Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất số 408/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 408/2023/DS-PT NGÀY 05/04/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ, ĐẤT

Ngày 05 tháng 4 năm 2023, tại phòng xử án Tòa án nhân dân Thành phố H đã xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 617/2022/TLPT-DS ngày 28 tháng 12 năm 2022, về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 1044/2022/DS-ST ngày 25 tháng 10 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện X, Thành phố H bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 614/2023/QĐ-PT ngày 16 tháng 02 năm 2023 và Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 3019/2023/QĐ-PT ngày 16 tháng 3 năm 2023 của Tòa án nhân dân Thành phố H, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Vũ Thị V, sinh năm 1983; địa chi: Số 18/5C ấp TL, xã BĐ, huyện X, Thành phố H (có mặt).

2. Bị đơn: Bà Nguyên Thị Minh Thúy A, sinh năm 1981; địa chi: 93/5 ấp TT, xã XTĐ, huyện X, Thành phố H (có mặt).

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1. Ông Nguyên Văn T, sinh năm 1975; địa chi: 18/5C, ấp TL, xã BĐ, huyện X, Thành phố H.

3.2. Ông Lê Phạm Duy P, sinh năm: 1977; địa chi: 93/5 ấp TT, xã XTĐ, huyện X, Thành phố H.

3.3. Bà Vũ Thị T1, sinh năm: 1961;

3.4. Ông Nguyên Văn T2, sinh năm: 1954;

Cùng địa chi: Số 33/6D ấp TT, xã XTĐ, huyện X, Thành phố H. Người kháng cáo: Bà Nguyên Thị Minh Thúy A – bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện đề ngày 15/5/2019, các bản tự khai, biên bản về kiểm tra việc giao nôp, tiếp cân, công khai chưng cư, biên bản hòa giải, biên bản về việc không tiến hành hòa giải được và tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn - ông Nguyên Kim B trình bày như sau:

Vào ngày 28/4/2019, bà V và bà A có ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất thửa số 11, tờ bản đồ số 14, xã XTĐ, huyện X, Thành phố H, diện tích ngang 3m, dài 16m, giá chuyển nhượng là 1.300.000.000 đồng. Ngày 28/4/2019, bà V đặt cọc cho bà A số tiền 100.000.000 đồng, thoả thuân ngày 28/5/2019 sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chưng bên mua sẽ thanh toán cho bên bán số tiền còn lại 1.200.000.000 đồng. Số tiền mà bà V đưa cho bà A là tiền cá nhân của bà V không liên quan đến người nào khác. Tuy nhiên sau đó bà V phát hiện nhà, đất trên đang do ông Nguyên Văn T2, bà Vũ Thị T1, người đưng tên trong giấy chưng nhân quyền sử dụng đất đã thế chấp nhà, đất cho Ngân hàng ACB, chi nhánh Sài Gòn và bà A không phải là chủ sở hữu nhà, đất. Nay bà V khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất ngày 28/4/2019 giữa bà V với bà A vô hiệu, yêu cầu bà A cùng chồng có trách nhiệm liên đới trả cho bà A số tiền cọc đã nhân là 100.000.000 đồng làm 01 lần sau khi xét xử nếu bà A và chồng không thanh toán thì yêu cầu trả tiền lãi theo quy định pháp luât, ngoài ra không có yêu cầu nào khác.

Theo bản tự khai, biên bản về kiểm tra việc giao nôp, tiếp cân, công khai chưng cư, biên bản hòa giải, biên bản về việc không tiến hành hòa giải được và tại phiên tòa bà Nguyên Thị Minh Thúy A trình bày:

Ngày 05/3/2018, bà có mua của vợ chồng ông Nguyên Văn T2, bà Vũ Thị T1 nhà đất diện tích ngang 3m, dài 16m tọa lạc tại 33/7 ấp TT, ấp XTĐ, huyện X, Thành phố H; việc mua bán giữa bà với ông T2, bà T1 được ghi nhân bằng hình thưc lâp vi bằng. Sau đó, bà V và bà có thỏa thuân chuyển nhượng cho bà V phần nhà, đất nói trên với giá là 1.300.000.000 đồng. Bà và bà V đã có lâp hợp đồng đặt cọc ngày 28/4/2019, theo nôi dung hợp đồng đặt cọc thì bà V có đặt cọc cho bà số tiền 100.000.000 đồng, số tiền còn lại 1.200.000.000 đồng hai bên thỏa thuân 01 tháng sau bà V giao tiền thì bà giao nhà. bà V đã tìm hiểu kỹ rồi mới ký hợp đồng đặt cọc mua nhà của bà. Đối với số tiền cọc 100.000.000 đồng thì bà V chi giao cho bà 80.000.000 đồng, bà có đưa lại cho bà V số tiền 20.000.000 đồng là tiền cò (nhưng không viết giấy tờ). Nhà, đất này do 01 mình bà ký hợp đồng mua bán với ông T2, bà T1. Sau đó chi cá nhân bà nhân ký hợp đồng đặt cọc với bà V và 01 mình bà nhân số tiền cọc của bà V, không có liên quan gì đến chồng bà là ông P, ông Lê Phạm Duy P chồng bà không có nghĩa vụ trả tiền cho bà V. Nay bà V kiện yêu cầu bà trả lại số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng, thanh toán 1 lần, bà không đồng ý vì bà không có lỗi; do điều kiện đang khó khăn nên không có khả năng thanh toán môt lần như yêu cầu của nguyên đơn, nếu Hôi đồng xét xử buôc bà phải trả số tiền nói trên thì bà sẽ xin trả góp mỗi tháng 500.000 đồng. Ngoài ra, bị đơn không đề nghị triệu tâp thêm ai tham gia tố tụng trong vụ án này.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà T1 và ông T2 mặc dù đã được Tòa án tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng nhưng vắng mặt tại tất cả các buổi làm việc, phiên họp công khai chưng cư và hòa giải, phiên tòa xét xử vụ án nên không lấy được lời khai.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 1044/2022/DS-ST ngày 25 tháng 10 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện X, Thành phố H đã quyết định:

1/ Chấp nhân yêu cầu của bà Vũ Thị V theo đơn khởi kiện ghi ngày 15/5/2019.

2/ Hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất được lâp bằng giấy tay giữa bà Vũ Thị V với bà Nguyên Thị Minh Thúy A ký ngày 28/4/2019 do hợp đồng bị vô hiệu.

3/ Buôc bà Nguyên Thị Minh Thúy A và ông Lê Phạm Duy P có nghĩa vụ liên đới trả cho bà Vũ Thị V số tiền 100.000.000 đồng (môt trăm triệu đồng). Việc trả tiền thực hiện môt lần ngay khi bản án có hiệu lực pháp luât. Thi hành tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Kể từ ngày bà Vũ Thị V có đơn yêu cầu thi hành án mà bà Nguyên Thị Minh Thúy A và ông Lê Phạm Duy P không thi hành khoản tiền nêu trên thì hàng tháng bà Nguyên Thị Minh Thúy A và ông Lê Phạm Duy P còn phải trả thêm tiền lãi theo mưc lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luât dân sự năm 2015, tương ưng với thời gian và số tiền chưa thi hành án.

4/ Không chấp nhân yêu cầu của bà Nguyên Thị Minh Thúy A về việc chi trả góp mỗi tháng 500.000 đồng cho bà Vũ Thị V cho đến khi trả đủ số tiền 100.000.000 đồng (môt trăm triệu đồng).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn – bà Nguyên Thị Minh Thúy A kháng cáo toàn bô bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn không rút yêu cầu kháng cáo, các đương sự không thỏa thuân với nhau về việc giải quyết vụ án.

Người kháng cáo – bà Nguyên Thị Minh Thúy Atrình bày:

- bà V đã tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý nhà đất nhưng vẫn đặt cọc và sau đó không mua nữa, vi phạm thỏa thuân đặt cọc nên mất cọc.

- Hợp đồng đặt cọc chi có bà A và bà V ký, bà A sử dụng tiền đặt cọc để chi tiêu cá nhân, không liên quan tới ông P. Tòa án buôc ông P phải liên đới với bà trả tiền cọc cho nguyên đơn làm ảnh hưởng đến quyền lợi của ông P.

- Thực tế bà chi nhân số tiền cọc là 80.000.000 đồng, còn 20.000.000 đồng bà V trả cho môi giới nhưng Tòa án buôc bà A và ông P phải trả cho nguyên đơn 100.000.000 đồng gây thiệt hại tài sản cho bà A.

Đề nghị Hôi đồng xét xử phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm không chấp nhân yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ý kiến của nguyên đơn: Đề nghị Hôi đồng xét xử không chấp nhân kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố H phát biểu ý kiến:

- Về tố tụng: Trong suốt quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, Hôi đồng xét xử phúc thẩm và các đương sự đã thực hiện thủ tục, trình tự theo đúng quy định của pháp luât.

- Về nôi dung: Đề nghị Hôi đồng xét xử không chấp nhân kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 1044/2022/DS-ST ngày 25 tháng 10 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện X, Thành phố H.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cưu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cư vào kết quả tranh luân tại phiên tòa, Hôi đồng xét xử nhân định:

[1] Về tố tụng: Về sự vắng mặt của đương sự tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan – bà Vũ Thị T1 và ông Nguyên Văn T2 mặc dù đã được Tòa án tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng nhưng vắng mặt không có lý do tại phiên tòa xét xử phúc thẩm lần thư hai do đó Hôi đồng xét xử phúc thẩm căn cư khoản 3 Điều 296 Bộ luât Tố tụng dân sự tiến hành xét xử vụ án.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn – bà Vũ Thị V xác định không ủy quyền cho ông Nguyên Kim B, bà trực tiếp tham gia tố tụng, xét bà V có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và đây là sự tự nguyện của đương sự nên Hôi đồng xét xử chấp nhân.

[2] Về nôi dung:

[2.1] Căn cư các tài liệu, chưng cư có trong hồ sơ vụ án có cơ sở xác định ngày 28/4/2019, bà V và bà A ký hợp đồng đặt cọc mua bán môt phần nhà đất tại thửa số 11 tờ bản đồ số 14 (chiều ngang là 3m, chiều dài 16m) tọa lạc tại xã XT, huyện X, giá chuyển nhượng là 1.300.000.000 đồng. Phương thưc thanh toán: Lần thư nhất bà V đặt cọc cho bà A số tiền 100.000.000 đồng, lần thư hai vào ngày 28/5/2019 sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phòng công chưng thì bà V phải thanh toán số tiền còn lại 1.200.000.000 đồng cho bà A. Ngoài ra, hai bên còn thỏa thuân bà Atrả tiền lâp vi bằng, nếu bà A không bán nhà nữa thì phải bồi thường gấp đôi tiền cọc, bà V không mua nhà thì mất cọc.

[2.2] Xét kháng cáo của bà Nguyên Thị Minh Thúy A đề nghị sửa bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện X:

- Bà V đã tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý nhà đất nhưng vẫn đặt cọc và sau đó không mua nữa, vi phạm thỏa thuân đặt cọc nên mất cọc.

Tại thời điểm hai bên ký hợp đồng đặt cọc thì bà A không có quyền sở hữu và sử dụng môt phần nhà đất tại thửa số 11 tờ bản đồ số 14 (chiều ngang là 3m, chiều dài 16m) tọa lạc tại xã XT, huyện X. Thực tế, diện tích nhà đất nêu trên do ông Nguyên Văn T2 và bà Vũ Thị T1 đưng tên theo Giấy chưng nhân quyền sử dụng đất số vào sổ cấp GCN số H01708/CGCN do Ủy ban nhân dân huyện X cấp ngày 18/9/2008. Việc hai bên ký hợp đồng đặt cọc mua bán môt phần nhà đất trên là vi phạm quy định tại Điều 188 Luât Đất đai 2013 nên giao dịch này vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luât theo quy định tại Điều 123 Bộ luât dân sự 2015.

Bà A biết mình chưa được công nhân quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, không có quyền chuyển nhượng nhà đất; bà V thừa nhân khi ký hợp đồng đặt cọc bà Achi đưa vi bằng mua bán giữa bà A và vợ chồng bà T1 và việc lâp vi bằng mua bán là không đúng quy định của pháp luât (BL 160) nhưng hai bên vẫn tiến hành đặt cọc mua bán nên có lỗi như nhau dẫn đến hợp đồng đặt cọc vô hiệu.

Căn cư Điều 131 Bộ luât dân sự 2015 quy định về hâu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”.

Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhân yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuy nhiên tuyên hủy hợp đồng đặt cọc là chưa chính xác mà phải tuyên hợp đồng vô hiệu theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn mới phù hợp với quy định tại Điều 123 Bộ luât dân sự 2015; do hợp đồng đặt cọc vô hiệu nên Tòa án sơ thẩm buôc bà Avà ông P trả 100.000.000 đồng tiền đặt cọc cho bà V và không xem xét bồi thường thiệt hại là đúng quy định của pháp luât. bà A cho rằng bà V đã tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý nhà đất nhưng vẫn đặt cọc và sau đó không mua nữa, vi phạm thỏa thuân đặt cọc nên mất cọc là không có cơ sở chấp nhân.

- Hợp đồng đặt cọc chi có bà A và bà V ký, bà A sử dụng tiền đặt cọc để chi tiêu cá nhân, không liên quan tới ông P. Tòa án buôc ông P phải liên đới với bà trả tiền cọc cho nguyên đơn làm ảnh hưởng đến quyền lợi của ông P.

Xét tại biên bản phiên tòa (BL 159), bà A khẳng định số tiền đặt cọc bà đã tiêu xài hết, dùng để lo cho gia đình. Mặt khác, hợp đồng đặt cọc được ký kết trong thời kỳ hôn nhân giữa bà A và ông P, tại phiên tòa phúc thẩm ông P thừa nhân đây là tài sản chung của vợ chồng nên Tòa án cấp sơ thẩm buôc ông P phải liên đới cùng bà A trả tiền cho bà V là phù hợp với quy định của pháp luât . Do vây, bà A cho rằng việc Tòa án buôc ông P liên đới trả tiền làm ảnh hưởng đến quyền lợi của ông P là không có cơ sở.

