Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 406/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH

BẢN ÁN 406/2023/DS-PT NGÀY 08/11/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 08 tháng 11 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 278/2023/TTPT-DS ngày 03 tháng 10 năm 2023, về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Do Bản án Dân sự sơ thẩm số: 44/2023/DS-ST ngày 02 tháng 8 năm 2023, của Tòa án nhân dân thị xã Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 278/2023/QĐPT-DS ngày 09 tháng 10 năm 2023 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: ông Trần Cao H, sinh năm 1972; cư trú tại: khu phố G, phường T, thị xã T, tỉnh Tây Ninh; vắng mặt.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: ông Phạm Văn T; sinh năm 1985; cư trú tại: khu phố N, phường N, thành phố T, tỉnh Tây Ninh; theo Văn bản ủy quyền ngày 25-10-2023; có mặt.

2. Bị đơn: chị Cao Thị Thu N, sinh năm 1990; cư trú tại: khu phố A, phường A, thị xã T, tỉnh Tây Ninh.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: anh Hồ Minh D, sinh năm 1991; cư trú tại: khu phố A, phường A, thị xã T, tỉnh Tây Ninh; theo Văn bản ủy quyền ngày 21-4-2023; có mặt.

3. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: không.

4. Người kháng cáo: nguyên đơn ông Trần Cao H.

5. Viện kiểm sát kháng nghị: không.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và các lời khai tại Tòa, nguyên đơn trình bày:

Ông C là cậu ruột của ông H. Ông C có phần đất diện tích 1.427,9 m², thuộc thửa số 102, tờ bản đồ số 29, tọa lạc tại khu phố A, phường A, thị xã T, tỉnh Tây Ninh; do ông quản lý, sử dụng từ trước giải phóng cho đến khi chết.

Ngày 29-8-2017, ông H nhận chuyển nhượng của ông C phần đất nêu trên với giá 1.200.000.000 đồng; đất ông C chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hai bên có lập giấy tay (mẫu giấy nhận cọc). Ông C đã nhận đủ tiền nhung chưa giao đất. Ông nhiều lần yêu cầu ông C làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để sang tên nhưng ông C hứa hẹn nhiều lần và không thực hiện. Ngày 28-6-2020, ông C chết, ông H yêu cầu chị Cao Thị Thu N (con duy nhất của ông C, vợ ông C bà Nguyễn Thị L, chết năm 2013) thực hiện thủ tục khai nhận thừa kế sang tên đất cho ông nhưng chị N không thực hiện.

Ông H khởi kiện yêu cầu chị N tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, ông yêu cầu giải quyết hậu quả, buộc trả lại số tiền 1.200.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn anh Hồ Minh D trình bày:

Anh không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Trần Cao H. Ông C không có chuyển nhượng đất cho ông H; giấy tay mua bán đất do ông H tự lập khi nhờ ông C ký giấy bán đất do bà nội đứng tên, ông H đã chèn vào. Lúc còn sống ông C có nói “Lần đầu, ông H đi cùng mẹ của ông H nói về việc bán đất của bà nội; lần sau, ông H đến nhà một mình đưa cho ông C số tiền 50.000.000 đồng và đưa giấy cho ông C ký tên”. Mặt khác, gia đình ông C và gia đình ông H mâu thuẫn với nhau từ năm 2015, nguyên nhân do ông Trần Cao N1 (anh ruột của ông H) có đến nhà ông C để vay số tiền 200.000.000 đồng, ông C đến Ngân hàng vay số tiền 200.000.000 đồng cho ông N1 mượn. Sau đó ông N1 trả được 100.000.000 đồng lấy lại giấy nợ 200.000.000 đồng, do tin tưởng nên ông C giao giấy nợ cho ông N1, từ đó ông N1 không trả nợ cho ông C. Chị N sống chung với ông C nhưng chưa lần nào nghe ông C nói về việc bán đất cho ông H. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H và ông C không có, nên yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu và không giải quyết hậu quả.

Tại Bản án Dân sự sơ thẩm số: 44/2023/DS-ST ngày 02 tháng 8 năm 2023, của Tòa án nhân dân thị xã Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh.

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Cao H về việc “Tranh chấp yêu cầu thực hiện nghĩa vụ về tài sản do người chết để lại”, đối với chị Cao Thị Thu N.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Cao H và ông Cao Minh C1, đối với phần đất diện tích 1.427,9 m², thuộc thửa số 102, tờ bản đồ số 29 (BĐ 2005), tương ứng thửa số 3034, tờ bản đồ số 05 (BĐ 299), tọa lạc tại khu phố A, phường A, thị xã T, tỉnh Tây Ninh, theo Giấy nhận cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29/8/2017 là vô hiệu.

