C số tiền 3.120.000.000 đồng và tiền phạt cọc 3.000.000.000 đồng.

Tổng số tiền ông Phan Văn C yêu cầu ông Trần Chánh T phải trả là 6.120.000.000 đồng.

Quá trình tố tụng, nguyên đơn thay đổi và rút một phần yêu cầu khởi kiện, cụ thể như sau:

1. Tuyên hủy hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất ngày 29/11/2022 ký kết giữa ông Phan Văn C với ông Trần Chánh T.

2. Buộc ông Trần Chánh T hoàn trả lại cho ông Phan Văn C số tiền 3.120.000.000 đồng.

3. Nguyên đơn rút lại một phần yêu cầu khởi kiện về việc buộc bị đơn phải trả tiền phạt cọc số tiền 3.000.000.000 đồng.

Nguyên đơn không yêu cầu Tòa án tiến hành xem xét thẩm định, đo đạc định giá đối với tài sản trên.

Ngoài ra nguyên đơn không yêu cầu gì thêm.

Chứng cứ nguyên đơn cung cấp: Bản photo có xác nhận đối chiếu bản chính Hợp đồng đặt cọc đề ngày 29/11/2022; Văn bản thoả thuận về việc gia hạn thời hạn đặt cọc; Sao kê giao dịch và sổ phụ tài khoản tiết kiệm và một số giấy tờ tùy thân có liên quan.

Bị đơn đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhiều lần để tham gia tố tụng nhưng người đại diện theo pháp luật của bị đơn vẫn không đến làm việc cũng như không ủy quyền cho ai đến Tòa án tham gia tố tụng và cũng không có văn bản trình bày ý kiến về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa:

Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, cụ thể:

1. Tuyên hủy hợp đồng đặt cọc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất ngày 29/11/2022 ký kết giữa ông Phan Văn C với ông Trần Chánh T.

2. Buộc ông Trần Chánh T hoàn trả lại cho ông Phan Văn C số tiền 3.120.000.000 đồng.

3. Nguyên đơn rút lại một phần yêu cầu khởi kiện về việc buộc bị đơn phải trả tiền phạt cọc số tiền 3.000.000.000 đồng.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Thuận an tham gia phiên toà phát biểu quan điểm như sau:

- Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án và tại phiên tòa xét xử đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục được pháp luật quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về việc giải quyết vụ án: Căn cứ vào hồ sơ vụ án, các tài liệu, chứng cứ đã được Hội đồng xét xử xem xét và kết quả tranh tụng của những người tham gia tố tụng tại phiên tòa, nhận thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có cơ sở chấp nhận. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và đình chỉ đối với phần yêu cầu phạt cọc do nguyên đơn rút yêu cầu.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

[1.1] Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả lại tiền đặt cọc nên Hội đồng xét xử xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn xác nhận việc ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 29/11/2022 và các lần giao nhận tiền đặt cọc là để đảm bảo cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 1496, 1497, tờ bản đồ số 93 diện tích 697m² toạ lạc tại khu phố B, phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BP 142939, số vào số cấp giấy chứng nhận CH 03520/BH do Ủy ban Nhân Dân thị xã (nay là thành phố) T cấp ngày 25/02/2014. Căn cứ các Điều 26, 35, 39 và Điều 40 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử xác định vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương.

[1.2] Bị đơn đã được Tòa án triệu tập hợp lệ theo đúng quy định tại các Điều 177, 179 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nhưng không tham gia tố tụng trong suốt quá trình giải quyết vụ án, cũng như tại phiên tòa ngày hôm nay. Do vậy, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn theo quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự và xem như bị đơn đã từ bỏ quyền chứng minh đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

[2] Về nội dung vụ án:

[2.1] Tại Hợp đồng đặt cọc đề ngày 29/11/2022 và Văn bản thoả thuận về việc gia hạn thời hạn đặt cọc ngày 28/6/2023, bị đơn xác nhận đã nhận của nguyên đơn số tiền cọc 3.000.000.000 đồng.

