Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 64/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH CÀ MAU

BẢN ÁN 64/2023/DS-PT NGÀY 01/03/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 01 tháng 3 năm 2023, tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Cà Mau xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 343/2022/TLPT- DS ngày 15/11/2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do có kháng cáo của bà Phan Thị N1 và ông Trần Việt U đối với bản án dân sự sơ thẩm số: 239/2022/DS-ST ngày 26/9/2022 của Toà án nhân dân huyện Trần Văn Th.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 03/2023/QĐ-PT ngày 06 tháng 01 năm 2023 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Phan Thị N1, sinh năm 1972 (có mặt). Địa chỉ: Ấp T, xã P, huyện T, tỉnh C ..

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Nguyễn Văn Tr – Văn phòng Luật sư Ngô Đình Ch - Đoàn Luật sư tỉnh Cà Mau (có mặt). Địa chỉ: 362A Nguyễn T, khóm 4, phường 9, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau.

- Bị đơn: Ông Nguyễn Chí S, sinh năm 1980 (có mặt). Địa chỉ: Khóm 1, thị trấn Trần Văn Th, huyện Trần Văn Th, tỉnh Cà Mau.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Huỳnh Tấn P, sinh năm 1986 (có đơn đề nghị vắng mặt). 

Địa chỉ: Số 11, đường 30/4, khóm 5, phường 5, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau.

2. Ông Hồ Văn N2, sinh năm 1967 (vắng mặt). Địa chỉ: Khóm 1, thị t, huyện T, tỉnh C ..

3. Bà Trương Thị N3 (vắng mặt). Địa chỉ: Khóm 1, thị t, huyện T, tỉnh C ..

4. Ông Nguyễn Chí T1 (Văn Tâm – vắng mặt). Địa chỉ: Khóm 1, thị t, huyện T, tỉnh C ..

5. Ông Trần Việt U (Văn Út), sinh năm 1969 (có mặt) Địa chỉ: ấp T, xã P, huyện T, tỉnh C ..

6. Ủy ban nhân dân huyện Trần Văn T2, tỉnh Cà Mau (có yêu cầu vắng mặt).

Địa chỉ: Khóm 9, thị trấn Trần Văn Th, huyện Trần Văn Th, tỉnh Cà Mau.

7. Bà Nguyễn Hồng T3, sinh năm 1968 (có mặt).

8. Bà Nguyễn Hồng L1, sinh năm 1970 (có mặt).

9. Ông Nguyễn Chí C (vắng mặt).

10. Ông Nguyễn Chí L2 (vắng mặt).

11. Bà Nguyễn Hồng N4 (vắng mặt).

12. Bà Lê Thị V (vắng mặt).

Cùng địa chỉ: Khóm 1, thị t, huyện T, tỉnh C ..

Người kháng cáo: Bà Phan Thị N1, ông Trần Việt U.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày: Vào ngày 31/01/2015, Huỳnh Tấn P là con rễ của bà N1 có lập hợp đồng nhận chuyển nhượng đất của bà Trần Tuyết H tại khóm 1, thị trấn Trần Văn Th, huyện Trần Văn Th, tỉnh Cà Mau chiều ngang 5 mét, dài 32 mét, tổng diện tích 160m2, tại thời điểm chuyển nhượng không có đất ở, giá chuyển nhượng 110.000.000 đồng, đã giao đủ tiền và nhận đất, tiền là của bà đưa để cho ông P chuyển nhượng đất của bà H, có lập hợp đồng mua, bán đất hai bên ký tên gồm có ông Nguyễn Chí S, Trần Tuyết H, Hồ Văn N2, Huỳnh Tấn P. Tiếp đó, hai bên đến cơ quan chức năng để lập hợp đồng theo mẫu chỉ có bà Trần Tuyết H và ông Huỳnh Tấn P ký tên nhưng chưa có chứng thực, công chứng.

Sau đó, Huỳnh Tấn P ủy quyền lại cho bà N1 để thực hiện hợp đồng trên với bà Trần Tuyết H và đến ngày 23/01/2019 bà N1 với ông Nguyễn Chí S và bà Trần Tuyết H thống nhất lập lại hợp đồng chuyển nhượng đối với phần đất nêu trên, có lập giấy tay mua, bán đất ngày 23/01/2019 do bà N1, ông Nguyễn Chí S, Huỳnh Tấn phát ký tên có sự chứng kiến của ông Hồng Minh Đương theo vị trí:

Phía đông giáp phần đất đã chuyển nhượng cho ông Khanh.

Phía tây giáp phần đất đã chuyển nhượng cho ông Ph, bà H. Phía nam giáp phần đất còn lại của bà H.

Phía bắc giáp lộ xi măng.

Nhà nước đã thu hồi diện tích chiều ngang 4,2 mét, chiều dài 32 mét có tổng diện tích 134,4m2 để làm lộ đấu nối ra chợ nông sản, hiện còn lại 25,6m2 theo vị trí sau:

Phía đông giáp phần đất đã được thu hồi làm lộ đấu nối ra chợ nông sản tiếp đó là phần đất của ông Khanh sử dụng có kích thước 32m.

Phía tây giáp phần đất đã chuyển nhượng cho ông Ph, bà H có kích thước 32 mét.

Phía nam giáp phần đất còn lại của bà H sử dụng có kích thước 0,8 mét. Phía bắc giáp lộ xi măng có kích thước 0,8 mét.

Lúc đầu chuyển nhượng không có đất ở nhưng khi đo đạc làm thủ tục chuyển tên thì cơ quan chức năng xác định không đủ diện tích tách thửa nên mới phát sinh đất ở sau này. Bà N1 yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện tại giấy tay mua, bán đất ngày 23/01/2019 giữa bà với bà Trần Tuyết H và ông Nguyễn Chí S đối với phần diện tích đất 160m2 tại khóm 1, thị trấn Trần Văn Th, huyện Trần Văn Th, tỉnh Cà Mau trong đó có 50m2 đất ở và 110m2 đất trồng cây lâu năm là hợp pháp. Trường hợp không công nhận hợp đồng thì bà yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu và bà thống nhất theo giá trị bồi hoàn giải phóng mặt bằng để giải quyết vụ án, ngoài ra bà không yêu cầu gì khác.

Ý kiến của bị đơn ông Nguyễn Chí S: Vào ngày 31/01/2015, mẹ ông là bà Trần Tuyết H có chuyển nhượng cho ông Huỳnh Tấn P là con rễ của bà N1 chiều ngang 5 mét, dài 32 mét đất, tổng diện tích 160m2 loại đất trồng cây lâu năm tại khóm 1, thị trấn Trần Văn Th, huyện Trần Văn Th, tỉnh Cà Mau với giá 110.000.000 đồng, đã giao đủ tiền và nhận đất, có lập hợp đồng mua, bán đất hai bên ký tên. Việc bà H có ký tên vào hợp đồng theo mẫu hay không thì ông không rõ, hợp đồng ngày 23/01/2019 do bà N1 cung cấp thực tế ông có ký tên nhưng ông không hiểu ký hiệu loại đất CLN, ODT là gì, ông khẳng định mẹ ông chỉ chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm. Ông thống nhất công nhận 160m2 là đất trồng cây lâu năm tại khóm 1, thị trấn Trần Văn Th, huyện Trần Văn Th, tỉnh Cà Mau do mẹ ông là bà Trần Tuyết H còn sống chuyển nhượng cho ông P sau đó chuyển giao cho bà N1 đúng như vị trí ban đầu không thay đổi.

Ủy ban nhân dân huyện Trần Văn T2 có yêu cầu vắng mặt và không có ý kiến gì về nội dung tranh chấp.

Ý kiến ông Huỳnh Tấn P: Vào ngày 31/01/2015, bà Trần Tuyết H, con ruột bà H là Nguyễn Chí S và con rễ bà H là Hồ Văn N2 lập hợp đồng chuyển nhượng cho ông phần đất tại khóm 1, thị trấn Trần Văn Th, huyện Trần Văn Th, tỉnh Cà Mau chiều ngang 5 mét, dài 32 mét, tổng diện tích 160m2 trong đó có 50m2 đất ở và 110m2 đất trồng cây lâu năm. Gía trị chuyển nhượng 110.000.000 đồng có làm hợp đồng hai bên ký, đã nhận tiền và giao nhận đất xong, tiếp đó giữa ông và bà H ký kết hợp đồng riêng nhưng chưa được công chứng, chứng thực. Sau đó, ông ủy quyền lại cho bà N1 toàn quyền định đoạt, hiện nay ông không còn liên quan gì đến phần đất nêu trên và ông không đặt ra yêu cầu gì, đề nghị vắng mặt khi giải quyết vụ án.

Ý kiến ông Trần Việt U thống nhất với lời trình bày của và Nh.

Ý kiến của bà Nguyễn Hồng T3 và Nguyễn Hồng L1 thống nhất ý kiến của ông Nguyễn Chí S.

Đối với bà Lê Thị V, Hồ Văn N2, Trương Thị N3, Nguyễn Chí T1, Nguyễn Chí C, Nguyễn Chí L2, Nguyễn Hồng N4 đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng vắng mặt và không có ý kiến phản hồi.

Từ nội dung trên, bản án dân sự sơ thẩm số: 239/2022/DS – ST ngày 26/9/2022 của Toà án nhân dân huyện Trần Văn Th quyết định:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Phan Thị N1 đối với ông Nguyễn Chí S về yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuyên bố giấy tay mua, bán đất ngày 23/01/2019 giữa bà Phan Thị N1 với bà Trần Tuyết H và ông Nguyễn Chí S là vô hiệu.

Buộc những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bà Trần Tuyết H gồm bà Lê Thị V, Nguyễn Chí S, Nguyễn Chí T1, Nguyễn Chí C, Nguyễn Chí L2, Nguyễn Hồng T3, Nguyễn Hồng L1 và Nguyễn Hồng N4 có nghĩa vụ giao trả cho bà Phan Thị N1 tổng số tiền 164.480.000 đồng.

Kể từ khi bà Phan Thị N1 có đơn yêu cầu thi hành án nếu người có nghĩa vụ chậm thực hiện nghĩa vụ trả số tiền trên thì hàng tháng còn phải chịu thêm khoản tiền lãi suất chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

Buộc bà Phan Thị N1 có nghĩa vụ giao trả cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bà Trần Tuyết H gồm bà Lê Thị V, Nguyễn Chí S, Nguyễn Chí T1, Nguyễn Chí C, Nguyễn Chí L2, Nguyễn Hồng T3, Nguyễn Hồng L1 và Nguyễn Hồng N4 phần diện tích đất 25,6m2 tại khóm 1, thị trấn Trần Văn Th, huyện Trần Văn Th, tỉnh Cà Mau theo vị trí xem xét, thẩm định tại chỗ như sau:

Phía đông giáp phần đất đã được thu hồi làm lộ đấu nối ra chợ nông sản tiếp đó là phần đất của ông Khanh sử dụng có kích thước 32m.

Phía tây giáp phần đất đã chuyển nhượng cho ông Ph, bà H có kích thước 32 mét.

Phía nam giáp phần đất còn lại của bà H sử dụng có kích thước 0,8 mét. Phía bắc giáp lộ xi măng có kích thước 0,8 mét.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên lãi suất do chậm thi hành, án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 05/10/2022 nguyên đơn là bà Phan Thị N1 và ông Trần Việt U có đơn kháng cáo với nội dung không đồng ý bản án sơ thẩm yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại quyết định của bản án sơ thẩm số 239/2022/DS-ST ngày 26/9/2022 của Toà án nhân dân huyện Trần Văn Th sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là bà N1.

Tại phiên toà phúc thẩm, bà N1 vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm: Về thủ tục tố tụng đã được tiến hành đúng theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự và các đương sự cũng chấp hành đúng với quyền và nghĩa vụ của các đương sự được pháp luật quy định. Về nội dung, đề nghị Hội đồng xét xử ngừng phiên tòa để thu thập thêm tài liệu chứng cứ.

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu đã được thẩm tra tại phiên tòa phúc thẩm; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện chứng cứ, ý kiến của những người tham gia tố tụng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Xét về quan hệ tranh chấp giữa các đương sự là yêu cầu khởi kiện tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên Tòa án nhân dân huyện Trần Văn Th thụ lý và giải quyết vụ án dân sự là đúng thẩm quyền.

Tại đơn kháng cáo và tại phiên tòa phía bà N1, ông U cho rằng bản án sơ thẩm chỉ chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc bị đơn có nghĩa vụ trả lại số tiền 164.480.000 đồng là không phù hợp vì: Căn cứ vào các giấy tờ liên quan như bảng chiết tính đã cụ thể tách biệt diện tích bà H chuyển nhượng cho bà N1 160 m2 bằng giấy tay trong đó đất ở là 50m2 = 115.900.000 đồng, đất trồng cây lâu năm 84,4 m2 = 86.763.200 đồng và còn lại đất trồng cây lâu năm 25,6 m2 nằm ngoài phạm vi ranh giới giải phóng mặt bằng mà Nhà nước chưa thu hồi, phù hợp với xem xét thẩm định ngày 29/8/2022 của Tòa án nhân dân huyện Trần Văn Th. Do vậy nguyên đơn yêu cầu cấp phúc thẩm xem xét chấp nhận buộc hàng thừa kế thứ nhất của bà H có nghĩa vụ giao trả cho bà N1 tổng số tiền 212.791.200 đồng.

Xem xét tất cả các chứng cứ tài liệu các đương sự cung cấp cũng như Tòa án đã thu thập được trong quá trình giải quyết vụ án và trình bày của nguyên đơn, bị đơn tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay thấy rằng:

Phía bà Trần Tuyết H, ông Nguyễn Chí S có thực hiện giao dịch chuyển nhượng cho ông Huỳnh Tấn P phần diện tích đất 160m2 với giá 110.000.000 đồng tại khóm 1, thị trấn Trần Văn Th, huyện Trần Văn Th, tỉnh Cà Mau sau đó chuyển giao cho bà Phan Thị N1 là thực tế có xảy ra.

Căn cứ giấy tay mua, bán đất ngày 23/01/2019 do đôi bên xác lập bằng văn bản nhưng không thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng theo qui định tại Điều 502 Bộ luật dân sự và khoản 3 Điều 188 Luật đất đai. Hợp đồng chỉ có ông S ký tên nhưng quyền sử dụng đất do hộ bà H đứng tên và tại thời điểm này không có thành viên của hộ cùng ký, sau khi ký hợp đồng đến nay thì các bên vẫn chưa thực hiện xong thủ tục sang tên cho phía nguyên đơn là bà N1 đứng tên quyền sử dụng đất. Mặt khác, phần đất chuyển nhượng hiện tại đã được thu hồi một phần làm lộ chỉ còn lại 25,6m2 không đủ diện tích để tách thửa theo quy định nên không thể công nhận hợp đồng này, án sơ thẩm tuyên bố giấy tay mua, bán đất ngày 23/01/2019 giữa bà Phan Thị N1 với bà Trần Tuyết H và ông Nguyễn Chí S là vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 122 và Điều 131 của Bộ luật Dân sự là có căn cứ, phù hợp qui định pháp luật.

Do hợp đồng chuyển nhượng đã giao kết giữa các đương sự là vô hiệu nên các bên phải có nghĩa vụ khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Thực tế bị đơn thừa nhận đã nhận số tiền thanh toán tổng cộng là 110.000.000 đồng từ nguyên đơn giao, riêng phần đất hiện tại đã bị thu hồi và có bồi thường hỗ trợ tái định cư. Do đó bị đơn có trách nhiệm hoàn trả cho nguyên đơn số tiền đã nhận, nhưng án sơ thẩm đã tuyên xử buộc bị đơn hoàn trả cho nguyên đơn giá trị phần đất theo bảng chiết tính thu hồi và bồi thường hỗ trợ tái định cư của Nhà nước qui định và phía bị đơn cũng thống nhất với quyết định án sơ thẩm không có kháng cáo nên cấp phúc thẩm không xem xét lại.

Như vậy quyết định của án sơ thẩm tuyên buộc phía bị đơn và người liên quan hoàn trả số tiền 164.480.000 đồng là phù hợp và đã có lợi hơn cho nguyên đơn. Từ cơ sở nhận định trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm không có căn cứ xem xét chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà N1 và ông S, cần giữ nguyên bản án sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu của bà N1 buộc bị đơn trả số tiền 164.480.000 đồng là có cơ sở phù hợp với qui định pháp luật.

Đề nghị của vị đại diện Viện kiểm sát tỉnh Cà Mau tạm ngừng phiên tòa để thu thập thêm chứng cứ là không cần thiết.

Về án phí dân sự phúc thẩm bà N1, ông U phải chịu theo qui định.

Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Phan Thị N1 và ông Trần Việt U.

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số: 239/2022/DS-ST ngày 26/9/2022 của Toà án nhân dân huyện Trần Văn Th.

Tuyên xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Phan Thị N1 đối với ông Nguyễn Chí S.

Tuyên bố giấy tay mua, bán đất ngày 23/01/2019 giao kết giữa bà Phan Thị N1 với bà Trần Tuyết H và ông Nguyễn Chí S là vô hiệu.

Buộc những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bà Trần Tuyết H gồm bà Lê Thị V, Nguyễn Chí S, Nguyễn Chí T1, Nguyễn Chí C, Nguyễn Chí L2, Nguyễn Hồng T3, Nguyễn Hồng L1 và Nguyễn Hồng N4 có nghĩa vụ giao trả cho bà Phan Thị N1 tổng số tiền 164.480.000 đồng.

Kể từ khi bà Phan Thị N1 có đơn yêu cầu thi hành án nếu người có nghĩa vụ chậm thực hiện nghĩa vụ trả số tiền trên thì hàng tháng còn phải chịu thêm khoản tiền lãi suất chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

Buộc bà Phan Thị N1 có nghĩa vụ giao trả cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bà Trần Tuyết H gồm bà Lê Thị V, Nguyễn Chí S, Nguyễn Chí T1, Nguyễn Chí C, Nguyễn Chí L2, Nguyễn Hồng T3, Nguyễn Hồng L1 và Nguyễn Hồng N4 phần diện tích đất 25,6m2 tại khóm 1, thị trấn Trần Văn Th, huyện Trần Văn Th, tỉnh Cà Mau theo vị trí xem xét, thẩm định tại chỗ như sau:

Phía Đông giáp phần đất đã được thu hồi làm lộ đấu nối ra chợ nông sản tiếp đó là phần đất của ông Khanh sử dụng có kích thước 32 mét.

Phía Tây giáp phần đất đã chuyển nhượng cho ông Ph, bà H có kích thước 32 mét.

Phía Nam giáp phần đất còn lại của bà H sử dụng có kích thước 0,8 mét. Phía Bắc giáp lộ xi măng có kích thước 0,8 mét.

Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ 200.000 đồng bà Phan Thị N1 phải chịu (đã nộp xong).

Án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch (tuyên bố hợp đồng vô hiệu) bà Phan Thị N1 phải chịu 300.000 đồng, bà N1 đã nộp tạm ứng án phí 300.000 đồng theo biên lai thu tiền số 0004952 ngày 10/6/2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Trần Văn Th được khấu trừ.

Án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch bà Lê Thị V, Nguyễn Chí S, Nguyễn Chí T1, Nguyễn Chí C, Nguyễn Chí L2, Nguyễn Hồng T3, Nguyễn Hồng L1 và Nguyễn Hồng N4 phải chịu 8.224.000 đồng.

Án phí phúc thẩm: Bà N1, ông U mỗi người phải chịu là 300.000 đồng, ông bà đã dự nộp theo các lai thu số 0005429 và 0005428 cùng ngày 05/10/2022 được chuyển thu.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.