Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 66/2021/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KIÊN GIANG

BẢN ÁN 66/2021/DS-PT NGÀY 29/04/2021 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 29 tháng 4 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 15/2020/TLPT-DS ngày 08 tháng 02 năm 2021 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Do bản án dân sự sơ thẩm số: 92/2020/DS-ST ngày 19 tháng 11 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện H bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 82/2020/QĐ-PT ngày 01 tháng 3 năm 2021 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà N1, sinh năm 1956; Có mặt. Địa chỉ: Thị trấn S, huyện H, tỉnh Kiên Giang.

Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư N2 – Văn phòng luật sư TT, Đoàn luật sư tỉnh Kiên Giang. Có mặt.

2. Bị đơn: Bà N3, sinh năm 1969; Vắng mặt. Địa chỉ: Thị trấn S, huyện H, tỉnh Kiên Giang.

Đại diện ủy quyền của bị đơn: Ông T1, sinh năm 1972 (Theo văn bản ủy quyền ngày 17/12/2020); Có mặt.

Địa chỉ: Thị trấn S, huyện H, tỉnh Kiên Giang.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1. Ông Đ, sinh năm 1956; Có mặt.

Địa chỉ: Thị trấn S, huyện H, tỉnh Kiên Giang.

3.2. Ông T2, sinh năm 1977; Có đơn xin vắng mặt. Địa chỉ: Thị trấn S, huyện H, tỉnh Kiên Giang.

3.3. Ông T1, sinh năm 1972; Có mặt.

Địa chỉ: Thị trấn S, huyện H, tỉnh Kiên Giang.

4. Người kháng cáo: Bị đơn bà N3.

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Theo đơn khởi kiện, tài liệu có tại hồ sơ và tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn bà N1 trình bày:

Vào năm 2009 bà N1 có nhận chuyển nhượng của bà L một diện tích đất mé sông kênh sáng Rạch Giá – Hà Tiên một bên giáp ông T1 và một bên giáp bà L tổng diện tích là 22,11m2, phần đất nhận chuyển nhượng này là đất lưu không, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với giá chuyển nhượng là 27.000.000 đồng, khi nhận chuyển nhượng của bà L xong thì bà N1 canh tác.

Đến ngày 13 và 14/4/2011 ông Đ là chồng của bà N1 tự ý sang nhượng lại toàn bộ phần diện tích đất này cho bà N3 với giá chuyển nhượng là 36.000.00 đồng, hai bên có làm hợp đồng mua bán đất, phía bà N3 có đặt cọc cho ông Đ là 3.500.000 đồng và thỏa thuận số tiền còn lại 32.500.000 đồng sẽ trả trong thời gian 45 ngày.

Sau đó bà N1 phát hiện ông Đ chuyển nhượng phần đất trên cho bà N3 mà chưa được sự đồng ý của bà N1, ngày 06/5/2011 khi phát hiện sự việc bà N1 có đem 5.000.000 đồng đến gặp bà N3, ông T1 để xin chuộc lại đất nhiều lần, nhưng phía bà N3, ông T1 không đồng ý, từ đó xảy ra tranh chấp và bà làm đơn khởi kiện ra Tòa án.

Tại phiên tòa hôm nay bà N1 yêu cầu hủy hợp đồng mua bán đất ngày 23/4/2011 giữa ông Đ với bà N3, đồng ý trả lại số tiền 3.500.000 đồng và đồng ý phạt cọc cho bà N3 là 3.500.000 đồng và đồng ý bồi thường thêm số tiền là 8.000.000 đồng. Tổng cộng đồng ý trả cho bà N3 là 15.000.000 đồng và xin rút một phần nội dung khởi kiện, không yêu cầu bên phía bà N3 phải trả lại giấy mua bán đất của bà N1, ông Đ với bà L. Ngoài ra bà N1 không trình bày gì thêm.

