Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc, đòi lại tài sản số 186/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH AN GIANG

BẢN ÁN 186/2024/DS-PT NGÀY 13/08/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC, ĐÒI LẠI TÀI SẢN

Trong ngày 13 tháng 8 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh An Giang, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 178/2024/TLPT-DS ngày 04 tháng 7 năm 2024 về việc tranh chấp “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc, đòi lại tài sản”. Do Bản án sơ thẩm số 19/2024/DS-ST ngày 22 tháng 5 năm 2024 của Tòa án nhân dân thị xã Tân Châu, tỉnh An Giang bị các bị đơn ông Lê Văn D và bà Nguyễn Thị M kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 206/2024/QĐ-PT ngày 15 tháng 7 năm 2024 của Tòa án nhân dân tỉnh An Giang, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Chị Nguyễn Thị Ngọc B, sinh năm 1995; cư trú: Tổ 12 ấp T, xã T, thị xã T, tỉnh An Giang.

2. Bị đơn: Ông Lê Văn D, sinh năm 1954 và bà Nguyễn Thị M, sinh năm 1956; cùng cư trú: Tổ G, ấp G, xã T, thị xã T, tỉnh An Giang.

3. Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Võ Vũ Đ, sinh năm 1983; cư trú: ấp T, xã T, thị xã T, tỉnh An Giang (Theo Giấy ủy quyền ngày 29/7/2024).

4. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

4.1. Anh Thái Hoàng E, sinh năm 1985; cư trú: Ấp T, xã T, thị xã T, tỉnh An Giang.

4.2. Anh Nguyễn Hoàng H, sinh năm 1988; cư trú: Số A, tổ C, ấp L, xã P, huyện P, tỉnh An Giang.

5. Người làm chứng: 5.1. Chị Lê Thị T, sinh năm 1977; cư trú: Tổ A, khóm L, phường L, thị xã T, tỉnh An Giang.

5.2. Anh Lê Minh X, sinh năm 1982; cư trú: Tổ A, ấp N, xã T, thị xã T, tỉnh An Giang.

5.3. Anh Võ Vũ Đ; nơi làm việc: Kho vũ khí đạn, Phòng hậu cần - kỹ thuật, bộ Chỉ huy quân sự tỉnh An Giang; cư trú: khóm T, thị trấn Ô, huyện T, tỉnh An Giang.

5.4. Anh Trần Chí T1, sinh năm 1976; cư trú: Tổ A, khóm L, phường L, thị xã T, tỉnh An Giang.

5.5. Chị Nguyễn Thị N, sinh năm 1991; cư trú: Ấp P, xã P, thị xã T, tỉnh An Giang.

5.6. Anh Nguyễn Văn T2, sinh năm 1980; cư trú: Tổ A, ấp T, xã T, thị xã T, tỉnh An Giang.

5.7. Anh Đoàn Khai T3, sinh năm 1996; cư trú: Số C T, khóm Đ, phường M, thành phố L, tỉnh An Giang.

(Tại phiên tòa có mặt nguyên đơn - bà Nguyễn Thị Ngọc B; người đại diện theo ủy quyền của bị đơn - ông Võ Vũ Đ; người làm chứng là các ông (bà) Lê Thị T, Lê Minh X, Võ Vũ Đ, Trần Chí T1 và Đoàn Khai T4. Các đương sự còn lại vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo hồ sơ cấp sơ thẩm thể hiện:

Theo đơn khởi kiện, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn chị Nguyễn Thị Ngọc B trình bày: Ông D và bà M có ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng cho chị Nguyễn Thị Ngọc B 7000m² đất ruộng, thửa đất số 135, tờ bản đồ số 42. Địa chỉ khu đất: Xã T, thị xã T, tỉnh An Giang, đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông D và bà M đứng tên, với giá chuyển nhượng là 118.000.000đ/1000m² (một trăm mười tám triệu đồng trên một ngàn mét vuông).

