Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ số 487/2022/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 487/2022/DS-PT NGÀY 22/08/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN CĂN HỘ

Trong ngày 22 tháng 8 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 203/2022/TLPT-DS ngày 07 tháng 7 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ”;Do bản án dân sự sơ thẩm số 172/2022/DS-ST ngày 17/5/2022 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 3832/2022/QĐPT-DS ngày 14 tháng 7 năm 2022 và Quyết định hoãn phiên tòa số 10086/2022/QĐH ngày 01 tháng 8 năm 2022 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn Đ, sinh năm: 1979 (có mặt) Địa chỉ: Phòng 17.06 Block D23, chung cư BL PHL, phường PM, Quận Q, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn: Bà Nguyễn Ngọc C, sinh năm 1952 (vắng mặt) Địa chỉ: Đường CT, phường W, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh. Người đại diện theo ủy quyền:

1. Ông Nguyễn Vĩnh A, sinh năm 1981 (có mặt).

Địa chỉ: Ấp TĐ, xã TTT, huyện HM, Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Ông Nguyễn Xuân H, sinh năm 1996 (có mặt).

Địa chỉ: Đường LĐT, phường Y, quận GV, Thành phố Hồ Chí Minh.

(Theo Giấy ủy quyền số công chứng 03550, quyển số 02/2022TP/CC- SCC/HĐGD ngày 26/7/2022 tại Văn phòng Công chứng NHH).

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Bà Huỳnh Thị Thanh T, sinh năm 1976 (vắng mặt).

Địa chỉ: Đường LVQ, phường BHH A, quận BT, Thành phố Hồ Chí Minh.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 23/01/2019 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Nguyễn Văn Đ trình bày:

Vì có nhu cầu mua căn hộ chung cư, qua trung gian ông biết được bà Nguyễn Ngọc C có nhu cầu bán căn hộ 1.02 tầng 1 chung cư A khu dân cư VL B với giá là 1.110.000.000 đồng, trong đó ông phải trả cho bà C 850.000.000 (Tám trăm năm mươi triệu) đồng, số tiền còn lại 260.000.000 (Hai trăm sáu mươi triệu) đồng ông phải góp cho Ngân hàng. Hai bên đồng ý việc mua bán trên.

Ngày 04/11/2017, ông và bà C gặp nhau để tiến hành đặt cọc mua nhà như thỏa thuận, ông giao cho bà C 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng và bà C viết giấy nhận cọc cho ông, hai bên thống nhất hẹn ngày 19/12/2017 (tức một tháng rưỡi kể từ ngày nhận cọc hai bên tiến hành các công việc trả tiền, công chứng và giao nhà). Số tiền 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng mà ông đặt cọc cho bà C nêu trên là tài sản riêng của cá nhân ông.

Sau khi nhận tiền cọc, bà C không giữ đúng lời hứa, không tiến hành công chứng giao nhà như đã thỏa thuận và phủ nhận việc nhận số tiền 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng.

Ông Nguyễn Văn Đ yêu cầu:

- Hủy Giấy biên nhận cọc mua nhà lập ngày 04/11/2017 giữa ông và bà Nguyễn Ngọc C về việc mua bán căn hộ số 1.02 tầng 1 chung cư A khu dân cư VL B, huyện BC, Thành phố Hồ Chí Minh; Buộc bà Nguyễn Ngọc C phải hoàn trả cho ông số tiền cọc 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng, bồi thường tiền cọc 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng và trả tiền lãi tính theo lãi suất chậm trả của Ngân hàng tính trên số tiền 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng. Ông không yêu cầu Tòa án giám định lại Giấy biên nhận cọc mua nhà ngày 04/11/2017.

Bị đơn bà Nguyễn Ngọc C và người đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Vĩnh A trình bày:

Vào ngày 04/11/2017, bà Nguyễn Ngọc C có ký giấy biên nhận cọc đồng ý chuyển nhượng quyền quản lý và sử dụng căn hộ cho ông Nguyễn Văn Đ căn hộ chung cư tái định cư số 1.02 tầng 1 chung cư A khu dân cư VL B, huyện BC với giá 850.000.000 (Tám trăm năm mươi triệu) đồng, ông Đ có trách nhiệm trả góp thêm cho Ngân hàng số tiền 260.000.000 (Hai trăm sáu mươi triệu) đồng theo hợp đồng mua bán căn hộ. Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, bà C có trách nhiệm ký sang tên tại phòng công chứng.

Ông Đ đã đặt cọc làm tin cho bà C với số tiền 10.000.000 (Mười triệu) đồng, bà C và ông Đ có thỏa thuận sau 1,5 tháng, ông Đ phải thanh toán đủ số tiền mua căn hộ theo thỏa thuận thì bà C mới ký chính thức, giao giấy tờ nhà và căn hộ cho ông Đ. Giấy biên nhận cọc mua nhà chỉ để làm tin với số tiền 10.000.000 (Mười triệu) đồng, nên bà C mới viết lên mặt giấy trắng (có một mặt vẽ sơ đồ thiết kế). Bà C không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Đ. Bà không yêu cầu Tòa án giám định lại Giấy biên nhận cọc mua nhà ngày 04/11/2017.

Theo Bản tự khai ngày 10/5/2021 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Huỳnh Thị Thanh T trình bày:

Bà thuê căn hộ số 1.02 tầng 1 chung cư A khu dân cư VL B, huyện BC của bà Nguyễn Ngọc C vào thời điểm ngày 20/5/2018 với giá thuê mỗi tháng là 4.000.000 (Bốn triệu) đồng. Do tình hình dịch bệnh bà C giảm tiền thuê chỉ còn 3.000.000 (Ba triệu) đồng. Trong vụ án này bà không có yêu cầu gì.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 172/2022/DS-ST ngày 17 tháng 5 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn Đ về việc buộc bị đơn bà Nguyễn Ngọc C trả số tiền đặt cọc mua bán căn hộ tại “Giấy biên nhận cọc mua nhà” đề ngày 04 tháng 11 năm 2017 là 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng.

2. Tuyên bố “Giấy biên nhận cọc mua nhà” đề ngày 04 tháng 11 năm 2017 giữa ông Nguyễn Văn Đ và bà Nguyễn Ngọc C là giao dịch dân sự vô hiệu.

3. Buộc bà Nguyễn Ngọc C có trách nhiệm trả cho ông Nguyễn Văn Đ số tiền 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng.

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, thì hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất được quy định tại khoàn 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

4. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu của ông Nguyễn Văn Đ yêu cầu bồi thường tiền cọc 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng và yêu cầu trả lãi.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên án phí và quyền kháng cáo theo luật định. Ngày 30/5/2022, bị đơn bà Nguyễn Ngọc C có đơn kháng cáo yêu cầu sửa bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn ông Nguyễn Văn Đ vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn bà Nguyễn Ngọc C có người đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Vĩnh A và ông Nguyễn Xuân H vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Nguyên đơn ông Nguyễn Văn Đ yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Bị đơn bà Nguyễn Ngọc C có người đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Vĩnh A và ông Nguyễn Xuân H yêu cầu hủy bản án sơ thẩm với lý do tòa sơ thẩm buộc bị đơn trả cho nguyên đơn 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng là không đúng, vì bị đơn chỉ thực nhận cọc có 10.000.000 (Mười triệu) đồng. Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ những tình tiết khách quan trong Giấy biên nhận cọc, chưa xem xét những tin nhắn mà bà C gởi cho ông Đ, kết luận giám định không xác định được tuổi mực và chữ số 0 hàng đơn vị trong dãy chữ số, chữ viết “100tr”. Bị đơn đã có đơn xin giám định lại chữ viết có phải số 0 được thêm vào hàng đơn vị của số 100 hay không.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hồ Chí Minh:

- Về thủ tục tố tụng: Hội đồng xét xử, những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án tại giai đoạn phúc thẩm.

- Về nội dung: Với các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ và lời trình bày của đương sự tại phiên tòa thấy rằng: Việc thực hiện đặt cọc giữa hai bên là tự nguyện, trong khi căn hộ này chưa được thanh lý và cấp Giấy chứng nhận nhưng các bên vẫn thực hiện đặt cọc mua bán là trái với quy định tại điểm 6.2.9 khoản 6.2 Điều 6 của Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư số 174/HĐTĐC-DVCI ngày 25/5/2016.

Bà C thừa nhận Giấy biên nhận cọc ngày 04/11/2017 là do bà viết và ký tên. Tại phiên tòa hôm nay, người đại diện theo ủy quyền của bà C yêu cầu giám định lại tờ giấy này. Xét thấy, tại kết luận giám định của Phân viện Khoa học Hình sự Bộ Công an đã kết luận không xác định được tuổi mực và chữ số 0 hàng đơn vị trong dãy chữ số, chữ viết “100tr”. Bị đơn đã có đơn xin giám định lại chữ viết có phải số 0 được thêm vào hàng đơn vị của số 100 hay không. Và tại phiên tòa sơ thẩm bà C cũng không yêu cầu giám định lại, nên thấy rằng yêu cầu giám định lại của người đại diện theo của bị đơn là không cần thiết.

Xét nghĩa vụ chứng minh thuộc về đương sự, bị đơn bà C cho rằng bà chỉ nhận cọc từ ông Đ 10.000.000 (Mười triệu) đồng, chứ không phải 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng như nguyên đơn khai, nhưng bà không có chứng cứ nào để chứng minh. Do đó, nguyên đơn yêu cầu bà trả 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng là có căn cứ.

Tại phiên tòa hôm nay bà C có đơn xin được miễn án phí. Xét thấy bà C đã trên 60 tuổi nên thuộc trường hợp người cao tuổi được miễn án phí.

Từ các phân tích trên, đề nghị Hội đồng xét xử, không chấp nhận kháng cáo của bà C, sửa bản án dân sự sơ thẩm về phần án phí như nhận định trên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận và phát biểu của kiểm sát viên tại phiên tòa phúc thẩm, Hội đồng xét xử nhận định:

Xét kháng cáo của bà Nguyễn Ngọc C, Hội đồng xét xử thấy rằng:

Căn cứ Giấy biên nhận cọc bán nhà ngày 04/11/2017 giữa bà Nguyễn Ngọc C với ông Nguyễn Văn Đ (BL 07) do bà C viết thể hiện việc hai bên thỏa thuận mua bán căn hộ tái định cư số 1.02 tầng 1 chung cư A khu dân cư VL B, huyện BC, Thành phố Hồ Chí với giá 1.110.000.000 (Một tỷ một trăm mười triệu) đồng. Theo đó, ông Đ phải trả cho bà C 850.000.000 (Tám trăm năm mươi triệu) đồng, số tiền còn lại 260.000.000 (Hai trăm sáu mươi triệu) đồng ông Đ phải trả góp cho Ngân hàng theo hợp đồng mua bán trả góp căn hộ chung cư số 174/HĐTĐC-DVCI ngày 25/5/2016 giữa bà C với Công ty TNHH Một thành viên DVCI huyện BC. Thực hiện hợp đồng này, ông Đ đã đặt cọc cho bà C 100.000.000 đồng và hai bên thống nhất “…một tháng rưỡi sau sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán, bên ông Đ sẽ giao đủ tiền và bên bà C sẽ giao nhà và giấy tờ nhà cho ông Đ. Nếu có trục trặc tôi sẽ trả lại tiền cho ông Đ theo quy định”.

Hội đồng xét xử xét thấy:

- Việc bà C và ông Đ thỏa thuận mua bán căn hộ trên là hoàn toàn tự nguyện. Tuy nhiên, theo quy định tại điểm 6.2.9 khoản 6.2 Điều 6 của hợp đồng mua bán căn hộ cư số 174/HĐTĐC-DVCI ngày 25/5/2016 thì bên bà C có nghĩa vụ không được chuyển nhượng căn hộ chung cư khi hợp đồng này chưa được thanh lý và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. Mặt khác, nếu tính đến thời điểm hai bên thỏa thuận trong hợp đồng là ngày 19/12/2017 sẽ tiến hành thủ tục mua bán, thì bà C chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và chưa phải là chủ sở hữu của căn hộ chung cư này do chưa thanh toán hết số tiền mua căn hộ chung cư cho Công ty TNHH MTV DVCI huyện BC. Mặc dù các bên đều biết rõ tình trạng pháp lý của căn hộ nhưng vẫn giao dịch là đã vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015 và Điều 188 Luật nhà ở năm 2014.

Như vậy, do nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc giữa ông Đ và bà C trái quy định pháp luật bị vô hiệu, nên yêu cầu hủy Giấy biên nhận cọc mua nhà của ông Đ là có cơ sở. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu này của nguyên đơn là có căn cứ.