* Tài liệu có tại hồ sơ và tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện ủy quyền của bị đơn là ông T1 trình bày:

Nguồn gốc đất đang tranh chấp giữa bà N3 với bà N1 là của bà L bán cho ông Đ là chồng của bà N1 với chiều ngang là 6m chạy dài kênh Rạch Giá – Hà Tiên sau đó ông Đ chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất này cho bà N3 với giá chuyển nhượng là 36.000.000 đồng. Bà N3 có đặt cọc trước cho ông Đ là 3.500.000 đồng, số tiền còn lại 32.500.000 đồng hẹn trong 45 ngày sẽ trả đủ tiền còn lại và hai bên có làm Hợp đồng mua bán đất ngày 23/4/2011. Sau đó ba bà N1 có đến gia đình của ông T1, bà N3 để xin chuộc lại đất và đòi bồi thường 7.000.000 đồng nhưng bà N3 không đồng ý, tiếp đó ông T2 là con của bà N1 có mang theo số tiền 10.000.000 đồng đến xin chuộc đất, nhưng bà N3 vẫn không đồng ý.

Nay bà N1 yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà N3 với ông Đ thì bà N3 không đồng ý, ông T1 yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng với ông Đ, bà N3 sẽ trả đủ số tiền còn lại cho ông Đ là 32.500.000 đồng và ông Đ phải giao diện tích đất ngang 6m dài đến kênh xáng Hà Tiên cho bà N3. Đất tọa lạc tại Thị trấn S, huyện H, tỉnh Kiên Giang. Ngoài ra ông T1 không trình bày gì thêm.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Đ trình bày: Vào năm 2009 ông Đ cùng vợ là bà N1 có mua một miếng đất của bà L với diện tích ngang 6m cặp Quốc lộ 80, phần đất giáp sông xáng Rạch Giá - Hà Tiên với diện tích 22,11m2. Đất tọa lạc tại thị trấn S, huyện H, tỉnh Kiên Giang với giá chuyển nhượng là 27.000.000 đồng. Sau khi chuyển nhượng đất của bà L xong đến ngày 13/4/2011 ông Đ lấy giấy sang bán đất với bà L bán lại cho bà N3 toàn bộ diện tích đất trên với giá là 36.000.000 đồng. Việc ông Đ đứng ra bán diện tích đất này cho bà N3 thì bà N1 hoàn toàn không biết, bên bà N3 đã giao tiền đặt cọc cho ông Đ là 3.500.000 đồng, số tiền còn lại 32.500.000 đồng bên bà N3 hẹn sẽ trả trong thời gian 45 ngày. Hai bên có làm hợp đồng bằng tay. Sau khi ông Đ nhận tiền cọc xong thì khoảng 5 ngày sau bà N1 phát hiện việc ông Đ đứng bán đất cho bà N3, lúc này bà N1 có mang đến 5.000.000 đồng đến gặp bà N3 xin chuộc lại đất, nhưng bà N3 không chịu cho chuộc. Tiếp đến ngày 10/5/2011 bà N1 tiếp tục mang đến 7.000.000 đồng xin hủy Hợp đồng với bà N3, nhưng bà N3 vẫn không đồng ý.

Nay ông yêu cầu Hủy hợp đồng mua bán đất giữa ông Đ với bà N3 ngày 23/4/2011 và ông sẽ trả lại tiền nhận cọc là 3.500.000 đồng,đồng ý phạt cọc là 3.500.000 đồng, đồng thời cũng bồi thường thêm số tiền là 8.000.000 đồng, tổng cộng đồng ý bồi thường 15.000.000 đồng theo như ý kiến của bà N1. Ngoài ra ông Đ không trình bày gì thêm.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông T2 trình bày: Trước đây cha mẹ của ông là bà N1, ông Đ có mua diện tích đất của bà L, khi cha mẹ ông mua đất của bà L xong, sau này cha ông là ông Đ có bán lại toàn bộ phần đất này cho bà N3 nhưng việc bán đất này mẹ ông là bà N1 không hay biết, sau đó ông T2 và bà N1 phát hiện việc ông Đ bán đất mà chưa được sự đồng ý của bà N1, thì ông T2 và bà N1 có đến gặp bà N3, ông T1 để xin chuộc lại đất, nhưng phía bà N3 và ông T1 không đồng ý và xảy ra tranh chấp cho tới nay.

