Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 398/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH CÀ MAU

BẢN ÁN 398/2023/DS-PT NGÀY 27/11/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 27 tháng 11 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh C xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 348/2023/TLPT-DS ngày 09 tháng 10 năm 2023 về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 77/2023/DS-ST ngày 25 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện C, bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 252/2023/QĐ-PT ngày 18 tháng 10 năm 2023 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Huỳnh Việt V, sinh năm 1992.

Địa chỉ cư trú: Ấp L, xã P, huyện C, tỉnh C . (vắng mặt).

Người đại diện hợp pháp của ông Huỳnh Việt V: Ông Đặng Minh H, sinh năm 11; Địa chỉ cư trú: Số 24, đường 3/2, khóm 5, phường 5, thành phố C, tỉnh C . (Văn bản ủy quyền ngày 06 tháng 11 năm 2023, có mặt).

- Bị đơn: Ông Tô Vũ P, sinh năm 1986 (vắng mặt). Địa chỉ cư trú: Ấp 1, xã T, thành phố C, tỉnh C . .

Người đại diện hợp pháp của ông Tô Vũ P: Ông Hồ Vũ Phong, sinh năm 12; Địa chỉ cư trú: Nhà Không số, đường Nguyễn Trải, khóm 4, phường 9, thành phố C, tỉnh C (Văn bản ủy quyền ngày 07 tháng 9 năm 2021, có mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp ông P: Ông Dương Việt K là Luật sư của Văn phòng luật sư Nguyễn Văn M thuộc Đoàn Luật sư tỉnh C (có mặt).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ngân hàng T.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Văn Sang, sinh năm 1984.

Địa chỉ: Số 137K, đường N, khóm 1, phường 9, thành phố C, tỉnh C (vắng mặt).

- Người kháng cáo: Ông Huỳnh Việt V là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nguyên đơn, ông Huỳnh Việt V và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, ông Đặng Minh H trình bày: Ngày 22/10/2020, ông V đến nhà ông P tại ấp 1, xã Tắc Vân, thành phố C, tỉnh C để hỏi vay số tiền 200.000.000 đồng. Ông P yêu cầu phải có tài sản thế chấp mới cho vay nên ông V có đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 813581 cấp ngày 27/9/2019 với diện tích là 4.098,8 m2 do ông V đứng tên, phần đất tọa lạc tại ấp Rau Dừa B, xã Hưng Mỹ, huyện C, tỉnh C cho ông P. Ông V có dẫn ông P đến phần đất để xem. Sau khi xem đất, ông P đồng ý cho ông V vay số tiền 200.000.000 đồng, lãi suất cho vay tháng đầu là 4,5%/tháng, từ tháng thứ 2 trở đi là 3,75%/tháng kèm theo điều kiện là ông V phải đến Phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần đất trên cho ông P. Ông P nói đây là hợp đồng giả cách, nếu sau này ông V trả đủ lãi và vốn cho ông P thì ông P đến phòng công chứng hủy hợp đồng. Ngày 23/10/2020, ông V và ông P cùng đi đến Văn phòng Công chứng Trần Mai Hương để ký hợp đồng số 011797 ngày 23/10/2020, nội dung hợp đồng là ông V chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần đất có diện tích 4.098,8 m2, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 813581 cấp ngày 27/9/2019, giá trị chuyển nhượng là 200.000.000 đồng. Tuy các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng thực chất là hợp đồng vay tiền có thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo cho khoản vay 200.000.000 đồng. Sau khi ký hợp đồng thì ông P đưa cho ông V số tiền 191.000.000 đồng, còn lại 9.000.000 đồng là ông P lấy tiền lãi tháng đầu là 4,5%/tháng. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, ông V vẫn quản lý, sử dụng đất cho đến nay. Khi ông V và ông P ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông V và ông P đều chưa có kết hôn, phần đất là tài sản riêng của ông V. Đến tháng 6/2021, ông V có gọi điện thoại cho ông P trả tiền vay để hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông P yêu cầu phải trả số tiền 600.000.000 đồng mới đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì khi ký hợp đồng thì giữa các bên có thỏa thuận thời hạn 03 năm mới được chuộc lại đất, nếu muốn chuộc sớm hơn thì phải trả cho ông P số tiền 600.000.000 đồng. Ông V không đồng ý theo yêu cầu của ông P nên phát sinh tranh chấp. Từ khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến nay ông V đã trả lãi cho ông P được 08 tháng tiền lãi với số tiền là 61.500.000 đồng, tháng đầu là 9.000.000 đồng tiền lãi, từ tháng thứ 2 trở đi mỗi tháng là 7.500.000 đồng tiền lãi.

Nay, Ông V khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 011797 ngày 23/10/2020, yêu cầu điều chỉnh tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trang 04 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang tên của ông V.

Ông V đồng ý trả cho ông P số tiền vốn 200.000.000 đồng và trả lãi theo quy định của pháp luật và yêu cầu được đối trừ số tiền trả lãi vượt quy định của pháp luật.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn, ông Hồ Vũ Ph trình bày: Vào ngày 15/9/2020, ông V có liên hệ với ông P nhờ ông P tìm người nhận chuyển nhượng phần đất của ông V có diện tích là 4.098,8 m2, tọa lạc tại ấp Rau Dừa B, xã Hưng Mỹ, huyện C, tỉnh C, phần đất do ông Huỳnh Việt V đứng tên quyền sử dụng đất. Ông V có dẫn ông P ông đến xem phần đất chuyển nhượng nhiều lần. Ngày 20/10/2020, ông V chuyển nhương cho ông P phần đất trên với số tiền 300.000.000 đồng. Ngày 23/10/2020, ông V và ông P đến Văn phòng công chứng Trần Mai Hương lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông V yêu cầu ghi số tiền chuyển nhượng trong hợp đồng là 200.000.000 đồng để không phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Ngoài việc ký hợp đồng chuyển nhượng, ông V có ký 01 tờ khai đăng ký biến động đất và 02 tờ khai thuế thu nhập cá nhân. Đồng thời ông V và ông P có ký “Giấy nhận tiền ngày 23/10/2020” với nội dung: Ông Huỳnh Việt V nhận của ông Tô Vũ P số tiền 300.000.000 đồng để chuyển nhượng phần đất có diện tích là 4.098,8 m2 cho ông Tô Vũ P. Khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông V và ông P đều chưa có kết hôn, phần đất trên là tài sản riêng của ông V. Ông P cho ông V thuê lại phần đất với giá là 7.500.000 đồng/tháng. Từ thời điểm thuê đến ngày phát sinh tranh chấp, ông V chỉ thanh toán cho ông P 01 tháng tiền thuê đất với số tiền là 7.500.000 đồng thông qua chuyển khoản Ngân hàng. Nay, ông P không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn với lý do: Hợp đồng giữa ông Huỳnh Việt V với ông Tô Vũ P là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần đất 4.980,8 m2 chứ không phải là hợp đồng vay tiền có thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giá trị hợp đồng thực tế là 300.000.000 đồng chứ không phải 200.000.000 đồng.

Người đại diện của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, Ngân hàng T là ông Nguyễn Văn Sang trình bày: Ông Tô Vũ P đã thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần đất tranh chấp để đảm bảo khoản vay tại Ngân hàng T – Chi nhánh C. Hiện phía Ngân hàng không có yêu cầu ông Tô Vũ P trả khoản nợ vay trên, hai bên tự thỏa thuận với nhau và Ngân hàng không có yêu cầu gì trong vụ án này, nếu có tranh chấp phát sinh thì Ngân hàng sẽ khởi kiện sang vụ án khác.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 77/2023/DS-ST ngày 25 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện C quyết định:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Việt V đối với ông Tô Vũ P về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 011797 ngày 23/10/2020 giữa ông Huỳnh Việt V và ông Tô Vũ P được lập tại Văn phòng Công chứng Trần Mai Hương. Phần đất diện tích 4.098,8m2 (theo đo đạc thực tế 4.061,7m2) tọa lạc tại ấp Rau Dừa B, xã Hưng Mỹ, huyện C, tỉnh C đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 813581, số vào sổ cấp GCN: CS01124 do Văn phòng đăng ký đất đai thừa ủy quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh C cấp ngày 27/9/2019, có vị trí tứ cận kèm theo.

Buộc ông Tô Vũ P phải trả lại giá trị căn nhà, công trình xây dựng và cây trồng trên đất với số tiền 55.874.600 đồng cho ông Huỳnh Việt V. Buộc ông Huỳnh Việt V phải giao lại căn nhà, công trình xây dựng và cây trồng trên phần đất nêu trên cho ông Tô Vũ P được tiếp tục quản lý, sử dụng.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 07/8/2023, ông Huỳnh Việt V có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm yêu cầu cấp phúc thẩm xét xử theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của ông Huỳnh Việt V giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Phần tranh luận tại phiên toà:

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, ông Đặng Minh H tranh luận: Chuyển nhượng đất thì sao có điều kiện cho chuộc đất. Trong thỏa thuận thuê đất nếu đóng tiền thuê chậm thì phải chịu lãi ngày. Hiện nay, giá thuê tại địa phương là 12.000.000 đồng/năm trong khi ông P cho ông V thuê 7.500.000 đồng/tháng là cao so với thực tế. Kêt quả định giá là thấp hơn giá thị trường nên yêu cầu định giá lại và yêu cầu thu thập hồ sơ thế chấp quyền sử dụng đất của ông P tại Ngân hàng. Nếu không chấp nhận các yêu cầu trên thì đề nghị sửa án sơ thẩm. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông V.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn, ông Hồ Vũ Ph tranh luận: Tại cấp sơ thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn đã thống nhất kết luận định giá không yêu cầu định giá lại. Giá đất tại thời điểm chuyển nhượng là phù hợp giá thị trường. Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của ông Huỳnh Việt V. Giữ y bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện C.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn tranh luận: Ông V cho rằng chỉ có vay tiền 200.000.000 đồng là không đúng. Vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng thực theo quy định và ông P đã được chuyển tên tại trang 4 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại Biên nhận nhận tiền thể hiện, ông Huỳnh Việt V có ký tên nhận số tiền 300.000.000 đồng. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện C.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh C tham gia phiên toà phát biểu: Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán trong quá trình giải quyết vụ án; của Hội đồng xét xử và những người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng tại phiên tòa đúng quy định pháp luật. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự. Không chấp nhận kháng cáo của ông Huỳnh Việt V. Giữ nguyên bản án sơ thẩm số 77/2023/DS-ST ngày 25 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh C.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Xét kháng cáo của ông Huỳnh Việt V, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Nguyên đơn, bị đơn thống nhất trình bày, ngày 23 tháng 10 năm 2020, ông V có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Tô Vũ hương với nội dung chuyển nhượng phần đất có diện tích 4.098,8 m2 (theo đo đạc thực tế diện tích 4.061,7 m2) tại Văn phòng công chứng Trần Mai Hương, giá chuyển nhượng là 200.000.000 đồng. Tuy nhiên, nguyên đơn cho rằng hợp đồng chuyển nhượng trên chỉ là hợp đồng giả cách để che giấu hợp đồng vay có lãi số tiền là 200.000.000 đồng; còn bị đơn trình bày, ông V đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bị đơn số tiền 300.000.000 đồng.

[2] Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23 tháng 10 năm 2020 giữa ông P với ông V được lập thành văn bản, được công chứng tại Văn phòng Công chứng Trần Mai Hương và đã được điều chỉnh tại trang 4 qua tên của ông Tô Vũ P của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C. Như vậy, hình thức của hợp đồng phù hợp quy định pháp luật.

[3] Xét nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23 tháng 10 năm 2020 giữa ông P và ông V. Khi ông P chuyển nhượng quyền sử dụng dụng đất cho ông V thì phần đất trên ông P đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy nhận tiền thể hiện: Ông V nhận 300.000.000 đồng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất (BL 49). Như vậy, giá trị hơp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 300.000.000 đồng là phù hợp với giá trị thị trường tại thời điểm chuyển nhượng vì tại Chứng thư thẩm định giá ngày 20 tháng 3 năm 2023 của Công ty cổ phần đầu tư và thẩm định giá Thành Nam xác định tại thời điểm cho kết quả thẩm định giá ngày 20/3/2023, giá trị phần đất tranh chấp là 323.247.763,2 đồng (BL 106-128).

[4] Ông P cho rằng, hợp đồng chuyển nhượng trên là hợp đồng giả cách để che giấu hợp đồng vay tài sản. Hội đồng xét xử xét thấy, ông P không cung cấp được các tài liệu, chứng cứ chứng minh có việc vay số tiền 300.000.000 đồng; trong khi đó tại Giấy nhận tiền (BL 49) thể hiện ông V nhận số tiền 300.000.000 đồng là để chuyển nhượng thửa đất số 925, tờ bản đồ số 5 là phần đất hai bên đã thỏa thuận chuyển nhượng. Ông P không cung cấp được chứng cứ nào chứng minh cho việc ông P chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên là bị người khác ép buộc hoặc bị lừa dối nên hợp đồng chuyển nhượng ngày 23 tháng 10 năm 2020 giữa ông V và ông P có hiệu lực.

[5] Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn cho rằng đã thỏa thuận chuyển nhượng vì sao lại cho chuộc lại đất, giá thuê đất là quá cao so với giá thuê đất tại địa phương. Xét thấy, ông V và ông P tự nguyện thỏa thuận việc cho thuê đất và cho chuộc lại đất tại giấy thỏa thuận ngày 23 tháng 10 năm 2022 (BL 196). Đây là sự tự nguyện thỏa thuận của các đương sự. Ngoài ra, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn cho rằng, giá đất theo định giá là thấp hơn giá thị trường. Tuy nhiên, tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn đồng ý với kết luận định giá và không có ý kiến gì đối với kết luận định giá (BL 227). Do đó, trình bày của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là không có cơ sở chấp nhận.

[6] Từ phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của ông V. Giữ nguyên bản án sơ thẩm số 77/2023/DS-ST ngày 25 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh C.

[7] Án phí dân sự phúc thẩm: Ông V phải chịu 300.000 đồng; ông V có nộp tạm ứng 300.000 đồng, được chuyển thu.

[8] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị nên không đặt ra xem xét.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

 Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận kháng cáo của ông Huỳnh Việt V.

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số: 77/2023/DS-ST ngày 25 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh C.

Tuyên xử:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Việt V đối với ông Tô Vũ P về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 011797 ngày 23/10/2020 giữa ông Huỳnh Việt V và ông Tô Vũ P được lập tại Văn phòng Công chứng Trần Mai Hương. Phần đất diện tích 4.098,8m2 (theo đo đạc thực tế 4.061,7m2) tọa lạc tại ấp Rau Dừa B, xã Hưng Mỹ, huyện C, tỉnh C đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 813581, số vào sổ cấp GCN: CS01124 do Văn phòng đăng ký đất đai thừa ủy quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh C cấp ngày 27/9/2019, có vị trí tứ cận như sau:

Phía Bắc giáp phần đất của ông Nguyễn Văn Năm cạnh M1M2 dài 105,69 mét.

Phía Nam giáp phần đất của bà Trương Thị Bảy cạnh M3M4 dài 114,67 mét. Phía Tây giáp đường bê tông cạnh M1M4 dài 29,73 mét.

Phía Đông giáp phần đất của ông Thái Văn Mẫm cạnh M2M3 dài 50,73 mét.

(Có sơ đồ đo đạc kèm theo).

Buộc ông Tô Vũ P phải trả giá trị căn nhà, công trình xây dựng và cây trồng trên đất với số tiền 55.874.600 đồng cho ông Huỳnh Việt V. Buộc ông Huỳnh Việt V phải giao lại căn nhà, công trình xây dựng và cây trồng trên phần đất nêu trên cho ông Tô Vũ P quản lý, sử dụng.

Chi phí đo đạc đo đạc, thẩm định, định giá: Buộc ông Huỳnh Việt V phải chịu tổng cộng là 19.760.000 đồng, ông Tô Vũ P đã nộp xong nên buộc ông Huỳnh Việt V phải thanh toán cho ông Tô Vũ P số tiền là 19.760.000 đồng.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, người phải thi hành án không thi hành khoản tiền nêu trên thì người phải thi hành án phải trả lãi đối với số tiền chậm thi hành theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự.

Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Huỳnh Việt V phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền 300.000 đồng. Ông Huỳnh Việt V có nộp tạm ứng án phí số tiền 5.000.000 đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số 0007556 ngày 25 tháng 10 năm 2021 được đối trừ, ông V được nhận lại 4.700.000 đồng. Ông Tô Vũ P phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền 2.793.700 đồng.

Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Huỳnh Việt V phải chịu 300.000 đồng. Ngày 07/8/2023, ông Huỳnh Việt V có nộp tạm ứng án phí số tiền 300.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0009426 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C được chuyển thu, đối trừ.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.