Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 71/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẾN TRE

BẢN ÁN 71/2024/DS-PT NGÀY 22/01/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 22 tháng 01 năm 2024, tại Hội trường xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 386/2023/TLPT-DS ngày 03 tháng 11 năm 2023 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 74/2023/DS-ST ngày 31 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Mỏ Cày Nam, tỉnh Bến Tre bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 4002/2023/QĐ-PT ngày 27 tháng 11 năm 2023; Thông báo về việc thay đổi thời gian mở phiên tòa số 4105/TB- TA ngày 04 tháng 12 năm 2023; Quyết định hoãn phiên tòa số 09/2024/QĐ-PT ngày 02 tháng 01 năm 2024, giữa:

1. Nguyên đơn: Ông Huỳnh Văn H, sinh năm: 1957; Bà Mai Thị X, sinh năm: 1956; Cùng trú tại: Ấp T, xã P, huyện M, tỉnh Bến Tre.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Trần Nguyễn, sinh năm: 1985;

Trú tại: Ấp A, xã Đ, huyện M, tỉnh Bến Tre (theo văn bản ủy quyền ngày 14/4/2023).

2. Bị đơn: Ông Phạm Văn R, sinh năm: 1958; Bà Phạm Thị P, sinh năm: 1963;

Cùng trú tại: Ấp T, xã P, huyện M, tỉnh Bến Tre.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Ông Phạm Quốc V, sinh năm 1989;

Trú tại: Ấp T, xã P, huyện M, tỉnh Bến Tre.

- Bà Ngô Thị B, sinh năm 1933;

Trú tại: Ấp T, xã P, huyện M, tỉnh Bến Tre.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Võ Nguyễn Duyên Kim T, sinh năm 1989;

ĐKTT: Số nhà C, đường N, khu phố B, phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Địa chỉ liên lạc: Số nhà I, đường P, phường A, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh.

(theo các các văn bản ủy quyền ngày 06/8/2022; ngày 02/01/2024).

4. Người kháng cáo:

- Nguyên đơn ông Huỳnh Văn H, bà Mai Thị X.

- Bị đơn ông Phạm Văn R, bà Phạm Thị P.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo bản án sơ thẩm;

Theo đơn khởi kiện, đơn khởi kiện sửa đổi, bổ sung, lời trình bày trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa, nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ông Huỳnh Văn H, bà Mai Thị X yêu cầu:

- Buộc ông Phạm Văn R, bà Phạm Thị P và ông Phạm Quốc V tiếp tục thực hiện đúng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/3/2007, diện tích 402.1m² theo Hồ sơ đo đạc hiện trạng sử dụng đất ngày 23/02/2023 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện M (gồm thửa 249, tờ bản đồ 11, diện tích 367.8m² (gồm luôn thửa ký hiệu A diện tích 34.3m²).

- Buộc ông Phạm Văn R, bà Phạm Thị P và bà Ngô Thị B thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 321A, diện tích 329.7m² theo Hồ sơ đo đạc hiện trạng sử dụng đất ngày 23/02/2023 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện M.

Đất cùng tọa lạc tại ấp T, xã P, huyện M, tỉnh Bến Tre.

Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn xin rút yêu cầu khởi kiện đối với thửa đất số 321A, diện tích 329.7m² và thửa ký hiệu A diện tích 34.3m².

Lý do yêu cầu: Năm 2007, ông R, bà P là bên chuyển nhượng và ông H, bà X là bên nhận chuyển nhượng, đối tượng chuyển nhượng là diện tích đất 402.1m² và 329.7m², giá đất là 20.000.000 đồng. Lúc mua bán đất, hai bên không đo đạc thực tế, chỉ làm giấy tay mua bán đất có tên “Tờ sang nhượng đất” vào ngày 06/3/2007, có 05 người ký tên là vợ chồng ông H, bà X; vợ chồng ông R, bà P và người làm chứng là ông Nguyễn Văn B1. Sau khi sang nhượng, vợ chồng ông H, bà X đã tiến hành cải tạo, bồi bổ và canh tác đất. Ông H, bà X quản lý đất từ năm 2007 đến khi hai bên xảy ra tranh chấp vào năm 2020, cụ thể, ngày 09/8/2020, ông H đến nhà ông R yêu cầu đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục sang tên nhưng ông R không đồng ý, chỉ muốn chuộc lại đất. Ông H, bà X không đồng ý nên phát sinh tranh chấp.

Nguyên đơn đồng ý với kết quả xem xét, thẩm định, đo đạc, định giá tài sản.

Lời trình bày của ông Phạm Quốc V là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của ông Phạm Văn R và bà Phạm Thị P trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa có nội dung:

Phía bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Giữa ông H, bà X với ông R, bà P không tồn tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ tồn tại hợp đồng vay tiền với số tiền vay là 8.000.000 đồng vào năm 2005. Hai bên thỏa thuận mức lãi suất là 1.000.000 đồng, đóng lãi 30.000 đồng/tháng. Hai bên không có làm giấy tờ khi vay và khi đóng lãi. Do hoàn cảnh khó khăn nên ông R, bà P có tháng đóng được tiền lãi, có tháng không đóng lãi được nên ông H gom lại đến năm 2007 cộng tiền vốn và tiền lãi là 20.000.000 đồng và có ghi “Tờ sang nhượng đất” (01 bản duy nhất do ông H giữ nộp cho Tòa án), trong đó có 04 người ký tên. lúc đó chưa có ông B1 ký tên (còn ký lúc nào thì ông không biết). Do ông R, bà P không hiểu biết nên đã ký tên vào giấy tay trên và chỉ nghĩ rằng cho ông H, bà X thu hoa lợi trên đất trừ vào nợ lãi của tiền vay còn thiếu. Đối với tờ sang nhượng mà ông nộp cho Tòa án là do ông R ghi lại theo nội dung tờ sang nhượng do ông H ghi.

Khi cho ông H hưởng hoa lợi thì hai bên không đo đạc đất, không thỏa thuận thời gian lấy lại đất, chỉ thỏa thuận là khi nào có tiền trả tiền vay thì lấy lại đất. Sau khi cho ông H, bà X hưởng hoa lợi được 02 năm thì ông R có đến yêu cầu trả tiền và không cho ông H thu hoạch hoa lợi trên đất. Tuy nhiên, lúc đó ông H thông báo số tiền là 50.000.000 đồng mới đồng ý nhưng ông R không có đủ tiền. Vài năm sau, ông R đến đề nghị thêm lần nữa thì ông H thông báo số tiền là 100.000.000 đồng. Ông R cũng không có tiền nên đề cho ông H tiếp tục hưởng hoa lợi, không có làm đơn gửi địa phương giải quyết.

Từ năm 2007 đến năm 2021, ông R, bà P có đốn lá, đốn trúc trên đất, không có bồi bổ, cải tạo đất. Đến năm 2020 hay 2021 (không nhớ chính xác), ông H kiện ra Ủy ban nhân dân xã thì xã thông báo là đất tranh chấp, không ai được quyền sử dụng đất nên để nguyên không thay đổi hiện trạng, không ai thu hoa lợi trên đất cho đến nay.

Nay phía ông R, bà P đồng ý trả số tiền nợ gốc còn thiếu là 10.000.000 đồng do năm 2005 ông H đưa 8.000.000 đồng và năm 2007 ông H đưa thêm 2.000.000 đồng và tính lãi nên tờ sang nhượng đất ghi là 20.000.000 đồng (vốn và lãi). Vì vậy, phía bị đơn đồng ý trả tiền vốn và lãi là 50.000.000 đồng gồm tiền gốc là 20.000.000 đồng và tiền lãi là 30.000.000 đồng. Tiền hoa lợi ông H thu hoạch từ năm 2007 đến khi phát sinh tranh chấp, ông R và bà P không yêu cầu, không tranh chấp.

Ông R, bà P, anh V đồng ý với kết quả xem xét, thẩm định, đo đạc, định giá tài sản.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn trình bày:

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không có cơ sở. Giữa nguyên đơn và bị đơn chỉ có thỏa thuận cho vay số tiền là 8.000.000 đồng, không có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chính phía nguyên đơn cũng thừa nhận ký tờ sang nhượng đất là để trừ nợ vay. Ông H cũng thừa nhận có việc vay tiền trong quá trình hòa giải ở xã. Phía bị đơn chỉ cho phía nguyên đơn thu hoạch dừa trái và thu hoạch lá dừa nước, không cho quản lý đất.

Tờ sang nhượng đất cũng không đúng vì nếu thực sự có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải biết số thửa và phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hay chứng thực. Hình thức của hợp đồng cũng không đúng quy định.

Nguyên đơn nhiều lần thay đổi yêu cầu khởi kiện không có căn cứ, đơn ban đầu chỉ yêu cầu có 333.4m², sau đó thay đổi yêu cầu khởi kiện thêm 386.6m², đến khi có kết quả đo đạc lại yêu cầu thay đổi diện tích đất lần nữa. Điều đó chứng minh nguyên đơn không quản lý đất nên không biết diện tích đất.

Tờ sang nhượng đất không có hiệu lực do cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ ông R, đến năm 2021 tặng cho ông V thì các thành viên trong hộ đều phải ký tên mới sang tên được. Mặt khác, vào năm 2007, khi làm tờ sang nhượng đất, ông V đã 18 tuổi nhưng không ký tên và không có ý kiến.

Về thời hiệu khởi kiện vụ án đã hết do tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời hiệu khởi kiện chỉ có 03 năm. Từ năm 2007 là thời điểm ký tờ sang nhượng đất đến năm 2009, ông R và bà P liên hệ nguyên đơn lấy lại tờ sang nhượng. Ông H, bà X cũng thừa nhận vợ chồng ông R, bà P có đến xin chuộc lại đất nhưng ông H, bà X không đồng ý. Như vậy, năm 2009 đã phát sinh tranh chấp, đến năm 2021 nguyên đơn mới kiện là hết thời hiệu khởi kiện. Đề nghị đình chỉ vụ án do hết thời hiệu khởi kiện. Trường hợp xác định còn thời hiệu khởi kiện, đề nghị xác định tờ sang nhượng đất không có hiệu lực pháp luật, không phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên.

Đối với việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông R với ông V vào năm 2021 là hợp pháp vì không có ai yêu cầu áp dụng biện pháp ngăn chặn khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Bà Võ Nguyễn Duyên Kim T là người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Ngô Thị B trình bày:

Bà B không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Bà B biết việc ông R, bà P vay tiền của ông H nhưng không rõ nội dung cụ thể.

Ông H không có quản lý đất do bà B đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà B mặc dù già yếu, không đi lại được nhưng vẫn còn minh mẫn, vẫn ở địa phương và quản lý đất. Bà B hoàn toàn không có bất kỳ giao dịch gì với vợ chồng ông H và vợ chồng ông R, cũng không liên quan gì đến giao dịch giữa ông H, bà X với ông R, bà P.

Bà B không đồng ý ông H đưa bà tham gia tố tụng, làm phiền bà nên yêu cầu Tòa án bác yêu cầu khởi kiện của ông H.

Kết quả xem xét, thẩm định, đo đạc, định giá tài sản như sau:

Theo hồ sơ trích đo hiện trạng sử dụng đất ghi ngày 23/02/2023 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện M được thể hiện như sau:

- Phần đất nguyên đơn đang tranh chấp tọa lạc tại ấp T, xã P, huyện M, tỉnh Bến Tre, gồm:

+ Thửa 249, tờ bản đồ số 11, gồm các điểm 1, 2, 3, 6, 7, 8, 9, 10, diện tích 367.8m² (Trong đó có thửa A, tờ bản đồ số 11, gồm các điểm 2, 3, 6, diện tích 34.3m²).

+ Thửa 321A, tờ bản đồ số 11, gồm các điểm 3, 4, 5, 6, diện tích 329.7m².

- Phần còn lại không tranh chấp là thửa 321B, diện tích 55.5m².