* Người làm chứng bà L trình bày: Vào năm 2009 bà L có sang nhượng một miếng đất mặt tiền quốc lộ 80 cho bà N1 với diện tích chiều ngang 6,2m, chiều dài chạy đến sông sáng Rạch Giá – Hà Tiên, có làm giấy mua bán cho vợ chồng bà N1 là ông Đ và có xác nhận của chính quyền địa phương.

* Tại bản án dân sự số 92/2020/DS-ST ngày 19 tháng 11 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện H quyết định:

Tuyên bố hợp đồng mua bán đất ngày 23/4/2011 giữa ông Đ với bà N3 là vô hiệu.

Ghi nhận sự tự nguyện của bà N1, ông Đ trả lại cho bà N3 15.000.000 đồng (Mười lăm triệu đồng). Trong đó 3.500.000 đồng là tiền nhận cọc, 3.500.000 đồng tiền phạt cọc và 8.000.000 đồng là tự nguyện bồi thường.

Ông T1, bà N3 không được ngăn cản bà N1, ông Đ sử dụng phần đất với diện tích đất 34,10m2 đất tọa lạc tại Thị trấn S, huyện H, tỉnh Kiên Giang.

Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của bà N1 về việc yêu cầu bà N3, ông T1 phải trả lại cho bà N1 một giấy mua bán đất của bà L lập ngày 02/6/2009.

Bác yêu cầu của bà N3 yêu cầu tiếp tục thực hiện Hợp đồng mua bán đất giữa ông Đ với bà N3.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí và thông báo quyền kháng cáo theo quy định.

Ngày 22/6/2020, bị đơn bà N3 kháng cáo với nội dung: Yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán giữa bà N3 với ông Đ là đúng quy định pháp luật.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Người đại diện theo ủy quyền tham gia tố tụng của bị đơn bà N3 là ông T1, cũng như ông T1 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan yêu cầu Hội đồng xét xử chấp nhận nội dung kháng cáo của bị đơn bà N3, công nhận hợp đồng mua bán giữa bà N3 với ông Đ là đúng quy định pháp luật.

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn bà N1, cũng như bà N1 yêu cầu không chấp nhận nội dung kháng cáo của bị đơn bà N3.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đ yêu cầu không chấp nhận nội dung kháng cáo của bị đơn bà N3.

- Phát biểu của kiểm sát viên tại phiên tòa:

Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán và những người tham gia tố tụng trong vụ án từ khi thụ lý vụ án đến thời điểm nghị án tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, không chấp nhận nội dung kháng cáo của bị đơn bà N3, giữ nguyên bản án sơ thẩm số: 92/2020/DS-ST ngày 19 tháng 11 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Kiên Giang.

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét, thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các chứng cứ; tranh luận của các đương sự, luật sư và ý kiến của đại diện Viện kiểm sát.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về thủ tục tố tụng: Căn cứ vào Điều 296 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử quyết định xét xử theo quy định.

[2] Xét nội dung kháng cáo của bị đơn bà N3 yêu cầu công nhận hợp đồng mua bán giữa bà N3 với ông Đ là đúng quy định pháp luật.

Hội đồng xét xử xét thấy, vào năm 2009 bà N1 và ông Đ có nhận chuyển nhượng của bà L diện tích đất ngang 6m chạy dài đến kênh xáng Rạch Giá - Hà Tiên với tổng diện tích đo đạc thực tế là 34,10m2 với giá chuyển nhượng là 27.000.000 đồng, đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến năm 2011, ông Đ tự ý đem phần đất này chuyển nhượng lại cho bà N3 với giá chuyển nhượng là 36.000.000 đồng, ông Đ mới nhận tiền cọc là 3.500.000 đồng và hai bên có làm Hợp đồng đặt cọc với nhau. Khi ông Đ chuyển nhượng phần đất này cho bà N3 thì bà N1 hoàn toàn không hay biết, nên bà N1 yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ với bà N3. Tại Công văn số 274/UBND-TNMT ngày 13/7/2017 của Ủy ban nhân dân huyện H xác định “.... Người đang sử dụng đất trong hành lang bảo vệ an toàn công trình được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định và phải tuân thủ các quy định về bảo vệ an toàn công trình”.

Cấp sơ thẩm nhận định, diện tích đất theo như đo đạc thực tế có diện tích 34,10m2 là tài sản chung của vợ chồng bà N1, ông Đ nhận chuyển nhượng của bà L, được ông Đ thừa nhận và bà L xác định bán đất là bán đất cho bà N1, ông Đ, do đó xác định đây là tài sản chung của vợ chồng bà N1 và ông Đ, nhưng ông Đ thỏa thuận chuyển nhượng cho bà N3 không được sự đồng ý của bà N1 là đã vi phạm vào Điều 33 và Điều 35 Luật Hôn nhân gia đình về quyền chiếm hữu sử dụng định đoạt tài sản chung của vợ chồng. Khi ông Đ chuyển nhượng cho bà N3 thì không có mặt bà N1 nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ với bà N3 ngày 23/4/2011 tuy có lập thành văn bản, nhưng giao dịch này không thỏa mãn quy định về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 691 và Điều 698 Bộ luật dân sự 2005 thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ với bà N3 bị vô hiệu về nội dung và chủ thể tham gia giao dịch, nên bị vô hiệu theo quy định tại Điều 128 của Bộ luật dân sự và áp dụng Điều 137 của Bộ luật dân sự "Khi giao dịch dân sự bị vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận". Giao dịch giữa các đương sự, thực tế bà N3 đưa trước cho ông Đ 3.500.000 đồng. Cấp sơ thẩm buộc ông ông Đ phải trả lại cho bà N3 số tiền đã nhận của bà N3 3.500.000 đồng, bồi thường gấp đôi theo như thỏa thuận trong hợp đồng với số tiền bồi thường 3.500.000 đồng và ghi nhận sự tự nguyện bà N1 ông Đ đồng ý bồi thường thêm 8.000.000 đồng, tổng cộng là 15.000.000 đồng là có căn cứ, phù hợp quy định pháp luật.

Tại phiên tòa sơ thẩm, bà N1 rút một phần yêu cầu khởi kiện về việc yêu cầu bà N3 và ông T1 phải trả cho bà một tờ giấy mua bán đất giữa bà với bà L lập ngày 02/6/2009 là hoàn toàn tự nguyện phù hợp với Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, cấp sơ thẩm đình chỉ yêu cầu này của bà N1 là có căn cứ, phù hợp quy định pháp luật.

Trong quá trình giải quyết, cấp sơ thẩm còn sai sót trong áp dụng pháp luật, cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” nhưng không áp dụng Điều 697 của Bộ luật dân sự 2005 và xử lý hậu quả theo quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng lại áp dụng Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 và xử lý số tiền 3.500.000 đồng bên mua đã trả trước cho bên bán là có sự mâu thuẫn trong việc xác định quan hệ pháp luật tranh chấp trong vụ án và áp dụng pháp luật trong giải quyết vụ án. Ngoài ra, tại phần quyết định của bản án sơ thẩm đã tuyên bác yêu cầu của bà N3 yêu cầu tiếp tục thực hiện Hợp đồng mua bán đất giữa ông Đ với bà N3 là không chính xác vì đây chỉ là ý kiến phản bác của bị đơn, không phải yêu cầu phản tố của đương sự được thực hiện theo theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, nên cấp sơ thẩm cần rút kinh nghiệm. Tuy nhiên, về nội dung vụ án, cấp sơ thẩm xét xử là có căn cứ, phù hợp quy định pháp luật, không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, nên cần rút kinh nghiệm.

Từ những căn cứ nhận định trên, trong thảo luận nghị án, Hội đồng xét xử thống nhất chấp nhận ý kiến của Kiểm sát viên, không chấp nhận nội dung kháng cáo của bị đơn bà N3, giữ nguyên bản án sơ thẩm số: 92/2020/DS-ST ngày 19 tháng 11 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Kiên Giang.

[3] Về án phí: Do kháng cáo không được chấp nhận nên bị đơn bà N3 phải chịu án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà N3.

Giữ nguyên bản án sơ thẩm số: 92/2020/DS-ST ngày 19 tháng 11 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Kiên Giang.

Áp dụng các Điều 128, Điều 137, Điều 691 Điều 697 và Điều 698 Bộ luật dân sự 2005; Điều 33 và Điều 35 Luật hôn nhân và gia đình; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp lệnh về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà N1 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với bị đơn bà N3.

2. Tuyên bố hợp đồng mua bán đất ngày 23/4/20191 giữa ông Đ với bà N3 là vô hiệu.

2.1. Ghi nhận sự tự nguyện của bà N1 và ông Đ trả lại cho bà N3 số tiền đã nhận của bà N3 3.500.000 đồng, số tiền bồi thường 3.500.000 đồng, ghi nhận sự tự nguyện bà N1 và ông Đ tự nguyện bồi thường thêm 8.000.000 đồng, tổng cộng là 15.000.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền chưa thi hành án hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015.

2.2. Nghiêm cấm mọi hành vi của bị đơn bà N3 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông T1 không được ngăn cản bà N1 và ông Đ sử dụng phần đất với diện tích đất 34,10m2 theo Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 06/9/2016 và Tờ trích đo số TĐ 165-2016 ngày 16/9/2016 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện H có tứ cận như sau:

+ Cạnh từ điểm 3 – 4 giáp Quốc lộ 80 = 6,20m;

+ Cạnh từ điểm 4 -1 giáp đất ông T1 = 5,50m;

+ Cạnh từ điểm 1 – 2 giáp kênh xáng Rạch Giá – Hà Tiền = 6, 20m;

+ Cạnh từ điểm 2 – 3 giáp đất bà L = 5,50m.

Đất tọa lạc tại Thị trấn S, huyện H, tỉnh Kiên Giang.

3. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của bà N1 về việc yêu cầu bà N3 và ông T1 phải trả lại cho bà N1 một giấy mua bán đất của bà L lập ngày 02/6/2009.

4. Về chi phí tố tụng:

4.1. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: Bà N1 tự nguyện chịu số tiền 940.000 đồng theo hóa đơn giá trị gia tăng số 0002170 ngày 30/9/2016 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện H, tỉnh Kiên Giang, bà N1 dã nộp đủ.

4.2. Về chi phí định giá tài sản: Bà N1 tự nguyện chịu số tiền 1.500.000 đồng theo hóa đơn giá trị gia tăng số 0094200 ngày 26/10/2016 của Công ty TNHH tư vấn và định giá TMC Kiên Giang, bà N1 đã nộp đủ.

5. Về án phí:

5.1 Án phí dân sự sơ thẩm:

Buộc bị đơn bà N3 phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng.

Hoàn trả số tiền 200.000 đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm cho bà N1 theo biên lai thu tiền số 0003589 ngày 15/12/2015 của Chi cục thi hành án dân sự huyện H, tỉnh Kiên Giang.

5.2 Án phí dân sự phúc thẩm:

Buộc bà N3 phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng theo biên lai thu tiền số 0001429 ngày 18/12/2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện H, tỉnh Kiên Giang.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án