[2.2] Bên cạnh đó, căn cứ theo bản sao kê ngân hàng thể hiện ngày 18/01/2023, nguyên đơn tiếp tục chuyển cho bị đơn thêm 120.000.000 đồng với nội dung “chuyen them tien dat coc thua đat 1496, 1497, tbd 93 kp Binh Duc Binh Hoa Thuan A”. Theo nguyên đơn trình bày, do bị đơn cần tiền nên yêu cầu nguyên đơn đặt cọc thêm. Nguyên đơn xác nhận tổng số tiền đã chuyển cho bị đơn 3.120.000.000 đồng đều là tiền đặt cọc.

[2.3] Do đó, có cơ sở xác định giữa nguyên đơn và bị đơn có ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 29/11/2022, tổng số tiền bị đơn đã nhận cọc của nguyên đơn là 3.120.000.000 đồng.

[2.4] Đối với yêu cầu của nguyên đơn về tuyên bố hủy hợp đồng đặt cọc ngày 29/11/2022, Hội đồng xét xử thay:

Quá trình tố tụng, nguyên đơn thừa nhận tại thời điểm nguyên đơn và bị đơn ký kết hợp đồng đặt cọc, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào số cấp giấy chứng nhận CH 03520/BH do Ủy ban Nhân Dân thị xã (nay là thành phố) T cấp ngày 25/02/2014 cho ông Trần Chánh T đang được thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đ - Chi nhánh D - Bình Dương để đảm bảo cho khoản vay mà ông Trần C1 Trực giao dịch trước đó. Nguyên đơn biết sự việc nhưng vẫn tin với lời hứa hẹn của bị đơn và đồng ý ký hợp đồng đặt cọc, giao tiền cọc, đợi bị đơn tất toán khoản vay tại ngân hàng để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ký hợp đồng chuyển nhượng cho nguyên đơn. Tuy nhiên, bị đơn sau khi nhận tiền đã không thực hiện việc tất toán khoản vay tại Ngân hàng nên không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng cho nguyên đơn theo đúng thỏa thuận. Do đó, nguyên đơn yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng đặt cọc ngày 29/11/2022 và buộc bị đơn phải trả lại số tiền đặt cọc đã nhận 3.120.000.000 đồng là có cơ sở chấp nhận.

[3] Quá trình tố tụng, nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu buộc bị đơn phải bồi thường tiền phạt cọc 3.000.000.000 đồng Xét đây là ý chí tự nguyện của nguyên đơn, phù hợp quy định của pháp luật nên Hội đồng xét xử ghi nhận và đình chỉ xét xử đối với yêu cầu này.

[4] Ý kiến đề nghị của đại diện Viện kiểm sát tại phiên toà là phù hợp với quy định của pháp luật nên chấp nhận.

[5] Án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được Tòa án chấp nhận toàn bộ nên nguyên đơn không phải nộp; bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào:

- Khoản 3 Điều 26; điểm a Khoản 1 Điều 35; khoản 1 Điều 39; các Điều 92, 147, 229, 266, 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Điều 328, 357 và khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015;

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phan Văn C về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc đối với bị đơn ông Trần Chánh T.

2. Tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc đề ngày 29/11/2022 ký kết giữa ông Phan Văn C với ông Trần Chánh T.

Ông Trần Chánh T phải trả cho ông Phan Văn C số tiền 3.120.000.000 đồng (ba tỷ một trăm hai mươi triệu đồng).

Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chưa thanh toán số tiền phải thi hành thì hàng tháng còn phải chịu khoản tiền lãi theo quy định tại Khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015, tương ứng với số tiền và thời gian chậm trả tại thời điểm thi hành.

3. Đình chỉ xét xử sơ thẩm đối với yêu cầu buộc ông Trần Chánh T phải bồi thường tiền phạt cọc số tiền 3.000.000.000 đồng.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

4.1. Ông Trần Chánh T phải chịu số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

4.2. Ông Phan Văn C không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Trả lại cho ông Phan Văn C số tiền 57.360.000 đồng (năm mươi bảy triệu ba trăm sáu mươi nghìn đồng) đã nộp tại Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0013154, ngày 04/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

5. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án.

Bị đơn vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kề từ ngày nhận được bản án hoặc kể từ ngày bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật.