Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 39/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH SÓC TRĂNG

BẢN ÁN 39/2024/DS-PT NGÀY 30/01/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 30 tháng 01 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh S, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 318/2023/TLPT-DS ngày 06 tháng 12 năm 2023, về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 127/2023/DS-ST ngày 29 tháng 9 năm 2023 của Toà án nhân dân huyện Mỹ Xuyên, tỉnh S bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 367/2023/QĐ-PT ngày 14 tháng 12 năm 2023, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hữu T, sinh năm 1960, địa chỉ: Số B đường H, khóm F, phường F, thành phố S, tỉnh S (có mặt).

- Bị đơn: 1/ Bà Phan Thị T1, sinh năm 1954 (có mặt).

2/ Anh Lê Thành M, sinh năm 1973 (có mặt).

Cùng địa chỉ: Ấp L, xã G, huyện M, tỉnh S.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1/ Ông Phan Hoàng A (vắng mặt).

2/ Ông Nguyễn Văn P, sinh năm 1952 (có mặt).

3/ Chị Nguyễn Thị B, sinh năm 1970 (vắng mặt).

4/ Bà Phan Thị L, sinh năm 1939 (có mặt).

5/ Bà Phan Thị Kỳ N (vắng mặt).

6/ Ông Phan Minh Q - Tên gọi khác Phan Văn C (vắng mặt).

Cùng địa chỉ: Ấp L, xã G, huvện M, tỉnh S.

7/ Bà Phan Thị Út L1, địa chỉ: Số E Quốc lộ A, khóm D, phường B, thành phố S (vắng mắt).

8/ Bà Phan Thị Út O, sinh năm 1963, địa chỉ: Ngụ số A, ấp P, xã A, huyện C, tỉnh S (vắng mặt).

9/ Ngân hàng N3.

Người đại diện: Ông Ngô Thanh B1, địa chỉ: Ấp K, xã T, huyện M, tỉnh S (vắng mắt).

- Người kháng cáo: Bà Phan Thị T1 là bị đơn trong vụ án.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện đề ngày 14/2/2022 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Nguyễn Hữu T trình bày:

Vào ngày 19/12/2002 ông T có nhận chuyển nhượng của bà Phan Thị T1 và anh Lê Thành M (con bà T1) phần diện tích đất ruộng 4.300m² giá là 43 chỉ vàng 24k, quy thành tiền là 24.000.000đ. Đất do bà Nguyễn Thị C1 đứng tên quyền sử dụng đất (QSDĐ) nhưng đã cho con là bà T1 được toàn quyền sử dụng và bà T1 cho con là M sau đó bà T1 và M đã chuyển nhượng cho ông T. Việc chuyển nhượng có làm giấy tay có chữ ký của bà T1 và anh M, phía ông T đã giao đủ vàng và bà T1, anh M cũng giao đất cho ông sử dụng từ đó đến nay nhưng chưa làm thủ tục tách bộ sang tên cho ông do giấy chứng nhận QSDĐ đang thế chấp cho Ngân hàng.

Nay ông T yêu cầu bà T1 và anh M làm thủ tục tách bộ sang tên cho ông phần đất mà ông đã nhận chuyển nhượng nêu trên để ông được đứng tên QSDĐ hợp pháp. Trường hợp Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông và bà T1, anh M vô hiệu thì ông yêu cầu xử lý hậu quả pháp lý của hợp đồng bị vô hiệu. Ngoài ra, ông trình bày thêm là phần đất trên trước đây ông có cho ông Phan Hoàng A thuê nhưng hiện nay hai bên đã chấm dứt hợp đồng thuê với nhau và ông A đã hoàn trả lại cho ông phần đất này.

Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn bà Phan Thị T1 trình bày:

Bà C1 là mẹ của bà T1 có chuyển nhượng cho vợ chồng bà T1 phần đất 19.900m² chuyển nhượng vào năm 1985 với giá là 17 chỉ vàng 24k nhưng chưa sang tên cho bà T1. Vào khoảng năm 2000, bà C1 ủy quyền cho ông P là chồng bà T1 vay vốn của Ngân hàng N3 và N3 chi nhánh T4 để vay 90.000.000đ đến nay chưa thanh toán cho Ngân hàng nên Ngân hàng còn giữ giấy chứng nhận QSDĐ. Việc ông T cho rằng bà T1 và anh M chuyển nhượng 4.300m² đất giá 43 chỉ vàng 24k là không đúng mà vào năm 2002 anh M có cầm cố cho ông T giá 10.000.000đ đến nay chưa chuộc lại. Ông T cho rằng bà và anh M có ký vào tờ giấy bán đất là không có vì bà không có ký tên bán đất, nay bà cũng không yêu cầu giám định chữa ký, chữ viết trong giấy bán đất mà ông T cung cấp cho Tòa án.

Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn anh Lê Thành M trình bày:

Trước đây ông có cầm cố cho ông T phần đất diện tích 4.300m² với giá là 10.000.000đ, ông đã lấy chiếc xe gắn máy trị giá 7.000.000đ và số tiền 3.000.000đ của ông T, thời hạn chuộc là khi nào ông có tiền thì sẽ chuộc lại đất. Ông và mẹ ông là bà T1 không chuyển nhượng đất cho ông T, việc cố đất hai bên chỉ nói miệng không có làm giấy tờ gì, ông cũng không yêu cầu giám định chữa ký, chữ viết trong giấy bán đất mà ông T cung cấp cho Tòa án.

Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn P trình bày: Ông không biết gì về việc chuyển nhượng hay cầm cố đất giữa ông T với bà T1, anh M.

Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Nguyễn Thị B trình bày: Chị thống nhất với lời trình bày của chồng chị là anh Lê Thành M.

Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phan Thị Út O, bà Phan Thị L, bà Phan Thị Kỳ N, ông Phan Minh Q đều trình bày:

Cha, mẹ của các ông, bà là bà Nguyễn Thị C1 đã chết năm 2005, cha là ông Phan Văn S, đã chết năm 1966. Ông S và bà C1 có các người con như sau: Bà Phan Thị L, Phan Thị Kỳ N, Phan Thị Út O, Phan Thị Út L1, Phan Minh Q, Phan Thị T1. Khi còn sống, bà C1 và ông S có phần đất diện tích 19.900m² hiện do bà T1, ông P đang sử dụng và đã thế chấp cho Ngân hàng để vay vốn. Bà C1 không chuyển nhượng hay tặng cho bà T1 phần đất trên. Đối với phần đất đang tranh chấp với ông T thì trước đây bà C1 giao cho bà T1 làm và bà T1 lấy cho con là anh M, sau đó bà T1 và anh M đã chuyển nhượng phần đất tranh chấp cho ông T vào năm 2002 và ông T quản lý, sử dụng cho đến nay. Nay các ông, bà thống nhất với yêu cầu khởi kiện của ông T và không có yêu cầu gì khác.

Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng N3 trình bày:

Quyền sử dụng đất diện tích 19.950m² do bà Nguyễn Thị C1 đứng tên trong giấy chứng nhận QSDĐ hiện đang là tài sản đảm bảo cho các khoản vay tại 03 hợp đồng tín dụng số LAV201103132/HĐTD, ngày 12/10/2011, số 31/LH/NHNo-TD, ngày 19/2/2001 và số 9842/HĐTD, ngày 4/3/2004 ký giữa ông Nguyễn Văn p và bà Nguyễn Thị C1 với Ngân hàng. Nay Ngân hàng không có yêu cầu giải quyết, sau này nếu có nhu cầu Ngân hàng sẽ khởi kiện thành vụ án khác.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 127/2023/DS-ST ngày 29/9/2023, Tòa án nhân dân huyện Mỹ Xuyên, tỉnh S đã quyết định:

“Tuyên xử:

1/ Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Hữu T về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Hữu T với bà Phan Thị T1 và ông Lê Thành M được xác lập ngày 9 tháng 12 năm 2002 là hợp pháp, buộc bà T1 và anh M phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 9/12/2002, làm thủ tục sang tên cho ông đối với phần đất có diện tích theo so đo thực tế là 5.358m² tại thừa đất số 159, tờ bản đồ số 6, tọa lạc ấp L, xã G, huyện M.