Ông D và bà M có ký hợp đồng ngày 15/12/2022 để nhận tổng cộng 193.000.000 (một trăm chín mươi ba triệu) đồng. Ngày 15/12/2022, chị B đưa tiền cho ông D, bà M tại nhà ông D số tiền đặt cọc 30.000.000 đồng thời điểm đó có sự chứng kiến của anh Thái Hoàng E, anh Lê Minh X, ông Lê Văn D, anh Nguyễn Hoàng H, anh Đoàn Khai T3. Sau đó, chị B cùng với anh Thái Hoàng E, anh Đoàn Khai T3, ông Lê Văn D, anh Lê Minh X đến Ngân hàng TMCP K - Phòng G để trả cho Ngân hàng số tiền 163.000.000 đồng vì thời điểm đó phần diện tích 7.000m² đất ông D, bà M chuyển nhượng cho chị B đang thế chấp ở Ngân hàng TMCP K - Phòng G. Với thỏa thuận, là sau khi bên bán hoàn tất việc tách thửa sẽ làm thủ tục chuyển nhượng cho chị B đến khi xong bên ông D sẽ nhận số tiền còn lại ngay tại văn phòng công chứng. Nếu bên bán vì bất cứ lý do gì như tranh chấp, mâu thuẫn, không hợp tác, không làm đúng hợp đồng, v.v.... Thì bên mua được quyền chấm dứt ngay hợp đồng, bên bán phải bồi thường gấp 03 (ba) lần tổng số tiền cọc theo thoả thuận đã ký.

Trong thời gian chờ ông D, bà M làm thủ tục tách thửa để chuyển nhượng, sang tên cho chị B thì ông D, bà M không thực hiện đúng hợp đồng đặt cọc ngày 15/12/2022, tại nhà ông D, bà M (không nhớ ngày) ông D yêu cầu khi địa chính lên đo đạc thì phải trả đủ số tiền còn lại cho ông D (là 633.000.000 đồng) mới đồng ý cho đo đạc, lúc đó có anh X (con ông D), ông Nguyễn Văn T2 (cha ruột chị B) và Đoàn Khai T4 (chồng chị B) chứng kiến vì chị B không đồng ý nên ông D gọi cho chị N là không đồng ý cho đo đạc. Sau đó, chị N gọi lại chị B để hẹn ngày 31/12/2022 lên nhà ông D, bà M để hòa giải nhưng không thành.

Chị B yêu cầu ông D1, bà M trả số tiền đặt cọc 193.000.000 đồng và phạt cọc gấp ba lần số tiền đặt cọc với số tiền 579.000.000 đồng; tổng số tiền 772.000.000 đồng. Chị B không đồng ý trả cho ông D, bà M số tiền 8.000.000 đồng vì đây là tiền huê hồng cho người giới thiệu chị B nhận chuyển nhượng đất của ông D, bà M.

Quá trình tố tụng bị đơn ông Lê Văn D, bà Nguyễn Thị M (đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Trần Văn H1) trình bày: Ông D, bà M và chị B thỏa thuận chuyển nhượng diện tích 7000m², loại đất lúa (đang trồng lúa được 03 ngày), đất tọa lạc ấp G, xã T, thị xã T, tỉnh An Giang. Đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 135, tờ bản đồ số 42, tổng diện tích 9.311 m², theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H01700mD do UBND huyện (nay là thị xã) Tân Châu cấp ngày 18/06/2008 cho ông D và bà M, số tiền 118.000.000 đồng/1000m² x 7000 m² = 826.000.000đ (tám trăm hai mươi sáu triệu đồng) chưa lập hợp đồng chuyển nhượng, ông D, bà M và chị B chỉ lập hợp đồng đặt cọc.

Sau khi, ông D và bà M thỏa thuận việc chuyển nhượng mua bán với chị B. Ngày 15/12/2022, ông D, bà M và chị B thống nhất ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng cho chị B 7000m² đất, thửa đất số 135, tờ bản đồ số 42, với giá chuyển nhượng là 118.000.000 đồng/1000m². Ngày ký hợp đồng, chị B đưa vợ chồng ông D, bà M 30.000.000 đồng, ngay sau đó chị B kêu ông D, bà M đưa lại 8.000.000 đồng để chị B đưa cho Thái Hoàng E, ông D, bà M đồng ý đưa cho chị B 8.000.000 đồng tạm giữ đến khi ông D, bà M tách thửa sẽ giao trả lại.