Do không có sự giao nhận tài sản cho nhau nên ông H không có nghĩa vụ giao đất cho chị N; đồng thời chị N không có nghĩa vụ trả lại ông H số tiền 1.200.000.000 đồng.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn giải quyết về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 15 tháng 8 năm 2023, nguyên đơn anh Trần Cao H có đơn kháng cáo yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu, buộc bà N trả lại 1.200.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại.

Tại phiên tòa phúc thẩm người đại diện cho nguyên đơn là ông Phạm Văn T giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh:

+ Về tố tụng: Thư ký, Thẩm phán, Hội đồng xét xử và những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng những quy định pháp luật tố tụng dân sự.

+ Về nội dung: sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ trong hồ sơ và kết quả xét hỏi tại phiên tòa, xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H, tuyên bố hợp đồng vô hiệu là có căn cứ; đề nghị không chấp nhận kháng cáo của ông H, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa, và căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, xét thấy:

[1] Đơn kháng cáo của nguyên đơn ông Trần Cao H nộp trong thời hạn luật định, hợp lệ nên được chấp nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Xét nội dung kháng cáo.

[2.1] Ông H khởi chị N (con ông C1) yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập ngày 29-8-2017, giữa ông Trần Cao H và ông Cao Minh C1 (chết 28-6-2020). Chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của ông H là Giấy nhận cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng ông Cao Minh C1 với bên nhận chuyển nhượng ông Trần Cao H, được xác lập 29-8-2017, có nội dung: “Ông C1 chuyển nhượng cho ông H phần đất diện tích 1.427,9 m², thửa 102, tờ bản đồ số 29, tọa lạc tại khu phố A, phường A, thị xã T, tỉnh Tây Ninh, với giá 1.200.000.000 đồng; ông C1 đã nhận đủ tiền một lần vào ngày 29-8-2017, mọi thủ tục sang tên đăng ký bên chuyển nhượng chịu”.

Tại Kết luận giám định số: 236/KL-KTHS ngày 15-3-2023 của Phòng K, Công an tỉnh T kết luận: chữ ký, chữ viết họ tên Cao Minh C1 dưới mục bên nhận cọc; dấu vân tay phía bên phải mục bên nhận cọc trên tài liệu cần giám định là “Giấy nhận cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” (kí hiệu A) với chữ viết, chữ ký, dấu vân tay trên tài liệu mẫu so sánh kí hiệu M01, M02 (Tờ khai chứng minh nhân dân năm 1979), M03 (Tờ khai chứng minh nhân dân năm 2004) là do cùng một người ký, viết, in ra. Tòa án cấp sơ thẩm tiến hành đối chất ngày 01-7-2023, chị N cũng thừa nhận chữ ký, chữ viết trên “Giấy nhận cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là của ông C1.

Như vậy, có đủ căn cứ xác định giữa ông Cao Minh C1 và ông Trần Cao H ký hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là có thật.

[2.2] Tại thời điểm ông C1 và ông H ký kết hợp đồng, phần đất chuyển nhượng ông C1 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nên chưa đủ điều kiện chuyển nhượng; ông C1 chưa giao đất cho ông H. Hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng là trái với khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013; cho nên hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Điều 117, 122 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng vô hiệu là có căn cứ, đúng pháp luật.

[2.3] Theo khoản 2 Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường”.

- Xét thấy, trong quá trình giải quyết vụ án, ông H thừa nhận chưa nhận đất, Tòa án cấp sơ thẩm không buộc ông H phải trả lại đất là có căn cứ.

- Về tiền chuyển nhượng đất: ông H cho rằng ông C1 đã nhận đủ số tiền 1.200.000.000 đồng một lần, vào ngày 29-8-2017, được nêu trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 29-8-2017 giữa ông C1 với ông H; kết luận giám định chữ viết, chữ ký, dấu vân tay là của ông C1. Như vậy, có đủ căn cứ xác định ông C1 đã nhận của ông H tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 1.200.000.000 đồng.

- Theo Điều 615 của Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định “Những người thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Xét thấy, vợ chồng ông Cao Văn C2 (chết năm 2020), bà Nguyễn Thị L (chết năm 2013) không để lại di chúc; chị Cao Thị Thu N là con duy nhất của ông C2 nên được hưởng thừa kế tài sản của ông C2 chết để lại. Do đó, cần buộc chị N phải hoàn trả lại cho ông H 1.200.000.000 đồng.

- Chị N cho rằng ông H lừa dối ông C2 ký tên, lăn tay vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29-8-2017, ông C2 không nhận tiền. Tuy nhiên, từ khi biết ông H lừa dối cho đến khi ông C2 chết, không ai có ý kiến gì, không ai yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết việc lừa dối này. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định cho rằng chị N sống cùng nhà với ông C2 nhưng không biết việc bán đất; ngoài giấy tay lập ngày 29-8-2017 ông H không có chứng cứ nào khác chứng minh cho việc giao dịch mua bán với ông C2; tài khoản của ông C2 ở Ngân hàng không có phát sinh thêm số tiền nào; đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng ông H giao tiền mua đất cho ông C2 một lần với số tiền 1.200.000.000 đồng là điều bất hợp lý trong giao dịch mua bán đất. Từ đó xác định ông C2 không có nhận của ông H số tiền 1.200.000.000 đồng là không có căn cứ.

[2.4] Khi giao kết hợp đồng ông C2 và ông H đều biết đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa đủ điều kiện chuyển nhượng nên hợp đồng vô hiệu do lỗi của hai bên, mỗi bên 50%.

[2.5] Theo kết quả định giá tài sản đối với phần đất diện tích 1.427,9 m², thuộc thửa số 102 (giáp đường nhựa dài trên 40m), có giá trị thực tế là 4.000.000.000 đồng. Như vậy, số tiền chênh lệch do giá đất tăng là 2.800.000.000 đồng (4.000.000.000 đồng - 1.200.000.000 đồng). Hợp đồng vô hiệu do lỗi của hai bên, mỗi bên 50%. Do đó, cần buộc chị N phải bồi thường thiệt hại cho ông H số tiền 1.400.000.000 đồng theo Điều 615 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

[3] Từ những phân tích nêu trên xét thấy yêu cầu kháng cáo của ông H là có căn cứ nên chấp nhận, sửa bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát đề nghị không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông H, giữ nguyên bản án sơ thẩm là không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên không chấp nhận.

[4] Về tiền án phí dân sự sơ thẩm:

[4.1] Ông H phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm, nhưng được trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp là 25.500.000 đồng theo Biên lai thu tiền số 0026792 ngày 10 tháng 10 năm 2022, của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Trảng Bàng; hoàn trả cho ông H số tiền tạm ứng án phí là 25.200.000 đồng.

[4.2] Chị Cao Thị Thu N phải chịu 54.000.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.

[5] Chi phí tố tụng: chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 6.000.000 đồng, ông H phải chịu (đã nộp xong). Chi phí giám định là 3.000.000 đồng chị N phải chịu (đã nộp xong).

[6] Về án phí dân sự phúc thẩm: do kháng cáo được chấp nhận nên ông H không phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm theo khoản 2 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

[7] Những phần của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm thì có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308; Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Căn cứ vào khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013; Điều 117, 122, 131, 615 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Trần Cao H.

2. Sửa một phần Bản án Dân sự sơ thẩm số : 44/2023/DS-ST ngày 02 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân thị xã Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh.

2.1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Cao H, về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối với bị đơn chị Cao Thị Thu N.

2.2. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Cao H và ông Cao Minh C1, đối với phần đất diện tích 1.427,9 m2, thuộc thửa số 102, tờ bản đồ số 29 (BĐ 2005), tương ứng thửa số 3034, tờ bản đồ số 05 (BĐ 299), tại khu phố A, phường A, thị xã T, tỉnh Tây Ninh xác lập ngày 29-8- 2017 là vô hiệu.

2.3. Buộc chị Cao Thị Thu N có nghĩa vụ hoàn trả lại ông Trần Cao H số tiền 1.200.000.000 đồng và khoản tiền bồi thường thiệt hại là 1.400.000.000 đồng; tổng cộng 2.600.000.000 (hai tỷ, sáu trăm triệu) đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Về tiền án phí dân sự sơ thẩm:

Ông H phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm, nhưng được trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp là 25.500.000 đồng theo Biên lai thu tiền số 0026792 ngày 10 tháng 10 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Trảng Bàng; hoàn trả cho ông Trần Cao H số tiền tạm ứng án phí là 25.200.000 (hai mươi lăm triệu, hai trăm nghìn) đồng.

Chị Cao Thị Thu N phải chịu 54.000.000 (năm mươi bốn triệu) đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.

4. Chi phí tố tụng: chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 6.000.000 đồng, ông Trần Cao H phải chịu (đã nộp xong). Chi phí giám định chị Cao Thị Thu N phải chịu là 3.000.000 đồng (đã nộp xong).

5. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Hoàn trả cho ông Trần Cao H 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0027455 ngày 16-8-2023, của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh.

6. Những phần của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm thì có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

7. Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

8. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.