2/ Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Hữu T với bà Phan Thị T1 và ông Lê Thành M được xác lập ngày 9 tháng 12 năm 2002 là vô hiệu.

3/ Xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu:

* Buộc ông Nguyễn Hữu T có trách nhiệm hoàn trả lại cho bà Phan Thị T1 và anh Lê Thành M phần đất có diện tích theo số đo thực tế là 5.358,7m2 tại thửa đất số 159, tờ bản đồ số 6, tọa lạc ấp L, xã G, huyện M có tứ cận như sau:

+ Hướng đông giáp kênh thủy lợi có so đo 11,66 + 8,02m + 23,89m + 52,47m + 5,39m.

+ Hướng tây giáp đất của Ông Nguyễn Văn P có số đo 99,91m.

+ Hướng nam giáp đất ông Nguyễn Văn N1 có số đo 54,95m + Hướng bắc giáp đất Ông Nguyễn Hữu T có số đo 49,66m.

* Buộc bà Phan Thị T1 và anh Lê Thành M có nghĩa vụ cùng liên đới hoàn trả lại cho Ông Nguyễn Hữu T số vàng 43 chỉ vàng 24k tương đương số tiền là 241.015.000 đồng.

* Buộc bà Phan Thị T1 và anh Lê Thành M có nghĩa vụ cùng liên đới bồi thường thiệt hại cho ông Nguyễn Hữu T số tiền là 57.942.500 đồng.

Kể từ khi bản án có hiệu lực pháp luật, ông T có đơn yêu cầu thi hành án thì hàng tháng bà T1 và anh M còn phải trả lãi cho ông T theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với so tiền chậm thi hành án.” Ngoài ra, trong bản án còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 13/10/2023, bà Phan Thị T1 có đơn kháng cáo bản án dân sự sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm giải quyết theo hướng: Bà đồng ý trả cho ông T số tiền cố đất 24.000.000 đồng, bà không đồng ý trả 43 chỉ vàng 24K tương đương giá trị 241.015.000 đồng, vì bà không có nhận vàng của ông T; Bà không đồng ý bồi thường thiệt hại cho ông T số tiền 57.942.500 đồng, vì ông T không có bị thiệt hại, bà chỉ cố đất chứ không có chuyển nhượng đất cho ông T.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn không rút đơn khởi kiện, bị đơn bà T1 vẫn giữ nguyên đơn kháng cáo, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh S phát biểu ý kiến: Về việc tuân thủ và chấp hành pháp luật tố tụng của người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm. Đồng thời, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Phan Thị T1, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Theo kết quả thẩm định tại chỗ đối với phần đất tranh chấp giữa ông T với bà T1, anh M là thuộc một phần thửa đất số 159, tờ bản đồ số 6, tọa lạc ấp L, xã G, huyện M, tỉnh S, Ủy ban nhân dân huyện M, tỉnh S đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất này cho bà Nguyễn Thị C1 vào ngày 05/5/1994.

[2] Bà Phan Thị T1 và anh Lê Thành M cho rằng không có chuyển nhượng phần đất tranh chấp cho ông T mà chỉ cố đất với giá 10.000.000đ, tuy nhiên các bị đơn không cung cấp được chứng cứ để chứng minh việc nay. Phía ông T cung cấp chứng cứ là “Giấy bán đất” lập ngày 19/12/2002, có người làm chứng là ông T2, ông T có yêu cầu giám định chữ ký của bà T1 và anh M trong tờ “Giấy bán đất”, nhưng cơ quan chuyên môn có văn bản trả lời chưa đủ cơ sở để giám định chữ ký, chữ viết trong tài liệu này. Tuy nhiên, theo lời khai của những người con của bà Nguyễn Thị C1 (và là anh, chị, em ruột của bà Phan Thị T1) là bà Phan Thị L, Phan Thị Kỳ N, Phan Thị Út O và Phan Minh Q đều thống nhất xác nhận bà T1 và anh M đã chuyển nhượng phần đất tranh chấp cho ông T từ năm 2002 và phía ông T đã quản lý đất từ đó cho đến nay. Ngoài ra, người làm chứng là ông Nguyễn Thành T3 xác nhận ông có chứng kiến việc chuyển nhượng phần đất trên giữa ông T với bà T1, anh M và ông cũng có ký tên vào tờ “Giấy bán đất” giữa các bên. Từ các căn cứ nêu trên, cấp sơ thẩm xác định bà T1 và anh M đã chuyển nhượng phần đất tranh chấp cho anh T là có cơ sở.

[3] Tuy nhiên, tại thời điểm các bên xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phần đất này bà Nguyễn Thị C1 đang đứng tên giấy chứng nhận, bà T1 và anh N không phải là người có quyền giao dịch chuyển nhượng đất. Ngoài ra tại thời điểm năm 2002, phần đất này đang thế chấp cho Ngân hàng để vay vốn. Vì vậy, cấp sơ thẩm xác định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T với bà Tl, anh M bị vô hiệu là đúng quy định pháp luật.

[4] Về xử lý hậu quả pháp lý hợp đồng bị vô hiệu: Căn cứ nội dung thỏa thuận giữa các bên tại “Giấy bán đất” lập ngày 19/12/2002 về giá chuyển nhượng là “giá mua bán là 10 chỉ (mười chỉ vàng 24K) trên 1000m².” Từ đó xác định giá chuyển nhượng đất là 43 chỉ vàng 24K đối với diện tích 4.300m², sau đó các bên đã quy ra thành tiền tương đương 24.000.000 đồng để thanh toán. Vì vậy, cấp sơ thẩm buộc bà T1 và anh M phải có trách nhiệm liên đới thanh toán cho ông T giá trị của 43 chỉ vàng 24k tại thời điểm xét xử tương đương 241.015.000 đồng là có căn cứ. Về xác định lỗi của các bên dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu: Bà T1 và anh M biết rõ phần đất chuyển nhượng không phải do mình đứng tên quyền sử dụng và đang thế chấp cho Ngân hàng nhưng vẫn thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất là có lỗi, về phía ông T khi nhận chuyển nhượng đất không tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất nên cũng có lỗi. Vì vậy, cấp sơ thẩm xác định các bên đều lỗi ngang nhau dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu là có cơ sở. Căn cứ theo chứng thư thẩm định giá ngày 28/7/2023 của Công ty cổ phần T5, giá trị phần đất tranh chấp tại thời điểm tháng 7/2023 là 83.000đồng/m² x 4.300m² = 356.900.000 đồng, như vậy so với giá chuyển nhượng hai bên thoả thuận vào năm 2002 chênh lệch là: 356.900.000 - 241.015.000 đồng = 115.885.000 đồng. Từ đó xác định giá trị thiệt hại và buộc bà T1 và anh M có trách nhiệm bồi thường cho ông T theo mức độ lỗi với số tiền là: 115.885.000 đồng: 2 = 57.942.500 đồng là có cơ sở. Nay bà T1 kháng cáo không đồng ý hoàn trả cho ông T số tiền chuyển nhượng đất 241.015.000 đồng và không đồng ý bồi thường thiệt hại số tiền 57.942.500 đồng là chưa có căn cứ để Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận.

[5] Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận nội dung kháng cáo của bà Phan Thị T1, chấp nhận lời đề nghị của đại diện Viện kiểm sát giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[6] Các nội dung khác trong quyết định của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị nên Hội đồng xét xử phúc thẩm không đặt ra xem xét.

[7] Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Phan Thị T1 là người cao tuổi nên thuộc trường hợp được miễn nộp tiền án phí.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội;

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Phan Thị T1, giữ nguyên bản án sơ thẩm 127/2023/DS-ST ngày 29/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Mỹ Xuyên, tỉnh S.

2. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Phan Thị T1 được miễn nộp tiền án phí.

3. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

5. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014.