Lúc này, giấy chứng nhận QSDĐ của vợ chồng ông D, bà M đang thế chấp Ngân hàng TMCP K - Phòng G (viết tắt Ngân hàng) với số tiền vay 160.000.000 đồng. Ngày 22/12/2022, ông D cùng chị B đến Ngân hàng để trả tiền vay vốn gốc 160.000.000 đồng và tiền lãi 2.956.721 đồng để tất toán với Ngân hàng. Ngân hàng trả lại cho ông D, bà M, bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi nhận bản chính giấy chứng nhận quyền sử đất, ông D cùng với chị B đến UBND thì xã T (một cửa) làm đơn xin tách thửa. Ngày 23/12/2022, ông D và bà M nộp hồ sơ xin tách thửa tại Ủy ban nhân dân thị xã T (bộ phận 01 cửa) và nhận được phiếu tiếp nhận và trả lời kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận liên 1 số 3038712022000157. Sau đó, Văn phòng Đ1 - Chi nhánh T5 (viết tắt Văn phòng) tiến hành đo đạc theo yêu cầu của ông D và bà M, sau khi đo đạc xong Văn phòng liên hệ với ông D và bà M thông báo đã có hồ sơ tách thửa theo yêu cầu (thửa đất số 135 diện tích 9.311 m² thay đổi thành thửa đất số 135 diện tích 2.311m², thửa đất số 1117 diện tích 7.000m² (thửa đất tách thửa cho chị B).

Ngày 19/01/2023, sau khi có kết quả đo đạc ông D có liên hệ với chị B để thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhưng không liên lạc được với chị B. Sau đó, ông D mới đến nhà của cha mẹ chị B gặp anh T2, ông D nói “giấy tờ tối đã làm xong, nhờ ông T2 cho B hay để tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng”, anh T2 nói “Bích thuê mặt bằng ở L lớn lắm không về được”. Qua ngày sau ông D tiếp tục xuống nhà anh T2 kêu anh T2 nói với chị B sắp xếp chuyên nhà gặp ông D một ngày để quyết việc mua bán cho xong nhưng anh T2 không nói không hứa ngày nào hết. Sau khi gặp anh T2 nói chuyện không được thì ông D chủ động đến báo cho Ủy ban nhân dân (UBND) xã T để mời chị B đến UBND xã T mời vào lúc 07 giờ 30 ngày 24/02/2023 đến tại UBND xã T để làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ nhưng chị B không đến có xác nhận của ông Nguyễn Hoàng P (trưởng ấp Giồng Trà D2) và UBND xã T. Lần thứ hai UBND xã T có gửi giấy mời ngày 08 giờ 00 ngày 28/02/2023 để mời Bích đến UBND xã T làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ nhưng B không đến và không có lý do.

Về nguồn gốc, phần diện tích 7000m² đất chuyển nhượng cho chị B là của cha mẹ ông D, bà M để lại cho ông D, bà M, phần đất này thuộc thửa đất số 135, tờ bản đồ số 42, tổng diện tích 9.311 m², loại đất trồng lúa, tọa lạc: ấp G, xã T, thị xã T, tỉnh An Giang. Ông D, bà M quản lý, sử dụng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng từ năm 2008 cho đến nay. Bích chưa quản lý, sử dụng diện tích 7000m² đất vì chưa lập hợp đồng chuyển nhượng.

Ông D, bà M không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của chị B do ông D và bà M không có lỗi. Ông D, bà M yêu cầu công nhận hiệu lực hợp đồng đặt cọc, tuyên số tiền đặt cọc 193.000.000 đồng thuộc về ông D và bà M; Yêu cầu chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích 7000m² đất giữa ông D, bà M và B theo thỏa thuận Hợp đồng đặt cọc ngày 15/12/2022; yêu cầu chị B và anh Hoàng E trả số tiền 8.000.000 đồng cho ông D và bà M.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan anh Thái Hoàng E trình bày: Anh Thái Hoàng E không có nhận số tiền 8.000.000 đồng của ông D, bà M nên anh Hoàng E không đồng ý theo yêu cầu của ông D, bà M. Theo anh Hoàng E được biết số tiền 8.000.000 đồng là tiền có đất (tiền trả cho người giới thiệu cho ông D, bà M chuyển nhượng đất cho chị B). Ngày 15/12/2022, anh Hoàng E cùng với chị B và người giới thiệu cho chị B nhận chuyển nhượng phần đất của ông D, bà M (ông Thái Hoàng E không biết rõ họ tên, địa chỉ, B biết rõ người này) lên nhà của ông D, bà M ký hợp đồng đặt cọc và chị B đưa cho ông D, bà M 30.000.000 đồng và anh Thái Hoàng E ký tên phía dưới hợp đồng với tư cách người làm chứng.

