Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 387/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG THÁP

BẢN ÁN 387/2023/DS-PT NGÀY 22/08/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Hôm nay, ngày 22 tháng 8 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 86/2023/TLPT-DS ngày 02/3/2023 về Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 93/2022/DS-ST ngày 28 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Lai Vung bị kháng cáo;

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 321/2023/QĐ-PT ngày 23 tháng 6 năm 2023 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Lê Thị Kim C, sinh năm 1972;

Địa chỉ: Số nhà G, ấp T, xã T, huyện L, tỉnh Đồng Tháp.

Tạm trú: Số nhà C, Khóm B, thị trấn L, huyện L, tỉnh Đồng Tháp.

Người đại diện theo ủy quyền của bà C là: Ông Phan Văn M, sinh năm 1956; Địa chỉ: Số nhà B, đường T, Tổ C, khóm T, phường H, thành phố C, tỉnh Đồng Tháp (Theo văn bản ủy quyền ngày 01/8/2017).

- Bị đơn: Nguyễn Đình T, sinh năm 1974;

Địa chỉ: Số nhà C, Khóm B, thị trấn L, huyện L, tỉnh Đồng Tháp.

Người đại diện theo ủy quyền của anh T là: Ông Hứa Văn Đ, sinh năm 1967; Địa chỉ: Số nhà A, ấp K, xã T, thành phố S, tỉnh Đồng Tháp (Theo văn bản ủy quyền ngày 08/8/2017).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên P1;

Địa chỉ: Số nhà C, Khóm B, thị trấn L, huyện L, tỉnh Đồng Tháp.

Người đại diện theo pháp luật là: Ông Nguyễn Đình K, sinh năm 1974, chức vụ: Giám đốc Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên P1 Tuấn N. Địa chỉ: Số nhà C, Khóm B, thị trấn L, huyện L, tỉnh Đồng Tháp.

Người đại diện theo ủy quyền là: Ông Hứa Văn Đ, sinh năm 1967. Địa chỉ: Số nhà A, ấp K, xã T, thành phố S, tỉnh Đồng Tháp (Theo văn bản ủy quyền ngày 18/8/2023).

2. Ngân hàng N2 - Chi nhánh huyện L, tỉnh Đồng Tháp;

Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Văn M1, chức vụ: Giám đốc. Địa chỉ: Quốc lộ H, Khóm A, thị trấn L, huyện L, tỉnh Đồng Tháp (Xin vắng mặt).

3. Ủy ban nhân dân thị trấn L, huyện L;

Địa chỉ: Quốc lộ H, Khóm A, T, huyện L, tỉnh Đồng Tháp (Vắng mặt).

4. Nguyễn Đình T1, sinh năm 1976 (Xin vắng mặt);

Địa chỉ: Số nhà C, Khóm B, thị trấn L, huyện L, tỉnh Đồng Tháp.

5. Nguyễn Thị Kim L, sinh năm 1971 (Vắng mặt);

Địa chỉ: Số nhà C, khóm T, phường A, thành phố S, tỉnh Đồng Tháp.

6. Nguyễn Văn L1, sinh năm 1990 (Vắng mặt);

Địa chỉ: Số nhà A, khóm B, thị trấn L, huyện L, tỉnh Đồng Tháp.

- Người kháng cáo: Bà Lê Thị Kim C là nguyên đơn trong vụ án.

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Nguyên đơn bà Lê Thị Kim C trình bày:

Vào ngày 31/10/2015, bà và ông T có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 157, tờ bản đồ số 35, diện tích 90m2, tại Khóm B, thị trấn L với giá 270.000.000đ, do ông T đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay là thửa 328, tờ bản đồ 35 do Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên P1 Tuấn N (Viết tắt là Công ty) đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân thị trấn L chứng thực ngày 31/10/2015. Đến ngày 01/11/2015, bà có trả cho ông T 70.000.000đ, còn lại 200.000.000đ bà sẽ trả sau khi nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đến ngày 27/6/2017, ông T yêu cầu bà nhận lại 70.000.000đ và trả thêm cho bà 50.000.000đ để hủy hợp đồng chuyển nhượng nêu trên nhưng bà không đồng ý. Ngày 14/7/2017, bà phát hiện ông T xây dựng nhà trên phần đất đã chuyển nhượng nên bà khởi kiện đến Tòa án nhân dân huyện Lai Vung. Ngày 18/7/2017, bà làm đơn yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp đối với hành vi xây dựng trái phép của ông T. Đến ngày 21/7/2017 Tòa án có đến lập biên bản và ông T cam kết nếu sau này bà thắng kiện thì ông T sẽ giao toàn bộ vật kiến trúc có trên đất cho bà được quyền sử dụng mà không phải trả bất cứ khoản tiền nào nên bà không yêu cầu giải quyết nhà trên đất.

Bà yêu cầu buộc ông T và Công ty tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 31/10/2015 và có trách nhiệm sang tên quyền sử dụng cho bà đối với thửa đất 328 tờ bản đồ số 35. Bà đồng ý trả 200.000.000đ cho ông T. Trường hợp Tòa án không chấp nhận yêu cầu này thì buộc ông T và Công Ty trả giá trị đất theo quy định của pháp luật.

- Bị đơn ông Nguyễn Đình T trình bày:

Ông thừa nhận vào ngày 31/10/2015 có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà C đúng như lời trình bày của bà C. Tuy nhiên, tại thời điểm chuyển nhượng, ông đã thế chấp thửa đất này để bảo lãnh cho bà Nguyễn Trần Bạch N1 vay vốn tại Ngân hàng thương mại cổ phần P2, chi nhánh S vào ngày 30/9/2013 đến ngày 31/8/2016 thì xóa thế chấp. Sau đó, ông tiếp tục thế chấp để bảo lãnh khoản vay lại tại Ngân hàng N2, chi nhánh thành phố S. Hiện nay đã thế chấp để bảo lãnh khoản vay cho ông Nguyễn Đình T1 tại Ngân hàng N2, chi nhánh huyện L.

Vào ngày 30/6/2016, Ủy ban nhân dân huyện L ra Quyết định số 209/QĐ-UBND-XDCB về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết đấu nối tuyến dân cư điều chỉnh lần 2 của Ủy ban nhân dân huyện L. Vì dự án này có thay đổi từ 172 lô nền giảm xuống còn 152 lô nền, do đó thửa 157 tờ bản đồ số 35 diện tích 90m2, đến ngày 05/9/2016 đổi thành thửa 328, tờ bản đồ 35 do Công ty đứng tên quyền sử dụng đất. Đồng thời, vào thời điểm này ông làm thủ tục chuyển đổi từ hộ kinh doanh cá thể Nguyễn Đình T thành Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên P1 Tuấn N.

Ông không đồng ý theo yêu cầu của bà C mà yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký kết với bà C là vô hiệu. Do tài sản đang thế chấp bảo lãnh tại Ngân hàng N2, huyện L để vay vốn đầu tư cho công trình. Ông T đồng ý trả lại cho bà C 70.000.000đ và chịu lãi theo lãi suất ngân hàng kể từ ngày ký hợp đồng cho đến nay.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

+ Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên P1 Tuấn N trình bày:

Công ty thống nhất lời trình bày của ông T là đúng và đồng ý liên đới cùng ông T trả lại cho bà C 70.000.000đ và chịu lãi theo lãi suất của ngân hàng K1 từ ngày ký hợp đồng cho đến nay.

+ Ngân hàng N2 – Chi nhánh huyện L có văn bản trình bày ý kiến như sau:

Công ty có ký kết Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 102021.055 ngày 05/3/2021 để đảm bảo khoản vay cho ông Nguyễn Đình T1 theo Hợp đồng tín dụng số 6510-LAV-202101418, ngày 12/3/2021. Tài sản thế chấp gồm bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất 328, tờ bản đồ số 35. Ngân hàng N2 - Chi nhánh huyện L không có tranh chấp hay yêu cầu gì trong vụ án nên xin vắng mặt tại các phiên Tòa.

+ Ông Nguyễn Đình T1 trình bày:

Vào ngày 12/3/2021, ông có ký Hợp đồng tín dụng số 6510-LAV- 202101418 với Ngân hàng N2 - Chi nhánh huyện L. Công ty có thế chấp giấy chứng nhận quyền sử đất thửa 328, tờ bản đồ số 35 và thửa 308, tờ bản đồ số 35 để đảm bảo khoản vay của ông tại Ngân hàng. Ông không có tranh chấp hay yêu cầu gì trong vụ án này nên xin vắng mặt tại các phiên Tòa.

+ Bà Nguyễn Thị Kim L có văn bản ý kiến trình bày:

Vào ngày 01/6/2020 bà có ký Hợp đồng thuê nhà với ông Nguyễn Đình T tại thửa 328, tờ bản đồ số 35, tại Khóm B thị trấn L, huyện L với thời hạn 03 năm nhưng đến ngày 20/4/2022, bà không còn thuê thửa đất trên và đã thanh lý hợp đồng với ông T. Bà không có tranh chấp hay yêu cầu gì trong vụ án này nên xin xét xử vắng mặt.

+ Anh Nguyễn Văn L1 có văn bản ý kiến trình bày như sau:

Vào ngày 06/9/2022, anh với ông T có ký Hợp đồng thuê nhà và đất thuộc thửa 328, tờ bản đồ số 35, tại Khóm B, thị trấn L, huyện L, thời hạn thuê là 05 năm, với giá 2.000.000đ/tháng, ông T đã giao nhà và đất cho anh sử dụng. Anh không có tranh chấp hay yêu cầu gì trong vụ án này. Anh và ông T sẽ tự thỏa thuận với nhau để giải quyết, nếu có tranh chấp sẽ khởi kiện bằng vụ án khác nên xin vắng mặt tại phiên tòa.

+ Ủy ban nhân nhân thị trấn L không có ý kiến.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 93/2022/DS-ST ngày 28/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện Lai Vung đã xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn Lê Thị Kim C.

1. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 31/10/2015 được ký kết giữa bà Lê Thị Kim C và ông Nguyễn Đình T vô hiệu.

Buộc ông Nguyễn Đình T, Công ty Trách nhiệm hữu hạn một thành viên P1 Tuấn N có trách nhiệm liên đới trả cho bà Lê Thị Kim C 243.518.400đ (hai trăm bốn mươi ba triệu năm trăm mười tám nghìn bốn trăm đồng).

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng khác, quyền và thời hạn kháng cáo, quyền, nghĩa vụ và thời hiệu thi hành án của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 06/10/2022 bà Lê Thị Kim C làm đơn kháng cáo bản án sơ thẩm. Bà yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết buộc ông Nguyễn Đình T và Công ty TNHH MTV P1 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký ngày 31/10/2015, phải giao cho bà diện tích 90m2 và xem xét tiền án phí mà Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà phải chịu. Bà không yêu cầu, nếu không giao đất thì phải trả cho bà 1.627.000.000 đồng. Nếu Tòa án cho rằng hợp đồng vô hiệu thì giải quyết theo pháp luật và tính giá đất bồi thường theo chứng thư thẩm định giá ngày 22/8/2022 của Công ty cổ phần G - Chi nhánh Thành phố H là 18.077.777 đồng/m2. Tòa án chấp nhận một phần buộc ông Nguyễn Đình T và Công ty TNHH MTV P1 phải bồi thường 243.518.400 đồng, còn lại 1.383.481.600 đồng buộc bà phải chịu án phí 53.504.448 đồng là không phù hợp pháp luật.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bà C vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và kháng cáo của mình. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp phát biểu ý kiến Viện kiểm sát về việc tuân theo pháp luật ở giai đoạn phúc thẩm:

+ Về tố tụng: Thẩm phán chủ tọa phiên tòa cũng như Hội đồng xét xử, Thư ký và các đương sự có mặt tại phiên tòa đều chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự.

+ Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của bà Lê Thị Kim C, sửa một phần Bản án sơ thẩm về tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 31/10/2015 giữa ông T với bà C đối với thửa đất số 157 (Nay là thửa 328), tờ bản đồ 35. Cho thấy, trước đó vào ngày 30/9/2013 ông T đã thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất này cho Ngân hàng thương mại cổ phần P2 – Chi nhánh S để bảo đảm khoản tiền vay 1.688.009.000đ cho bà Nguyễn Trần Bạch N1. Đến ngày 29/9/2016 bà N1 trả xong nợ và Ngân hàng trả lại tài sản thế chấp cho ông T.

Đến năm 2016 ông T làm thủ tục chuyển đổi từ hộ kinh doanh cá thể Nguyễn Đình T thành Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên P1 Tuấn N và Cty đứng tên thửa đất trên. Hiện nay Công ty vẫn còn thế chấp thửa đất nêu trên tại Ngân hàng.

Việc các bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp là vi phạm quy định của pháp luật.

