Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 379/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TIỀN GIANG

BẢN ÁN 379/2023/DS-PT NGÀY 13/07/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong các ngày 06 và 13 tháng 7 năm 2023 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 206/2022/TLPT-DS ngày 03/10/2022 về việc tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 221/2022/DS-ST ngày 23 tháng 6 năm 2022 của Toà án nhân dân huyện CT, tỉnh Tiền Giang bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 251/2022/QĐ-PT ngày 18 tháng 10 năm 2022 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn:

1. Nguyễn Thị L, sinh năm 1960 (có mặt);

Địa chỉ: ấp 1, xã TH, huyện CT, tỉnh Tiền Giang.

2. Võ Xuân S, sinh năm 1953 (chết ngày 25/3/2019).

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Võ Xuân S:

2.1. Nguyễn Thị L, sinh năm 1960;

Địa chỉ: ấp 1, xã TH, huyện CT, tỉnh Tiền Giang.

2.2. Võ Xuân LA, sinh năm 1995;

Địa chỉ: 27/3L ấp Nam L, xã BĐ, huyện HM, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền của bà L, anh LA: Ông Nguyễn Hoàng A, sinh năm 1981 (theo Giấy ủy quyền ngày 09/12/2021 và 28/3/2022) (có mặt);

Địa chỉ: số 25/1, Đoàn Thị N, phường 5, Tp.MT, tỉnh Tiền Giang.

- Bị đơn:

1. Trần Văn D, sinh năm 1965 (có mặt);

2. Trần Thị H, sinh năm 1968 (có mặt);

Cùng địa chỉ: ấp 1, xã TH, huyện CT, tỉnh Tiền Giang

3. Trần Thị Thanh T, sinh năm 1990;

Địa chỉ: số 129F/186/32A, Bến VĐ, Phường 4, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền cho chị T: Ông Trần Văn D, sinh năm 1965 (theo Giấy ủy quyền ngày 02/02/2018) (có mặt);

Địa chỉ: ấp 1, xã TH, huyện CT, tỉnh Tiền Giang.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn ông Trần Văn D : Luật sư Võ Trọng K - Chi nhánh VPLS Võ Trọng K - Đoàn luật sư TP.HCM.

- Người kháng cáo: Nguyên đơn Nguyễn Thị L.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo án sơ thẩm;

* Nguyên đơn bà Nguyễn Thị L, ông Võ Xuân S (người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông S là bà Nguyễn Thị L, anh Võ Xuân LA), ủy quyền cho ông Nguyễn Hoàng A trình bày:

Ngày 01/9/2016 ông S, bà L cùng ông D, bà H có ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nội dung hợp đồng ông S, bà L chuyển nhượng cho ông D, bà H thửa đất số 2797 diện tích 175,5m2 và thửa đất số 2798 diện tích 76m2 cùng thuộc tờ bản đồ số 03, loại đất lúa theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H01062 do Ủy ban nhân dân huyện CT cấp ngày 26/02/2008. Giá chuyển nhượng của thửa đất 2797 là 300.000.000 đồng, thửa đất 2798 là 160.000.000 đồng, đã giao nhận tiền xong.

Trước khi ký kết hợp đồng các bên đã tiến hành yêu cầu đo đạc tách toàn bộ thửa đất thành 07 thửa đất, theo thỏa thuận ban đầu chiều ngang của thửa 2798 là 05m và thửa 2797 là 10m. Tuy nhiên, sau khi ký kết hợp đồng và xem lại diện tích thửa đất thì có chiều ngang giáp tỉnh lộ 878 là 11,19m, tức dư 1,19m. Sau đó vợ chồng bà L đã yêu cầu ông D, bà H giao trả phần diện tích dư nhưng ông D, bà H không đồng ý dẫn đến trA chấp. Trong quá trình khởi kiện thì ông S, bà L đã báo Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Tiền Giang ngưng việc đăng ký sang tên. Đồng thời bà L đã làm thủ tục tách thửa và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 07 thửa đất. Cụ thể thửa đất 2797 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 01413 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tiền Giang cấp ngày 03/7/2018, thửa đất 2798 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 01414 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tiền Giang cấp ngày 03/7/2018.

Ngày 01/9/2016 ông S, bà L cùng chị T có ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó ông S, bà L chuyển nhượng cho chị T 91,9m2 đất thuộc thửa số 2796, tờ bản đồ số 03, loại đất lúa theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất H01062 do Ủy ban nhân dân huyện CT cấp ngày 26/02/2008. Giá chuyển nhượng là 150.000.000 đồng, đã giao nhận tiền xong.