Như nhận định ở trên, nội dung thỏa thuận trong Giấy biên nhận cọc mua nhà giữa các bên đã bị vô hiệu tại thời điểm giao kết, nên các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do đó, việc nguyên đơn yêu cầu phía bị đơn phải trả lại số tiền mà nguyên đơn đã đặt cọc 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng là có cơ sở. Tuy nhiên, bà C kháng cáo cho rằng bà chỉ nhận của ông Đ 10.000.000 (Mười triệu) đồng, chứ không phải 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng như ông đã trình bày. Tại phiên tòa hôm nay người đại diện theo ủy quyền của bị đơn yêu cầu hủy án với lý do Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ những tình tiết khách quan trong Giấy biên nhận cọc, chưa xem xét những tin nhắn mà bà C gởi cho ông Đ, kết luận giám định không xác định được tuổi mực và chữ số 0 hàng đơn vị trong dãy chữ số, chữ viết “100tr”. Bị đơn đã có đơn xin giám định lại chữ viết có phải số 0 được thêm vào hàng đơn vị của số 100 hay không và yêu cầu được giám định lại.

Xét, tại kết luận giám định của Phân viện Khoa học Hình sự Bộ Công an đã kết luận không xác định được tuổi mực và chữ số 0 hàng đơn vị trong dãy chữ số, chữ viết “100tr”. Bị đơn đã có đơn xin giám định lại chữ viết có phải số 0 được thêm vào hàng đơn vị của số 100 hay không? Và tại phiên tòa sơ thẩm ngày 17/5/2022 bà C cũng không yêu cầu giám định lại, Hội đồng xét xử xét thấy yêu cầu xin được giám định lại Giấy biên nhận cọc ngày 04/11/2017 của người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là không cần thiết.

Hội đồng xét xử xét thấy lời trình bày của bà C không được phía nguyên đơn thừa nhận và cũng không có chứng cứ nào chứng minh cho lời trình bày của bà là có căn cứ. Theo nguyên đơn trình bày năm 2017 nguyên đơn đã khởi kiện bị đơn để đòi lại số tiền này, bà C đã thỏa thuận với nguyên đơn là sẽ trả lại số tiền 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng, nên nguyên đơn đã rút đơn kiện. Tuy nhiên, sau đó bà C không trả nên nguyên đơn mới tiếp tục khởi kiện lại. Vì vậy, không có cơ sở để Hội đồng xét xử xem xét chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà C, mà cần buộc bà C phải trả lại cho nguyên đơn số tiền 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng như án sơ thẩm đã tuyên.

Tại phiên tòa vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa một phần bản án sơ thẩm về phần án phí là có căn cứ.

Từ các phân tích trên, Hội đồng xét xử xét thấy không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa một phần bản án sơ thẩm về phần án phí như đề nghị của đại diện Viện kiểm sát.

Về án phí dân sự phúc thẩm bị đơn không phải chịu.

Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm bị đơn có đơn xin miễn án phí sơ thẩm do bị đơn là người trên 60 tuổi, Hội đồng xét xử căn cứ theo Nghị quyết số 326 quy định về án phí, lệ phí Toà án, Luật người cao tuổi xem xét chấp nhận đơn xin miễn án phí sơ thẩm của bị đơn.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

Không chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Ngọc C Sửa một phần bản án sơ thẩm.

Áp dụng Điều 117, Điều 122, Điều 123, Điều 131, khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015;

Áp dụng Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao;

Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn Đ về việc buộc bị đơn bà Nguyễn Ngọc C trả số tiền đặt cọc mua bán căn hộ tại “Giấy biên nhận cọc mua nhà” đề ngày 04 tháng 11 năm 2017 là 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng.

2. Tuyên bố “Giấy biên nhận cọc mua nhà” đề ngày 04 tháng 11 năm 2017 giữa ông Nguyễn Văn Đ và bà Nguyễn Ngọc C là giao dịch dân sự vô hiệu.

3. Buộc bà Nguyễn Ngọc C có trách nhiệm trả cho ông Nguyễn Văn Đ số tiền 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng.

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, thì hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất được quy định tại khoàn 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

4. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu của ông Nguyễn Văn Đ yêu cầu bồi thường tiền cọc 100.000.000 (Một trăm triệu) đồng và yêu cầu trả lãi.

5. Án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Nguyễn Ngọc C phải chịu 5.000.000 (Năm triệu) đồng án phí dân sự sơ thẩm. Bà C là người trên 60 tuổi nên được miễn nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả cho ông Nguyễn Văn Đ số tiền tạm ứng án phí là 5.025.000 (Năm triệu không trăm hai mươi lăm ngàn) đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng số AA/2018/0025253 ngày 07/5/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.

6. Án phí dân sự phúc thẩm bà Nguyễn Ngọc C được miễn. Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b, và 9 Luật thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014./.