Sau khi, chị B đưa cho ông D, bà M 30.000.000 đồng. Người giới thiệu cho chị B nhận chuyển nhượng phần đất của ông D, bà M (cò đất) kêu ông D, bà M đưa 8.000.000 đồng tiền cò đất, ông D, bà M đồng ý đưa cho người này.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Hoàng H trình bày: Anh H là người giới thiệu chị B nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông D và bà M. Diện tích đất anh H giới thiệu cho chị B nhận chuyển nhượng của ông D và bà M tọa lạc ấp G, xã T, thị xã T, tỉnh An Giang (phía sau nhà ông D, bà M). Anh H biết ông D, bà M có nhu cầu chuyển nhượng 7.000m² đất của ông D và bà M, anh H giới thiệu cho B và cùng B lên thỏa thuận giá ở nhà ông D, khi thỏa thuận gồm có anh H, chị B và ông D, bà M.

Vào ngày 15 tháng 12 năm 2022 tại nhà của ông D và bà M, các bên thống nhất ký vào hợp đồng. Sau khi chị B và ông D, bà M ký hợp đồng đặt cọc thì chị B đưa cho ông D, bà M 30.000.000 đồng. Con ông D, bà M kiểm tra lại số tiền chị B đưa và đưa lại 30.000.000 đồng cho ông D, ông D lấy 8.000.000 đồng từ số tiền đặt cọc 30.000.000 đồng đưa cho anh H và đã nhận vì đây là tiền giới thiệu chị B mua đất ông D, bà M.

Anh H xác định anh H có nhận số tiền 8.000.000 đồng của ông D, bà M đây là tiền huê hồng anh H giới thiệu cho chị B mua đất của ông D, bà M, anh H không đồng ý trả lại.

* Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 19/2024/DS-ST ngày 22 tháng 5 năm 2024 của Tòa án nhân dân thị xã Tân Châu, tỉnh An Giang đã xử:

[1] Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị Ngọc B đối với ông Lê Văn D, bà Nguyễn Thị M về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” Buộc ông Lê Văn D, bà Nguyễn Thị M phải trả cho chị Nguyễn Thị Ngọc B 283.000.000 (hai trăm tám mươi ba) đồng, trong đó số tiền đặt cọc đã nhận là 30.000.000 (ba mươi triệu) đồng, tiền phạt cọc 90.000.000 (chín mươi triệu) đồng và tiền ứng trước 163.000.000 (một trăm sáu mươi ba triệu) đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả khoản tiền trên, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

[2] Đình chỉ giải quyết yêu cầu phân tố của ông Lê Văn D, bà Nguyễn Thị M về việc ông D, bà M yêu cầu chị B và anh Thái Hoàng E trả số tiền 8.000.000 đồng cho ông D và bà M.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 04/6/2024 ông Lê Văn D và bà Nguyễn Thị M kháng cáo không đồng ý với bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, bác toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn Nguyễn Thị Ngọc B về việc yêu cầu ông D, bà M bồi thường tiền đặt cọc.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện.

- Bị đơn ông Lê Văn D và bà Nguyễn Thị M vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh An Giang phát biểu:

+ Về thủ tục tố tụng tại cấp phúc thẩm: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự và tuân thủ đúng pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng các quy định về phiên tòa phúc thẩm, đảm bảo đúng nguyên tắc xét xử, thành phần HDXX, thư ký phiên tòa và thủ tục phiên tòa theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

+ Về nội dung giải quyết vụ án:

Theo đơn khởi kiện ban đầu thì bà B yêu cầu ông D, bà M trả số tiền đặt cọc 193.000.000 đồng và phạt cọc gấp ba lần số tiền đặt cọc với số tiền 579.000.000 đồng; tổng số tiền 772.000.000 đồng. Bà B không đồng ý trả cho ông D, bà M số tiền 8.000.000 đồng vì đây là tiền huê hồng cho người giới thiệu bà B nhận chuyển nhượng đất của ông D, bà M.

Tại phiên tòa sơ thẩm: Bà B xác định lại số tiền đặt cọc là 30.000.000 đồng, còn 163.000.000 đồng là tiền bà B cho ông D, bà M ứng trước để thanh toán cho Ngân hàng, xóa thế chấp lấy lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và rút lại một phần yêu cầu khởi kiện đối với số tiền 489.000.000 đồng, chỉ yêu cầu ông D, bà M trả lại tiền cọc 30.000.000 đồng; phạt cọc gấp 3 lần tiền đặt cọc 90.000.000 đồng; trả lại số tiền ứng trước 163.000.000 đồng. Tổng cộng 283.000.000 đồng.

Phía bị đơn ông D, bà M phản tố yêu cầu công nhận hiệu lực hợp đồng đặt cọc, tuyên số tiền đặt cọc 193.000.000 đồng thuộc về ông D và bà M; Yêu cầu chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích đất 7.000m² giữa ông D, bà M và bà B theo Hợp đồng đặt cọc ngày 15/12/2022; Yêu cầu bà B và ông Hoàng E trả số tiền 8.000.000 đồng cho ông D và bà M.

Xét thấy: Nguyên đơn bà B cho rằng nguyên nhân không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do khi tiến hành đo đạc làm thủ tục chuyển quyền thì ông D yêu cầu trả đủ số tiền 633.000.000 đồng mới cho đo đạc nên hai bên xảy ra tranh chấp và không thực hiện được việc chuyển nhượng. Tuy nhiên trong hồ sơ thể hiện sau khi ông D tất toán ngân hàng ngày 22/12/2022 để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra thì ngày 23/12/2022, ông D, bà M nộp hồ sơ xin tách thửa tại Ủy ban nhân dân thị xã T (bộ phận 01 cửa) và nhận được phiếu tiếp nhận và trả lời kết quả đăng ký cấp giấy chứng nhận liên 1 số 3038712022000157. Sau đó, Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh T5 tiến hành đo đạc theo yêu cầu của ông D và bà M, sau khi đo đạc xong Văn phòng liên hệ với ông D và bà M thông báo đã có hồ sơ tách thửa theo yêu cầu (thửa đất số 135 diện tích 9.311m² thay đổi thành thửa đất số 135 diện tích 2.311m², thửa đất số 1117 diện tích 7.000m² (thửa đất tách thửa cho chị B). Sau khi có kết quả đo đạc ông D có liên hệ với bà B để thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhưng bà B không đến và đã làm đơn khởi kiện ông D, bà M ngày 03/01/2023 nên không đồng ý tiếp tục nhận chuyển nhượng đất của ông D, bà M.

Tuy nhiên, trong hợp đồng đặt cọc ngày 15/12/2022 giữa ông D, bà M với bà B không ghi cụ thể ngày nào hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đến ngày nào mới giao đủ số tiền còn lại nhưng cấp sơ thẩm cho rằng việc không sang tên được là do ông D yêu cầu trả đủ số tiền 633.000.000 đồng mới cho đo đạc là không có cơ sở. Ngoài ra, tại mục 3 phần V của hợp đồng đặt cọc ngày 15/12/2022 có thể hiện nội dung bên A phải bồi thường gấp ba lần số tiền đã cọc là trái với quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự 2015 nên hợp đồng đặt cọc không phát sinh hiệu lực.

Như vậy, trong vụ án này các bên đều có lỗi và tại điểm d mục 1, phần 1 Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn về tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc quy định “...nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả không hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”. Tại phiên tòa sơ thẩm bị đơn có thiện chí hóa giải tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng nguyên đơn không đồng ý nên việc không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải do lỗi của ông D, bà M nên trong vụ án này ông D, bà M chỉ có nghĩa vụ trả lại cho nguyên đơn số tiền đặt cọc là 30.000.000 đồng và tiền ứng trước 163.000.000 đồng, tổng cộng 193.000.000 đồng là phù hợp quy định pháp luật.

Ngoài ra, cấp sơ thẩm có thụ lý nhiều nội dung yêu cầu phân tố của bị đơn nhưng chưa xem xét giải quyết hết các yêu cầu phân tố của bị đơn là có thiếu sót, tuy nhiên tại phiên tòa phúc thẩm ông Đ đại diện theo ủy quyền của ông D, bà M rút lại các yêu cầu phân tố, đồng ý trả lại cho bà B số tiền cọc 30.000.000 đồng và tiền ứng trước 163.000.000 đồng, tổng cộng 193.000.000 đồng đây là sự tự nguyện của bị đơn, như vậy những yêu cầu phân tố của bị đơn không làm thay đổi nội dung vụ án nên đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm rút kinh nghiệm đối với cấp sơ thẩm.

Đối với việc rút một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn số tiền 489.000.000 đồng nên đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm đình chỉ.

Do đó, có cơ sở chấp nhận một phần kháng cáo của ông Lê Văn D, bà Nguyễn Thị M, sửa bản án sơ thẩm.

Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm: Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, phúc xử: Chấp nhận một phần kháng cáo của ông Lê Văn D, bà Nguyễn Thị M; Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 19/2024/DS-ST ngày 22/5/2024 của Tòa án nhân dân thị xã Tân Châu.

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Ngọc B đối với ông Lê Văn D, bà Nguyễn Thị M về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc, đòi tài sản”.

Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Ngọc B đối với số tiền 489.000.000 đồng.

Buộc ông Lê Văn D, bà Nguyễn Thị M phải có trách nhiệm liên đới trả cho bà Nguyễn Thị Ngọc B số tiền 193.000.000 đồng, trong đó tiền đặt cọc đã nhận là 30.000.000 đồng, tiền ứng trước 163.000.000 đồng.

2. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Ngọc B yêu cầu ông Lê Văn D, bà Nguyễn Thị M phải chịu phạt cọc số tiền 90.000.000 đồng.

Bà Nguyễn Thị Ngọc B phải chịu 4.500.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục kháng cáo: Ông Lê Văn D và bà Nguyễn Thị M kháng cáo trong hạn luật định nên được chấp nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Về nội dung kháng cáo: Ông Lê Văn D và bà Nguyễn Thị M kháng cáo không đồng ý với bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, bác toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn Nguyễn Thị Ngọc B về việc yêu cầu ông D, bà M bồi thường tiền đặt cọc.

[3] Xem xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn, HĐXX xét thấy:

Ngày 15/12/2022, chị B và ông D, bà M có giao kết một hợp đồng dân sự (hợp đồng đặt cọc), nội dung thể hiện hai bên thỏa thuận đặt cọc số tiền 30.000.000 đồng để đảm bảo thực hiện việc chuyển nhượng diện tích 7000m² đất thửa đất số 135, tờ bản đồ số 42 (tổng diện tích 9.311 m²), loại đất trồng lúa, tọa lạc: ấp G, xã T, thị xã T, tỉnh An Giang (theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H01700mD do UBND huyện (nay là thị xã) Tân Châu cấp ngày 18/06/2008 ông Lê Văn D và bà Nguyễn Thị M). Nhưng do tại thời điểm các bên giao kết hợp đồng thì quyền sử dụng đất của ông D, bà M đang thế chấp tại Ngân hàng TMCP K - Phòng G, nên chị B đồng ý tạm ứng thêm cho ông D, bà M số tiền 163.000.000 đồng để ông D, bà M trả tiền vay ngân hàng, nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thế chấp cho Ngân hàng để thực hiện việc sang tên chuyển quyền cho chị B. Tuy nhiên đến nay việc chuyển nhượng giữa các bên vẫn chưa được thực hiện, nguyên nhân không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do khi tiến hành đo đạc làm thủ tục chuyển quyền thì ông D yêu cầu trả đủ số tiền 633.000.000 đồng mới cho đo đạc nên hai bên xảy ra tranh chấp và không thực hiện được việc chuyển nhượng, đây là lỗi phía bên ông D, bà M, nên chị B căn cứ vào Điều 3 của hợp đồng đặt cọc ngày 15/12/2022 đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu ông D, bà M trả lại tiền cọc 30.000.000 đồng; phạt cọc gấp 3 lần tiền đặt cọc (90.000.000 đồng); trả lại số tiền ứng trước 163.000.000 đồng. Tổng cộng 283.000.000 đồng.