- Bà A chỉ nhận số tiền cọc là 80.000.000 đồng, còn 20.000.000 đồng bà V trả cho môi giới nhưng Tòa án buộc bà A và ông P phải trả cho bà V 100.000.000 đồng gây thiệt hại tài sản cho bà A.

Bà A cho rằng bà chi nhân cọc 80.000.000 đồng, còn 20.000.000 đồng bà V trả cho môi giới nhưng không cung cấp được chưng cư chưng minh. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên buôc bà Avà ông P trả cho nguyên đơn số tiền 100.000.000 đồng là đúng theo quy định của pháp luât. Kháng cáo của bà A không có cơ sở để chấp nhân.

Từ những lâp luân trên, xét không chấp nhân kháng cáo của bị đơn về việc sửa bản án sơ thẩm, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 1044/2022/DS-ST ngày 25 tháng 10 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện X, Thành phố H theo hướng chấp nhân yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc ký kết giữa bà V và bà A; buôc bà A và ông P có nghĩa vụ liên đới trả cho nguyên đơn số tiền 100.000.000 đồng. Không chấp nhân yêu cầu của bị đơn về việc trả dần số tiền đặt cọc cho nguyên đơn.

Về án phí dân sự sơ thẩm, bị đơn phải chịu án phí có giá ngạch trên số tiền phải trả cho nguyên đơn. Do giữ nguyên bản án sơ thẩm nên bà Nguyên Thị Minh Thúy A phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên, - Căn cư khoản 1 Điều 308 và Điều 309 Bộ luât Tố tụng dân sự 2015;

- Căn cư Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hôi về mưc thu, miên, giảm, thu, nôp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án;

- Căn cư Luât Thi hành án dân sự năm 2008 và Luât Sửa đổi, bổ sung môt số điều của luât thi hành án dân sự năm 2014,

QUYẾT ĐỊNH

Không chấp nhân yêu cầu kháng cáo của bị đơn – bà Nguyên Thị Minh Thúy A, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 1044/2022/DS-ST ngày 25 tháng 10 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện X, Thành phố H:

1. Chấp nhân yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn - bà Vũ Thị V.

2. Tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất được lâp bằng giấy tay giữa bà Vũ Thị V với bà Nguyên Thị Minh Thúy A ký ngày 28/4/2019.

3. Buôc bà Nguyên Thị Minh Thúy A và ông Lê Phạm Duy P có nghĩa vụ liên đới trả cho bà Vũ Thị V số tiền 100.000.000 đồng (môt trăm triệu đồng). Việc trả tiền thực hiện môt lần ngay khi bản án có hiệu lực pháp luât. Thi hành tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Kể từ ngày bà Vũ Thị V có đơn yêu cầu thi hành án mà bà Nguyên Thị Minh Thúy A và ông Lê Phạm Duy P không thi hành khoản tiền nêu trên thì hàng tháng bà Nguyên Thị Minh Thúy A và ông Lê Phạm Duy P còn phải trả thêm tiền lãi theo mưc lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luât dân sự năm 2015, tương ưng với thời gian và số tiền chưa thi hành án.

4. Không chấp nhân yêu cầu của bà Nguyên Thị Minh Thúy A về việc chi trả góp mỗi tháng 500.000 đồng cho bà Vũ Thị V cho đến khi trả đủ số tiền 100.000.000 đồng (môt trăm triệu đồng).

5. Về án phí:

5.1. Án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Nguyên Thị Minh Thúy A và ông Lê Phạm Duy P phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 5.000.000 đồng (năm triệu đồng), nôp tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Hoàn trả cho bà Vũ Thị V số tiền tạm ưng án phí là 2.507.500 đồng (hai triệu năm trăm lẻ bảy nghìn năm trăm đồng) theo biên lai số AA/2019/0004124 ngày 03/6/2019 của Chi cục thi hành án dân sự huyện X, Thành phố H.

5.2. Án phí dân sự phúc thẩm:

Bà Nguyên Thị Minh Thúy A phải chịu án phí phúc thẩm là 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng), khấu trừ vào số tiền tạm ưng án phí phúc thẩm bà Ađã nôp là 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng) theo Biên lai thu tạm ưng án phí, lệ phí tòa án số AA/2022/0015213 ngày 07/11/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện X, Thành phố H. bà A đã nôp đủ án phí phúc thẩm Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luât kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luât thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuân thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luât thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luât thi hành án dân sự.