Trước khi ký kết hợp đồng các bên đã tiến hành yêu cầu đo đạc tách toàn bộ thửa đất thành 07 thửa đất. Theo thỏa thuận ban đầu chiều ngang của lô đất là 5m, tuy nhiên sau khi ký kết hợp đồng và xem lại diện tích thửa đất thì có chiều ngang giáp tỉnh lộ 878 là 5,32m, tức dư 0,32m. Sau đó vợ chồng bà L đã yêu cầu chị T giao trả phần diện tích dư nhưng chị T không đồng ý dẫn đến tranh chấp. Trong quá trình khởi kiện thì ông S, bà L đã báo Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Tiền Giang ngưng việc đăng ký sang tên. Đồng thời bà L đã làm thủ tục tách thửa và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 07 thửa đất. Cụ thể thửa đất này được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS 01412 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Tiền Giang cấp ngày 03/7/2018.

Nay nguyên đơn yêu cầu:

- Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 01/9/2016 giữa bà L, ông S và ông D, bà H đối với thửa 2797 và 2798 hiện các thửa đất đã bị Sở Tài nguyên và Môi trường hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng ý trả lại ông D, bà H số tiền 460.000.000 đồng và đồng ý hoàn trả tiền nộp thuế ông D, bà H đã nộp tổng cộng là 2.500.000 đồng.

- Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 01/9/2016 giữa bà L, ông S và chị T đối với thửa 2796 hiện thửa đất đã bị Sở Tài nguyên và Môi trường hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng ý trả lại chị T 150.000.000 đồng và đồng ý hoàn trả tiền nộp thuế chị T đã nộp tổng cộng là 1.250.000 đồng.

* Bị đơn ông Trần Văn D trình bày:

Ông thống nhất lời trình bày của nguyên đơn về việc thỏa thuận ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá chuyển nhượng của thửa 2797 là 300.000.000 đồng, thửa đất 2798 là 160.000.000 đồng, đã giao tiền xong. Việc thỏa thuận chiều ngang thửa 2797 là 10m và thửa 2798 là 05m là để đảm bảo thuận lợi cho việc cất nhà sau này. Do phần đất này nằm xéo theo đường tỉnh lộ 878, nên chiều ngang tiếp giáp lộ sẽ cao hơn.

Khi Tòa án đo đạc, phía anh Tâm (cán bộ đo đạc) cho rằng dư diện tích nên khi hòa giải ông có ý kiến sẽ trả tiếp khoản tiền theo giá trị đất. Theo sơ đồ đất thì do chiều ngang phần đất tiếp giáp lộ cắt góc xéo nhiều hơn phần chiều ngang đuôi đất nên dài hơn, thực tế khi nhận chuyển nhượng đã cắm cọc ranh, đã đo đạc và chuyển nhượng theo diện tích bản vẽ. Sau khi đo đạc, nguyên đơn đã biết được kết quả và thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng nên vợ chồng ông đã đóng thuế. Không có việc giao dư diện tích vì diện tích phù hợp với hợp đồng và phù hợp sơ đồ tách thửa khi ký kết hợp đồng.

Vì vậy ông D không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng, không bù khoản tiền chênh lệch.

* Bị đơn bà Trần Thị H trình bày:

Thống nhất với lời trình bày của ông D.

* Bị đơn chị Trần Thị Thanh T, ủy quyền cho ông Trần Văn D trình bày:

Thống nhất lời trình bày của nguyên đơn về việc thỏa thuận ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc thỏa thuận chiều ngang 05m là để đảm bảo thuận lợi cho việc cất nhà sau này. Do phần đất này có nằm xéo theo đường tỉnh lộ 878, nên chiều ngang tiếp giáp lộ sẽ cao hơn 05m. Khi Tòa án đo đạc, phía anh Tâm (cán bộ đo đạc) cho rằng dư diện tích nên khi hòa giải ông có ý kiến sẽ trả tiếp khoản tiền theo giá trị đất. Theo sơ đồ đất thì do chiều ngang phần đất tiếp giáp lộ cắt góc xéo nhiều hơn phần chiều ngang đuôi đất nên dài hơn, thực tế khi nhận chuyển nhượng đã cắm cọc ranh, đã đo đạc và chuyển nhượng theo diện tích bản vẽ. Sau khi đo đạc, nguyên đơn đã biết được kết quả và thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng nên chị T đã đóng thuế. Không có việc giao dư diện tích vì diện tích phù hợp với hợp đồng và phù hợp sơ đồ tách thửa khi ký kết hợp đồng.

Vì vậy chị T không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng, không bù khoản tiền chênh lệch.

* Bản án dân sự sơ thẩm số 327/2019/DS-ST ngày 28/10/2019 của Tòa án nhân dân huyện CT, tỉnh Tiền Giang quyết định (tóm tắt):

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị L, ông Võ Xuân S. Công nhận các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L, ông S với ông D, bà H; Giữa bà L, ông S với chị T có hiệu lực pháp luật.

* Ngày 13/11/2019 bà Nguyễn Thị L và những người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông S kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

* Bản án dân sự phúc thẩm số 137/2020/DS-PT ngày 03/6/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang đã quyết định (tóm tắt):

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Nguyễn Thị L và ông Võ Xuân S về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Sửa một phần bản án sơ thẩm.

Ông Trần Văn D, bà Trần Thị H, bà Trần Thị Thanh T có trách nhiệm liên đới trả cho bà Nguyễn Thị L, những người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Võ Xuân S số tiền phần diện tích đất dư là 30.045.000 đồng; Ông Trần Văn D, bà Trần Thị H, bà Trần Thị Thanh T có quyền kê khai tiếp phần diện tích đất dư.

Giữ nguyên các phần khác của bản án sơ thẩm.

* Quyết định Giám đốc thẩm số 124/2021/DS-GĐT ngày 05/5/2021 của Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định (tóm tắt): Hủy toàn bộ bản án phúc thẩm và sơ thẩm, giao hồ sơ về cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo quy định của pháp luật.

Căn cứ cấp Giám đốc thẩm hủy bản án phúc thẩm và sơ thẩm là:

- Cả 03 hợp đồng các bên đều được UBND xã TH chứng thực, các bên đã giao nhận tiền nhưng chưa thực hiện việc giao nhận đất.

- Do các bên có tranh chấp về kích thước nên Văn phòng đăng ký đất đai huyện CT đã ngừng làm thủ tục đăng ký, giao dịch quyền sử dụng đất giữa các bên (chưa hoàn thành theo quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013). Ngoài ra, cấp sơ thẩm và phúc thẩm áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 công nhận hợp đồng là không đúng. Thời điểm giao kết hợp đồng năm 2016 thì Bộ luật Dân sự năm 2005 đang còn hiệu lực.

- Giá tiền chuyển nhượng ghi trong hợp đồng và giá chuyển nhượng thực tế khác nhau nhằm mục đích trốn thuế nên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên bị vô hiệu theo quy định tại Điều 127, 129 và 410 Bộ luật Dân sự năm 2005.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên ký kết năm 2016 nhưng đến năm 2018 bà L được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích chuyển nhượng tăng lên nhưng các bên không thỏa thuận được nên bà L yêu cầu hủy hợp đồng là có căn cứ.

* Bản án dân sự sơ thẩm số 221/2022/DS-ST ngày 23/6/2022 của Toà án nhân dân huyện CT, tỉnh Tiền Giang đã căn cứ vào các Điều 26, 39, 40, 271, 272 và Điều 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Điều 697, 698, 699, 700, 701 và Điều 702 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 95, 166, 167 và Điều 169 Luật Đất đai; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Xử: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị L, ông Võ Xuân S (người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng là bà Nguyễn Thị L và anh Võ Xuân LA) về việc yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được ký kết ngày 01/9/2016 giữa bà Nguyễn Thị L, ông Võ Xuân S với ông Trần Văn D, bà Trần Thị H và giữa bà Nguyễn Thị L, ông Võ Xuân S với chị Trần Thị Thanh T.

Công nhận các Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau đây có hiệu lực pháp luật:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 91,9m2 (đo đạc thực tế là 91,8m2) đất thuộc thửa số 423, tờ bản đồ số 03 (theo sơ đồ là thửa 1), loại đất trồng lúa, tọa lạc tại ấp 1, xã TH, huyện CT, tỉnh Tiền Giang; theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H 01062 do Ủy ban nhân dân huyện CT cấp ngày 26/02/2008 cho bà Nguyễn Thị L được ký kết giữa giữa bà Nguyễn Thị L, ông Võ Xuân S với chị Trần Thị Thanh T, thửa đất có vị trí địa lý như sau: