Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 63/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU

BẢN ÁN 63/2024/DS-PT NGÀY 05/04/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 05 tháng 4 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 271/2023/TLPT-DS ngày 28/11/2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 76/2023/DS-ST ngày 14/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Đất Đỏ bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 27/2024/QĐ-PT ngày 16/02/2024, quyết định hoãn phiên tòa số 31/2024/QĐ-PT ngày 12/3/2024 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1963 (có mặt) Địa chỉ: Tổ B, ấp C, xã L, huyện Đ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Lê Minh P, sinh năm 1989 (có mặt); địa chỉ: Tổ F, khu phố H, phường L, thành phố B, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

2. Bị đơn: Bà Đinh Thị B, sinh năm 1956 (vắng mặt) và ông Trần Văn B1, sinh năm 1953 (Đã chết ngày 28/4/2022).

Địa chỉ: Tổ B, ấp C, xã L, huyện Đ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Những người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Trần Văn B1:

+ Ông Trần Văn Bé H, sinh năm 1970 (có mặt); địa chỉ: Tổ B, ấp G, xã L, huyện Đ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

+ Bà Đinh Thị B, sinh năm 1956 (vắng mặt); ông Trần Văn Bé B2, sinh năm 1973 (vắng mặt); ông Trần Văn Bé T1, sinh năm 1975 (có mặt); ông Trần Văn Bé N, sinh năm 1978 (vắng mặt); ông Trần Văn Bé S, sinh năm 1979 (vắng mặt); ông Trần Văn Bé B3, sinh năm 1982 (vắng mặt); bà Trần Văn Bé T2, sinh năm 1984 (vắng mặt); ông Trần Văn Bé V, sinh năm 1986 (vắng mặt); cùng địa chỉ: Tổ B, ấp C, xã L, huyện Đ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Người đại diện ủy quyền của bà Đinh Thị B: Ông Trần Văn Bé T1, sinh năm 1975 (có mặt); địa chỉ: Tổ B, ấp C, xã L, huyện Đ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Đỗ Văn H1, sinh năm 1960 (vắng mặt); địa chỉ: Tổ B, ấp C, xã L, huyện Đ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Người đại diện theo ủy quyền của ông Đỗ Văn H1: Ông Lê Minh P, sinh năm 1989 (có mặt); địa chỉ: Tổ F, khu phố H, phường L, thành phố B, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. 4. Người kháng cáo:

+ Bà Nguyễn Thị T, là nguyên đơn trong vụ án.

+ Ông Đỗ Văn H1, là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

NỘI DUNG VỤ ÁN

1. Theo đơn khởi kiện, các bản khai và quá trình tố tụng tại phiên tòa, nguyên đơn – bà Nguyễn Thị T trình bày:

Bà T và ông Đỗ Văn H1 là vợ chồng, vào năm 2009 vợ chồng bà T thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Trần Văn B1 bà Đinh Thị B thuộc một phần thửa đất số 566 tờ bản đồ số 11 xã L, thỏa thuận được lập giấy tay ghi ngày 13-12-2009, diện tích nhận chuyển nhượng có chiều ngang 10m tiếp giáp Quốc lộ E, chiều dài tiếp giáp đường nông thôn đến giáp đất ông T3 với giá chuyển nhượng là 270.000.000đ. Vợ chồng bà T đã giao đủ tiền, ông B1 bà B cắm mốc giao đất cho vợ chồng bà T sử dụng từ ngày ký giấy thỏa thuận. Do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông B1 bà B chưa cấp đổi chỉnh lý trừ đi diện tích bị thu hồi làm đường nông thôn nên chưa thể thực hiện việc tách thửa sang tên. Đến năm 2012 ông B1 bà B không thực hiện việc chỉnh lý lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không đo vẽ thực tế để tách thửa mà chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ, tách thành thửa 510 và 532 chuyển quyền cho bà T không trừ diện tích bị thu hồi làm đường nên không đúng với vị trí đất mà các bên thỏa thuận nhận chuyển nhượng, bị lệch thửa sang phần diện tích đã bị thu hồi làm đường.

Vợ chồng bà T đã quản lý sử dụng đất theo cột mốc mà ông B1 bà B đã giao ổn định hơn 10 năm và đổ đất san lấp mặt bằng ông B1 bà B không ý kiến.

Hiện đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BG 571159 do UBND huyện Đ cấp ngày 28-12-2011 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK 606319 do UBND huyện Đ cấp ngày 10-8-2012 cho vợ chồng bà T đứng tên.

Năm 2021, ông B1 bà B căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tách thửa không đúng vị trí chuyển nhượng đã tự bao chiếm lại diện tích khoảng 70m2 thuộc một phần thửa đất số 739 tờ bản đồ số 23 xã L đã giao cho bà T. Nay bà T yêu cầu ông B1 bà B giao trả diện tích đất khoảng 70m2 thuộc một phần thửa đất số 739 tờ bản đồ số 23, đúng theo mốc ranh giới đất đã thỏa thuận chuyển nhượng là 10m ngang tính từ đường nông thôn cập theo Quốc lộ E. 2. Theo các bản tự khai, biên bản lấy lời khai và quá trình tố tụng tại Tòa án, bị đơn – bà Đinh Thị B và người kế thừa quyền nghĩa vụ tố tụng của ông Trần Văn B1 trình bày:

Vào ngày 17-10-2011 bà B, ông B1 có bán cho bà Nguyễn Thị T 01 phần đất thuộc thửa số 566 tờ bản đồ số 11 (nay mới là 532 tờ bản đồ số 23) xã L với diện tích là 417 m2 (trong đó có 50 m2 thổ cư và 367 m2 đất trồng cây lâu năm) với giá tiền là 270.000.000đ, có làm hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập tại Phòng C. Sau đó gia đình bà B và gia đình bà T cùng đi làm thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Phòng ĐKQSDĐ huyện Đ, cán bộ địa chính huyện xuống xác minh, đo đạc, cắm mốc tách sổ cho bà T và gia đình bà B được cấp giấy CNQSDĐ vào ngày 28-12-2011. Sau khi được cấp lại giấy CNQSDĐ cả 02 gia đình bà T và gia đình bà B sử dụng ổn định cho đến nay không có tranh chấp hay khiếu kiện gì.

Nay bà T yêu cầu gia đình bà B phải trả lại cho bà T 70m2 thuộc một phần thửa đất số 739 tờ bản đồ số 23 xã L, đất này của gia đình bà B đang sử dụng là không có căn cứ. Do vậy trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, gia đình bà B không đồng ý.

3. Quá trình tố tụng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đỗ Văn H1 trình bày:

Ông H1 là chồng của bà Nguyễn Thị T, thống nhất với lời trình bày và yêu cầu của bà T. 4. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số số 76/2023/DS-ST ngày 14-9-2023 của Tòa án nhân dân huyện Đất Đỏ đã tuyên xử:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất của bà Nguyễn Thị T đối với ông Trần Văn B1 và bà Đinh Thị B về việc giao trả diện tích đất 70,2m² thuộc một phần của thửa 739 tờ bản đồ 23 xã L, huyện Đ. Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các bên đương sự theo quy định của pháp luật.

5. Nội dung kháng cáo:

Ngày 19/9/2023, Tòa án nhân dân huyện Đất Đỏ nhận được đơn kháng cáo của bà Nguyễn Thị T, ông Đỗ Văn H1 có nội dung yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

6. Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; nguyên đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Các bên đương sự không thỏa thuận được việc giải quyết vụ án và không cung cấp tài liệu, chứng cứ mới.

7. Kiểm sát viên phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Quá trình thụ lý, giải quyết vụ án và tại phiên tòa, Thẩm phán, thành viên Hội đồng xét xử và những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Nguyễn Thị T và ông Đỗ Văn H1 và giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 76/2023/DS-ST ngày 14/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Đất Đỏ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của kiểm sát viên; Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1] Về tố tụng:

[1.1] Đơn kháng cáo của bà Nguyễn Thị T, ông Đỗ Văn H1 đảm bảo đúng thủ tục, nội dung và nộp trong thời hạn theo quy định tại các Điều 272, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự nên hợp lệ; Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận xem xét lại bản án dân sự sơ thẩm số 76/2023/DS-ST ngày 14/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Đất Đỏ theo trình tự phúc thẩm.

[1.2] Xét sự vắng mặt của các đương sự tại phiên tòa: Tòa án đã tống đạt giấy triệu tập cho các đương sự tham gia phiên tòa hợp lệ, các đương sự vắng mặt không vì sự kiện bất khả kháng hay trở ngại khách quan, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt và đây là phiên tòa lần thứ hai nên theo quy định tại khoản 3 Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự thì Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt họ.

[2] Xét nội dung kháng cáo của bà Nguyễn Thị T, ông Đỗ Văn H1 thì thấy:

[2.1] Xác định tính có hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị T và bà Đinh Thị B, ông Trần Văn B1: Vợ chồng ông Trần Văn B1, bà Đinh Thị B là chủ sử dụng hợp pháp quyền sử dụng diện tích đất 1.276 m2 thuộc thửa 566 tờ bản đồ 11 xã L theo giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số C 0978880 được cấp ngày 24-3-1995.

Vào ngày 13-12-2009 ông B1 bà B ký giấy thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ chồng bà Nguyễn Thị T, ông Đỗ Văn H1 diện tích đất có chiều ngang 10m (cặp theo QL55, dài theo con đường nông thôn nhựa hóa giáp đất ông T3);

thuộc một phần của thửa 566 tờ bản đồ 11 xã L; với giá chuyển nhượng là 270.000.000 đồng; có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã L ngày 14/12/2009. Hai bên xác nhận việc giao nhận tiền đã nhận đủ và đã giao đất cho bên nhận chuyển nhượng canh tác sản xuất trong thời gian làm thủ tục chuyển nhượng.

Đến ngày 06/9/2011, vợ chồng ông B1 bà B được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BG 605349 và thửa 566 tờ bản đồ 11 có diện tích 1.276 m2 trở thành thửa 532 tờ bản đồ 23 xã L có diện tích 1.208 m2.

Ngày 17/10/2011, vợ chồng ông B1, bà B và bà T ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích đất 417 m2 thuộc một phần của thửa 532 tờ bản đồ 23 xã L được công chứng chứng thực.

Ngày 28/12/2011, bà T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BG 571159 diện tích 417 m2 thuộc thửa 532 tờ bản đồ 23 xã L. Ngày 10/8/2012, bà T, ông H1 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK 606319 diện tích 98 m2 thuộc thửa 510 tờ bản đồ 23 xã L. Diện tích còn lại vợ chồng ông B1 bà B được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BG 571158 thuộc thửa 739 tờ bản đồ 23 xã L. Như vậy, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng bà B, ông B1 và vợ chồng bà T có hiệu lực pháp luật; căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BG 571159, BK 606319 thì bà T, ông H1 được quyền sử dụng hợp pháp diện tích 417 m2 thuộc thửa 532 tờ bản đồ 23 và diện tích 98 m2 thuộc thửa 510 tờ bản đồ 23 xã L. [2.2] Xét yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị T yêu cầu vợ chồng bà B và các con của ông B1 (chết năm 2022) gồm các ông (bà): Trần Văn Bé H, Trần Văn Bé B2, Trần Văn Bé T1, Trần Văn Bé N, Trần Văn Bé S, Trần Văn Bé B3, Trần Văn Bé T2, Trần Văn B4 V phải trả lại diện tích đất tranh chấp 70,2 m2 có tọa độ từ các điểm: (7,13,14,7) thể hiện trên Mảnh trích đo địa chính số 483- 2022 ngày 03/02/2023 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đ thì thấy:

Trên Mảnh trích đo địa chính thể hiện:

+ Bà T, ông H1 chỉ ranh sử dụng đất thực tế thể hiện chiều ngang mặt tiền tiếp giáp Quốc lộ E từ các điểm (11,12,13,14) có độ dài là 10 m; còn vị trí diện tích đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bà T được nối từ điểm (I, 11,12,13) có độ dài 10 m. Như vậy tính từ vị trí đất được cấp giấy từ điểm I và vị trí đất bà T, ông H1 chỉ ranh điểm 14 thì tổng chiều dài được xác định là 13.50 m, chênh lệch vượt quá diện tích đất nhận chuyển nhượng chiều ngang 3,50 m (13,50 m - 10 m).

+ Bà T, ông H1 chỉ ranh sử dụng đất thực tế chiều ngang phía sau của thửa đất từ các điểm (7,8) có độ dài 10,23 m (chênh lệch vượt quá diện tích đất nhận chuyển nhượng chiều ngang 0,23 m (10,23 m - 10 m).

+ Bà T, ông H1 sử dụng đất thực tế bao gồm 02 phần đất ký hiệu trên Mảnh trích đo gồm thửa 510 + thửa 532; nguồn gốc 02 thửa đất này đều được vợ chồng bà B giao từ lúc nhận chuyển nhượng năm 2009 đến nay; cụ thể theo ranh giới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T thì: Thửa số 532 tờ bản đồ số 23, có tọa độ từ điểm (12,13) ngang mặt tiền là 2,0 m, ngang mặt sau là 10,23 m và thửa 510, tờ bản đồ số 23, có tọa độ từ điểm (I,11,12). Tuy nhiên, bà T, ông H1 đã không chỉ đúng ranh với ranh giới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể không chỉ ranh từ điểm I đến điểm 11 (độ dài 3,50 m); điều này đã dẫn đến việc bà T, ông H1 chỉ ranh tịnh tiến sang ranh của gia đình bà B, cụ thể tịnh tiến từ điểm 13 đến điểm 14 (độ dài 3,50 m).

+ Phần diện tích đất tranh chấp 70,2 m2 có tọa độ (7,13,14,7) nằm trong ranh giới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa 739 tờ bản đồ số 23 (chủ sử dụng đất là của gia đình bị đơn – bà B). Theo biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá thể hiện trên diện tích đất tranh chấp có 2 phần nhà loại 2 gồm 1 phần căn nhà một tầng loại 2 móng đá hộc, tường xây gạch sơn nước diện tích 5m2 và 1 phần nhà diện tích 22,9m2 1 mái che tôn, nền lát gạch là tài sản của bị đơn bà B ông B1. Như vậy, việc chỉ ranh sử dụng đất thực tế của gia đình bà T không trùng khớp với ranh được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phần diện tích đất từ điểm I đến điểm 11 có chiều dài 3.50 m chạy dọc theo Quốc lộ E vẫn để trống, không có cá nhân, tổ chức nào sử dụng; phần đất này nằm trong diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà T. Nếu tính cả phần diện tích đất bà T không chỉ ranh nhưng nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + phần đất bà T chỉ ranh thì diện tích đất của gia đình bà T sử dụng về chiều ngang 10 m chạy theo quốc lộ 55 là hoàn toàn trùng khớp. Việc bà T ông H1 không sử dụng hết phần diện tích đất theo đúng ranh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là lỗi của bà T ông H1, không phải lỗi của ông B1 bà B. Do đó, không có căn cứ để xác định gia đình bà B, ông B1 đã giao thiếu diện tích đất cho gia đình bà T. Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định phần diện tích đất tranh chấp 70,2 m2 có tọa độ (7,13,14,7) thuộc quyền sử dụng hợp pháp của gia đình bị đơn – bà B là hoàn toàn có căn cứ, đúng pháp luật. Do đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm không có cơ sở để chấp nhận nội dung kháng cáo của bà Nguyễn Thị T, ông Đỗ Văn H1.

[3] Về chi phí tố tụng: Bà T phải chịu, đã nộp xong.

[4] Về án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm: Bà T, ông H1 phải chịu;

nhưng được miễn toàn bộ do là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

H1; Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự, Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Nguyễn Thị T và ông Đỗ Văn Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 76/2023/DS-ST ngày 14/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Đất Đỏ; cụ thể như sau:

Áp dụng: Điều 166, 203 Luật đất đai; Điều 129, 164, 166, 500, 502 Bộ luật Dân sự; Điều 12, 27, 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 về án phí, lệ phí tòa án;

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất của bà Nguyễn Thị T đối với bà Đinh Thị B và ông Trần Văn B1 về việc giao trả diện tích đất 70,2 m2, có tọa độ (7,13,14,7), thuộc một phần của thửa 739 tờ bản đồ 23 xã L, huyện Đ được thể hiện trên Mảnh trích đo địa chính số 483 ngày 03/02/2023 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đ.

2. Về chi phí tố tụng: Bà T đã nộp đủ.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm, phúc thẩm: Miễn toàn bộ cho bà Nguyễn Thị T, ông Đỗ Văn H1.

4. Hoàn trả cho bà Nguyễn Thị T số tiền 300.000đ (Ba trăm ngàn đồng) theo biên lai thu tiền số 0009760 ngày 21-4-2022 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Đất Đỏ.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (ngày 05/4/2024).

6. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu Thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

(Kèm theo là M trích đo địa chính ngày 03/02/2023 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Đ).