Giá đất theo định giá, cụ thể:

+ Thửa 249, tờ bản đồ số 11: 700.000 đồng/m², bao gồm cây trồng trên đất, không phân biệt vị trí đất.

+ Thửa 321, tờ bản đồ số 11: 350.000 đồng/m², bao gồm cây trồng trên đất, không phân biệt vị trí đất.

Về cây trồng:

+ Thửa 249, tờ bản đồ số 11: Dừa loại 2: 10 cây, đơn giá 1.100.000 đồng/cây; Dừa loại 3: 02 cây, đơn giá 550.000 đồng/cây; Cau có trái: 01 cây, đơn giá 55.000 đồng/cây; Trúc: 01 bụi, đơn giá 440.000 đồng/bụi.

+ Thửa 321, tờ bản đồ số 11: Dừa loại 2: 08 cây, đơn giá 1.100.000 đồng/cây; Dừa loại 3: 02 cây, đơn giá 550.000 đồng/cây; Cau có trái: 02 cây, đơn giá 55.000 đồng/cây.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 74/2023/DS-ST ngày 31/7/2023 của Tòa án nhân dân huyện Mỏ Cày Nam, tỉnh Bến Tre đã quyết định:

Áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, Điều 68 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ các điều 117, 131, 132, 154, 212, 407, 408, 429, 500, 501, 502, 503 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ điểm b, d khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Cụ thể tuyên:

[1] Không chấp nhận yêu cầu của ông Huỳnh Văn H, bà Mai Thị X về việc buộc ông Phạm Văn R, bà Phạm Thị P và ông Phạm Quốc V tiếp tục thực hiện đúng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/3/2007, với diện tích 333.4m² thuộc thửa 249, tờ bản đồ 11, tọa lạc tại ấp T, xã P, huyện M, tỉnh Bến Tre.

[2] Đình chỉ yêu cầu của ông Huỳnh Văn H và bà Mai Thị X buộc ông Phạm Văn R, bà Phạm Thị P và bà Ngô Thị B thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 321A, diện tích 329.7m², tọa lạc tại ấp T, xã P, huyện M, tỉnh Bến Tre.

[3] Đình chỉ yêu cầu của ông Huỳnh Văn H và bà Mai Thị X buộc ông Phạm Văn R, bà Phạm Thị p và ông Phạm Quốc V thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa ký hiệu A, tờ bản đồ số 11, diện tích 34.3m², tọa lạc tại ấp T, xã P, huyện M, tỉnh Bến Tre.

Đối với ông Huỳnh Văn H, bà Mai Thị X và bà Ngô Thị B liên quan thửa đất số 321A, tờ bản đồ số 11 và thửa A, tờ bản đồ số 11, tọa lạc tại ấp T, xã P, huyện M, tỉnh Bến Tre, không giải quyết trong vụ án này. Nếu phát sinh tranh chấp sẽ giải quyết trong vụ án khác.

[4] Tuyên bố: “Tờ sang nhượng đất” lập ngày 06/3/2007 giữa “Người nhượng đất” là ông Huỳnh Văn H, bà Mai Thị X với “Người sang đất” là ông Phạm Văn R, bà Phạm Thị P vô hiệu.

[5] Buộc ông Huỳnh Văn H, bà Mai Thị X giao trả cho ông Phạm Văn R, bà Phạm Thị P thửa đất số 249, tờ bản đồ số 11, diện tích qua đo đạc thực tế là 333.4m² (gồm các điểm 1, 2, 6, 7, 8, 9, 10), tọa lạc tại ấp T, xã P, huyện M, tỉnh Bến Tre - Theo Hồ sơ đo đạc hiện trạng sử dụng đất ngày 2 3/02/2023 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện M thực hiện.

[6] Buộc ông Phạm Văn R, bà Phạm Thị P liên đới hoàn trả cho ông Huỳnh Văn H, bà Mai Thị X số tiền chuyển nhượng đất là 20.000.000 đồng.

[7] Buộc ông Phạm Văn R, bà Phạm Thị P liên đới bồi thường thiệt hại do giao dịch dân sự vô hiệu cho ông Huỳnh Văn H, bà Mai Thị X số tiền 106.690.000 đồng.

Tổng cộng, buộc ông Phạm Văn R, bà Phạm Thị P liên đới hoàn trả và bồi thường thiệt hại do giao dịch dân sự vô hiệu cho ông Huỳnh Văn H, bà Mai Thị X số tiền 126.690.000 đồng.

(Phần đất nêu trên được thể hiện trong Hồ sơ đo đạc hiện trạng sử dụng đất ngày 23/02/2023 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện M thực hiện đo vẽ kèm theo là một phần không tách rời của bản án).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí dân sự sơ thẩm, chi phí tố tụng, quyền kháng cáo của các đương sự, quyền yêu cầu thi hành án.

Ngày 15/8/2023, nguyên đơn ông Huỳnh Văn H, bà Mai Thị X và bị đơn ông Phạm Văn R, bà Phạm Thị P kháng cáo.

Nguyên đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm giải quyết chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc ông Phạm Văn R, bà Phạm Thị P, ông Phạm Quốc V tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/3/2007, với diện tích 333.4m² thuộc thửa 249, tờ bản đồ 11, tọa lạc tại ấp T, xã P, huyện M, tỉnh Bến Tre.

Bị đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm giải quyết sửa bản án sơ thẩm, ông Phạm Văn R và bà Phạm Thị P không có trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại do giao dịch dân sự vô hiệu cho ông Huỳnh Văn H, bà Mai Thị X số tiền 106.690.000 đồng. Ngoài ra, yêu cầu xem xét lại về nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch đối với số tiền bồi thường nêu trên.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn vẫn giữ nguyên nội dung kháng cáo nêu trên; người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không đồng ý với kháng cáo nguyên đơn, không có ý kiến đối với kháng cáo của bị đơn.

Kiểm sát viên phát biểu:

Về tố tụng: Hội đồng xét xử phúc thẩm và đương sự đã thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 74/2023/DS-ST ngày 31/7/2023 của Tòa án nhân dân huyện Mỏ Cày Nam, tỉnh Bến Tre.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra công khai tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, xét kháng cáo của nguyên đơn, xét kháng cáo của bị đơn, đề nghị của đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Xét “Tờ sang nhượng đất” lập ngày 06/3/2007 có nội dung: “Tôi tên Phạm Văn R cùng vợ là Phạm Thị P hiện ngụ tại ấp T có sang nhượng mảnh đất cho anh chị Huỳnh Văn H hiện cư ngụ cùng ấp. Ranh đất từ giữa cầu đến ranh đất anh Đặng Văn C và từ giữa lộ đến ranh anh Trương Văn G diện tích độ khoảng 600 mét. Số tiền bằng = 20.000.000đ (Hai chục triệu đồng), thời hạn vĩnh viễn, nếu sao này có chuyện gì xảy ra tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm”. Tờ sang nhượng này lập thành một bản, do ông H viết, ông H giữ và nộp cho Tòa án, trong đó có chữ ký của ông H, bà X, ông R, bà P (lúc lập tờ sang nhượng này chưa có ông B1 ký tên). Còn tờ sang nhượng do ông R nộp cho Tòa án là do ông R viết theo nội dung ông H viết, có chữ ký của ông H, bà X, ông R, không có chừ ký của bà P. về nội dung của hai tờ sang nhượng do các bên giao nộp là giống nhau. Ông R, bà P cũng thừa nhận chữ ký trong tờ sang nhượng do ông H viết là của ông bà.

Ông R thừa nhận năm 2005, vợ chồng ông bà có vay của vợ chồng ông H số tiền là 8.000.000 đồng, đến năm 2007, khi lập tờ sang nhượng đất, ông H đã đưa thêm cho ông R số tiền 2.000.000 đồng và tính vào tiền nợ gốc lẫn lãi của số tiền ông R, bà P đã vay trước đó thành 20.000.000 đồng đề ghi vào tờ sang nhượng đất. Ông R, bà P đồng ý nhận tiền và tự nguyện ký tên vào tờ sang nhượng đất, điều này đồng nghĩa với việc ông bà đồng ý chuyển nhượng phần đất này cho ông H, bà X với giá 20.000.000 đồng. Đồng thời, nội dung tờ sang nhượng đất cũng đã thể hiện rất rõ tính chất chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên.

