Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 508/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

BẢN ÁN 508/2023/DS-PT NGÀY 13/10/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 13 tháng 10 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố H xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 146/2023/TLPT-DS ngày 17 tháng 4 năm 2023 về việc “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất; Hợp đồng thuê nhà đất, đòi quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 01/2023/DS-ST, ngày 06/01/2023 của Tòa án nhân dân huyện P bị kháng cáo và kháng nghị.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 413/2023/QĐ-PT ngày 08 tháng 9 năm 2023, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Anh Nguyễn Đ Th, sinh năm 1979 (vắng mặt tại phiên tòa).

Chị Trần Thị C, sinh năm 1980 (có Đơn đề nghị xét xử vắng mặt).

Đều đăng ký hộ khẩu thường trú và cư trú tại: Thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, thành phố H.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn - ông Nguyễn Đ Th là ông Nguyễn Đ H, Luật sư Công ty Luật TNHH V, thuộc Đoàn Luật sư thành phố H (Theo Đơn yêu cầu Luật sư ngày 11/7/2023 của ông Nguyễn Đ Th. Ông H có mặt khi xét xử, vắng mặt khi tuyên án).

Bị đơn: Anh Phạm Văn C, sinh năm 1984 (có mặt tại phiên tòa).

Chị Nguyễn Thị H, sinh năm 1985 (vắng mặt tại phiên tòa).

Đều đăng ký hộ khẩu thường trú và cư trú tại: Thôn Bái Đô, xã Tri Thủy, huyện P, thành phố H.

Người đại diện theo ủy quyền của chị Nguyễn Thị H là anh Phạm Văn C (đồng bị đơn trong vụ án).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn - anh Phạm Văn C, chị Nguyễn Thị H là ông Nguyễn Văn Th và ông Nguyễn Văn T, đều là Luật sư Công ty Luật TNHH Đ - Ngân Hàng, thuộc Đoàn luật sư thành phố H (Ông Th có mặt, ông T có Đơn xin xét xử vắng mặt tại phiên tòa).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Văn phòng Công chứng N;

Địa chỉ: Tiểu khu Thao Ch, thị trấn P, huyện P, H.

Người đại diện theo pháp luật là ông N - Chức vụ: Trưởng Văn phòng (có văn bản đề nghị xét xử vắng mặt tại phiên tòa).

2. Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển V;

Địa chỉ trụ sở: Số 02 đường Láng H, phường Thành Công, quận B, H. Người đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Thành C - Giám đốc Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển V, Chi nhánh P, H II (vắng mặt tại phiên tòa).

3. Ủy ban nhân dân huyện P, thành phố H;

Đia chỉ: Thị trấn P, huyện P, thành phố H.

Người đại diện theo pháp luật là ông Nguyễn Xuân Th - Chức vụ Chủ tịch;

Người đại diện theo uỷ quyền là ông Nguyễn Trọng V - Chức vụ Phó Chủ tịch (vắng mặt tại phiên tòa).

4. Ủy ban nhân dân xã Phú Yên, huyện P, thành phố H; Địa chỉ: Xã Phú Yên, huyện P, thành phố H.

Người đại diện theo pháp luật là ông Nguyễn Văn T1 - Chức vụ Chủ tịch;

Người đại diện theo uỷ quyền là ông Nguyễn Việt Ch1 - Chức vụ Phó Chủ tịch (vắng mặt tại phiên tòa).

5. Anh Nguyễn Minh Đ, sinh năm 2001;

Trú tại: Thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, thành phố H (vắng mặt tại phiên tòa).

6. Cháu Nguyễn H Ph, sinh năm 2006;

Trú tại: Thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, thành phố H.

Người đại diện hợp pháp là anh Nguyễn Đ Th (nguyên đơn trong vụ án. Anh Th vắng mặt tại phiên tòa).

7. Cháu Nguyễn H Tr, sinh năm 2012;

Trú tại: Thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, thành phố H.

Người đại diện hợp pháp là anh Nguyễn Đ Th (nguyên đơn trong vụ án. Anh Th vắng mặt tại phiên tòa).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn - anh Nguyễn Đ Th, chị Trần Thị C trình bày:

Thửa đất số 13C diện tích 67m2 và thửa đất số 13D diện tích 67m2 tờ bản đồ số 04 tại thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, thành phố H thuộc quyền sử dụng hợp pháp của vợ chồng anh Nguyễn Đ Th, chị Trần Thị C. Cả hai thửa đất này đã được UBND huyện P cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 01/12/2006 mang tên anh Nguyễn Đ Th, chị Trần Thị C. Năm 2016 vợ chồng anh Th, chị C xây dựng ngôi nhà 07 tầng trên 02 thửa đất này.

Do cần tiền để có vốn làm ăn nên tháng 5/2019 vợ chồng anh Th, chị C và vợ chồng anh Phạm Văn C, chị Nguyễn Thị H thỏa thuận với nhau về việc vợ chồng anh C, chị H cho vợ chồng anh Th, chị C vay số tiền 16.000.000.000 đồng, thời hạn vay 36 tháng với lãi suất 01%/tháng, với điều kiện vợ chồng anh Th, chị C chuyển nhượng cho vợ chồng anh C, chị H thửa đất số 13C, 13D cùng toàn bộ tài sản gắn liền với 02 thửa đất này, trong đó có ngôi nhà 07 tầng nằm trên 02 thửa đất để làm tin, đảm bảo cho khoản vay nợ. Việc thỏa thuận vay nợ giữa các bên chỉ bằng miệng không có văn bản, giấy tờ gì. Tại thời điểm các bên thỏa thuận vay nợ, anh Th, chị C đang thế chấp 02 thửa đất trên tại Ngân hàng thương mại cổ phần B - Chi nhánh H để đảm bảo cho khoản vay của anh Th, chị C trước đó. Sáng ngày 07/5/2019 anh Th, chị C đã ký Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 13C, 13D và Hợp đồng bán ngôi nhà 07 tầng trên 02 thửa đất này cho anh C, chị H như đã thỏa thuận. Việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán nhà trên đất giữa các bên được lập và công chứng tại Văn phòng Công chứng N vào sáng ngày 07/5/2019. Tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bán nhà đất trên thì anh C, chị H chưa giao khoản tiền nào cho anh Th, chị C vay. Đến chiều cùng ngày 07/5/2019 tại Ngân hàng thương mại cổ phần B - Chi nhánh H, anh C nộp tài khoản giao cho anh Th số tiền 8.216.000.000 đồng để anh Th tất toán khoản vay trả nợ ngân hàng rút tài sản thế chấp thửa đất số 13C, 13D, anh C cầm giữ luôn Giấy chứng nhận quyền sử dụng 02 thửa đất này. Đến tối cùng ngày 07/5/2019, vợ chồng anh C chuyển tiếp cho anh Th số tiền 900.000.000 đồng tại nhà anh C nhưng không viết giấy tờ ký nhận gì số tiền này. Như vậy trong ngày 07/5/2019 vợ chồng anh Th đã được vợ chồng anh C cho vay tổng số tiền 9.116.000.000 đồng.

Ngoài ra trước khi thỏa thuận cho nhau vay số tiền 16.000.000.000 đồng thì vợ chồng anh Th, chị C có vay nợ vợ chồng anh C số tiền khoảng 1.500.000.000 đồng đến 2.000.0000.000 đồng nhưng đến khoảng tháng 10/2019 âm lịch, vợ chồng anh Th đã ký một Hợp đồng mua da trâu, da bò và bán bàn ghế của anh C, chị H đúng bằng số nợ để thay cho khoản nợ này (Giấy tờ Hợp đồng vợ chồng anh Th không giữ mà anh C, chị H cầm). Tuy nhiên khoản tiền này không liên quan đến số tiền mà các bên thỏa thuận cho nhau vay 16.000.000.000 đồng.

Ngày 16, 18/7/2019, vợ chồng anh Th đã 02 lần chuyển khoản trả cho vợ chồng anh C số tiền lãi (mỗi lần 50.000.000đồng) của khoản tiền vay 9.116.000.000 đồng. Cả 02 lần chuyển khoản trả tiền lãi cho vợ chồng anh C đều được anh Th ghi nội dung chuyển khoản “anh Th trả tiền cầm nhà”.

Mặc dù đã được vợ chồng anh Th ký Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất số 13C, 13D để làm tin bảo đảm cho khoản vay nợ thỏa thuận 16.000.000.000 đồng nhưng vợ chồng anh C mới chỉ giao cho vợ chồng anh Th số tiền vay là 9.116.000.000 đồng. Vợ chồng anh Th nhiều lần yêu cầu anh C chuyển cho vợ chồng anh Th đủ số tiền vay 16.000.000.000 đồng như đã thỏa thuận ban đầu nhưng vợ chồng anh C đều khất lần với lý do không còn tiền để tiếp tục cho vợ chồng anh Th vay đủ 16.000.000.000 đồng. Sau đó tháng 11/2019 anh C bảo vợ chồng anh Th ký vào Hợp đồng thuê nhà đất số 13C, 13D để vợ chồng anh C hợp thức thủ tục thế chấp nhà đất số 13C, 13D vay tiền Ngân hàng thì mới có tiền cho vợ chồng anh Th vay đủ 16.000.000.000 đồng, do đang cần tiền làm ăn và tin tưởng vợ chồng anh C nên vợ chồng anh Th đã ký vào Hợp đồng thuê nhà đất số 13C, 13D do anh C soạn thảo sẵn. Thực tế thì không có việc vợ chồng anh Th chuyển nhượng, bán nhà đất cho vợ chồng anh C và cũng không có việc vợ chồng anh Th thuê nhà đất này của anh C mà tất cả giao dịch này đều giả tạo để che giấu giao dịch thực tế vay nợ tiền.

Sau đó vợ chồng anh C đã thế chấp nhà đất số 13C, 13D tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển V - Chi nhánh huyện P H II vay số tiền 9.000.000.000 đồng, nhưng anh C vẫn không chuyển cho vợ chồng anh Th vay đủ số tiền 16.000.000.000 đồng như thỏa thuận ban đầu. Vợ chồng anh Th nhiều lần đề nghị thanh toán trả vợ chồng anh C số tiền đã vay và đề nghị vợ chồng anh C ký Hợp đồng làm thủ tục chuyển nhượng sang tên trả lại vợ chồng anh Th thửa đất số 13C, 13D cùng ngôi nhà trên đất, nhưng vợ chồng anh C nói để ra tết âm lịch giải quyết, tuy nhiên sau đó lại không chấp nhận với lý do cho rằng vợ chồng anh Th đã bán nhà đất 13C, 13D cho vợ chồng anh C. Kể từ tháng 02/2020 anh C liên tiếp kéo theo nhiều người đến chiếm giữ, yêu cầu vợ chồng anh Th ra khỏi nhà để trả cho vợ chồng anh C nhà đất số 13C, 13D nhưng vợ chồng anh Th không đồng ý vì thực tế vợ chồng anh Th không bán nhà đất này cho vợ chồng anh C mà việc lập Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất trên cho vợ chồng anh C là giả tạo để làm tin bảo đảm cho khoản vay nợ tiền vợ chồng anh C. Hành vi của anh C cùng một số người chiếm giữ, đuổi vợ chồng anh Th ra khỏi nhà đất số 13C, 13D đã bị Cơ quan điều tra, Viện kiểm sát nhân dân huyện P khởi tố, truy tố và đã bị TAND huyện P, TAND Thành phố H xét xử về tội “Xâm phạm chỗ ở của người khác”.

Do việc vợ chồng anh Th, chị C ký kết các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 13C, 13D, Hợp đồng bán tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà 07 tầng trên 02 thửa đất này cho vợ chồng anh C, chị H là giả tạo để làm tin đảm bảo cho khoản vay nợ tiền anh C, chị H nên anh Th, chị C khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên bố 03 Hợp đồng vô hiệu do giả tạo là:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 13C tờ bản đồ số 4 ở thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, Thành phố H giữa bên chuyển nhượng anh Nguyễn Đ Th, chị Trần Thị C và bên nhận chuyển nhượng là anh Phạm Văn C, chị Nguyễn Thị H công chứng số 000823, Quyển số 01/2019/TP/CC- SCC/HĐGD ngày 11/5/2019 tại Văn phòng công chứng N.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 13D tờ bản đồ số 4 ở thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, thành phố H giữa bên chuyển nhượng anh Nguyễn Đ Th, chị Trần Thị C và bên nhận chuyển nhượng anh Phạm Văn C, chị Nguyễn Thị H công chứng số 000824, Quyển số 01/2019/TP/CC- SCC/HĐGD ngày 11/5/2019 tại Văn phòng công chứng N.

- Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà được cấp phép xây dựng theo Giấy phép xây dựng số 88/GPXD của UBND huyện P tọa lạc trên thửa đất số 13C và thửa đất số 13D đều thuộc tờ bản đồ số 4 ở thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, thành phố H giữa bên bán là anh Nguyễn Đ Th, chị Trần Thị C và bên mua là anh Phạm Văn C, chị Nguyễn Thị H công chứng số 000825, Quyển số 01/2019/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 11/5/2019 tại Văn phòng công chứng N.

Anh Th, chị C không đề nghị Tòa án giải quyết trong vụ án này đối với hậu quả pháp lý do 03 hợp đồng trên bị vô hiệu; anh Th, chị C cũng không đề nghị Tòa án giải quyết trong vụ án này đối với giao dịch thế chấp, Hợp đồng thế chấp thửa đất số 13C, 13D cùng tài sản trên đất mà anh C, chị H đã thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển V - Chi nhánh huyện P H II. Trường hợp sau này nếu có phát sinh các tranh chấp thì anh Th, chị C sẽ khởi kiện vụ án khác.

Ngoài ra quá trình anh C đến đòi nhà đất đã xịt sơn, chất bẩn lên một số vị trí tường, cầu thang, cửa nhà, vợ chồng anh Th phải sơn sửa lại đã được cơ quan tố tụng định giá các thiệt hại này trong vụ án hình sự về “Xâm phạm chỗ ở của người khác”. Tuy nhiên anh Th, chị C không yêu cầu Tòa án giải quyết trong vụ án này đối với các thiệt hại trên. Sau nếu cần thiết anh Th, chị C sẽ yêu cầu giải quyết trong vụ án khác đối với các thiệt hại sơn, sửa này.

Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn, anh Th, chị C có quan điểm:

Do các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 13C, 13D và Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với 02 thửa đất này đều vô hiệu do giả tạo như yêu cầu khởi kiện, kể cả Hợp đồng thuê nhà đất số 13C, 13D cũng là giả tạo nên thửa đất số 13C, 13D và nhà trên đất vẫn thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu của anh Th, chị C. Vì vậy anh Th, chị C không chấp nhận yêu cầu của anh C, chị H, buộc anh Th, chị C giao trả thửa đất số 13C, 13D và nhà trên đất; không chấp nhận yêu cầu của anh C, chị H buộc anh Th, chị C thanh toán trả 02 tháng tiền thuê nhà đất số 13C, 13D và tiền thiệt hại, chậm giao trả nhà đất từ ngày hết hạn hợp đồng thuê nhà 26/02/2020 đến ngày xét xử sơ thẩm với số tiền 10.000.000 đồng/tháng; và không chấp nhận yêu cầu của anh C, chị H về giao cho anh C, chị H gian nhà mái bằng 01 tầng nằm trên 64,5m2 đất hành lang đường 428 được vợ chồng anh Th xây dựng đấu nối phía trước ngôi nhà 07 tầng thửa đất số 13C, 13D từ năm 2016.

Ngoài các nội dung trên, anh Th, chị C không có yêu cầu gì khác.

Quá trình tố tụng anh Th, chị C đã giao nộp cho Tòa các tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện và chứng minh cho quan điểm của mình trước yêu cầu phản tố của bị đơn, như:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 13C, thửa đất số 13D và Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với 02 thửa đất này đều công chứng ngày 11/5/2019 tại Văn phòng công chứng N. Anh Th, chị C cho rằng thực tế các bên lập, công chứng 03 hợp đồng này vào sáng ngày 07/5/2019 trong khi 02 thửa đất số 13C, 13D vẫn đang thế chấp tại ngân hàng B, đến chiều ngày 07/5/2019 mới tất toán trả nợ ngân hàng B rút tài sản thế chấp 02 thửa đất này, việc 03 hợp đồng trên thể hiện ngày công chứng 11/5/2019 là hợp thức hóa thời gian để 02 thửa đất không còn thế chấp tại ngân hàng nên việc ký kết, công chứng 03 hợp đồng trên là trái quy định pháp luật; giá mua bán trong 02 hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 13C, 13D là 100.000.000 đồng không đúng thực tế thấp hơn nhiều so với giá trị đất tại thời điểm đó khoảng 100.000.000 đồng/m2, đã thể việc mua bán chuyển nhượng này là giả tạo nên giá đất trong hợp đồng chỉ mang tính hình thức, không phải mua bán thực tế đúng giá trị đất; ngoài ra anh Th, chị C còn cho rằng tại Điều 6 của Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với 02 thửa đất có thoả thuận về thời hạn chuộc lại nhà 36 tháng và trong thời hạn chuộc lại nhà, anh Th, chị C phải trả cho anh C, chị H 160.000.000 đồng/tháng, điều khoản chuộc lại nhà này chính là che giấu cho thoả thuận thời hạn vay nợ 36 tháng với lãi suất 01%/tháng (bằng đúng số tiền 160.000.000 đồng/tháng).

- Giấy biên nhận chứng từ ngày 02/8/2018 nội dung thể hiện chị Nguyễn Thị Khánh H giữ bản gốc Căn cước công dân, chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn của anh Th, chị C. Anh Th, chị C cho rằng tại thời điểm lập, công chứng các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất số 13C, 13D, chị H vẫn đang cầm giữ bản gốc các giấy tờ trên nên việc lập, công chứng các hợp đồng này trong khi anh Th, chị C không có bản gốc các giấy tờ trên là trái quy định pháp luật về công chứng.

- Bảng kê giao dịch tài khoản của anh Nguyễn Đ Th tại Ngân hàng TMCP A - Chi nhánh Hà Nam, Phòng giao dịch Đ, trong đó có giao dịch ngày 16, 18/7/2019 anh Th 02 lần chuyển khoản, mỗi lần 50.000.000 đồng đều có nội dung “A T TRA TIEN CAM NHA” có nghĩa là “anh Th trả tiền cầm nhà”. Anh Th, chị C cho rằng đây là giao dịch chuyển khoản trả cho vợ chồng anh C tiền lãi của khoản vay nợ mà các bên đã thoả thuận lập các hợp đồng mua bán nhà đất số 13C, 13D giả tạo để làm tin, đảm bảo cho khoản vay nợ này, chính vì vậy nội dung chuyển khoản mới thể hiện “anh Th trả tiền cầm nhà”.

- File ghi âm ngày 30/4/2020 và file ghi âm, ghi hình ngày 23/6/2020 có nội dung nói chuyện, tranh cãi giữa vợ chồng anh Th, chị C với anh C khi các bên xẩy ra tranh chấp nhà đất, đã được Toà án trưng cầu giám định tại Viện khoa học hình sự - Bộ công an theo yêu cầu của anh Th. Theo anh Th, chị C thì kết quả giám định nội dung trong các file ghi âm, ghi hình trên có nội dung thể hiện các bên vay nợ tiền và lập hợp đồng mua bán nhà đất số 13C, 13D để làm tin, đảm bảo cho khoản vay nợ.

Tại phiên tòa anh Nguyễn Đ Th và chị Trần Thị C giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và quan điểm trước yêu cầu phản tố của bị đơn.

Bị đơn - anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H do anh Phạm Văn C là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Trước đây vợ chồng anh C, chị H và vợ chồng anh Th, chị C có quan hệ quen biết nhau. Cuối tháng 4/2019 anh C, chị H thỏa thuận thống nhất mua của anh Th, chị C thửa đất số 13C diện tích 67m2 và thửa đất số 13D diện tích 67m2 tờ bản đồ số 04 tại thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, thành phố H cùng toàn bộ tài sản gắn liền với 02 thửa đất này, trong đó có ngôi nhà 07 tầng nằm trên 02 thửa đất với giá 16.000.000.000 đồng. Do lúc này nhà đất trên anh Th, chị C đang thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần B - Chi nhánh H, vì vậy để mua bán nhà đất trên theo thỏa thuận, chiều ngày 07/5/2019 tại Ngân hàng B - Chi nhánh H, anh C đã trả trước cho vợ chồng anh Th số tiền 8.216.000.000 đồng để vợ chồng anh Th trả nợ tất toán khoản vay Ngân hàng, rút tài sản thế chấp nhà đất trên ra để thực hiện mua bán. Sau khi anh Th, chị C tất toán khoản vay tại Ngân hàng B và giải chấp tài sản thế chấp là nhà, đất trên. Ngày 11/5/2019, tại Văn phòng công chứng N, anh Th, chị C đã ký Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 13C, 13D và Hợp đồng bán ngôi nhà nằm trên 02 thửa đất này cho anh C, chị H theo 03 Hợp đồng gồm: Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 13C các bên thỏa thuận giá mua bán là 100.000.000 đồng, công chứng số 000823 ngày 11/5/2019; Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 13D các bên thỏa thuận giá mua bán là 100.000.000 đồng, công chứng số 000824 ngày 11/5/2019 và Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà nằm trên 02 thửa đất số 13C, 13D các bên thỏa thuận giá mua bán 15.800.000.000 đồng, công chứng số 000825 ngày 11/5/2019; ngoài ra tại Điều 6 của Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất có thoả thuận về chuộc lại nhà:

“1. Bên A được chuộc lại tài sản trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất này được công chứng. Trong thời hạn này, bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua bằng văn bản trước 10 ngày. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

2. Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối với tài sản, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

3. Hai bên thống nhất thoả thuận trong thời hạn chuộc lại bên bán phải trả cho bên mua số tiền là 160.000.000 đồng/tháng. Nếu quá 02 (hai) tháng bên bán không thanh toán cho bên mua số tiền đã thoả thuận nêu trên thì bên mua có quyền xác lập giao dịch chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Hợp đồng này cho chủ thể khác mà không cần thông báo cho bên bán biết.”.

Về việc thanh toán trả vợ chồng anh Th, chị C tiền mua bán nhà đất 16.000.000.000 đồng được vợ chồng anh C, chị H thanh toán nhiều lần, cộng với đối trừ vào một số khoản tiền vợ chồng anh Th vay nợ vợ chồng anh C trước đó, cụ thể: Ngoài số tiền 8.216.000.000 đồng mà vợ chồng anh C trả trước cho vợ chồng anh Th chiều ngày 07/5/2019 tại Ngân hàng thương mại cổ phần B - Chi nhánh H như nêu trên; chiều tối cùng ngày 07/5/2019 tại nhà anh C, vợ chồng anh C đã trả tiếp vợ chồng anh Th số tiền mua bán nhà đất 900.000.000 đồng. Sau ngày 07/5/2019 anh C, chị H còn một số lần thanh toán trả anh Th, chị C tiền mua bán nhà đất; ngoài ra trước khi thoả thuận mua bán nhà đất, vợ chồng anh Th có nhiều lần vay nợ tiền vợ chồng anh C, trong đó có ngày 19/5/2016 vợ chồng anh Th vay của vợ chồng anh C 7.000.000.000 đồng nên khi mua bán nhà đất giữa các bên đã thoả thuận đối trừ số tiền nợ 4.500.000.000 đồng (trong số nợ 7.000.000.000 đồng) và một số khoản nợ khác trước đó vào tiền mua bán nhà đất.

Ngày 07/6/2019 tại nhà đất số 13C, 13D ở thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, giữa anh C và vợ chồng anh Th, chị C đã thanh toán chốt lại với nhau tiền mua bán nhà đất gồm những khoản tiền mặt đã thanh toán trả và những khoản nợ được đối trừ vào tiền mua bán nhà đất như nêu trên, do chưa đủ số tiền mua bán nhà đất 16.000.000.000 đồng nên anh C đã giao trả tiền mặt tiếp anh Th, chị C cho đủ 16.000.000.000 đồng tiền mua bán nhà đất đã được vợ chồng anh Th, chị C ký xác nhận tại “Biên bản giao nhận tiền từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, trong đó có nội dung “Hôm nay ngày 07/6/2019 bên A (anh C, chị H) đã thanh toán số tiền 16.000.000.000 đồng, bên B (anh Th, chị C) đã nhận đủ tiền” có sự chứng kiến và ký xác nhận của người làm chứng anh Phạm Văn Bình. Việc vợ chồng anh C không đối trừ hết khoản tiền vợ chồng anh Th vay nợ 7.000.000.000 đồng trước đó vào tiền mua bán nhà đất mà chỉ đối trừ số tiền nợ 4.500.000.000 đồng (trong số nợ 7.000.000.000 đồng) còn lại tiếp tục cho nợ 2.500.000.000 đồng và vẫn thanh toán trả thêm tiền mua bán nhà đất cho anh Th, chị C cho đủ 16.000.000.000 đồng là để tạo điều kiện cho vợ chồng anh Th có tiền làm ăn, buôn bán.

Sau khi hoàn tất ký kết các Hợp đồng mua bán nhà đất 13C, 13D và thanh toán đủ cho anh Th, chị C số tiền mua bán nhà đất 16.000.000.000 đồng, ngày 11/9/2019 anh C, chị H đã đăng ký sang tên chủ sử dụng 02 thửa đất này. Ngày 03/12/2019 anh C, chị H đã được Văn phòng đăng ký đất đai H - Chi nhánh huyện P xác nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất số 13C, 13D tại giấy chứng nhận quyền sử dụng 02 thửa đất này.

Chiều ngày 03/12/2019 anh Th, chị C đã bàn giao cho anh C, chị H toàn bộ 02 thửa đất và ngôi nhà nằm trên hai thửa đất nêu trên, việc bàn giao nhà đất được lập thành văn bản ký nhận giữa hai bên và có sự chứng kiến, ký xác nhận của người làm chứng là chị Trần Thị Chiên. Sau khi bàn giao nhà đất, do vợ chồng anh Th chưa thu xếp được chỗ ở mới nên vợ chồng anh C đồng ý cho vợ chồng anh Th ở nhờ tại nhà đất này một thời gian để tìm chỗ ở mới.

Ngày 25/12/2019 anh C, chị H thế chấp nhà đất số 13C, 13D tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển V, Chi nhánh huyện P H II để đảm bảo cho khoản vay của anh C, chị H. Cũng trong ngày 25/12/2019, anh Th, chị C đã ký kết Hợp đồng thuê nhà đất số 13C, 13D của vợ chồng anh C với thời hạn thuê là 02 tháng kể từ ngày 25/12/2019 đến ngày 25/02/2020, giá thuê 10.000.000 đồng/tháng để tiếp tục có thời gian tìm chỗ ở mới.

Tuy nhiên, hết thời hạn thuê nhà đất ngày 25/02/2020 nhưng anh Th, chị C không trả anh C, chị H nhà đất số 13C, 13D, mặt khác anh Th, chị C cũng không thực hiện thoả thuận chuộc lại nhà theo quy định tại Điều 6 Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất. Anh C, chị H đã nhiều lần yêu cầu anh Th, chị C trả lại nhà đất đã mua bán giữa các bên, tuy nhiên anh Th, chị C đều trì hoãn, sau đó dẫn đến tranh chấp giữa các bên.

Trước yêu cầu khởi kiện của anh Th, chị C phía anh C, chị H có quan điểm: Anh Th, chị C bán, chuyển nhượng cho anh C, chị H thửa đất số 13C, 13D cùng toàn bộ tài sản gắn liền với hai thửa đất này, trong đó có ngôi nhà 07 tầng nằm trên 02 thửa đất là hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc, không bị lừa dối và được lập thành 03 Hợp đồng công chứng ngày 11/5/2019 theo quy định pháp luật; anh C, chị H đã thanh toán trả đủ cho anh Th, chị C số tiền mua bán nhà đất 16.000.000.000 đồng, được anh Th, chị C ký nhận tại “Biên bản giao nhận tiền từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 07/6/2019; anh C, chị H đã đăng ký sang tên chủ sử dụng 02 thửa đất này và ngày 03/12/2019 được Văn phòng đăng ký đất đai H - Chi nhánh huyện P xác nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất số 13C, 13D tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng 02 thửa đất này. Anh Th, chị C đã bàn giao nhà đất mua bán cho anh C, chị H ngày 03/12/2019, đến ngày 25/12/2019, anh Th, chị C đã ký kết Hợp đồng thuê lại nhà đất số 13C, 13D của anh C, chị H. Do đó việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất số 13C, 13D giữa các bên đã hoàn thành, có hiệu lực pháp luật nên nhà đất số 13C, 13D thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của anh C, chị H, vì vậy anh C, chị H không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của anh Th, chị C.

Quá trình giải quyết vụ án anh C, chị H có Đơn yêu cầu phản tố đối với anh Th, chị C, đề nghị Toà án giải quyết: Buộc anh Th, C phải trả anh C, chị H 02 thửa đất số 13C, 13D cùng tài sản gắn liền với 02 thửa đất là ngôi nhà trên đất; buộc anh Th, chị C phải trả anh C, chị H 02 tháng tiền thuê nhà đất số 13C, 13D và khoản tiền thiệt hại do chậm giao trả nhà đất kể từ khi hết hạn Hợp đồng thuê nhà đất ngày 26/02/2020 đến nay (ngày xét xử sơ thẩm) với số tiền là 10.000.000 đồng/tháng; yêu cầu giao cho anh C, chị H gian nhà mái bằng 01 tầng nằm trên 64,5m2 đất hành lang đường 428 được vợ chồng anh Th, chị C xây dựng đấu lối nối phía trước ngôi nhà 07 tầng thửa đất số 13C, 13D từ năm 2016.

Anh C, chị H còn có quan điểm: Trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 13C, 13D và Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất bị vô hiệu thì anh C, chị H không đề nghị Tòa án giải quyết trong vụ án này về hậu quả pháp lý của 03 hợp đồng này; anh C, chị H cũng không đề nghị Tòa án giải quyết trong vụ án này đối với giao dịch thế chấp, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng thửa đất số 13C, 13D cùng tài sản trên đất mà anh C, chị H đã thế chấp nhà đất này tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển V - Chi nhánh huyện P H II, sau này nếu có phát sinh tranh chấp thì vợ chồng anh C, chị H sẽ khởi kiện vụ án khác.

Ngoài ra anh C và chị H không có yêu cầu, đề nghị gì khác.

Quá trình tố tụng anh C, chị H giao nộp cho Tòa các tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho quan điểm của minh trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và chứng minh cho yêu cầu phản tố, như:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 13C, thửa đất số 13D và Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với 02 thửa đất này đều công chứng ngày 11/5/2019 tại Văn phòng công chứng N.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất số 13C, 13D đã được Văn phòng đăng ký đất đai H - Chi nhánh huyện P xác nhận quyền sử dụng hợp pháp của anh C, chị H đối với thửa đất số 13C, 13D tại giấy chứng nhận quyền sử dụng 02 thửa đất ngày 03/12/2019.

- Giấy nộp tiền ngày 07/5/2019 tại Ngân hàng B, chi nhánh H thể hiện: Người nộp tiền anh Phạm Văn C, người nhận tiền anh Nguyễn Đ Th và số tiền nộp là 8.216.000.000 đồng; nội dung nộp tiền “Em phạm Văn C nộp tiền mua 02 thửa đất của anh Nguyễn Đ Th và chị Trần Thị C, thửa đất số 13C số BL666399, thửa đất số 13D số AC887985 và tài sản gắn liền trên đất”. Theo anh C, chị H thì khi thoả thuận mua bán nhà đất số 13C, 13D do anh Th, chị C đang thế chấp nhà đất này tại ngân hàng B nên vợ chồng anh C đã trả trước cho vợ chồng anh Th số tiền 8.216.000.000 đồng để vợ chồng anh Th tất toán khoản vay ngân hàng rút tài sản thế chấp nhà đất 13C, 13D ra để bán cho vợ chồng anh C.

- Hợp đồng vay tiền ngày 19/5/2016 nội dung thể hiện anh Nguyễn Đ Th, chị Trần Thị C vay của anh Phạm Văn C số tiền 7.000.000.000 đồng. Theo vợ chồng anh C, chị H thì khi mua bán nhà đất số 13C, 13D các bên đã thoả thuận đối trừ số tiền nợ 4.500.000.000 đồng (trong số nợ 7.000.000.000 đồng) vào tiền mua bán nhà đất.

- Biên bản giao nhận tiền từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên gồm bên giao tiền là anh C và bên nhận tiền là anh Th, chị C, Biên bản có nội dung thể hiện “Hôm nay ngày 07/6/2019 bên A (anh C, chị H) đã thanh toán số tiền 16.000.000.000 đồng, bên B (anh Th, chị C) đã nhận đủ tiền” có ký xác nhận của người làm chứng anh Phạm Văn Bình. Theo anh C, chị H thì vợ chồng anh C đã thực hiện thanh toán trả đầy đủ cho anh Th, chị C số tiền mua bán nhà đất là 16.000.000.000 đồng đã được vợ chồng anh Th, chị C ký nhận tại “Biên bản giao nhận tiền từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ngày 07/6/2019 có sự chứng kiến của anh Phạm Văn Bình.

- Biên bản bàn giao tài sản ngày 03/12/2019 có ký nhận giữa các bên gồm bên nhận là anh C, bên giao là anh Th, chị C và ký xác nhận người làm chứng chị Trần Thị Chiên, biên bản có nội dung thể hiện “Thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mua bán tài sản gắn liền với đất, hai bên tiến hành bàn giao và tiếp nhận ngôi nhà 07 tầng trên hai thửa đất số 13C, 13D ở thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P”. Theo anh C, chị H, sau khi mua bán nhà đất số 13C, 13D thì anh Th, chị C đã bàn giao cho vợ chồng anh C nhà đất mua bán, việc bàn giao nhà đất được lập thành văn bản nêu trên.

- Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất, có nội dung vợ chồng anh Th, chị C thuê của vợ chồng anh C, chị H thửa đất số 13C, 13C và nhà trên hai thửa đất này với thời hạn thuê 02 tháng kể từ ngày 25/12/2019 đến ngày 25/02/2020, giá thuê là 10.000.000 đồng/tháng. Theo anh C, chị H, sau khi mua nhà đất số 13C, 13D và sau khi anh Th, chị C bàn giao nhà đất mua bán, vợ chồng anh C đã cho vợ chồng anh Th, chị C thuê nhà đất số 13C, 13D để có chỗ sản xuất, kinh doanh giầy dép da trong thời gian tìm chỗ ở, kinh doanh mới.

- Hợp đồng tín dụng ngày 27/12/2019 giữa bên vay anh C, chị H và bên cho vay là Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển V – Chi nhánh huyện P H II. Theo anh C, chị H, sau khi mua và nhận chuyển nhượng nhà đất số 13C, 13D vợ chồng anh C, chị H đã thế chấp nhà đất này tại Ngân hàng để đảm bảo cho việc vay nợ, việc thế chấp nhà đất này phía anh Th, chị C đều biết nhưng không có ý kiến gì bởi nhà đất này đã bán cho vợ chồng anh C, chị H.

Tại phiên tòa sơ thẩm anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H vẫn giữ nguyên quan điểm trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và giữ nguyên yêu cầu phản tố. Ngoài ra anh C, chị H không yêu cầu Toà án giải quyết trong vụ án này việc anh Th, chị C sơn sửa lại một số vị trí tường, cầu thang, cửa do bị bẩn xảy ra trong quá trình các bên tranh chấp nhà đất.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Anh Nguyễn Minh Đ và cháu Nguyễn H Ph, cháu Nguyễn H Tr do anh Nguyễn Đ Th là người đại diện hợp pháp trình bày:

Anh Nguyễn Minh Đ, cháu Nguyễn H Ph và cháu Nguyễn H Tr đều là con của vợ chồng anh Nguyễn Đ Th, chị Trần Thị C. Thửa đất số 13C, 13D cùng toàn bộ tài sản trên đất là của anh Th, chị C. Anh Đ, cháu H, cháu Ph chỉ là những người đang ở cùng bố mẹ (anh Th, chị C) tại nhà đất 13C, 13D nên không liên quan gì đến nhà đất số 13C, 13D và cũng không liên quan gì đến tranh chấp nhà đất này giữa anh Th, chị C và anh C, chị H. Anh Đ, cháu H, cháu Ph không có đề nghị hay yêu cầu gì. Đề nghị Toà án không đưa những người này tham gia tố tụng vụ án.

2. Văn phòng công chứng N do ông N là người đại diện theo pháp luật trình bày:

Ngày 11/5/2019 tại Văn phòng công chứng N, Công chứng viên N đã thực hiện công chứng 03 Hợp đồng gồm:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 13C tờ bản đồ số 4 ở thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, Thành phố H giữa bên chuyển nhượng anh Nguyễn Đ Th, chị Trần Thị C và bên nhận chuyển nhượng anh Phạm Văn C, chị Nguyễn Thị H công chứng số 000823, Quyển số 01/2019/TP/CC- SCC/HĐGD ngày 11/5/2019.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 13D tờ bản đồ số 4 ở thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, Thành phố H giữa bên chuyển nhượng anh Nguyễn Đ Th, chị Trần Thị C và bên nhận chuyển nhượng anh Phạm Văn C, chị Nguyễn Thị H công chứng số 000824, Quyển số 01/2019/TP/CC- SCC/HĐGD ngày 11/5/2019.

- Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà trên thửa đất số 13C và thửa đất số 13D thuộc tờ bản đồ số 4 ở thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, thành phố H giữa bên bán anh Nguyễn Đ Th, chị Trần Thị C và bên mua anh Phạm Văn C, chị Nguyễn Thị H công chứng số 000825, Quyển số 01/2019/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 11/5/2019.

Việc công chứng 03 Hợp đồng trên được Văn phòng công chứng N thực hiện theo đúng thủ tục, trình tự quy định; các bên tham gia giao kết hợp đồng đều tự nguyện, đã đọc, hiểu nội dung và hậu quả pháp lý của hợp đồng; nội dung của các hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; tại thời điểm công chứng, các bên tham gia giao kết hợp đồng có đủ năng lực hành vi dân sự. Đề nghị Tòa án giải quyết theo pháp luật.

3. Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển V do ông Nguyễn Thành C - Giám đốc Chi nhánh P, H II là người đại diện theo uỷ quyền trình bày:

Ngày 25/12/2019 vợ chồng anh Phạm Văn C, chị Nguyễn Thị H đã thế chấp thửa đất số 13C, 13D ở thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P cùng toàn bộ tài sản gắn liền với đất tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển V, Chi nhánh P, H II để đảm bảo cho khoản vay nợ của anh C, chị H. Đến nay 02 thửa đất này vẫn đang được anh C, chị H thế chấp tại Ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay nợ. Việc thế chấp và nhận thế chấp 02 thửa đất này giữa các bên được lập thành Hợp đồng công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo tại cơ quan có thẩm quyền theo đúng quy định pháp luật. Quá trình thực hiện Hợp đồng tín dụng, anh C, chị H thực hiện đúng các thoả thuận về trả nợ gốc và lãi nên các khoản vay nợ của anh C, chị H tại Ngân hàng đến nay không bị coi là nợ xấu. Ngân hàng không đề nghị Toà án giải quyết trong vụ án này đối với giao dịch, Hợp đồng thế chấp tài sản quyền sử dụng thửa đất số 13C, 13D cùng tài sản trên đất và không đề nghị Toà án xử lý tài sản thế chấp. Trường hợp sau này phát sinh tranh chấp liên quan đến Hợp đồng thế chấp, tài sản thế chấp hoặc yêu cầu xử lý tài sản thế chấp trên thì Ngân hàng sẽ khởi kiện trong vụ án khác.

4. Ủy ban nhân dân huyện P trình bày:

Ngôi nhà 07 tầng xây dựng trên thửa đất số 13C, 13D đã xây lấn ra phía sau 22,6m2 trên đất công do UBND xã Phú Yên quản lý. Phía trước ngôi nhà 07 tầng nêu trên có xây dựng gian nhà mái bằng 01 tầng, với diện tích xây dựng 64,5m2 nằm trên diện tích đất công do UBND xã Phú Yên quản lý, thuộc hành lang giao thông đường Tỉnh lộ 428. UBND huyện P chưa ban hành văn bản giải quyết, xử lý đối với các vi phạm nêu trên. Đối với các tài sản nằm trên diện tích vi phạm nêu trên, đề nghị Toà án giao cho đương sự sử dụng theo quy định của pháp luật. Đối với phần diện tích đất công, bị xây dựng, đương sự được sử dụng cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi hoặc thực hiện các quy định của pháp luật về đất đai; đến lúc đó buộc đương sự phải chấp hành theo quy định của pháp luật.

5. Ủy ban nhân dân xã Phú Yên, huyện P, thành phố H trình bày:

Ngôi nhà 07 tầng xây dựng trên thửa đất số 13C, 13D đã xây lấn ra phía sau 22,6m2 trên đất công. Phía trước ngôi nhà 07 tầng có xây dựng gian nhà mái bằng 01 tầng, với diện tích xây dựng 64,5m2 nằm trên diện tích đất công thuộc hành lang đường 428. Cho đến nay UBND xã, cơ quan có thẩm quyền khác chưa có văn bản, quyết định hoặc biện pháp xử lý gì đối với phần xây dựng trên đất công trên. Đối với các tài sản công trình xây dựng nằm trên diện tích đất công, đề nghị Toà án giao cho đương sự theo quy định của pháp luật. Đối với phần diện tích đất công bị xây dựng, sau này cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện các quy định về đất đai đối với phần đất công này thì đương sự phải chấp hành theo quy định pháp luật.

Người làm chứng

1.Ông Trịnh Văn T trình bày:

Tại Biên bản lấy lời khai ngày 15/01/2021, ông T trình bày, ông là Trưởng Văn phòng thừa phát lại Sao đỏ được anh C thuê ghi nhận sự kiện pháp lý anh C giao thông báo đòi nhà cho anh Th. Ông xác nhận nội dung đĩa DVD ghi tiếng và ghi hình (tài liệu chứng cứ do anh Th cung cấp cho Tòa) có hình ảnh của ông là người nam giới mặc áo trắng cộc tay, còn về giọng nói thì không nghe rõ. Ông không nhớ nội dung tại đĩa DVD trên là diễn ra ngày nào do nhiều lần ông đi cùng anh C đến nhà anh Th ghi nhận sự kiện pháp lý anh C giao thông báo đòi nhà cho anh Th. Tất cả những lần ông đến nhà anh Th cùng anh C đều được lập thành Vi bằng.

2. Chị Trần Thị Chiên trình bày:

Tại Biên bản lấy lời khai ngày 12/10/2022, chị Chiên trình bày, trước đây vợ chồng anh Th, chị C và vợ chồng anh C, chị H đã đến Văn phòng công chứng N (nơi chị làm việc) công chứng các Hợp đồng vợ chồng anh Th bán cho vợ chồng anh C thửa đất số 13C, 13D và nhà trên đất tại thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, tuy nhiên chị chỉ là nhân viên phòng Công chứng chứ không phải là Công chứng viên công chứng các hợp đồng này. Ngày 03/12/2019, anh C có nhờ chị đến nhà anh Th ở thôn Giẽ H, xã Phú Yên để làm chứng việc vợ chồng anh Th bàn giao nhà đất mua bán là thửa đất 13C, 13D cùng ngôi nhà trên đất cho anh C. Việc các bên bàn giao nhà đất đã mua bán cho nhau là tự nguyện, chị chứng kiến việc bàn giao nhà đất này và đã ký, xác nhận với tư cách là người làm chứng tại “Biên bản bàn giao tài sản ngày 03/12/2019”. Chị khẳng định các bên đã bàn giao nhà đất mua bán theo “Biên bản bàn giao tài sản ngày 03/12/2019” là đúng sự thật.

3. Chị Nguyễn Thị Khánh H trình bày:

Tại biên bản lấy lời khai ngày 04/11/2021, chị H trình bày, ngày 02/8/2018 chị H đặt cọc cho vợ chồng anh Th, chị C số tiền 700.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng thửa đất số 13C và đặt cọc 500.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng thửa đất số 13D ở thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, thành phố H. Do tại thời điểm đặt cọc, vợ chồng anh Th, chị C đang thế chấp 02 thửa đất này tại Ngân hàng B, vì vậy khi đặt cọc các bên thỏa thuận anh Th, chị C có trách nhiệm tất toán khoản vay Ngân hàng rút tài sản thế chấp 02 thửa đất trên ra để chuyển nhượng cho chị trong thời hạn 10 ngày. Do đến hạn 12/8/2018 anh Th, chị C không trả được nợ Ngân hàng rút tài sản thế chấp 02 thửa đất trên ra để chuyển nhượng cho chị, vì vậy ngày 24/12/2018 anh Th, chị C đã lập hợp đồng ủy quyền cho chị thanh toán trả nợ Ngân hàng để rút tài sản thế chấp là 02 thửa đất trên ra, đăng ký xóa thế chấp, nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc, được quyền chuyển nhượng, mua bán thửa đất này. Việc ủy quyền này được Công chứng tại Văn phòng công chứng Mỹ Đình - Phường Mỹ Đình II, quận Nam Từ Liêm, thành phố H. Sau đó chị biết được thông tin anh Th, chị C đã tất toán khoản vay tại Ngân hàng B rút tài sản thế chấp là hai thửa đất số 13C, 13D nêu trên ra chuyển nhượng cho người khác mà không chuyển nhượng cho chị. Vì vậy chị đã làm đơn ra Công an huyện P đề nghị giải quyết vụ việc trên giữa chị với anh Th, chị C. Công an huyện phú Xuyên ban hành thông báo số 387/CSĐT – ĐTTH ngày 27/9/2019 kết luận sự việc giữa chị với vợ chồng anh Th không có dấu hiệu của tội phạm hình sự mà là giao dịch dân sự. Ngày 17/10/2019 chị đã khởi kiện anh Th, chị C ra TAND huyện P đề nghị giải quyết tranh chấp liên quan đến đặt cọc mua bán 02 thửa đất số 13C, 13D. Trong quá trình Toà án xem xét xử lý đơn khởi kiện của chị thì phía anh Th, chị C đã trả lại chị số tiền đặt cọc mua bán hai thửa đất trên. Do các bên đã tự thỏa thuận giải quyết với nhau xong nên ngày 18/11/2019 chị đã rút đơn khởi kiện, Tòa án đã ra Thông báo số 09/TB-TA ngày 18/11/2018 trả lại đơn khởi kiện cho chị; đồng thời trong ngày 18/11/2019 chị với anh Th, chị C làm văn bản thỏa thuận chấm dứt hợp đồng ủy quyền đã lập trước đó ngày 24/12/2018 liên quan đến 02 thửa đất số 13C, 13D (văn bản thỏa thuận chấm dứt ủy quyền được Công chứng tại phòng Công chứng Mỹ Đình, H); cũng trong ngày 18/11/2018 chị với anh Th, chị C lập văn bản hủy việc thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng 02 thửa đất số 13C, 13D (mà trước đó đã thỏa thuận đặt cọc với nhau ngày 02/8/2018).

Ngoài ra ngày 02/8/2018 khi thoả thuận đặt cọc để mua bán thửa đất số 13C, 13D, anh Th, chị C đã giao cho chị giấy tờ gốc gồm chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn của anh Th, chị C để làm thủ tục đặt cọc. Chị vẫn đang giữ các giấy tờ gốc trên của anh Th, chị C. Tuy nhiên trong thời gian chị giữ các giấy tờ gốc trên, anh Th chị C có một số lần mượn lại chị các giấy tờ gốc này nói là có việc cần dùng, còn dùng vào việc gì chị không biết; sau khi mượn các giấy tờ gốc trên, anh Th chị C đã đưa lại cho chị. Anh Th, chị C mượn lại chị các giấy tờ gốc trên vào thời gian nào chị không nhớ.

4. Anh Nguyễn Th Nh và chị Trần Thị Kim Th1 đều trình bày:

Vợ chồng anh Nh, chị Th1 là anh trai, chị dâu của anh Th và cũng có quan hệ quen biết với anh C. Sự việc mua bán nhà đất hay cầm cố nhà đất giữa vợ chồng anh Th với vợ chồng anh C trước đó như thế nào thì anh Nh, chị Th1 không biết, không được chứng kiến. Chỉ đến khoảng tháng 02/2020 âm lịch, khi anh C đến nhà anh Th yêu cầu vợ chồng anh Th ra khỏi nhà để trả anh C nhà đất ở thôn Giẽ H, xã Phú Yên dẫn đến sự việc hai bên mâu thuẫn tranh chấp nhau về nhà đất, lúc này anh Nh, chị Th1 mới biết sự việc và nghe anh Th nói chuyện lại vợ chồng anh Th cầm nhà cho vợ chồng anh C nhưng không có tiền chuộc dẫn đến sự việc anh C đến yêu cầu anh Th phải trả nhà đất. Vợ chồng anh Nh, chị Th1 hỏi C về sự việc thì anh C lại nói vợ chồng anh Th đã bán nhà đất cho anh C nên phải trả nhà đất cho anh C. Sau đó anh Th nhờ vợ chồng anh Nh, chị Th1 bỏ tiền ra chuộc lại nhà đất cho anh Th nhưng vợ chồng anh Nh, chị Th1 nói với anh Th là phải rõ ràng cụ thể số tiền chuộc nhà là bao nhiêu. Vì vậy ngày 30/4/2020 Th và C đến cửa hàng nhà anh Nh, chị Th1 ở thôn Giẽ H, xã Phú Yên nói chuyện với vợ chồng anh Nh, chị Th1 với mục đích để vợ chồng anh Nh, chị Th1 đứng ra dàn xếp hòa giải tranh chấp, mâu thuẫn giữa hai bên đồng thời để anh Nh, chị Th1 giúp vợ chồng anh Th bỏ tiền ra chuộc nhà đất.

Sau khi xem lại bản dịch nội dung ghi âm lưu giữ trong đĩa DVC theo kết luận giám định số 19/C09-P6 ngày 20/9/2021 của Viện khoa học hình sự - Bộ Công an, vợ chồng anh Nh, chị Th1 nhớ và nhận ra nội dung ghi âm này là ghi lại cuộc nói chuyện giữa anh C với anh Th ngày 30/4/2020 tại cửa hàng nhà anh Nh, chị Th1 ở thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, thành phố H. Cụ thể từng câu nói của những người có mặt tại buổi nói chuyện hôm đó thì anh Nh, chị Th1 không thể nhớ được, do bản dịch không dịch được hết các câu nói của những người trong đó, mặt khác do thời gian đã lâu, anh Nh, chị Th1 không thể nhớ được cụ thể từng câu, từng chữ của những người nói trong bản dịch là có ý nghĩa như thế nào, kể cả những câu nói của anh Nh, chị Th1 trong bản dịch này cũng không thể nhớ là có ý nghĩa gì và trong hoàn cảnh nào, nhưng anh Nh, chị Th1 nhớ buổi nói chuyện ngày 30/4/2020 tại cửa hàng nhà anh Nh, chị Th1 xoay quanh câu chuyện như sau:

Tại buổi nói chuyện ngày 30/4/2020, anh C và anh Th nói chuyện tranh luận với nhau về những lần và số tiền thanh toán trả tiền mua bán nhà đất 16 tỷ; phía anh C thì nói là đã thanh toán đủ cho vợ chồng Th 16 tỷ tiền mua bán nhà đất (gồm những khoản vợ chồng Th vay nợ vợ chồng anh C trước đó được trừ vào tiền mua bán nhà đất cộng với số tiền C chuyển cho Th để Th trả Ngân hàng Bản việt rút sổ đỏ nhà đất về chuyển nhượng cho anh C, cộng với một số lần anh C trả vợ chồng Th tiền mặt tiền mua bán nhà đất), tóm lại là cộng nhiều khoản này vào thành số tiền 16 tỷ nhưng anh C lại không nói cụ thể từng khoản tiền là bao nhiêu cộng vào số tiền 16 tỷ; còn phía anh Th thì cho rằng số tiền này không phải là tiền mua bán nhà đất mà là tiền vợ chồng anh Th vay nợ vợ chồng anh C còn việc mua bán nhà đất thì chỉ là cầm cố nhà cho vợ chồng anh C để đảm bảo cho khoản vay nợ; đồng thời anh Th cũng cho rằng vợ chồng anh C chưa đưa đủ cho vợ chồng anh Th số tiền vay nợ 16 tỷ đồng, anh Th đề nghị anh C giải trình lại từng lần, từng số tiền mà vợ chồng anh C đã đưa cho anh Th nhưng anh C không giải thích, giải trình cụ thể mà vẫn khẳng định đã thanh toán đủ cho anh Th 16 tỷ tiền mua bán nhà đất. Mục đích anh Th muốn anh C nói rõ từng lần, từng số tiền mà vợ chồng anh C chuyển cho vợ chồng anh Th trước đó để vợ chồng anh Nh, chị Th1 biết được tổng số tiền là bao nhiêu để vợ chồng anh Nh, chị Th1 giúp anh Th chuộc lại nhà đất. Sau đó anh Nh, chị Th1 thấy số tiền mà 02 bên đang tranh chấp, khúc mắc quá lớn, hơn nữa giữa anh C với anh Th chưa có sự thống nhất với nhau về số tiền vay nợ (theo Th nói) hoặc số tiền mua bán nhà (theo C nói) vì vậy vợ chồng anh Nh, chị Th1 không đồng ý bỏ tiền ra để giúp vợ chồng anh Th chuộc nhà đất.

Tại buổi nói chuyện, giữa anh C, anh Th cũng nói chuyện với nhau về phương án giao trả nhà đất hoặc phương án giải quyết khác trong trường hợp anh Th không có tiền chuộc nhà. Có lúc thì các bên chốt lại thời gian giao trả nhà đất, anh Th xin anh C kéo dài thời gian cho anh Th thu xếp tiền, chỗ ở để chuộc nhà hoặc giao trả nhà đất anh C, còn anh C thì không đồng ý kéo dài thời gian vì anh C cho rằng đã cho anh Th nhiều phương án và nhiều cơ hội nhưng anh Th đều không thực hiện được. Sau đó các bên cũng bàn nhau về phương án giải quyết khác, cụ thể anh Th xin anh C để cho anh Th đứng ra gọi người đến mua nhà đất nếu người mua nhà đất trả giá tiền cao thì anh Th sẽ được hưởng tiền chênh lệch sau khi trừ đi số tiền mà anh C đòi Th bỏ ra chuộc nhà đất và anh C cũng đồng ý.

5. Anh Phạm Văn Kiên và anh Phạm Văn Dũng Tại biên bản lấy lời khai ngày 15/7/2022 của anh Phạm Văn Kiên và Biên bản lấy lời khai ngày 12/12/2022 của anh Phạm Văn Dũng trình bày:

Anh Kiên, anh Bình, anh C là anh em trong họ. Ngày 30/4/2020 anh C rủ anh Kiên, anh Binh đi cùng đến nhà anh Nh, chị Th1. Sau khi xem lại bản dịch nội dung ghi âm lưu giữ trong đĩa DVC theo kết luận giám định số 19/C09- P6 ngày 20/9/2021 của Viện khoa học hình sự - Bộ Công an thì anh Kiên, anh Bình nhớ và nhận ra nội dung ghi âm này là ghi lại cuộc nói chuyện giữa anh C với anh Th ngày 30/4/2020 tại nhà anh Nh ở thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, thành phố H. Tại buổi nói chuyện hôm đó, anh Kiên chỉ nói một số câu nhưng không liên quan gì đến việc mua bán nhà đất giữa anh C với anh Th, còn anh Dũng không nói câu nào mà chỉ ngồi nghe các bên nói chuyện nên trong bản dịch file ghi âm không có câu nói nào của anh Dũng. Anh Kiên, anh Dũng không nhớ được cụ thể từng câu nói của những người có mặt tại buổi nói chuyện hôm đó, nhưng anh Kiên, anh Dũng nhớ nội dung buổi nói chuyện hôm đó xoay quanh câu chuyện: Anh C với anh Th nói chuyện, tranh luận với nhau về những lần và số tiền thanh toán trả tiền mua bán nhà đất 16 tỷ; anh C thì nói đã thanh toán đủ cho vợ chồng anh Th 16 tỷ tiền mua bán nhà đất gồm những khoản vợ chồng Th vay nợ vợ chồng anh C trước đó được trừ vào tiền mua bán nhà đất cộng với số tiền anh C chuyển cho Th để anh Th trả Ngân hàng Bản việt rút sổ đỏ nhà đất về chuyển nhượng cho anh C, cộng với một số lần anh C trả vợ chồng anh Th tiền mặt tiền mua bán nhà đất sau khi thoả thuận mua bán nhà đất, cộng với khoản tiền mặt anh C trả cho vợ chồng anh Th khi hai bên chốt lại với nhau thanh toán tiền mua bán nhà đất vào ngày 07/6/2019 đã được vợ chồng anh Th ký xác nhận tại biên bản ngày 07/6/2019 đủ 16 tỷ tiền mua bán nhà đất, còn anh Th cho rằng anh C chưa trả đủ tiền mua bán nhà đất 16 tỷ và bảo anh C giải trình lại cho anh Th về những lần anh C trả vợ chồng anh Th tiền mua bán nhà đất và những khoản nợ của vợ chồng anh Th trước đó được trừ vào tiền mua bán nhà đất. Ngoài ra các bên còn nói chuyện về phương án xử lý nhà đất đã mua bán, anh C bảo anh Th nếu anh Th không có khả năng chuộc lại nhà đất theo hợp đồng đã ký kết thì phải trả nhà đất anh C để anh C bán cho người khác, anh Th cũng đồng ý và bảo anh C cho thông tin người mua để anh Th thuê lại nhà đất của người mua; cũng có lúc anh Th xin anh C để cho anh Th đứng ra gọi người đến mua nhà đất của anh C nếu người mua nhà đất với giá cao hơn 17 tỷ 200 triệu đồng thì anh Th được số tiền dư này vì anh Th cho rằng nhà đất tại thời điểm các bên nói chuyện có giá trị hơn 17 tỷ. Buổi nói chuyện hôm đó phía anh Nh, chị Th1 đứng ra hòa giải giữa hai bên. Anh Nh chị Th1 xin anh C kéo dài thời gian cho anh Th có điều kiện chuộc lại nhà theo như thỏa thuận tại Hợp đồng mua bán nhà. Anh Nh, chị Th1 cũng xin anh C cho anh Th ở tại nhà đất đã mua bán thêm một thời gian để thu xếp chỗ ở mới trả nhà đất cho anh C trong trường hợp anh Th không chuộc lại được nhà đất; anh Nh, chị Th1 cũng khuyên anh Th nếu không đủ tiền chuộc lại nhà đất theo thỏa thuận tại hợp đồng ký kết giữa các bên thì anh Th phải hẹn anh C cụ thể ngày trả nhà đất đã mua bán giữa các bên để không xảy ra mâu thuẫn giữa các bên.

6. Anh Phạm Văn Bình trình bày:

Tại Biên bản lấy lời khai ngày 15/7/2022, anh Bình trình bày, ngày 07/6/2019 anh C rủ anh đi cùng đến nhà vợ chồng anh Th, chị C ở thôn Giẽ H, xã Phú Yên để thanh toán tiền mua bán nhà đất. Trên xe ô tô anh nghe C nói đã mua nhà đất của vợ chồng anh Th, chị C ở thôn Giẽ H, xã Phú Yên với giá 16 tỷ và hôm nay đến trả nốt tiền mua bán nhà đất. Khi đến nhà anh Th, chị C, anh C cầm theo bọc tiền và cùng anh vào phòng khách nhà anh Th, chị C. Anh trực tiếp chứng kiến anh C và vợ chồng anh Th, chị C thanh toán với nhau tiền mua bán nhà đất. Anh thấy giữa anh C và vợ chồng Th, chị C chốt cộng với nhau các khoản vay nợ mà vợ chồng anh Th vay vợ chồng C trước đó được đối trừ vào tiền mua bán nhà đất, cộng với khoản tiền mà anh C đưa cho anh Th tại ngân hàng B (trả trước tiền mua bán nhà đất), cộng với các khoản tiền mà anh C trả vợ chồng Th sau khi thoả thuận mua bán nhà đất; sau khi các bên cộng chốt với nhau các khoản tiền mua bán nhà đất thì anh C bỏ mấy cọc tiền ra để trên mặt bàn trả thêm cho vợ chồng anh Th cho đủ 16 tỷ tiền mua bán nhà đất, anh C với vợ chồng anh Th nói với nhau là đã thanh toán đủ 16 tỷ tiền mua bán nhà đất. Sau đó anh C đưa biên bản ra bảo vợ chồng Th, chị C ký vào biên bản này để xác nhận đã thanh toán đủ 16 tỷ tiền mua bán nhà đất, vợ chồng Th, chị C, anh C đã ký vào biên bản này, anh cũng ký vào biên bản này với tư cách là người làm chứng vì anh đã chứng kiến các bên cộng, chốt, thanh toán đủ 16 tỷ tiền mua bán nhà đất và chứng kiến các bên ký nhận tại biên bản này.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2022/DS - ST, ngày 06/01/2023, Tòa án nhân dân huyện P đã xét xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Nguyễn Đ Th và chị Trần Thị C về yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 13C tờ bản đồ số 4 ở thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, Thành phố H giữa bên chuyển nhượng anh Nguyễn Đ Th, chị Trần Thị C và bên nhận chuyển nhượng anh Phạm Văn C, chị Nguyễn Thị H công chứng số 000823, Quyển số 01/2019/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 11/5/2019 tại Văn phòng công chứng N vô hiệu do giả tạo.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Nguyễn Đ Th và chị Trần Thị C về yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 13D tờ bản đồ số 4 ở thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, Thành phố H giữa bên chuyển nhượng anh Nguyễn Đ Th, chị Trần Thị C và bên nhận chuyển nhượng anh Phạm Văn C, chị Nguyễn Thị H công chứng số 000824, Quyển số 01/2019/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 11/5/2019 tại Văn phòng công chứng N vô hiệu do giả tạo.

3. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Nguyễn Đ Th và chị Trần Thị C về yêu cầu tuyên bố Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà tọa lạc trên hai thửa đất số 13C và 13D đều thuộc tờ bản đồ số 4 ở thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, Thành phố H giữa bên bán anh Nguyễn Đ Th, chị Trần Thị C và bên mua anh Phạm Văn C, chị Nguyễn Thị H công chứng số 000825, Quyển số 01/2019/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 11/5/2019 tại Văn phòng công chứng N vô hiệu do giả tạo.

4. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H, cụ thể:

4.1. Buộc anh Nguyễn Đ Th và chị Trần Thị C phải trả anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H hai thửa đất số 13C và 13D tờ bản đồ số 04 ở thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, Thành phố H cùng toàn bộ tài sản gắn liền với quyền sử dụng hai thửa đất này là ngôi nhà 07 tầng trên đất.

Ngôi nhà 07 tầng xây dựng trên hai thửa đất số 13C và 13D đã xây lấn ra phía sau 22,6m2 trên đất công; anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H sử dụng 22,6m2 đất công này đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các quy định của pháp luật về đất đai thì anh C, chị H phải chấp hành theo quy định của pháp luật.

4.2. Buộc anh Nguyễn Đ Th và chị Trần Thị C phải thanh toán trả cho anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H khoản tiền thuê ngôi nhà 07 tầng trên hai thửa đất số 13C, 13D trong thời gian 02 (hai) tháng từ ngày 25/12/2019 đến ngày 25/02/2020 là 20.000.000 đồng (Hai mươi triệu đồng).

Buộc anh Nguyễn Đ Th và chị Trần Thị C phải trả cho anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H số tiền thiệt hại do anh Th, chị C chiếm giữ, chậm giao trả nhà kể từ ngày 26/02/2020 đến ngày xét xử sơ thẩm 06/01/2023 là 343.666.700 đồng (Ba trăm bốn mươi ba triệu sáu trăm sáu mươi sáu nghìn bẩy trăm đồng).

Tổng số tiền anh Nguyễn Đ Th và chị Trần Thị C phải trả cho anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H là 363.666.700 đồng (Ba trăm sáu mươi ba triệu sáu trăm sáu mươi sáu nghìn bẩy trăm đồng).

4.3. Giao cho anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H gian nhà mái bằng 01 tầng có trần thạch cao và khung mái sắt trên mặt trần xây dựng đấu nối phía trước ngôi nhà 07 tầng của thửa đất số 13C, 13D nêu trên. Anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H phải thanh toán trả cho anh Nguyễn Đ Th và chị Trần Thị C số tiền 277.706.500 đồng (Hai trăm bẩy mươi bẩy triệu bẩy trăm linh sáu nghìn lăm trăm đồng) giá trị của gian nhà mái bằng 01 tầng có trần thạch cao và khung mái sắt trên mặt trần này.

Đối với diện tích 64,5m2 đất công hành lang đường 428 mà ngôi nhà mái bằng 01 tầng nêu trên xây dựng phía trên, anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H sử dụng 64,5m2 đất công này đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các quy định của pháp luật về đất đai thì anh C, chị H phải chấp hành theo quy định của pháp luật.

5. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ:

Anh Nguyễn Đ Th và chị Trần Thị C phải thanh toán trả anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H 5.000.000 đồng (Năm triệu đồng) tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ Đối trừ đi các khoản tiền phải thanh toán cho nhau, anh Nguyễn Đ Th và chị Trần Thị C còn phải trả cho anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H số tiền 90.960.200 đồng (Chín mươi triệu chín trăm sáu mươi nghìn hai trăm đồng).

Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật và người được thi hành án có đơn đề nghị thi hành, ngoài khoản tiền phải trả nêu trên, người phải thi hành án còn phải trả cho người được thi hành án khoản tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.

6. Về án phí:

Anh Nguyễn Đ Th và chị Trần Thị C phải chịu 142.637.500 đồng (Một trăm bốn mươi hai triệu sáu trăm ba mươi bẩy nghìn lăm trăm đồng) án phí dân sự sơ thẩm, được đối trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tiền số 0005827 ngày 15/7/2020 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện P. Sau khi đối trừ, anh Nguyễn Đ Th và chị Trần Thị C còn phải nộp 142.337.500 đồng (Một trăm bốn mươi hai triệu ba trăm ba mươi bẩy nghìn lăm trăm đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H phải chịu 13.885.300 đồng (Mười ba triệu tám trăm tám mươi lăm nghìn ba trăm đồng) án phí dân sự sơ thẩm được đối trừ vào số tiền tạm ứng án phí 62.120.000 đồng (Sáu mươi hai triệu một trăm hai mươi nghìn đồng) theo biên lai thu tiền số 0047817 ngày 04/5/2022 và số tiền tạm ứng án phí 3.225.000 đồng (Ba triệu hai trăm hai mươi lăm nghìn đồng) theo biên lai thu tiền số 0047946 ngày 27/9/2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện P. Trả lại anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H số tiền 51.459.700đồng (Năm mươi mốt triệu bốn trăm lăm chín nghìn bẩy trăm đồng) còn lại sau khi đối trừ. Anh C và chị H đã nộp đủ tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo và nghĩa vụ thi hành án của các bên đương sự.

Không đồng ý với bản án sơ thẩm, ngày 15/1/2023, anh C, chị H có Đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm đề nghị sửa bản án theo hướng không buộc anh C, chị H phải thanh toán giá trị nhà trên phần diện tích đất lưu không vì khi thỏa thuận mua bán mặc nhiên công nhận việc mua bán nhà đất theo hiện trạng và các công trình trên đất mà anh Th, chị C đang sử dụng, trong đó có cả nhà, đất diện tích 64,5m2.

Ngày 19/1/2023 anh Th, chị C có Đơn kháng cáo, đề nghị sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận Đơn khởi kiện của anh Th, chị C và không chấp nhận yêu cầu phản tố của anh C, chị H; tuyên hủy các Hợp đồng đã ký giữa anh Th, chị C với anh C, chị H.

Ngày 16/01/2023, Viện kiểm sát nhân dân huyện P kháng nghị 01 phần bản án sơ thẩm liên quan đến án phí, lý do Tòa án cấp sơ thẩm tính án phí chưa đúng, chưa rõ ràng, dẫn đến anh Th, chị C phải chịu án phí cao hơn so với quy định của pháp luật, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của anh Th, chị C, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa 1 phần bản án sơ thẩm, xem xét tính lại án phí đối với anh Th, chị C phải chịu theo đúng quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố H giữ nguyên nội dung kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện P.

Nguyên đơn - anh Th vắng mặt và có đơn xin hoãn phiên tòa lần thứ ba; chị C có đơn đề nghị xét xử vắng mặt tại phiên tòa.

Bị đơn - anh C giữ nguyên yêu cầu phản tố và yêu cầu kháng cáo, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm tiến hành xét xử theo quy định của pháp luật.

Trong phần tranh luận anh C trình bày, hiện nay anh C cũng đang rất khó khăn, nhà đất mua bán, chuyển nhượng của anh Th vẫn đang thế chấp Ngân hàng, giữa anh C và anh Th trước đây cũng có mối quan hệ làm ăn với nhau, đến nay hoàn cảnh của hai bên đều khó khăn, do vậy để tạo điều kiện cho anh Th và gia đình về chỗ ở, anh C đề nghị Tòa án ghi nhận việc anh không yêu cầu anh Th phải thanh toán khoản tiền chi phí định giá 5 triệu đồng; tiền bồi thường do vợ chồng anh Th không bàn giao nhà cho anh từ 26/2/2020 đến 06/01/2023 với số tiền 343.666.700 đồng. Vợ chồng anh C cũng tự nguyện thanh toán cho anh Th số tiền 277.706.500 đồng giá trị ngôi nhà xây trên diện tích đất công. Tuy nhiên anh C đề nghị anh Th và gia đình anh Th phải bàn giao toàn bộ nhà, đất cho anh C để anh C thực hiện quyền sử dụng đối với tài sản anh đã mua bán, chuyển nhượng trên thực tế.

Sau khi xét xử sơ thẩm, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn (anh Th) có mặt tại phiên tòa nhưng không phát biểu vì anh Th vắng mặt.

Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn phát biểu:

Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất tại hai thửa đất số 13C và 13D tờ bản đồ số 04 ở thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, thành phố H được nguyên đơn và bị đơn ký kết trên cơ sở tự nguyện, không trái quy định của pháp luật, thể hiện đúng ý chí của các bên. Hợp đồng được công chứng hợp pháp tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Hình thức và nội dung của Hợp đồng được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật, không vi phạm điều cấm. Trong Hợp đồng các bên còn thỏa thuận nội dung liên quan đến việc nguyên đơn được chuộc lại nhà…Sau khi ký Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, bị đơn - anh C đã thực hiện đăng ký biến động sang tên mình và thế chấp cho Ngân hàng Argribank. Giữa nguyên đơn và bị đơn đã thực hiện việc bàn giao nhà và lập Biên bản bàn giao nhà đất có người làm chứng xác nhận việc bàn giao là hoàn toàn tự nguyện. Bị đơn - anh C đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán tiền, hai bên lập Biên bản, phía nguyên đơn - anh Th cũng xác nhận đã nhận tiền đầy đủ. Để tạo điều kiện cho nguyên đơn về chỗ ở, giữa hai bên đã lập và ký Hợp đồng thuê nhà, theo đó thỏa thuận bên phía nguyên đơn thuê lại nhà trong thời gian 02 tháng với giá mỗi tháng là 10.000.000 đồng.

Nguyên đơn cho rằng việc mua bán, chuyển nhượng là giả tạo nhưng không đưa ra được căn cứ nào chứng minh việc mua bán, chuyển nhượng là giả tạo.

Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn và ghi nhận sự tự nguyện của bị đơn - ông C về việc không yêu cầu nguyên đơn phải thanh toán cho bị đơn một số khoản tiền như đã trình bày tại phiên tòa.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố H phát biểu ý kiến:

Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, các đương sự đã thực hiện quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật.

Về nội dung: Sau khi phân tích, đánh giá tài liệu chứng cứ có trong vụ án, phát biểu và đề nghị:

- Đối với Kháng nghị của Viện KSND huyện P về án phí + Toà án cấp sơ thẩm quyết định không chấp nhận yêu cầu của anh Th, chị C về việc tuyên bố 03 Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất vô hiệu nên theo quy định tại điểm a, Khoản 3, Điều 27, Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, xác định anh Th, chị C phải chịu 300.000 đồng án phí không có giá ngạch đối với yêu cầu khởi kiện này không được chấp nhận là đúng quy định.

+ Đối với việc anh C, chị H yêu cầu anh Th, chị C phải trả lại 02 thửa đất số 13C, 13D và ngôi nhà 07 tầng trên đất là yêu cầu phản tố là chưa chính xác bởi yêu cầu này của anh C, chị H không bù trừ nghĩa vụ đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn - tuyên bố 03 hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất vô hiệu. Toà án cấp sơ thẩm xác định yêu cầu của bị đơn là tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, trên cơ sở đó buộc nguyên đơn phải chịu án phí có giá ngạch là không đúng. Trong vụ án này, đối tượng tranh chấp là 03 hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất và “Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ngày 25/12/2019”, không phải là tranh chấp thửa đất số 13C, 13D và ngôi nhà 07 tầng trên đất là của ai. Bản chất nội dung “đơn yêu cầu phản tố” của bị đơn là tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà, hết thời hạn thuê, bên thuê là anh Th, chị C không thực hiện nghĩa vụ trả lại nhà thuê thì bên cho thuê là anh C, chị H yêu cầu Toà án buộc anh Th, chị C phải trả lại nhà cho anh C, chị H và thanh toán tiền nhà theo hợp đồng và tiền đã chiếm giữ ngôi nhà từ khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng cho đến ngày xét xử sơ thẩm. Như vậy giá trị tài sản để tính án phí phải dựa trên giá trị hợp đồng thuê nhà các bên đã thoả thuận, không phải dựa vào giá trị tài sản hai thửa đất 13C, 13D và giá trị ngôi nhà trên đất để tính án phí. Toà án cấp sơ thẩm vừa buộc anh Th, chị C phải chịu án phí có giá ngạch về việc tranh chấp giá trị nhà, đất vừa phải chịu án phí có giá ngạch 124.154.118 đồng về tranh chấp hợp đồng thuê nhà là không đúng. Theo đó anh Th, chị C chỉ phải chịu số tiền án phí 18.183.335 đồng đối với yêu cầu của anh C, chị H về việc chậm bàn giao nhà là đúng quy định.

- Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu tuyên bố 03 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 13C,13D, tờ bản đồ số 04, thuộc thôn Giẽ H, xã Phú Yên, P, H và tài sản trên đất vô hiệu do giả tạo.

Về chủ thể tham gia ký kết hợp đồng: Các bên đều có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự, việc giao kết hợp đồng là tự nguyện.

Về nội dung: Các thoả thuận trong hợp đồng không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.

Về hình thức: Các hợp đồng được lập thành văn bản và được công chứng hợp pháp, các bên đã thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Về cách thức thực hiện hợp đồng: Các bên ký hợp đồng ngày 11/5/2019, đến tháng 7/2019, anh Th chuyển cho anh C 100.000.000 đồng (các bên đều thừa nhận số tiền này là thực hiện hợp đồng), ngoài ra không chuyển tiền lần nào nữa. Ngày 19/11/2019, anh C khai đã thanh toán tiền cho anh Th khoản đặt cọc với chị H, tiền nợ với ông Ất thì anh mới hoàn tất 2 khoản phải thanh toán của anh Th và anh mới đăng ký sang tên được quyền sử dụng đất 02 thửa đất trên.

Về tài liệu, chứng cứ anh C cung cấp gồm: “Biên bản nhận tiền” ngày 07/6/2019 và “ Biên bản giao nhận tài sản” vào ngày 03/12/2019. Những người làm chứng là anh Bình, chị Chiên đều xác nhận việc chứng kiến chốt thoả thuận nhận tiền, giao nhà và ký chứng kiến.

Căn cứ vào Biên Bản định giá của Hội đồng định giá tài sản xác định, tổng giá trị đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 13C, 13D, tờ bản đồ số 04, thôn Giẽ H, xã Phú Yên, P, H trị gía 16.431.824.900 đồng, số tiền này không lệch nhiều so với số tiền mua bán nhà tại thời điểm các bên thoả thuận. Đến nay đã qua thời hạn 36 tháng kể từ ngày thực hiện hợp đồng, tuy nhiên anh Th, chị C không trả tiền (160.000.000 đồng/ 1 tháng) cũng như không thực hiện việc chuộc lại nhà theo Điều 6 của Hợp đồng mua bán tài sản trên đất ngày 11/5/2019.

Do vậy, có căn cứ xác định các hợp đồng nêu trên có hiệu lực pháp luật. Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn - anh Th, chị C là đúng và có căn cứ.

- Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn:

*Về việc buộc nguyên đơn phải trả lại tài sản theo Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ngày 25/12/2019; thanh toán tiền thuê nhà tính đến thời điểm hiện tại, ngoài ra giao cho quản lý, sử dụng phần diện tích nhà, đất theo hiện trạng lấn chiếm đất công là 22,6m2 và lấn chiếm hành lang đường 428 là 64,5 m2.

Xem xét Biên bản giao nhận tài sản ngày 03/12/2019 thể hiện các bên đã bàn giao tài sản gồm:

+ Về đất: Bàn giao đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Về tài sản trên đất: 01 ngôi nhà 07 tầng với diện tích sàn là 134m2/ 1 tầng, toàn bộ hệ thống điện nước gắn liền với ngôi nhà; 01 bộ bàn ghế tiếp khách, 01 bộ bàn ăn bao gồm 01 bàn và 12 ghế. Giấy phép xây dựng số 88/GPXD được Uỷ ban nhân dân huyện P cấp năm 2013.

Xem xét Hợp đồng đồng thuê tài sản là quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ngày 25/12/2019 có nội dung: Anh C cho anh Th thuê nhà từ 25/12/2019 đến 25/02/2020 với giá 10.000.000 đồng/1 tháng, mục đích thuê: sản xuất kinh doanh giầy dép da, các bên cam kết là chủ sử dụng, chủ sở hữu tài sản thuê, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của người cho thuê, người thuê, việc giao kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Chấm dứt hợp đồng bằng văn bản hoặc hợp đồng thuê hết thời hạn… Như vậy Hợp đồng thuê nhà bảo đảm yêu cầu về chủ thể, các bên giao kết hợp đồng là tự nguyện. Nội dung các bên thoả thuận trong hợp đồng không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội. Hợp đồng được lập thành văn bản và có chữ ký đầy đủ của các bên tham gia giao kết. Do vậy xác định hợp đồng có hiệu lực pháp luật phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn - anh C, chị H là đúng và có căn cứ.

* Về yêu cầu buộc nguyên đơn phải bàn giao cho bị đơn quản lý 22,6 m2 và 64,5m2 là phần diện tích lấn chiếm đất công và hành lang đường tỉnh lộ 428 Xét thấy, các đương sự thừa nhận việc mua bán, bàn giao tài sản 2 thửa đất số 13C,13D, tờ bản đồ số 04, thôn Giẽ H, xã Phú Yên, P, H được thực hiện trên cơ sở hiện trạng sử dụng, trong đó có ngôi nhà 7 tầng có diện tích 22,6m2 lấn chiếm đất công và diện tích ngôi nhà 64,5m2 lấn chiếm hành lang đường tỉnh lộ 428.

Diện tích 22,6m2 gắn liền với ngôi nhà 07 tầng, không thể tách rời. Ngôi nhà mái bằng diện tích 64,5m2 vợ chồng anh Th xây có kết cấu tách rời với nhà 07 tầng, làm cửa hàng cũng như lối đi từ nhà 07 tầng ra đường tỉnh lộ 428. Tại cấp sơ thẩm định giá 277.706.500 đồng.

Hợp đồng mua bán tài sản trên đất, biên bản bàn giao tài sản trên đất không thể hiện việc mua bán ngôi nhà mái bằng có diện tích 64,5m2 nêu trên, tuy nhiên các bên đều thừa nhận việc mua bán là thực hiện trên thực tế, ngôi nhà mái bằng và ngôi nhà 07 tầng tuy có kết cấu móng tách rời nhưng lại liền một khối với nhau và phần diện tích này là diện tích hàng lang đường tỉnh lộ 428. Hơn nữa ngôi nhà này là lối ra của ngôi nhà 07 tầng nên khi giao ngôi nhà 07 tầng cho ai thì phải giao phần diện tích ngôi nhà mái bằng này cho người đó. Đối với phần diện tích đất lấn chiếm này, UBND huyện P và UBND xã Phú Yên đều đề nghị giao cho các bên đương sự quản lý theo quy định.

Do xác định hợp đồng thuê nhà ký kết giữa anh C và vợ chồng anh Th ngày 25/12/2019 có hiệu lực. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của anh C, chị H, buộc anh Th, chị C bàn giao trả 02 thửa đất số 13C và 13D cùng ngôi nhà 07 tầng; phải thanh toán 02 tháng tiền thuê nhà theo hợp đồng và khoản tiền do chậm giao trả nhà kể từ ngày hết hạn hợp đồng thuê nhà (26/02/2020) đến thời điểm xét xử sơ thẩm với số tiền 10.000.000 đồng/1 tháng; Giao cho anh C, chị H sử dụng ngôi nhà mái bằng 01 tầng và phần diện tích 64,5m2 đất công hành lang đường 428, phần diện tích 22,6m2 đất công do ngôi nhà 07 tầng xây lấn phía sau đến khi nào cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện các quy định của Nhà nước về đất đai thì anh C, chị H phải chấp hành theo quy định pháp luật là có cơ sở.

Tuy nhiên theo Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất (công chứng ngày 11/5/2019) thì đối tượng của hợp đồng mà anh Th, chị C bán cho anh C, chị H là tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của anh Th, chị C là ngôi nhà được phép xây dựng theo Giấy phép xây dựng số 88/GPXD sử dụng cho công trình nhà ở riêng lẻ (BL 259), do UBND huyện P cấp (không ghi ngày) tháng 7 năm 2013, tọa lạc trên hai thửa đất 13C,13D, tờ bản đồ số 4 tại thôn Giẽ H, xã Phú Yên, P, H.

Theo Giấy phép xây dựng trên thì chiều cao công trình là 13m, số tầng 03 tầng, 01 tum. Tổng diện tích sàn là 402 m2.

Theo Biên bản định giá tài sản ngày 21/10/2022 thì kết quả định giá ngôi nhà 7 tầng (trong đó có 1 tầng hầm, 1 tầng tum), tổng diện tích xây dựng ngôi nhà 7 tầng là 1054,185 m2 , mức giá xây dựng là 5.549.500 đ/1m2.

Như vậy theo Giấy phép xây dựng thì diện tích sàn xây dựng là 402 m2, diện tích tum là 104,835m2, tổng diện tích là 506,835 m2.

Giá thành diện tích trên là: 5.549.500 đồng x 506,835 m2 = 2.812.680.832,5 đồng (làm tròn là 2.812.680.832 đồng).

Theo hợp đồng ký ngày 11/5/2019 các bên mua, bán nhà theo Giấy phép xây dựng, vì vậy việc mua bán nhà chỉ với diện tích xây dựng sàn là 506,835 m2 có giá trị 2.812.680.832 đồng.

Như vậy phần anh Th xây dựng thêm 3 tầng so với phép xây dựng không nằm trong phần tài sản trên đất đã bán, nên cần buộc anh C, chị H phải thanh toán cho anh Th, chị C giá trị xây dựng vượt quá là 3.037.518.868đồng, cụ thể:

1054,185m2 - 506,835m2 = 547,35m2. Tương đương với trị giá: 5.850.199.700 đồng - 2.812.680.832đồng = 3.037.518.868đồng.

Từ những phân tích trên, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện P; chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn. Căn cứ khoản 2 Điều 308 BLTTDS sửa bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện P như đã phân tích nêu trên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận công khai tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

1. Về tố tụng: Kháng cáo của nguyên đơn, bị đơn và kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện P trong thời hạn luật định; nguyên đơn, bị đơn đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm nên xác định kháng cáo và kháng nghị là hợp lệ về hình thức.

Đối với nguyên đơn - chị Trần Thị C là người có đơn kháng cáo, quá trình chuẩn bị xét xử phúc thẩm chị C có đơn đề nghị xét xử vắng mặt, do vậy Tòa án xét xử vắng mặt chị C theo quy định.

Đối với sự vắng mặt của đồng nguyên đơn là anh Nguyễn Đ Th, xét thấy, ngày 09/9/2023, Tòa án nhân dân thành phố H đã có Quyết định đưa vụ án ra xét xử vào ngày 18/9/2023. Ngày 15/9/2023, Tòa án nhân dân thành phố H nhận được đơn của anh Th xin hoãn phiên tòa lần thứ nhất với lý do anh Th, chị C đã có lịch khám chữa bệnh tại Thái Lan vào thời gian xét xử nêu trên. Tòa án đã ra Quyết định hoãn phiên tòa đồng thời ấn định thời gian mở lại phiên tòa vào ngày 29/9/2023. Tại phiên tòa ngày 29/9/2023, Tòa án nhận được Đơn xin hoãn phiên tòa của anh Th lần thứ hai với lý do, ngày 28/9/2023 anh Th phải vào viện cấp cứu do đau đầu, chóng mặt, buồn nôn…kèm theo đơn là xác nhận của Khoa Nội Nhi Bệnh viện đa khoa H Đ (có đóng dấu treo của Bệnh viện đa khoa H Đ Chi nhánh Công ty TNHH y tế Hưng Hùng).

Căn cứ vào Giấy ra viện của Bệnh viện đa khoa H Đ thể hiện, anh Th vào viện lúc 23 giờ 49’ ngày 28/9/2023 và ra viện hồi 16h00’ ngày 30/9/2023.

Ngày 29/9/2023, Tòa án nhân dân thành phố H đã ra Quyết định hoãn phiên tòa, đồng thời thông báo thời gian mở lại phiên tòa vào ngày 13/10/2023. Ngày 02/10/2023, Tòa án nhân dân thành phố H ra Thông báo số 720/2023/TB-TA về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của đương sự, theo đó nội dung thông báo cho anh Th và các đương sự trong vụ án biết, nếu vì lý do sức khỏe hay vì lý do nào khác mà không thể tham gia phiên tòa được thì có thể làm văn bản ủy quyền cho người khác tham gia tố tụng; trường hợp trực tiếp tham gia tố tụng tại phiên tòa phải có mặt theo Giấy triệu tập của Tòa án và chấp hành quyết định của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ việc (theo khoản 16 Điều 70 Bộ luật tố tụng dân sự) và sử dụng quyền của đương sự một cách thiện chí, không được lạm dụng để gây cản trở hoạt động tố tụng của Tòa án, đương sự khác; trường hợp không thực hiện nghĩa vụ thì phải chịu hậu quả do Bộ luật này quy định (theo khoản 25 Điều 70 Bộ luật tố tụng dân sự).

Tại phiên tòa ngày 13/10/2023, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm nhận được Đơn xin hoãn phiên tòa của anh Th và Đơn xin xác nhận nằm viện, đang điều trị tại Bệnh viện với lý do đau đầu, chóng mặt…trong đơn có xác nhận của Khoa Nội Nhi - Bệnh viện đa khoa H Đ tuy nhiên văn bản này không có dấu của Bệnh viện.

Xét thấy, phiên tòa mở ngày 13/10/2023 (là lần thứ ba), trước đó Hội đồng xét xử đã hai lần hoãn phiên tòa theo Đơn đề nghị của anh Th. Căn cứ vào Giấy ra viện ngày 30/9/2023 thể hiện, anh Th vào viện hồi 23 giờ 49’ ngày 28/9/2023 và ra viện hồi 16h00’ ngày 30/9/2023, điều đó cho thấy bệnh của anh Th không phải là nghiêm trọng; ngày 02/10/2023 Tòa án đã ra thông báo số 720/2023/TB-TA gửi anh Th và các đương sự khác trong vụ án về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của đương sự như nội dung đã trích dẫn nêu trên. Như vậy nếu vì lý do sức khỏe không đảm bảo tham gia tố tụng trực tiếp tại phiên tòa thì anh Th có thể ủy quyền cho người khác tham gia tố tụng thay cho mình nhưng anh Th không thực hiện quyền cũng như nghĩa vụ như đã thông báo nêu trên, do vậy việc anh Th tiếp tục đề nghị hoãn phiên tòa lần thứ ba khi đã có thông báo là không có cơ sở chấp nhận. Ngoài ra xác nhận của Khoa Nội Nhi - Bệnh viện đa khoa H Đ không có dấu của Bệnh viện nên không đảm bảo tính hợp pháp của văn bản.

Tuy nhiên, xem xét đơn kháng cáo thấy, anh Th và chị C kháng cáo có cùng nội dung. Anh Th, chị C đều đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm, do vậy, việc anh Th vắng mặt tại phiên tòa lần thứ ba nhưng Tòa án cấp phúc thẩm vẫn tiến hành xét xử để xem xét đối với nội dung kháng cáo của chị C (cùng nội dung kháng cáo với anh Th), do vậy khi Tòa án cấp phúc thẩm đình chỉ xét xử đối với kháng cáo của anh Th thì vẫn tiếp tục xem xét, giải quyết đối với kháng cáo của chị C.

2. Về nội dung: Hội đồng xét xử xét thấy:

2.1 Xác định nguồn gốc thửa đất và xem xét tính hợp pháp của các Hợp đồng Thửa đất số 13C diện tích 67m2 và thửa đất số 13D diện tích 67m2 tờ bản đồ số 04 tại thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, thành phố H có nguồn gốc thuộc quyền sử dụng hợp pháp của vợ chồng anh Nguyễn Đ Th, chị Trần Thị C. Cả hai thửa đất này đã được UBND huyện P cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 01/12/2006 mang tên anh Nguyễn Đ Th, chị Trần Thị C. Năm 2016 vợ chồng anh Th, chị C xây dựng ngôi nhà 07 tầng nằm trên 02 thửa đất này.

Xem xét đối với các hợp đồng gồm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 13C; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 13D; Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà tọa lạc trên thửa đất số 13C, thửa đất số 13D đều được công chứng tại Văn phòng công chứng N ngày 11/5/2019 và đều thể hiện bên bán, chuyển nhượng là anh Nguyễn Đ Th, chị Trần Thị C và bên mua, nhận chuyển nhượng là anh Phạm Văn C, chị Nguyễn Thị H.

Theo nguyên đơn - anh Th, chị C thì việc vợ chồng anh Th, chị C ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 13C, 13D và hợp đồng bán tài sản gắn liền với đất cho vợ chồng anh C, chị H là giả tạo để làm tin đảm bảo cho khoản vay nợ của vợ chồng anh Th, chị C với vợ chồng anh C, chị H. Vì vậy anh Th, chị C đã khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết tuyên bố các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 13C, 13D và Hợp đồng bán tài sản gắn liền với đất nêu trên vô hiệu do giả tạo.

Theo bị đơn - anh C, chị H thì việc anh Th, chị C ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 13C, 13D và Hợp đồng bán tài sản gắn liền với đất cho vợ chồng anh C, chị H là thực tế, không phải giả tạo, không nhằm che dấu mục đích nào khác nên anh C, chị H không chấp nhận đối với yêu cầu khởi kiện của anh Th, chị C.

Xét thấy: Ngoài trình bày của anh Th, chị C cho rằng việc ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 13C, 13D và Hợp đồng bán tài sản gắn liền với đất cho vợ chồng anh C, chị H là giả tạo để làm tin đảm bảo cho khoản vay nợ tiền anh C, chị H thì phía anh Th, chị C không xuất trình được văn bản, tài liệu nào thể hiện các bên thoả thuận ký kết các hợp đồng chuyển nhượng đất, hợp đồng mua bán tài sản trên đất để làm tin đảm bảo cho khoản vay nợ.

Căn cứ tài liệu trong hồ sơ thể hiện, ngày 16, 18/7/2019, anh Th 02 lần chuyển khoản cho anh C, mỗi lần chuyển 50.000.000 đồng đều có nội dung chuyển khoản “Anh Th trả tiền cầm nhà”, vợ chồng anh Th cho rằng đây là số tiền mà vợ chồng anh Th trả lãi của số tiền vay nợ vợ chồng anh C mà trước đó đã ký kết các hợp đồng bán nhà đất giả tạo để làm tin đảm bảo cho khoản vay nợ này. Anh C xác nhận có việc anh Th chuyển khoản cho anh C số tiền trên, nhưng đây là số tiền vợ chồng anh Th trả cho vợ chồng anh C theo thoả thuận tại Điều 6 của Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất quy định về chuộc lại nhà “Bên bán được chuộc lại tài sản trong thời hạn 36 tháng kể từ ngày Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất này được công chứng. Trong thời hạn chuộc lại bên bán phải trả cho bên mua số tiền là 160.000.000 đồng/tháng....”, anh C còn cho rằng việc anh Th ghi nội dung chuyển khoản “Anh Th trả tiền cầm nhà” là do anh Th đã hiểu về quy định Chuộc lại nhà được thoả thuận tại Điều 6 của Hợp đồng mua bán nhà giống như việc cầm cố nhà có quyền chuộc lại nhưng thực tế đây là điều khoản về chuộc lại nhà được quy định rõ ràng tại hợp đồng. Vì vậy Hội đồng xét xử thấy không có cơ sở để xác định việc anh Th 02 lần chuyển khoản cho anh C số tiền, nội dung chuyển khoản như trên là trả anh C số tiền lãi của số vay nợ như anh Th, chị C trình bày.

Đối với các file ghi âm ngày 30/4/2020 và file ghi âm, ghi hình ngày 23/6/2020 do anh Th xuất trình đã được Toà án trưng cầu giám định tại Viện khoa học hình sự - Bộ công an theo yêu cầu của anh Th. Phía anh Th, chị C cho rằng nội dung tại Bản Kết luận giám định số 19/C09-P6 ngày 20/9/2021 của Viện khoa học hình sự - Bộ công an đối với các file ghi âm, ghi hình này thể hiện việc ký kết các hợp đồng chuyển nhượng đất và hợp đồng mua bán tài sản trên đất là giả tạo làm tin đảm bảo cho khoản vay nợ. Tuy nhiên những người làm chứng gồm anh Nh, chị Th1, anh Kiên, anh Dũng có mặt tại buổi nói chuyện giữa anh Th và anh C ngày 30/4/2020 đều khẳng định nội dung buổi nói chuyện này là giữa anh Th, anh C tranh luận, tranh chấp nhau về những lần, số tiền các bên thanh toán trả tiền mua bán nhà đất cũng như nói chuyện với nhau về phương án xử lý nhà đất mua bán; phía anh C xác nhận các nội dung trong các file ghi âm, ghi hình ngày 30/4/2020, ngày 23/6/2020 chỉ là buổi nói chuyện với anh Th liên quan đến tranh chấp về số lần, số tiền thanh toán trả tiền mua bán nhà đất và phương án xử lý nhà đất mua bán; mặt khác qua xem xét nội dung tại Bản kết luận giám định số 19/C09-P6 ngày 20/9/2021 đối với các file ghi âm, ghi hình trên cho thấy, chưa có căn cứ rõ ràng về việc các bên ký kết các hợp đồng mua bán nhà đất là giả tạo để làm tin đảm bảo cho khoản vay nợ theo trình bày của anh Th, chị C, nên không căn cứ để xác định nội dung trong các file ghi âm, ghi hình ngày 30/4/2020, ngày 23/6/2020 chứng minh việc vợ chồng anh Th và vợ chồng anh C ký kết các hợp đồng mua bán nhà đất là giả tạo.

Anh Th, chị C cho rằng giá đất mua bán trong 02 Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 13C, 13D đều là 100.000.000 đồng là không đúng thực tế, thấp hơn nhiều so với giá trị đất tại thời điểm đó đã thể việc mua bán chuyển nhượng này là giả tạo nên khi ký kết các hợp đồng mua bán đất các bên ghi mức giá mua bán như trong hợp đồng chỉ mang tính hình thức chứ không phải là mua bán thực tế. Tuy nhiên, pháp luật quy định các bên tham gia giao dịch dân sự về mua bán tài sản có quyền thoả thuận với nhau về giá, do đó không thể căn cứ vào giá mua bán đất để xác định các hợp đồng mua bán nhà đất là giả tạo như trình bày của anh Th, chị C.

Anh Th, chị C cho rằng về trình tự, thủ tục công chứng các hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 13C, 13D và hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất là trái quy định pháp luật do thực tế các bên ký kết các hợp đồng này vào sáng ngày 07/5/2019 trong khi 02 thửa đất số 13C, 13D vẫn đang thế chấp tại ngân hàng B đến chiều ngày 07/5/2019 mới tất toán trả nợ ngân hàng B rút tài sản thế chấp 02 thửa đất này, việc 03 hợp đồng trên thể hiện ngày công chứng 11/5/2019 là để hợp thức thời gian tránh việc công chứng hợp đồng trái pháp luật khi tài sản mua bán vẫn đang thế chấp tại Ngân hàng; anh Th, chị C còn cho rằng Văn phòng công chứng N công chứng các hợp đồng mua bán nhà đất là trái quy định pháp luật do tại thời điểm này anh Th, chị C không có bản gốc Căn cước công dân, chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn bởi chị Nguyễn Thị Khánh H đang cầm giữ bản gốc các giấy tờ này của anh Th, chị C. Tuy nhiên qua xem xét hồ sơ công chứng các hợp đồng mua bán nhà đất do Văn phòng công chứng N cung cấp đều thể hiện ngày lập, ký kết, công chứng các hợp đồng mua bán nhà đất là ngày 11/5/2019 và hồ sơ công chứng có đầy đủ bản sao Căn cước công dân, chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn của anh Th, chị C; phía Văn phòng công chứng N và anh C, chị H đều khẳng định thời điểm lập, ký kết, công chứng các hợp đồng mua bán nhà đất là ngày 11/5/2019 như thể hiện tại các hợp đồng và đều đúng trình tự, thủ tục, nội dung pháp luật quy định; phía chị H thừa nhận có giữ bản gốc các giấy tờ trên của anh Th, chị C nhưng có một số lần chị H đã cho anh Th, chị C mượn lại các giấy tờ gốc này. Vì vậy việc anh Th, chị C cho rằng Văn phòng công chứng N công chứng các hợp đồng mua bán nhà đất trái quy định pháp luật là không có cơ sở.

Anh Th, chị C cho rằng tại Điều 6 của Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với 02 thửa đất có quy định về thoả thuận thời hạn chuộc lại nhà là 36 tháng, nhưng trong thời hạn chuộc lại nhà thì anh Th, chị C phải trả cho anh C, chị H số tiền 160.000.000 đồng/tháng, điều khoản chuộc lại nhà này chính là che giấu cho thoả thuận vay nợ thời hạn 36 tháng với lãi suất 01%/tháng (bằng đúng số tiền 160.000.000 đồng/tháng do thoả thuận ban đầu số tiền vay nợ 16 tỷ). Tuy nhiên, hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất (mua bán nhà) là một dạng của hợp đồng mua bán tài sản, trong khi đó liên quan đến Hợp đồng mua bán tài sản pháp luật có quy định về “Chuộc lại tài sản đã bán” tại Điều 454 Bộ luật dân sự, vì vậy việc giữa vợ chồng anh Th với vợ chồng anh C có thoả thuận về chuộc lại nhà tại Điều 6 của Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với 02 thửa đất là không trái quy định pháp luật nên không có căn cứ xác định điều khoản chuộc lại nhà này để che giấu thoả thuận vay nợ như phía anh Th, chị C trình bày.

Anh Th, chị C cho rằng việc các bên ký kết các hợp đồng mua bán nhà đất số 13C, 13D cũng như công chứng các hợp đồng này là trái quy định pháp luật do thời điểm các bên ký kết, công chứng các hợp đồng mua bán nhà đất số 13C, 13D thì trước đó chị Nguyễn Thị Khánh H đã đặt cọc để mua nhà đất này; ngoài ra trước đó anh Th, chị C cũng đã ký hợp đồng uỷ quyền cho chị H thanh toán trả nợ ngân hàng để rút tài sản thế chấp là 02 thửa đất trên, đăng ký xóa thế chấp, nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc, được quyền chuyển nhượng, mua bán thửa đất này. Tuy nhiên việc anh Th, chị C uỷ quyền cho chị H với nội dung trên không làm mất đi quyền định đoạt, quyền chuyển nhượng nhà đất này của anh Th, chị C; mặt khác việc chị H với vợ chồng anh Th trước đó có thoả thuận đặt cọc mua bán nhà đất này chỉ là giao dịch dân sự và cũng không làm mất đi quyền của anh Th, chị C về chuyển nhượng nhà đất này cho người khác, trường hợp nếu có tranh chấp về đặt cọc, về uỷ quyền chuyển nhượng nhà đất thì đây là tranh chấp dân sự giữa vợ chồng anh Th với chị H, không làm ảnh hưởng đến quyền của anh C, chị H về mua, nhận chuyển nhượng nhà đất trên. Ngoài ra chị H, anh Th, chị C đều khẳng định, các tranh chấp liên quan đến đặt cọc, uỷ quyền chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng anh Th và chị H đã được các bên tự giải quyết xong và đã tự huỷ bỏ các giao dịch đặt cọc, uỷ quyền này bằng văn bản có công chứng hợp pháp.

Ngoài ký kết các hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 13C, 13D và hợp đồng bán tài sản gắn liền với 02 thửa đất này cho anh C, chị H đã được công chứng theo quy định pháp luật thì anh Th, chị C còn ký nhận tại “Biên bản giao nhận tiền từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/6/2019” có sự chứng kiến, ký xác nhận của người làm chứng anh Phạm Văn Bình tại biên bản này, nội dung biên bản cũng thể hiện rõ “anh C, chị H đã thanh toán số tiền 16.000.000.000 đồng, anh Th chị C đã nhận đủ tiền”; anh Th, chị C còn bàn giao tài sản nhà đất mua bán cho anh C được các bên lập thành văn bản “Biên bản bàn giao tài sản ngày 03/12/2019” có ký nhận bên nhận là anh C, bên giao là anh Th, chị C và có sự chứng kiến, ký xác nhận của người làm chứng là chị Trần Thị Chiên tại biên bản này, sau đó ngày 25/12/2019 anh Th, chị C đã ký hợp đồng thuê lại nhà đất số 13C, 13D của anh C, chị H với thời hạn thuê 02 tháng kể từ ngày 25/12/2019 đến ngày 25/02/2020, giá thuê là 10.000.000 đồng/tháng, như vậy nhà, đất này đã thuộc quyền sở hữu sử dụng của anh C, chị H. Mặc dù anh Th, chị C cho rằng khi ký nhận tại “Biên bản giao nhận tiền từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thì biên bản này để trống nội dung, sau này anh C đã tự viết nội dung vào biên bản này về số tiền thanh toán mua bán nhà đất 16.000.000.000 đồng và đầu biên bản thì ghi ngày 30/4/2019 nhưng nội dung biên bản lại ghi ngày 07/6/2019 là mâu thuẫn, vô lý; anh Th, chị C cũng cho rằng việc ký biên bản bàn giao nhà đất mua bán cho anh C, ký hợp đồng thuê nhà đất với anh C cũng đều là giả tạo để hợp thức cho vợ chồng anh C làm thủ tục thế chấp nhà đất 13C, 13D vay tiền ngân hàng, nhưng anh Th, chị C không có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho các trình bày này của mình, mặt khác người làm chứng - anh Bình khẳng định “Biên bản giao nhận tiền từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” được các bên ký nhận với nhau ngày 07/6/2019 nên các trình bày trên của anh Th, chị C đều xác định là không có căn cứ. Ngoài ra Giấy nộp tiền ngày 07/5/2019 tại Ngân hàng B, Chi nhánh H do anh C xuất trình thể hiện, anh C nộp số tiền 8.216.000.000 đồng vào tài khoản cho anh Th, nội dung nộp tiền “Em Phạm Văn C nộp tiền mua 02 thửa đất của anh Nguyễn Đ Th và chị Trần Thị C, thửa đất số 13C số BL666399, thửa đất số 13D số AC887985 và tài sản gắn liền trên đất”, đây là căn cứ xác định thời điểm ngày 07/5/2019 các bên đã thống nhất với nhau về mua bán nhà đất số 13C, 13D chứ không phải là vay nợ tiền như phía anh Th, chị C trình bày và việc các bên khi ký kết các hợp đồng mua bán nhà đất số 13C, 13D vào ngày 11/5/2019 là để thực hiện giao dịch mua bán nhà đất mà các bên thoả thuận thống nhất trước đó.

Từ những phân tích, đánh giá nêu trên, có đủ căn cứ xác định giao dịch dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 13C, 13D tờ bản đồ số 4 ở thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, H và giao dịch dân sự về mua bán tài sản gắn liền với 02 thửa đất này là ngôi nhà 07 tầng giữa bên bán, bên chuyển nhượng là anh Nguyễn Đ Th, chị Trần Thị C và bên mua, nhận chuyển nhượng là anh Phạm Văn C, chị Nguyễn Thị H được lập thành hợp đồng, công chứng tại Văn phòng công chứng N ngày 11/5/2019 là phù hợp quy định của pháp luật về công chứng; các bên tham gia ký các kết hợp đồng là tự nguyện, nội dung thỏa thuận tại các Hợp đồng không trái với quy định của pháp luật; số tiền mua bán thửa đất số 13C, 13D và nhà trên đất tổng là 16.000.000.000 đồng (Mười sáu tỷ đồng) đã được bên mua anh C, chị H thanh toán đủ cho bên bán anh Th, chị C. Anh Th, chị C đã thừa nhận chủ sở hữu sử dụng nhà đất của vợ chồng anh C, chị H nên đã ký Hợp đồng thuê lại nhà trong thời hạn 2 tháng. Vì vậy yêu cầu khởi kiện của anh Th, chị C về yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 13C, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 13D và Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà trên 02 thửa đất số 13C, 13D vô hiệu do giả tạo là không có cơ sở nên Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận là có căn cứ và đúng quy định của pháp luật.

2.2 Xét yêu cầu phản tố của bị đơn:

Sau khi nhận chuyển nhượng thửa đất số 13C và thửa đất số 13D của anh Th, chị C theo 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất công chứng ngày 11/5/2019 tại Văn phòng công chứng N, anh C chị H đã đăng ký sang tên chủ sử dụng đối với 02 thửa đất này. Ngày 03/12/2019 anh C, chị H được Văn phòng đăng ký đất đai H - Chi nhánh huyện P xác nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với 02 thửa đất tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với việc mua bán tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà trên hai thửa đất số 13C, 13D theo hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất công chứng ngày 11/5/2019 tại Văn phòng công chứng N. Anh Th, chị C đã bàn giao cho anh C, chị H nhà đất mua bán, các bên cũng đã ký nhận tại “Biên bản bàn giao tài sản ngày 03/12/2019”. Do đó có đủ căn cứ xác định các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 13C, 13D và Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà trên 02 thửa đất số 13C, 13D đã có hiệu lực pháp luật do anh C, chị H đã đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký đất đai H - Chi nhánh huyện P, các bên đã bàn giao nhà đất mua bán nên thửa đất số 13C, 13D cùng ngôi nhà 07 tầng trên hai thửa đất này tại thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, thành phố H đã thuộc quyền sử dụng, quyền sở hữu của anh C, chị H. Vì vậy yêu cầu phản tố của anh C, chị H về việc buộc anh Th, chị C phải trả lại thửa đất số 13C, 13D cùng ngôi nhà 07 tầng trên hai thửa đất này là có căn cứ. Do ngôi nhà 07 tầng xây dựng trên thửa đất số 13C, 13D đã xây lấn ra phía sau 22,6m2 trên đất công nên đối với diện tích đất công này vợ chồng anh C, chị H được sử dụng đến khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý đất đai thì anh C, chị H phải chấp hành theo quy định của pháp luật.

Đối với “Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ngày 25/12/2019”, nội dung thoả thuận vợ chồng anh Th, chị C thuê của anh C, chị H nhà đất số 13C, 13D thời hạn 02 tháng kể từ ngày 25/12/2019 đến ngày 25/02/2020 với giá thuê 10.000.000 đồng/tháng là tự nguyện, nội dung thoả thuận không trái quy định pháp luật. Do anh Th, chị C chưa thanh toán trả vợ chồng anh C khoản tiền thuê nhà 02 tháng từ ngày 25/12/2019 đến ngày 25/02/2020 và vợ chồng anh Th, chị C vẫn đang ở nhà đất số 13C, 13D kể từ khi hết thời hạn thuê nhà ngày 25/02/2020 đến nay. Vì vậy yêu cầu phản tố của anh C, chị H về việc buộc anh Th, chị C thanh toán trả anh C, chị H tiền thuê nhà 02 tháng bằng 20.000.000 đồng và khoản tiền thiệt hại do anh Th, chị C chiếm giữ, chậm giao trả nhà kể từ ngày 26/02/2020 đến ngày xét xử sơ thẩm là 34 tháng 11 ngày x 10.000.000 đồng/tháng = 343.666.700 đồng là có căn cứ và được Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận là phù hợp với quy định của pháp luật.

Đối với yêu cầu của anh C, chị H về yêu cầu giao cho anh C, chị H gian nhà mái bằng 01 tầng nằm trên 64,5m2 đất công hành lang đường 428 được anh Th, chị C xây dựng đấu nối phía trước ngôi nhà 07 tầng thửa đất số 13C, 13D, xét thấy, mặc dù anh C, chị H cho rằng khi mua nhà đất số 13C, 13D của anh Th, chị C, các bên đã thỏa thuận mua bán theo hiện trạng bao gồm toàn bộ các công trình trên đất mà anh Th, chị C đang sử dụng, trong đó có gian nhà mái bằng 01 tầng phía trước ngôi nhà 07 tầng vợ chồng anh Th sử dụng làm nơi bán hàng. Anh Th, chị C cho rằng chỉ là mua bán giả tạo nhà đất. Tuy nhiên tại các hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 13C, 13D, hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất và biên bản bàn giao tài sản nhà đất mua bán này đều không thể hiện có việc thỏa thuận mua bán gian nhà mái bằng 01 tầng nằm trên 64,5m2 đất công hành lang đường 428. Tuy nhiên do gian nhà mái bằng 01 tầng này xây dựng đấu nối phía trước ngôi nhà 07 tầng và là lối đi duy nhất từ ngôi nhà 07 tầng này ra đường giao thông. Vì vậy để đảm bảo quyền khai thác, sử dụng hợp lý đối với nhà đất số 13C, 13D cũng như tránh việc phát sinh các tranh chấp về sau, Tòa án cấp sơ thẩm giao cho anh C, chị H gian nhà mái bằng 01 tầng này nhưng anh C, chị H phải thanh toán trả anh Th, chị C giá trị bằng tiền theo giá mà Hội đồng định giá cấp sơ thẩm đã xác định đối với gian nhà mái bằng 01 tầng, trần thạch cao của gian nhà và khung mái sắt nằm trên mặt trần, tổng cộng là 277.706.500 đồng là phù hợp (237.897.500 đồng + 2.657.100 đồng + 37.151.900 đồng).

Đối với phần diện tích 64,5m2 là diện tích đất công hành lang đường 428 có gian nhà mái bằng 01 tầng xây dựng nằm trên diện tích đất này, khi nào cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý đất đai đối với diện tích đất công này thì anh C, chị H phải chấp hành theo quy định của pháp luật.

Đối với việc anh Th, chị C sơn sửa lại một số vị trí tường, cầu thang, cửa nhà bị hư hại xảy ra trong quá trình tranh chấp nhà đất giữa vợ chồng anh Th và anh C đã được Hội đồng định giá trong tố tụng hình sự xác định trong vụ án hình sự về “Xâm phạm chỗ ở của người khác”, do các bên đều không yêu cầu giải quyết trong vụ án này các thiệt hại trên nên Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét là có căn cứ, trường hợp sau này có phát sinh tranh chấp sẽ được giải quyết bằng vụ kiện dân sự khác theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên tại phiên tòa phúc thẩm, anh C không yêu cầu anh Th, chị C phải thanh toán khoản tiền chi phí định giá 5 triệu đồng; tiền bồi thường do anh Th, chị C khôngbàn giao nhà cho anh C là 343.666.700 đồng. Vợ chồng anh C cũng tự nguyện thanh toán cho anh Th khoản tiền 277.706.500 đồng giá trị ngôi nhà xây trên diện tích đất lấn chiếm như bản án sơ thẩm đã tuyên mà không yêu cầu đối trừ. Xét thấy đề nghị của anh C là tự nguyện, phù hợp với quy định của pháp luật nên Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm chấp nhận.

Hiện nay thửa đất số 13C, 13D cùng nhà trên đất đang được vợ chồng anh C, chị H thế chấp tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển V Chi nhánh huyện P H II để đảm bảo cho khoản vay của anh C, tuy nhiên do các bên đương sự không đề nghị Tòa án giải quyết trong vụ án này đối với Hợp đồng thế chấp tài sản trên nên Hội đồng xét xử không xem xét, nếu sau này có phát sinh tranh chấp sẽ được giải quyết trong vụ án khác khi các bên có yêu cầu theo quy định của pháp luật.

3. Đối với kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện P liên quan đến phần án phí. Căn cứ khoản 2, khoản 3 Điều 24 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội, quy định về các loại án phí trong vụ án dân sự thì anh Th, chị C phải chịu án phí có giá ngạch đối với yêu cầu của anh C về đòi tiền cho thuê nhà và tiền bồi thường thiệt hại do anh Th, chị C do không giao trả nhà, đất cho anh C. Đối với yêu cầu của anh C về việc buộc anh Th, chị C phải bàn giao nhà, đất trả cho anh C thì anh Th, chị C không phải chịu án phí có giá ngạch. Do vậy kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện P liên quan đến nội dung này là có cơ sở nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

4. Đối với đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố H về việc buộc anh C, chị H phải thanh toán cho anh Th, chị C giá trị xây dựng thêm 03 tầng nhà (của ngôi nhà 7 tầng). Xét thấy, việc anh Th, chị C xây dựng thêm 03 tầng nhà là vượt quá số tầng được cấp phép xây dựng. Các bên thỏa thuận mua bán nhà là căn cứ vào Giấy phép xây dựng số 88/GPXD của UBND huyện P cấp cho anh Th được phép xây dựng nhà 04 tầng. Quá trình thực hiện hợp đồng cũng như thực hiện việc bàn giao nhà, đất khi mua bán chuyển nhượng và việc anh Th, chị C thuê lại toàn bộ nhà đất đã bán cho anh C chị H thì anh Th, chị C không có ý kiến gì khác. Ngoài ra trong vụ án này nguyên đơn có yêu cầu khởi kiện tuyên bố các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất đối với Thửa đất số 13C, 13D và Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với 2 thửa đất trên đều thuộc tờ bản đồ số 4 ở thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, thành phố H là vô hiệu do giả tạo nên đề nghị của Viện kiểm sát về việc buộc anh C chị H phải thanh toán giá trị 03 tầng nhà xây dựng vượt quá so với Giấy phép xây dựng không được thỏa thuận trong Hợp đồng mua bán là không phù hợp và vượt quá phạm vi khởi kiện của nguyên đơn nên không có cơ sở chấp nhận.

Đối với các nội dung đề nghị khác của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố H phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Từ những phân tích trên, hội đồng xét xử cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, bị đơn, tuy nhiên ghi nhận sự tự nguyện của bị đơn như đã phân tích ở nội dung nêu trên.

Chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện P và một phần đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố H.

Đình chỉ đối với yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn - ông Nguyễn Đ Th.

5. Về án phí:

Do không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn nên nguyên đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định, cụ thể: anh Th và chị C phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu khởi kiện không được chấp nhận; 01 triệu đồng án phí dân sự sơ thẩm do chấp nhận yêu cầu phản tố của anh C, chị H đòi tiền nhà cho thuê (20.000.000 đồng x 5%); 17.183.335đồng án phí đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại do không bàn giao nhà cho anh C, chị H (343.666.700 đồng x 5%), tổng cộng là 18.483.335 đồng.

Anh C, chị H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm khi bị buộc phải thanh toán cho anh Th, chị C giá trị tài sản là gian nhà mái bằng 01 tầng có trần thạch cao và khung mái sắt xây đấu nối phía trước ngôi nhà 07 tầng của thửa đất số 13C, 13D nêu trên (277.706.500 đồng x 5%).

Do đình chỉ đối với yêu cầu kháng cáo của anh Th nên anh Th phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Do sửa bản án sơ thẩm nên người có đơn kháng cáo là anh C, chị H và chị C không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Căn cứ các Điều 117, Điều 119, Điều 149, Điều 155, Điều 164, Điều 168, Điều 401, Điều 429, Điều 430, Điều 431, Điều 433, Điều 434, Điều 436, Điều 440, Điều 454, Điều 472, Điều 473, Điều 474, Điều 481, Điều 482, Điều 500, Điều 501, Điều 502, Điều 503 Bộ luật dân sự.

Căn cứ các Điều 95, Điều 170, Điều 179, Điều 188 Luật đất đai.

Căn cứ Điều 117, Điều 118, Điều 119, Điều 120, Điều 121, Điều 122, Điều 123, Điều 124, Điều 126, Điều 129, Điều 130, Điều 131 Luật nhà ở.

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của anh Nguyễn Đ Th. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 181/2022/DS-ST, ngày 19 và 23/8/2022 của Tòa án nhân dân huyện P, thành phố H.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn - anh Nguyễn Đ Th và chị Trần Thị C về yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 13C tờ bản đồ số 4 ở thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, thành phố H giữa bên chuyển nhượng anh Nguyễn Đ Th, chị Trần Thị C và bên nhận chuyển nhượng anh Phạm Văn C, chị Nguyễn Thị H, số công chứng 000823, Quyển số 01/2019/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 11/5/2019 tại Văn phòng công chứng N vô hiệu do giả tạo.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn - anh Nguyễn Đ Th và chị Trần Thị C về yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 13D tờ bản đồ số 4 ở thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, thành phố H giữa bên chuyển nhượng anh Nguyễn Đ Th, chị Trần Thị C và bên nhận chuyển nhượng anh Phạm Văn C, chị Nguyễn Thị H, số công chứng 000824, Quyển số 01/2019/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 11/5/2019 tại Văn phòng công chứng N vô hiệu do giả tạo.

3. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn - anh Nguyễn Đ Th và chị Trần Thị C về yêu cầu tuyên bố Hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà tọa lạc trên hai thửa đất số 13C và 13D đều thuộc tờ bản đồ số 4 ở thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, thành phố H giữa bên bán anh Nguyễn Đ Th, chị Trần Thị C và bên mua anh Phạm Văn C, chị Nguyễn Thị H, công chứng số 000825, Quyển số 01/2019/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 11/5/2019 tại Văn phòng công chứng N vô hiệu do giả tạo.

4. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn - anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H, cụ thể:

4.1. Buộc anh Nguyễn Đ Th và chị Trần Thị C phải trả anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H hai thửa đất số 13C và 13D tờ bản đồ số 04 thôn Giẽ H, xã Phú Yên, huyện P, thành phố H cùng toàn bộ tài sản gắn liền với quyền sử dụng hai thửa đất này là ngôi nhà 07 tầng trên đất.

Do ngôi nhà 07 tầng xây dựng trên hai thửa đất số 13C và 13D đã xây lấn ra phía sau 22,6m2 trên đất công nên anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H được sử dụng 22,6m2 đất công này đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý đất đai thì anh C, chị H phải chấp hành theo quy định của pháp luật.

4.2. Ghi nhận anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H không yêu cầu anh Nguyễn Đ Th và chị Trần Thị C phải thanh toán trả cho anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H số tiền thuê ngôi nhà 07 tầng trên hai thửa đất số 13C, 13D trong thời gian 02 (hai) tháng (từ ngày 25/12/2019 đến ngày 25/02/2020) là 20.000.000 đồng (Hai mươi triệu đồng).

4.3 Ghi nhận anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H không yêu cầu anh Nguyễn Đ Th và chị Trần Thị C phải thanh toán trả cho anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H số tiền thiệt hại do anh Nguyễn Đ Th, chị Trần Thị C chiếm giữ, không giao trả nhà kể từ ngày 26/02/2020 đến ngày xét xử sơ thẩm 06/01/2023 là 343.666.700 đồng.

4.4. Giao cho anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H gian nhà mái bằng 01 tầng có trần thạch cao và khung mái sắt trên mặt trần xây dựng đấu nối phía trước ngôi nhà 07 tầng của thửa đất số 13C, 13D nêu trên do anh Nguyễn Đ Th, chị Trần Thị C xây dựng. Anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H phải thanh toán trả cho anh Nguyễn Đ Th và chị Trần Thị C số tiền 277.706.500 đồng giá trị vật liệu của gian nhà mái bằng 01 tầng có trần thạch cao và khung mái sắt trên mặt trần này.

Đối với diện tích 64,5m2 đất công hành lang đường 428 trên có ngôi nhà mái bằng 01 tầng, anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H sử dụng đến khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý đất đai thì anh C, chị H phải chấp hành theo quy định của pháp luật.

5. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ:

Ghi nhận anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H không yêu cầu anh Nguyễn Đ Th và chị Trần Thị C phải thanh toán trả 5.000.000 đồng tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ mà anh C chị H đã nộp.

6. Về án phí:

6.1 Anh Nguyễn Đ Th và chị Trần Thị C phải chịu 18.483.335 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Anh Nguyễn Đ Th phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0048069 ngày 19/01/2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện P. Xác định anh Th đã nộp xong tiền án phí dân sự phúc thẩm.

Chị Nguyễn Thị C không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Số tiền 300.000 đồng anh Th, chị C đã nộp tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm theo Biên lai số 0005827 ngày 15/7/2020 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện P và 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm chị C đã nộp theo Biên lai số 0048070 ngày 19/01/2023 được trừ vào tiền án phí dân sự sơ thẩm anh Th, chị C phải chịu.

Sau khi đối trừ, số tiền án phí anh Nguyễn Đ Th và chị Trần Thị C còn phải nộp là 17.883.335 đồng.

6.2. Anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H phải chịu 13.885.325 đồng án phí dân sự sơ thẩm và không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Đối trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp 62.120.000 đồng theo Biên lai thu tiền số 0047817 ngày 04/5/2022; 3.225.000 đồng đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0047946 ngày 27/9/2022 và 600.000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm anh C, chị H đã nộp theo Biên lai tạm ứng án phí số 0048074, 0048075, ngày 01/2/2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện P. Sau khi đối trừ, anh Phạm Văn C và chị Nguyễn Thị H được hoàn trả lại số tiền 52.059.675đồng.

7. Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

8. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7 và 9 của Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.

Nguồn: https://congbobanan.toaan.gov.vn

Bản án nổi bật

Tên bản án:
Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 508/2023/DS-PT
Cơ quan ban hành:
Tòa án nhân dân Hà Nội
Số hiệu:
508/2023/DS-PT
Cấp xét xử:
Phúc thẩm
Lĩnh vực:
Dân sự
Ngày ban hành:
13/10/2023
Từ khóa:
quyền sử dụng đất , hợp đồng chuyển nhượng , 508/2023/DS-PT , Hà Nội , bản án , thực tiễn , giải quyết như thế nào , vụ án , khởi kiện , tranh chấp

Bản án/Quyết định được xét lại

Xem chi tiết

Văn bản được dẫn chiếu

Xem chi tiết

Văn bản được căn cứ

Xem chi tiết

Bản án/Quyết định đang xem

Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 508/2023/DS-PT

Số hiệu:	508/2023/DS-PT
Cấp xét xử:	Phúc thẩm
Cơ quan ban hành:	Tòa án nhân dân Hà Nội
Lĩnh vực:	Dân sự
Ngày ban hành:	13/10/2023

Là nguồn của án lệ

Xem chi tiết

Bản án/Quyết định sơ thẩm

Xem chi tiết

Án lệ được căn cứ

Xem chi tiết

Bản án/Quyết định liên quan cùng nội dung

Xem chi tiết

Bản án/Quyết định phúc thẩm

Xem chi tiết

Mời bạn Đăng nhập để có thể tải về

Bản án/QĐ liên quan cùng nội dung

Bản án về tranh chấp thừa kế tài sản, yêu cầu huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 109/2024/DS-PT

Bản án về tranh chấp thừa kế tài sản số 76/2024/DS-PT

Bản án về tranh chấp thừa kế tài sản số 71/2024/DS-PT

(028) 3930 3279	Hỗ trợ trực tuyến
0906 22 99 66	0838 22 99 66

Địa chỉ:	17 Nguyễn Gia Thiều, P.6, Q.3, TP.HCM
Điện thoại:	(028) 3930 3279 (06 lines) _ Fax: (028) 3930 3009
E-mail:	[email protected]