Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 75/2022/DS-ST

TOÀ ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CƯM’GAR, TỈNH ĐẮK LẮK

BẢN ÁN 75/2022/DS-ST NGÀY 29/09/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 29 tháng 9 năm 2022 tại Toà án nhân dân huyện Cư M’gar xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 432/2021/TLST – DS ngày 17 tháng 11 năm 2021 về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 51/2022/QĐXXST- DS ngày 08 tháng 8 năm 2022 và Quyết định hoãn phiên tòa số 69/2022/QĐST-DS ngày 16 tháng 9 năm 2022 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Đinh Minh S, sinh năm 1990 (Có mặt) Trú tại: Thôn 5, xã E, huyện C, tỉnh Đắk Lắk.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Lê Phạm Hữu H Địa chỉ: 12 Y Ngông NiêKđăm, xã CưM’gar, huyện CưM’gar, tỉnh Đắk Lắk. (Có mặt) - Bị đơn: Ông Hoàng Văn H, sinh năm 1976 và bà Đinh Thị N, sinh năm 1980 (Có mặt) Trú tại: Thôn 3, xã E, huyện C, tỉnh Đắk Lắk.

- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Bà Hoàng Thị H (Vắng mặt) Trú tại: Thôn 5, xã E, huyện C, tỉnh Đắk Lắk.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai, quá trình tố tụng và tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Lê Phạm Hữu H trình bày:

Vào ngày 07/4/2021 tại nhà của ông Hoàng Văn H tại thôn 3, xã E, huyện C, ông Đinh Minh S và vợ chồng ông Hoàng Văn H, bà Đinh Thị N có thỏa thuận như sau: Ông H và bà N chuyển nhượng cho ông S thửa đất số 195, tờ bản đồ số 27, diện tích 200 m2 tại xã E, huyện C, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC 949679 do UBND huyện C cấp ngày 07/9/2005 cho hộ ông Hoàng Văn H và bà Đinh Thị N. Đất có tứ cận: Phía Đông giáp đường liên xã, phía Tây giáp nhà văn hóa thôn 3, phía Nam giáp đường nhà văn hóa, phía Bắc giáp trường mẫu giáo cũ. Giá trị chuyển nhượng là 1.050.000.000 đồng, ông S trả trước cho ông H và bà N số tiền 766.000.000 đồng, đồng thời hỗ trợ cho ông H và bà N số tiền 13.000.000 đồng để làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hai bên có lập giấy mua bán đất, hẹn đến ngày 24/4/2021 ông H, bà N giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông S giao nốt số tiền 284.000.000 đồng cho ông H, bà N. Ông S và bà H cũng đã nhận nhà và đất để sử dụng.

Quá thời hạn thỏa thuận thì ông H và bà N không làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông S mặc dù ông S đã nhiều lần yêu cầu ông H, bà N thực hiện theo cam kết giữa hai bên. Nay ông S yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Giấy mua bán đất) ngày 07/4/2021 giữa vợ chồng ông H, bà N và ông S, buộc ông H và bà N trả lại cho ông S số tiền 799.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại phát sinh với số tiền 250.000.000 đồng.

Quá trình tố tụng và tại phiên tòa bị đơn bà Đinh Thị N và ông Hoàng Văn H trình bày:

Từ tháng 9/2019 vợ chồng ông bà quen biết và vay tiền của vợ chồng ông Đinh Minh S số tiền 300.000.000 đồng, ngày 15/4/2020 vay thêm số tiền 150.000.000 đồng, ngày 27/8/2021 vay thêm số tiền 200.000.000 đồng. Tổng cộng số tiền gốc là 650.000.000 đồng, lãi suất ông bà đã thanh toán theo tháng với mức 2.000đ/1 triệu/1 ngày. Ngày 12/12/2020 ông bà trả cho ông S số tiền gốc 200.000.000 đồng và toàn bộ tiền lãi. Còn lại số tiền nợ gốc là 450.000.000 đồng, đến ngày 10/02/2021 thanh toán được số tiền lãi 25.000.000 đồng, còn nợ 26.000.000 đồng tiền lãi, tổng tiền gốc và lãi là 476.000.000 đồng hẹn năm 2021 sẽ trả. Tuy nhiên, năm 2021 ông bà không trả được tiền cho ông S.