Từ đó, có cơ sở xác định giữa ông Huỳnh Văn H, bà Mai Thị X với ông Phạm Văn R, bà Phạm Thị P phát sinh giao dịch dân sự về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bị đơn cho rằng chỉ ký tên vào tờ sang nhượng đất nhằm đề nguyên đơn thu hoa lợi trừ vào tiền nợ lãi, thực tế bị đơn không bán đất cho nguyên đơn, tuy nhiên, bị đơn không đưa ra được chứng cứ chứng minh, nguyên đơn cũng không thừa nhận vấn đề này, vì vậy, không có cơ sở chấp nhận lời trình bày này của bị đơn.

[2] Nguyên đơn cho rằng sau khi hai bên ký tờ sang nhượng đất, bị đơn đã bàn giao đất cho nguyên đơn quản lý, sử dụng cho đến nay. Còn bị đơn cho rằng chỉ cho nguyên đơn được vào thu hoa lợi trên đất, thực tế bị đơn không bán đất nên không có việc bàn giao đất cho nguyên đơn.

Thấy rằng, tại các xác nhận của người làm chứng là ông Trương Văn G, ông Nguyễn Văn B2, ông Trương Văn H1 về việc có làm vườn, làm bùn cho vợ chồng ông H, bà X từ năm 2007 trở về sau, điều này phù hợp với lời trình bày của nguyên đơn về việc đã được bị đơn bàn giao đất để quản lý, sử dụng từ sau khi lập tờ sang nhượng đất. Còn bị đơn cung cấp các xác nhận của người làm chứng là bà Phạm Thị D và bà Phạm Thị B3 liên quan đến việc bị đơn có vay tiền của nguyên đơn và cho nguyên đơn thu hoạch hoa lợi là để trừ tiền lãi, tuy nhiên, cả bà D và bà B3 đều không trực tiếp chứng kiến giao dịch giữa nguyên đơn và bị đơn mà chỉ nghe ông R nói, không đưa ra được chứng cứ chứng minh, hơn nữa, hai bà là chị của ông R, có quan hệ thân thích nên việc làm chứng này là không khách quan.

Từ những cơ sở trên cho thấy, thực tế, ông R, bà P đã bàn giao đất cho ông H, bà X quản lý, sử dụng từ khi hai bên ký tờ sang nhượng đất.

[3] “Tờ sang nhượng đất” lập ngày 06/3/2007 không thể hiện hai bên thỏa thuận chuyển nhượng đối với thửa đất nào, chỉ nêu diện tích độ khoảng 600m; về tứ cận như mô tả tại tờ sang nhượng là: Ranh đất từ giữa cầu đến ranh đất anh Đặng Văn C và từ giữa lộ đến ranh anh Trương Văn G. Xét thấy, tứ cận này không phù hợp với bản Trích đo hiện trạng sử dụng đất và Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ do Tòa án cấp sơ thẩm thực hiện, cụ thể phần đất thuộc thửa 249 có một cạnh giáp rạch, một cạnh giáp đường bê tông, một cạnh giáp thửa 321 của bà Ngô Thị B, cạnh còn lại giáp thửa 229 của ông Đặng Văn C, không có cạnh nào giáp với đất của ông Trương Văn G. Quá trình chuyển nhượng đất, các bên không tiến hành đo đạc. Khi giao đất cho ông H, bà X thì ông R, bà P giao cả thửa 321A của bà Ngô Thị B cho ông H, bà X sử dụng trong khi bà B không có bất kỳ giao dịch gì với ông H, bà X. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H, bà X với ông R, bà P có đối tượng không thể thực hiện được nên vô hiệu theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ngoài ra, thấy rằng, các đương sự đều thừa nhận phần đất chuyển nhượng tại thửa 249, tờ bản đồ số 11 là của hộ ông Phạm Văn R, bà Phạm Thị P nhưng tại thời điểm lập “Tờ sang nhượng đất” ngày 06/3/2007, hộ ông R, bà P còn có anh Phạm Quốc V - con của ông R, bà P là người đã thành niên nhưng tờ sang nhượng không có ý kiến của anh V là vi phạm quy định về mặt chủ thể tham gia giao kết nên vô hiệu theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[4] Về xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu:

Theo lời trình bày của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn tại Biên bản hòa giải ngày 04/7/2023 thể hiện, trong trường hợp giao dịch vô hiệu thì nguyên đơn có yêu cầu xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu, cụ thể yêu cầu bị đơn hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất cho nguyên đơn theo giá của Hội đồng định giá. Vì vậy, Tòa án cấp sơ thẩm tiến hành xem xét giải quyết yêu cầu về xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu là phù hợp quy định của pháp luật. Lẽ ra, khi nguyên đơn yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, cấp sơ thẩm phải yêu cầu nguyên đơn nộp tiền tạm ứng án phí (nếu thuộc trường hợp miễn nộp tiền tạm ứng án phí theo quy định của pháp luật thì phải ra thông báo miễn nộp tiền tạm ứng án phí) và thông báo thụ lý bổ sung đối với yêu cầu này nhung cấp sơ thẩm không thực hiện là có thiếu sót, tuy nhiên, thiếu sót này của cấp sơ thẩm không làm thay đổi bản chất vụ án nên chỉ nêu ra để rút kinh nghiệm.

Căn cứ quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, ông H, bà X với ông R, bà P phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, cụ thể: Thửa đất số 249, tờ bản đồ số 11 hiện ông H, bà X đang quản lý nên có nghĩa vụ giao trả lại cho ông R, bà P; Ông R, bà P có nghĩa vụ trả lại cho ông H, bà X số tiền theo hợp đồng chuyển nhượng là 20.000.000 đồng. Bên cạnh đó, xét về lỗi của các bên dẫn đến hợp đồng vô hiệu, xác định, ông H, bà X không tìm hiểu thông tin thửa đất, không yêu cầu đo đạc đất khi nhận chuyển nhượng, không làm thủ tục về quyền sử dụng đất trong khi đã vào quản lý đất suốt thời gian dài; Về phía ông R, bà P chỉ có 333.4m² đất nhưng lại thỏa thuận chuyển nhượng cho ông H, bà X khoảng 600m² đất (bao gồm luôn cả phần đất của bà B). Như vậy, xét lỗi của mỗi bên là ngang nhau nên mỗi bên phải chịu 1/2 thiệt hại.

Theo kết quả định giá ngày 02/02/2023 thửa đất số 249, tờ bản đồ số 11 có giá trị là 233.380.000 đồng. Giá trị chênh lệch so với giá chuyển nhượng trước đây là 233.380.000 đồng - 20.000.000 đồng = 213.380.000 đồng. Do đó, ông R, bà P phải bồi thường cho ông H, bà X 106.690.000 đồng như nhận định của cấp sơ thẩm là phù hợp.

Nguyên đơn, bị đơn kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình là hợp pháp nên không có cơ sở chấp nhận.

Từ những nhận định và căn cứ trên, xét kháng cáo của nguyên đơn, xét kháng cáo của bị đơn là không có cơ sở nên không chấp nhận; giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 74/2023/DS-ST ngày 31/7/2023 của Tòa án nhân dân huyện Mỏ Cày Nam, tỉnh Bến Tre.

[5] Xét đề nghị của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phù hợp với quan điểm của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

[6] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị nên không đặt ra xem xét.

[7] Án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo thuộc trường hợp người cao tuổi được miễn án phí theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Huỳnh Văn H, bà Mai Thị X.

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Phạm Văn R, bà Phạm Thị P.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 74/2023/DS-ST ngày 31/7/2023 của Tòa án nhân dân huyện Mỏ Cày Nam, tỉnh Bến Tre.

