Bản án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 283/2023/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN BÌNH CHÁNH - THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 283/2023/DS-ST NGÀY 16/06/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Ngày 16 tháng 6 năm 2023, tại Phòng xử án của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 28/2023/TLST-DS ngày 13 tháng 01 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 182/2023/QĐXXST-DS ngày 25 tháng 4 năm 2023; Quyết định hoãn phiên tòa số 161/2023/QĐST-DS, ngày 25-5-2023 giữa các đương sự:

-Nguyên đơn: Ông Đỗ P, sinh năm 1990.

Địa chỉ:45C Hồ Bá Kiện, phường 15, quận 10, Thành Phố Hồ Chí Minh.

Đại diện theo ủy quyền: Bà Lê Thị Hoài Nhi, sinh năm 1999.

Địa chỉ: 111 đường Tân Túc, thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh. (có đơn xin giải quyết vắng mặt).

-Bị đơn: Ông Lê Hoàng Trọng K, sinh năm 1984 .

Địa chỉ: D12/10, ấp 4, xã Bình Chánh, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh. (vắng mặt không lý do).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo nội dung đơn khởi kiện, bản tự khai, biên bản không tiến hành hòa giải được đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn có bà Lê Thị Hoài Nhi trình bày:

Nguyên vào ngày 02/06/2021, ông Đỗ P và ông Lê Hoàng Trọng K, sinh năm:

1984, địa chỉ: D12/10 Ấp 4, xã Bình Chánh, huyện Bình Chánh, TP. HCM có ký kết Giấy nhận cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Mục đích Giấy nhận cọc này là bảo đảm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 50 m2, diện tích nhà 100 m2 tại địa chỉ: 924 Ấp Long Thới, xã Long Thượng, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An.

Giá trị chuyển nhượng phần nhà, đất trên là 1.000.000.000 (Một tỷ đồng), số tiền đặt cọc là 100.000.000 (Một trăm triệu đồng). Ông Phúc đã giao đủ số tiền đặt cọc nêu trên cho ông K ngay sau khi ký kết Giấy nhận cọc này. Theo thỏa thuận nếu bên bán là ông Lê Hoàng Trọng K không tiếp tục đồng ý bán nhà cho ông Phúc sẽ phải đền bù số tiền gấp 2 lần số tiền đã đặt cọc trên.

Đến ngày 05/06/2021 và ngày 07/06/2021, các bên thỏa thuận tăng thêm số tiền đặt cọc từ 100.000.000 (Một trăm triệu đồng) thành 150.000.000 đồng (một trăm năm mươi triệu đồng) và hai bên tiếp tục ký kết văn bản Bổ sung nhận cọc với nội dung thống nhất về việc ông K nhận thêm tiền đặt cọc, lần lượt số tiền nhận cọc là 25.000.000 (Hai mươi lăm triệu đồng) và 25.000.000 (Hai mươi lăm triệu đồng). Ông Phúc đã giao đủ số tiền đặt cọc nêu trên cho ông K ngay sau khi kí kết tại giấy Bổ sung nhận cọc này. Tổng số tiền đặt cọc là 150.000.000 đồng.

Sau đó vào ngày 29/06/2021, ông Lê Hoàng Trọng K quyết định không tiếp tục bán căn nhà tại địa chỉ số 924, Ấp Long Thới, xã Long Thượng, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An cho ông Phúc nữa. Ông Phúc và ông K có thỏa thuận hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất trên như sau:

- Trường hợp 1: Vào ngày 6/7/2021, ông Lê Hoàng Trọng K sẽ trả cho ông Đỗ P số tiền là 200.000.000 (Hai trăm triệu đồng). Bao gồm tiền đặt cọc và bồi thường thiệt hại.

- Trường hợp 2: Và nếu sau ngày 6/7/2021 ông Lê Hoàng Trọng K không trả số tiền 200.000.000 (Hai trăm triệu đồng) đã giao kết như trên thì số tiền sau đó ông K phải thanh toán cho ông Phúc số tiền 300.000.000 (Ba trăm triệu đồng) trong vòng 1 tháng.

Theo như nội dung của những văn bản đã ký kết giữa ông Phúc và ông Lê Hoàng Trọng K. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày 6/7/2021 ông Lê Hoàng Trọng K phải thanh toán cho ông Phúc với số tiền là 300.000.000 (Ba trăm triệu đồng). Đến nay đã quá thời hạn thanh toán nhưng ông Lê Hoàng Trọng K đã không thực hiện đúng như theo thoả thuận đã ký kết giữa các bên. Ông Đỗ P đã nhiều lần yêu cầu ông K thanh toán số tiền trên để thực hiện theo đúng nội dung thỏa thuận nhưng ông K nhiều lần trốn tránh.

Đến ngày 26/11/2022, ông Đỗ P gửi thông báo yêu cầu ông Lê Hoàng Trọng K thực hiện nghĩa vụ hoàn trả lại số tiền mà ông Phúc đã thanh toán cho ông K, đồng thời yêu cầu ông K bồi thường cho ông Phúc số tiền đúng như cả hai đã thoả thuận trước đó nhưng cho đến nay vẫn chưa thấy sự phản hồi nào từ phía ông Lê Hoàng Trọng K.

Xét thấy, ông Lê Hoàng Trọng K không thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho ông Phúc theo như thoả thuận đã ký kết giữa các bên là vi phạm nghiệm trọng các thoả thuận đã ký kết, đồng thời ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông Đỗ P.

Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình, cho nên ông Đỗ P đã khởi kiện đối với ông Lê Hoàng Trọng K, với mong muốn Toà án giải quyết yêu cầu như sau:

- Căn cứ theo Giấy nhận cọc ngày 02/06/2021 và Giấy Bổ sung nhận cọc ngày 05/06/2021, ngày 29/06/2021 yêu cầu buộc ông Lê Hoàng Trọng K phải trả lại số tiền mà ông Đỗ P đã đặt cọc với giá trị 150.000.000 (Một trăm năm mươi triệu đồng) và bồi thường cho ông Đỗ P số tiền gấp 02 (hai) lần số tiền mà ông Đỗ P đã đặt cọc cho ông Lê Hoàng Trọng K là 150.000.000 đồng (Một trăm năm mươi triệu đồng).

- Tổng số tiền mà ông Lê Hoàng Trọng K phải trả cho ông Đỗ P là 300.000.000 (Ba trăm triệu đồng), trả ngay một lần khi có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của tòa án.

Ngoài ra không có yêu cầu gì khác.

Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án đã tiến hành tống đạt, niêm yết hợp lệ thông báo về việc thụ lý vụ án, thông báo về phiên họp tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải và giấy triệu tập đương sự tham gia tố tụng theo quy định tại Điều 179 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 nhưng ông Lê Hoàng Trọng K vẫn không đến tham gia tố tụng tại Tòa án và cũng không tham dự phiên tòa.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa đã phát biểu ý kiến: Trong suốt quá trình giải quyết vụ án của những người tiến hành tố tụng, tham gia tố tụng. Hội đồng xét xử và thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Tuy nhiên vẫn vi phạm thời hạn chuẩn bị đưa vụ án ra xét xử.

Về nội dung vụ án: Sau khi phân tích đánh giá các tài liệu, chứng cứ, yếu tố lỗi, đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; bị đơn chịu án phí theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Ông Đỗ P khởi kiện ông Lê Hoàng Trọng K về tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân theo quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Đối tượng tranh chấp là khoản tiền cọc và phạt cọc, căn cứ vào quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh.

[2] Về sự vắng mặt ông Lê Hoàng Trọng K; Tòa án đã tiến hành tống đạt, niêm yết hợp lệ thông báo về việc thụ lý vụ án, thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, giấy triệu tập đương sự tham gia tố tụng theo quy định tại Điều 179 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 nhưng ông K vẫn không đến tham gia tố tụng tại Tòa án; đại diện nguyên đơn bà Lê Thị Hoài Nhi có đơn xin giải quyết vắng mặt; Hội đồng xét xử đưa vụ án ra xét xử vắng mặt ông K, bà Nhi theo quy định tại Điều 227 và khoản 1 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Ông Đỗ P có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân là chưa kết hôn với ai, tài sản riêng của ông Phúc. Do đó, Hội đồng xét xử không cần đưa ai khác vào tham gia tố tụng là phù hợp quy định pháp luật.

[3]. Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Yêu cầu bị đơn trả số tiền cọc 150.000.000 đồng và phạt cọc 150.000.000 đồng.

[3.1]. Xét giấy nhận cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở ngày 02/62021 giữa ông Đỗ P và ông Lê Hoàng Trọng K với nội dung “ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 50 m2, diện tích nhà 100 m2 tại địa chỉ: 924 Ấp Long Thới, xã Long Thượng, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An. Giá trị chuyển nhượng phần nhà, đất trên là 1.000.000.000 (Một tỷ đồng), số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng”. Các bên đã giao nhận số tiền cọc 100.000.000 đồng và thỏa thuận ký hợp đồng công chứng vào ngày 16/6/2021.

[3.2]. Ngày 06/6/2021, ông Đỗ P và ông Lê Hoàng Trọng K cùng thỏa thuận bổ sung nhận cọc với nội dung “thống nhất nhận thêm 50.000.000 đồng tiền cọc, ngày 05/6/2021 đưa trước 25.000.000 đồng; ngày 07/6/2021 đưa tiếp 25.000.000 đồng”. Các bên đã giao nhận đủ số tiền đặt cọc bổ sung.

Như vậy, tổng số tiền ông Đỗ P đặt cọc cho ông Lê Hoàng Trọng K là 150.000.000 đồng.

[4]. Ngày 29/6/2021, ông Đỗ P và ông Lê Hoàng Trọng K cùng thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với quyền sử dụng đất diện tích 50 m2, diện tích nhà 100 m2 tại địa chỉ: 924 Ấp Long Thới, xã Long Thượng, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An và các bên thỏa thuận về giải quyết hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc như sau:

+Ngày 06/7/2021 ông Lê Hoàng Trọng K trả cho ông Đỗ P số tiền 200.000.000 đồng; trong đó bao gồm 150.000.000 đồng tiền cọc và 50.000.000 đồng tiền bồi thường.

+Nếu sau ngày 06/7/2021 ông Lê Hoàng Trọng K không trả cho ông Đỗ P số tiền 200.000.000 đồng, thì ông K sẽ trả cho ông Phúc số tiền 300.000.000 đồng.

Như vậy, các bên đã thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ký ngày 02/6/2021 và đã thỏa thuận giải quyết hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc trong thời hạn 30 ngày.

[5]. Quá trình thực hiện thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đặt cọc; Sau thời hạn các bên thỏa thuận nhưng ông Lê Hoàng Trọng K đã không thực hiện đúng như theo thoả thuận đã ký kết giữa các bên. Ông Đỗ P đã nhiều lần yêu cầu ông K thanh toán số tiền trên để thực hiện theo đúng nội dung thỏa thuận nhưng ông K nhiều lần trốn tránh, không hợp tác và không có thiện chí.

Do ông K là bên vi phạm thỏa thuận nên yêu cầu của nguyên đơn là có cơ sở và được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[6] Tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về đặt cọc như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Hợp đồng đặt cọc ngày 02/6/2022 của các bên là để đảm bảo giao kết hợp đồng.

Việc giao kết của các bên là phù hợp, không bị pháp luật cấm nên phát sinh quyền và nghĩa vụ theo thỏa thuận. Việc ông K tự ý không tiếp tục thực hiện hợp đồng là bên có lỗi.

[7]. Xét về lỗi và yêu cầu hủy bỏ hợp đồng; Tại Điều 423 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hủy bỏ hợp đồng:

“1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

Như đã nhận định ở trên; Do bị đơn là bên vi phạm hợp đồng, có lỗi nên nguyên đơn yêu cầu tuyên hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên ký kết ngày 02/6/2021 là có cơ sở và được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[8]. Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 427 của Bộ luật dân sự quy định về: Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng:

1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.

2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

[9]. Hợp đồng đặt cọc ngày 02/6/2021 các bên có thỏa thuận “Nếu bên bán không tiếp tục bán nhà thì sẽ đền bù số tiền gấp 2 lần số tiền đặt cọc”; Do đó, nguyên đơn yêu cầu phạt cọc theo thỏa thuận là có cơ sở và được Hội đồng xét xử chấp nhận; số tiền nguyên đơn đã đặt cọc là 150.000.000 đồng x 2 = 300.000.000 đồng.

[10]. Đồng thời ngày 29/6/2021, ông Đỗ P và ông Lê Hoàng Trọng K cùng thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với quyền sử dụng đất diện tích 50 m2, diện tích nhà 100 m2 tại địa chỉ: 924 Ấp Long Thới, xã Long Thượng, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An.

Và các bên thỏa thuận về giải quyết hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc như sau: Nếu sau ngày 06/7/2021 ông Lê Hoàng Trọng K không trả cho ông Đỗ P số tiền 200.000.000 đồng, thì ông K sẽ trả cho ông Phúc số tiền 300.000.000 đồng.

[11] Căn cứ vào những nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử xét thấy có căn cứ để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Buộc ông Lê Hoàng Trọng K trả cho ông Đỗ P số tiền đã nhận cọc là 150.000.000 đồng và phạt cọc 150.000.000 đồng. Tổng cộng là 300.000.000 đồng.

[12] Ông Lê Hoàng Trọng K đã được Tòa án triệu tập đến để ghi nhận ý kiến, tiến hành thủ tục giao nộp tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải cũng như việc tham gia phiên tòa xét xử giải quyết vụ án với nguyên đơn nhưng ông vẫn vắng mặt. Vì vậy, ông đã tự từ bỏ quyền được chứng minh của mình, phải chịu hậu quả của việc không chứng minh theo quy định tại Điều 91 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Do đó, Hội đồng xét xử căn cứ yêu cầu khởi kiện, lời trình bày cũng như chứng cứ do nguyên đơn cung cấp để làm cơ sở xem xét giải quyết vụ án.

[13] Về án phí: Do yêu cầu của nguyên đơn được Hội đồng xét xử chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định tại Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 227; 228 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ các Điều 117, 328, 357, 422; 423; 427, 468 Bộ luật dân sự năm 2015;

Căn cứ khoản 2 Điều 49; khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013;

Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1/ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đỗ P về việc Tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất .

Buộc ông Lê Hoàng Trọng K trả cho ông Đỗ P số tiền 150.000.000 (Một trăm năm mươi triệu) đồng tiền cọc và phạt cọc 150.000.000 (một trăm năm mươi triệu) đồng.

Tổng cộng 300.000.000 (Ba trăm triệu) đồng.

Các bên thực hiện việc giao nhận tiền tại Cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2/ Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Lê Hoàng Trọng K chịu 15.000.000 (Mười lăm triệu) đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả cho ông Đỗ P số tiền tạm ứng án phí là 7.500.000 (Bảy triệu năm trăm nghìn) đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số AA/2021/0042386 ngày 10/01/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bình Chánh.

3/ Quyền kháng cáo: Các đương sự có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tính từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.

4/ Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) thì người được thi án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014); thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014).