Sau đó, vợ chồng ông S đã thông qua chị Hà ở thôn 2, xã E yêu cầu ông bà chuyển nhượng nhà đất tại xã E cho vợ chồng ông S để khấu trừ nợ. Do đó, tại nhà xưởng của ông bà, ông bà đã thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ chồng ông S thửa đất số 195, tờ bản đồ số 27, diện tích 200 m2 tại xã E, huyện C, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC 949679 do UBND huyện C cấp ngày 07/9/2005 cho hộ ông Hoàng Văn H và bà Đinh Thị N. Đất có tứ cận: Phía Đông giáp đường liên xã, phía Tây giáp nhà văn hóa thôn 3, phía Nam giáp đường nhà văn hóa, phía Bắc giáp trường mẫu giáo cũ. Giá trị chuyển nhượng theo thỏa thuận là 1.050.000.000 đồng, ông S khấu trừ nợ của ông bà là 476.000.000 đồng, tiền lãi 40.000.000 đồng và ông S đưa thêm cho ông bà số tiền 250.000.000 đồng để trả nợ ngân hàng và rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về để làm thủ tục sang tên cho ông S. Do đó, trong giấy mua bán đất có ghi là đã đặt cọc 766.000.000 đồng và hai bên ký vào giấy mua bán đất. Sau đó, ông S đưa thêm cho ông bà số tiền 13.000.000 đồng, hẹn đến ngày 24/4/2021 ông bà giao giấy tờ cho ông S. Nhà và đất ông bà đã giao cho ông S quản lý, sử dụng.

Tuy nhiên, quá trình ông bà làm thủ tục vay vốn để đủ tiền trả nợ ngân hàng và rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về để làm thủ tục sang tên cho ông S thì không vay vốn được do có đơn tố cáo của ông S. Do đó, sự việc kéo dài cho đến nay vẫn không giải quyết được. Mặc dù hiện nay ông bà đã xóa thế chấp thửa đất nêu trên nhưng ông bà không đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông S nữa, ông bà yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên, ông S trả lại nhà cho ông bà, ông bà trả lại cho ông S số tiền là 779.000.000 đồng trong thời gian 03 tháng.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Hoàng Thị H trình bày:

Ngày 07/4/2021 vợ chồng ông Hoàng Văn H, bà Đinh Thị N có thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ chồng bà thửa đất số 195, tờ bản đồ số 27, diện tích 200 m2 tại xã E, huyện C. Giá trị chuyển nhượng là 1.050.000.000 đồng, vợ chồng bà trả trước cho ông H và bà N số tiền 766.000.000 đồng, đồng thời hỗ trợ cho ông H và bà N số tiền 13.000.000 đồng để làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hai bên có lập giấy mua bán đất, hẹn đến ngày 24/4/2021 ông H, bà N giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vợ chồng bà giao nốt số tiền 284.000.000 đồng cho ông H, bà N. Tuy nhiên, đến thời hạn thì vợ chồng ông H, bà N không thực hiện đúng cam kết. Vì vậy, bà yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đinh Minh S và ông Hoàng Văn H, bà Đinh Thị N; ông H và bà N phải trả lại cho vợ chồng bà số tiền 779.000.000 đồng và trả tiền lãi theo quy định của pháp luật.

* Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án và phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án:

- Đối với Thẩm phán, Hội đồng xét xử, thư ký phiên tòa: đã tuân thủ cơ bản đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Nguyên đơn đã thực hiện đúng và đầy đủ các quyền, nghĩa vụ theo quy định tại Điều 70, 71 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Bị đơn cơ bản thực hiện đúng và đầy đủ các quyền, nghĩa vụ theo quy định tại Điều 70, 72 của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Ý kiến về việc giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng các Điều 119, 131, 138 Bộ luật dân sự, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đinh Minh S. Tuyên Giấy mua bán đất ngày 07.4.2021 giữa ông Đinh Minh S và ông Hoàng Văn H, bà Đinh Thị N là vô hiệu. Buộc ông Hoàng Văn H và bà Đinh Thị N trả lại cho ông Đinh Minh S số tiền 779.000.000 đồng. Buộc ông Đinh Minh S trả lại cho ông Hoàng Văn H và bà Đinh Thị N thửa đất số 195, tờ bản đồ số 27 tại xã E, huyện C và tài sản trên đất. Về chi phí tố tụng và án phí: Bị đơn ông Hoàng Văn H và bà Đinh Thị N phải chịu chi phí tố tụng và án phí theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về thẩm quyền và quan hệ pháp luật: Nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bị đơn có nơi cư trú tại thôn 3, xã E, huyện C, tỉnh Đắk Lắk nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện theo khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung vụ án:

[2.1] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc tuyên vô hiêu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Căn cứ vào lời khai của các đương sự và các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa xác định được:

Ngày 07/4/2021 vợ chồng ông Hoàng Văn H, bà Đinh Thị N và ông Đinh Minh S lập Giấy mua bán đất để thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất số 195, tờ bản đồ số 27, diện tích 200 m2 tại xã E, huyện C, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC 949679 do UBND huyện C cấp ngày 07/9/2005 cho hộ ông Hoàng Văn H và bà Đinh Thị N. Đất có tứ cận: Phía Đông giáp đường liên xã, phía Tây giáp nhà văn hóa thôn 3, phía Nam giáp đường nhà văn hóa, phía Bắc giáp trường mẫu giáo cũ. Giá trị chuyển nhượng là 1.050.000.000 đồng, ông S trả trước cho ông H và bà N số tiền 766.000.000 đồng. Hai bên có lập giấy mua bán đất, hẹn đến ngày 24/4/2021 ông H, bà N giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông S giao nốt số tiền 284.000.000 đồng cho ông H, bà N. Ông S và bà H cũng đã nhận nhà và đất để sử dụng.

Hội đồng xét xử xét thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H, bà N và ông S chỉ là giấy viết tay, không có công chứng chứng thực của cơ quan có thẩm quyền là vi phạm về mặt hình thức của hợp đồng nên hợp đồng bị vô hiệu theo quy định của điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai; Điều 117, Điều 129, Điều 407 Bộ luật dân sự. Tại thời điểm hai bên thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất trên thì quyền sử dụng đất đang được ông S và bà N thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ (Chi nhánh Đắk Lắk – Phòng giao dịch Đ), việc hai bên thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất trên thì không được sự đồng ý của Ngân hàng. Do đó, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Hoàng Văn H, bà Đinh Thị N và ông Đinh Minh S đối với thửa đất số 195, tờ bản đồ số 27, diện tích 200 m2 tại xã E, huyện C là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 122; Điều 123; Điều 129; khoản 8 Điều 320; Điều 407 Bộ luật dân sự. Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn cũng đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn về việc tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên. Do vậy, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đinh Minh S về việc tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Giấy mua bán đất) lập ngày 07/4/2021 giữa ông Hoàng Văn H, bà Đinh Thị N và ông Đinh Minh S.

[2.2] Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Khi giao dịch vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây ra thiệt hại thì phải bồi thường.

Xét thấy, quá trình thực hiện hợp đồng, ông S đã giao cho ông H và bà N số tiền 779.000.000 đồng, ông H và bà N đã giao đất và nhà cho ông S, bà H quản lý sử dụng. Ông S và bà H yêu cầu ông Hoàng Văn H và bà Đinh Thị N trả lại số tiền 779.000.000 đồng bao gồm 766.000.000 đồng tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã giao cho ông H, bà N và 13.000.000 đồng tiền đưa cho ông H, bà N để làm giấy tờ thủ tục và chi phí chuyển nhượng. Ông H và bà N xác định trong số tiền 779.000.000 đồng bao gồm khấu trừ tiền ông H, bà N vay vợ chồng ông S là 450.000.000 đồng nợ gốc và 66.000.000 đồng tiền lãi, tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông S đưa cho ông H, bà N là 250.000.000 đồng, sau đó đưa thêm 13.000.000 đồng. Tuy nhiên, ý kiến của ông H và bà N về việc trong số tiền 766.000.000 đồng có khấu trừ tiền vay không được ông S thừa nhận, trong giấy mua bán đất giữa hai bên cũng không có nội dung nào thể hiện trong số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất có khấu trừ tiền vay, ông H và bà N cũng không đưa ra được tài liệu chứng cứ chứng minh trong số tiền 766.000.000 đồng có khấu trừ tiền vay của ông bà. Mặt khác, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, ông H và bà N cũng đồng ý trả lại cho ông S và bà H số tiền 779.000.000 đồng. Do đó, cần chấp nhận yêu cầu của ông S và bà H, buộc ông H và bà N trả lại cho ông S và bà H số tiền 779.000.000 đồng; ông S và bà H phải trả lại quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho ông H và bà N gồm: Thửa đất số 195, tờ bản đồ số 27, diện tích 200 m2 (diện tích thực tế là 244,8 m2) có tứ cận: phía Đông giáp đường liên xã, phía Tây giáo trường tiểu học Nguyễn Đức Cảnh, phía Nam giáp đường bê tông, phía Bắc giáp đất của trường tiểu học Nguyễn Đức Cảnh; trên đất có 01 căn nhà cấp 4, 01 giếng nước.

- Đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại của nguyên đơn: Tại phiên tòa, bên nguyên đơn yêu cầu Hội đồng xét xử xem xét về yêu cầu bồi thường thiệt hại của nguyên đơn nếu xác định có thiệt hại xảy ra. Hội đồng xét xử xét thấy, tại thời điểm thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên thỏa thuận giá trị chuyển nhượng là 1.050.000.000 đồng. Theo kết quả định giá tài sản của Hội đồng định giá tài sản thì: giá thị trường của thửa đất trên (bao gồm cả tài sản trên đất) là 765.000.000 đồng. Như vậy, chưa phát sinh thiệt hại đối với phía bên nhận chuyển nhượng nên không có căn cứ xem xét yêu cầu bồi thường thiệt hại của nguyên đơn.

[3] Về chi phí tố tụng, án phí:

- Về chi phí tố tụng: Do yêu cầu của nguyên đơn có căn cứ nên bị đơn phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 3.000.000 đồng, nguyên đơn được nhận lại 3.000.000 đồng tiền tạm ứng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản sau khi thu được từ nguyên đơn.

- Về án phí: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được Tòa án chấp nhận nên nguyên đơn không phải chịu án phí. Bị đơn ông Hoàng Văn H và bà Đinh Thị N phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng đối với yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và án phí dân sự sơ thẩm đối với số tiền phải thanh toán cho nguyên đơn là 20.000.000 đồng + (779.000.000 đồng – 400.000.000 đồng) x 4% = 35.160.000 đồng. Tổng cộng tiền án phí ông H và bà N phải nộp là 35.460.000 đồng.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; Điều 273; khoản 1 Điều 157; khoản 1 Điều 164 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Áp dụng các Điều 116, 117, 119, 122; 123; 129; khoản 8 Điều 320; Điều 407 của Bộ luật dân sự; điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai; khoản 1 khoản 4 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đinh Minh S.

Tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Giấy mua bán đất) lập ngày 07/4/2021 giữa ông Đinh Minh S và vợ chồng ông Hoàng Văn H, bà Đinh Thị N đối với thửa đất số 195, tờ bản đồ số 27, diện tích 200 m2 tại xã E, huyện C, tỉnh Đắk Lắk là vô hiệu.

Buộc vợ chồng ông Hoàng Văn H, bà Đinh Thị N phải trả lại cho ông Đinh Minh S và bà Hoàng Thị H số tiền là 779.000.000 đồng.

Buộc ông Đinh Minh S và bà Hoàng Thị H phải giao lại cho ông Hoàng Văn H và bà Đinh Thị N thửa đất số 195, tờ bản đồ số 27, diện tích 200 m2 tại xã E, huyện C và tài sản trên đất gồm 01 căn nhà cấp 4, 01 giếng nước.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đinh Minh S về việc yêu cầu ông Hoàng Văn H và bà Đinh Thị N bồi thường thiệt hại phát sinh.

* Về chi phí tố tụng: Ông Hoàng Văn H và bà Đinh Thị N phải chịu 3.000.000 đồng tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản. Ông Đinh Minh S được nhận lại 3.000.000 đồng tiền tạm ứng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản sau khi thu được từ ông H và bà N.

* Về án phí:

- Vợ chồng ông Hoàng Văn H, bà Đinh Thị N phải nộp 35.460.000 đồng tiền án phí dân sư sơ thẩm.

- Ông Đinh Minh S không phải chịu án phí và được nhận lại số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí theo biên lai thu số AA/2021/0001467 ngày 11/11/2021 và số tiền 21.435.000 đồng tạm ứng án phí theo biên lai thu số AA/2021/0008021 ngày 01/3/2022 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Cư M’gar, tỉnh Đắk Lắk.

Đương sự có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày bản án được tống đạt và niên yết hợp lệ.

“Trường hợp bản án, quyết định được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án và người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7 và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự”.