Cụ thể tuyên:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Văn H, bà Mai Thị X về việc buộc ông Phạm Văn R, bà Phạm Thị P, ông Phạm Quốc V tiếp tục thực hiện đúng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06/3/2007, với diện tích 333,4m² thuộc thửa 249, tờ bản đồ 11, tọa lạc tại ấp T, xã P, huyện M, tỉnh Bến Tre (theo kết quả đo đạc thực tế phần đất có diện tích 367,8m²- 34,3m² = 333,5 m²).

2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Văn H, bà Mai Thị X về việc buộc ông Phạm Văn R, bà Phạm Thị P, bà Ngô Thị B thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 321A, diện tích 329.7m², tọa lạc tại ấp T, xã P, huyện M, tỉnh Bến Tre.

3. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Văn H, bà Mai Thị X về việc buộc ông Phạm Văn R, bà Phạm Thị P, ông Phạm Quốc V thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất ký hiệu A, tờ bản đồ số 11, diện tích 34.3m², tọa lạc tại ấp T, xã P, huyện M, tỉnh Bến Tre.

Đối với ông Huỳnh Văn H, bà Mai Thị X, bà Ngô Thị B nếu phát sinh tranh chấp liên quan đến thửa đất số 321A, tờ bản đồ số 11 và thửa A, tờ bản đồ số 11, tọa lạc tại ấp T, xã P, huyện M, tỉnh Bến Tre sẽ giải quyết bằng một vụ vụ án khác.

4. Tuyên bố: “Tờ sang nhượng đất” lập ngày 06/3/2007 giữa “Người nhượng đất” là ông Huỳnh Văn H, bà Mai Thị X với “Người sang đất” là ông Phạm Văn R, bà Phạm Thị P vô hiệu.

5. Buộc ông Huỳnh Văn H, bà Mai Thị X giao trả cho ông Phạm Văn R, bà Phạm Thị P thửa đất số 249, tờ bản đồ số 11, diện tích qua đo đạc thực tế là 333.4m² (gồm các điềm 1, 2, 6, 7, 8, 9, 10), tọa lạc tại ấp T, xã p, huyện M, tỉnh Bến Tre - theo Hồ sơ đo đạc hiện trạng sử dụng đất ngày 23/02/2023 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện M thực hiện.

(Kèm theo là Hồ sơ đo đạc hiện trạng sử dụng đất ngày 23/02/2023 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện M là một phần không tách rời của bản án).

6. Buộc ông Phạm Văn R, bà Phạm Thị P liên đới hoàn trả cho ông Huỳnh Văn H, bà Mai Thị X số tiền chuyển nhượng đất là 20.000.000 (hai mươi triệu) đồng và liên đới bồi thường thiệt hại do giao dịch dân sự vô hiệu cho ông Huỳnh Văn H, bà Mai Thị X số tiền là 106.690.000 (một trăm lẻ sáu triệu sáu trăm chín mươi nghìn) đồng.

Tổng cộng, buộc ông Phạm Văn R, bà Phạm Thị P liên đới hoàn trả và bồi thường thiệt hại do giao dịch dân sự vô hiệu cho ông Huỳnh Văn H, bà Mai Thị X số tiền là 126.690.000 (một trăm hai mươi sáu triệu sáu trăm chín mươi nghìn) đồng.

7. Chi phí tố tụng: Chi phí xem xét, thẩm định, đo đạc, định giá tài sản, thu thập quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tổng cộng là 5.256.000 (năm triệu hai trăm năm mươi sáu nghìn) đồng. Ông Huỳnh Văn H, bà Mai Thị X đã nộp tạm ứng xong. Buộc ông Phạm Văn R, bà Phạm Thị P liên đới hoàn trả 1/2 số tiền cho ông Huỳnh Văn H, bà Mai Thị X là 2.628.000 (hai triệu sáu trăm hai mươi tám nghìn) đồng.

8. Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Huỳnh Văn H, bà Mai Thị X, ông Phạm Văn R, bà Phạm Thị P thuộc trường hợp người cao tuổi được miễn án phí theo quy định của pháp luật.

9. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Huỳnh Văn H, bà Mai Thị X, ông Phạm Văn R, bà Phạm Thị P thuộc trường hợp người cao tuổi được miễn án phí theo quy định của pháp luật.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.