Theo hồ sơ vụ án thể hiện, ông D, bà M sau khi thanh toán nợ cho Ngân hàng ngày 22/12/2022 đã lấy lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 23/12/2022, ông D, bà M nộp hồ sơ xin tách thửa tại Ủy ban nhân dân thị xã T (bộ phận 01 cửa). Sau khi có kết quả đo đạc ông D có liên hệ với B để thực hiện thủ tục chuyển nhượng nhưng chị B không đến mà đã khởi đơn kiện tại Tòa án nhân dân thị xã Tân Châu, nên không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất với ông D, bà M.

Căn cứ vào hợp đồng đặt cọc ngày 15/12/2022 giữa các bên không thể hiện thời gian cụ thể để bên chuyển nhượng hoàn thành thủ tục chuyển quyền sang tên cho bên nhận chuyển nhượng, cũng như thời gian nào hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Như vậy, hợp đồng đặt cọc này không có sự ràng buộc về thời gian, do đó các bên đều có thể thực hiện việc chuyển quyền sang tên bất cứ lúc nào mà không vi phạm về điều khoản của hợp đồng. Tuy lúc đầu phía ông D, bà M có yêu cầu phía chị B phải nộp đủ số tiền chuyển nhượng đất thì mới tiến hành cho đo đạc, tách thửa, nhưng sau đó phía ông D, bà M cũng đã tiến hành các thủ tục để thực hiện việc chuyển nhượng đất cho chị B thì chị B lại không đồng ý mà lại đơn phương chấm dứt hợp đồng và khởi kiện ra Tòa án. Xét thấy, đây là lỗi của hai bên, tại điểm d mục 1, phần 1 Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn về tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc quy định: “…nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”. Nhưng cấp sơ thẩm lại cho rằng việc không sang tên được là do ông D yêu cầu trả đủ số tiền 633.000.000 đồng mới cho đo đạc, và xác định đây là lỗi của phía ông D, bà M để phạt cọc là không có cơ sở.

Mặt khác, tại đơn khởi kiện của nguyên đơn cũng như trong quá trình giải quyết vụ án, cấp sơ thẩm đã thụ lý giải quyết yêu cầu chị B buộc ông D, bà M trả số tiền đặt cọc 193.000.000 đồng và phạt cọc gấp ba lần số tiền đặt cọc với số tiền 579.000.000 đồng; tổng số tiền 772.000.000 đồng. Tuy nhiên, tại phiên tòa sơ thẩm, chị B xác định lại số tiền đặt cọc chỉ có 30.000.000 đồng, số tiền 163.000.000 đồng là tiền ứng trước cho ông D, bà M trả cho ngân hàng, đây không phải là số tiền đặt cọc, yêu cầu ông D bà M trả lại số tiền ứng trước 163.000.000 đồng, tiền đặt cọc 30.000.000 đồng và phạt cọc gấp 03 lần của số tiền 30.000.000 đồng là 90.000.000 đồng. Như vậy tổng số tiền mà ông D, bà M phải trả cho chị B là 283.000.000 đồng, không phải là số tiền 772.000.000 đồng như đã khởi kiện ban đầu. Lẽ ra, cấp sơ thẩm phải tuyên đình chỉ với số tiền mà chị B đã rút yêu cầu là 489.000.000 đồng.

Theo đơn yêu cầu phản tố của bị đơn ngày 20/3/2023 gồm có 05 yêu cầu, Tòa án cấp sơ thẩm đã ra thông báo thụ lý yêu cầu phản tố số 172/2021/TB-TA, ngày 19/4/2023 theo các yêu cầu phản tố của bị đơn. Tuy nhiên, khi giải quyết thì chỉ giải quyết đối với yêu cầu bà B và anh Thái Hoàng E phải trả lại số tiền 8.000.000 đồng, đồng thời đình chỉ yêu cầu này do phía bị đơn rút yêu cầu, còn các yêu cầu phản tố khác đã được cấp sơ thẩm thụ lý thì không để cập để giải quyết dứt điểm trong Bản án sơ thẩm và cũng không nêu rõ lý do không giải quyết là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, giải quyết chưa triệt để các yêu cầu phản tố của đương sự, lẽ ra cần phải hủy Bản án sơ thẩm. Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn xác định đã rút lại các yêu cầu phản tố ở cấp sơ thẩm, chỉ kháng cáo yêu cầu xem xét lại số tiền phạt cọc. Do đó, tuy cấp sơ thẩm có vi phạm nghiêm trọng về tố tụng, nhưng không làm thay đổi về bản chất cũng như nội dung vụ án, chỉ cần sửa án sơ thẩm cũng đảm bảo theo quy định của pháp luật, nhưng cấp sơ thẩm phải nghiêm túc rút kinh nghiệm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông D, bà M tự nguyện trả lại số tiền đặt cọc 30.000.000 đồng và tiền ứng trước 163.000.000 đồng, tổng cộng là 193.000.000 đồng cho chị B, đây là sự tự nguyện của ông D, bà M, nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.