Mặt khác, bà C mới trả được 70.000.000đ/270.000.000đ là chưa thực hiện được 2/3 nghĩa vụ. Các bên chưa thực hiện đầy đủ thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, chưa giao, nhận đất nên chưa làm phát sinh hiệu lực của Hợp đồng.

Tòa án cấp sơ thẩm xét xử tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 31/10/2015 giữa ông T với bà C là vô hiệu và giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là có căn cứ.

[2] Hợp đồng không thực hiện được là do lỗi của ông T và Công ty. Vì thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà C thì ông T đang thế chấp thửa đất nêu trên tại Ngân hàng nhưng vẫn chuyển nhượng cho bà C. Đến ngày 29/9/2016, Ngân hàng đã trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T, nhưng ông T không thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho bà C mà đến ngày 03/10/2016 lại tiếp tục thế chấp cho Ngân hàng N2 – Chi nhánh S để bảo đảm khoản vay cho ông Lê Thanh P và đến ngày 05/3/2021 tiếp tục thế chấp cho Ngân hàng N2 – Chi nhánh huyện L để bảo đảm cho ông Nguyễn Đình T1. Do đó ông T và Công ty là người có lỗi làm cho Hợp đồng bị vô hiệu nên phải bồi thường thiệt hại cho bà C theo quy định của pháp luật. Bà C đã trả 70.000.000đ/270.000.000đ tương đương 25,92% giá trị đất. Tòa án cấp sơ thẩm lấy tổng kết quả của các Cơ quan định giá chia hai để làm căn cứ xác định thiệt hại là có lợi cho bà C.

Bà C kháng cáo yêu cầu buộc ông T và Công ty tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký vào ngày 31/10/2015 là không phù hợp.

[3] Xét kháng cáo về án phí của Bà C cho thấy, bà C khởi kiện yêu cầu buộc ông T và Công ty tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 31/10/2015, nhưng do Hợp đồng bị vô hiệu. Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu thì người phải thực hiện nghĩa vụ về tài sản hoặc bồi thường thiệt hại phải chịu án theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án. Việc Tòa án cấp sơ thẩm buộc bà C phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm đối với số tiền bồi thường thiệt hại không được chấp nhận là không phù hợp. Vì vậy, kháng cáo của bà C về án phí là có căn cứ được chấp nhận.

Xét ý kiến đề nghị của vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp là có căn cứ nên chấp nhận.

Từ những căn cứ nêu trên, Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bà Lê Thị Kim C về việc yêu cầu ông T và Công ty tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 31/10/2015 giữa ông T với bà C. Chấp nhận kháng cáo của bà Lê Thị Kim C về việc xem xét lại tiền án phí dân sự sơ thẩm mà bà phải chịu theo quy định của pháp luật.

Do chấp nhận một phần kháng cáo của bà C nên bà C không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Phần của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 147, Điều 148, Điều 91, Điều 157, Điều 165, Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 203 Luật đất đai; Điều 117, Điều 123, Điều 129, Điều 131 Bộ luật dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần kháng cáo của bà Lê Thị Kim C.

2. Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số 93/2022/DS-ST ngày 28/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện Lai Vung.

3. Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn Lê Thị Kim C.

4. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 31/10/2015 được ký kết giữa bà Lê Thị Kim C và ông Nguyễn Đình T là vô hiệu.

5. Buộc ông Nguyễn Đình T và Công ty Trách nhiệm hữu hạn một thành viên P1 có nghĩa vụ liên đới trả cho bà Lê Thị Kim C 243.518.400đ (Hai trăm bốn mươi ba triệu năm trăm mười tám nghìn bốn trăm đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Về án phí:

+ Ông Nguyễn Đình T và Công ty Trách nhiệm hữu hạn một thành viên P1 Tuấn N liên đới chịu 12.176.000đ án phí dân sự sơ thẩm.

+ Bà Lê Thị Kim C được nhận lại 300.000đ tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm theo biên lai số 0010584 ngày 10/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Lai Vung.

+ Bà Lê Thị Kim C phải chịu 300.000đ án phí dân sự sơ thẩm và được trừ vào 300.000đ tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo Biên lai số 15254 ngày 17/7/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Lai Vung.

3. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản:

+ Bà Lê Thị Kim C chịu 5.659.500đ (Đã nộp xong).

+ Ông Nguyễn Đình T và Công ty Trách nhiệm hữu hạn một thành viên P1 liên đới chịu 5.659.500đ để trả lại cho bà Lê Thị Kim C, do bà C đã tạm ứng trước.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.