Từ phân tích trên, Hội đồng xét xử có cơ sở chấp nhận một phần kháng cáo của ông D, bà M, sửa bản án sơ thẩm đối với số tiền phạt cọc.

Tại phiên tòa sơ thẩm, ông D và bà M tự nguyện rút lại yêu cầu chị B và anh Thái Hoàng E trả số tiền 8.000.000 đồng cho ông D và bà M, cấp sơ thẩm đã đình chỉ yêu cầu này của ông D bà M là có cơ sở.

Đối với quan điểm của Viện kiểm sát không trái với quan điểm của Hội đồng xét xử, nên được chấp nhận.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do một phần yêu cầu kháng cáo của ông Lê Văn D và bà Nguyễn Thị M được chấp nhận, nên ông, bà không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Đối với án phí sơ thẩm, do ông bà là người cao tuổi, nên được miễn án phí dân sự sơ thẩm. Chị B phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với số tiền phạt cọc 90.000.000 đồng không được chấp nhận.

Bởi các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ: Khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điểm đ Điều 12 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc hội ngày 30/12/2016.

- Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của ông Lê Văn D và bà Nguyễn Thị M;

- Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 19/2024/DS-ST ngày 22 tháng 5 năm 2024 của Tòa án nhân dân thị xã Tân Châu, tỉnh An Giang:

[1] Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị Ngọc B đối với ông Lê Văn D, bà Nguyễn Thị M về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc, đòi lại tài sản” Buộc ông Lê Văn D, bà Nguyễn Thị M phải trả cho chị Nguyễn Thị Ngọc B 193.000.000 (một trăm chín mươi ba triệu) đồng (trong đó số tiền đặt cọc đã nhận là 30.000.000 (ba mươi triệu) đồng và tiền ứng trước 163.000.000 (một trăm sáu mươi ba triệu) đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả khoản tiền trên, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị Ngọc B yêu cầu ông Lê Văn D, bà Nguyễn Thị M phải trả tiền phạt cọc 90.000.000 (chín mươi triệu) đồng.

[2] Đình chỉ giải quyết yêu cầu phân tố của ông Lê Văn D, bà Nguyễn Thị M về việc ông D, bà M yêu cầu chị B và anh Thái Hoàng E trả số tiền 8.000.000 đồng cho ông D và bà M.

[3] Về chi phí tố tụng: Ông Lê Văn D và bà Nguyễn Thị M phải chịu chi phí đo đạc 4.216.080 đồng, chi phí bồi dưỡng đo đạc, xem xét thẩm định tại chỗ, định giá 900.000 đồng đồng, tổng cộng 5.116.080 (năm triệu một trăm mười sáu nghìn không trăm tám mươi) đồng. Ông D, bà M phải có trách nhiệm hoàn trả cho chị B số tiền 5.116.080 đồng theo quy định Điều 157, Điều 165 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[4] Về án phí dân sự:

- Chị Nguyễn Thị Ngọc B phải chịu 4.500.000 (bốn triệu năm trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 13.880.000 (mười ba triệu tám trăm tám mươi nghìn) đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0007252 ngày 17 tháng 02 năm 2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Tân Châu, tỉnh An Giang.

- Ông Lê Văn D, bà Nguyễn Thị M không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm, được hoàn lại số tiền 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0007985 ngày 04/6/2024 nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Tân Châu.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Các phần khác của Bản án dân sự sơ thẩm không có kháng nghị, kháng cáo được giữ nguyên. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.