Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 367/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

BẢN ÁN 367/2023/DS-PT NGÀY 08/09/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 08 tháng 9 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 181/2023/TLPT-DS ngày 02 tháng 6 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 21/2023/DS-ST ngày 12 tháng 4 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 299/2023/QĐ-PT ngày 24 tháng 7 năm 2023; Quyết định hoãn phiên tòa số 369/2023/QĐ-PT ngày 18 tháng 8 năm 2023, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Trần Văn Q, sinh năm 1984; địa chỉ: số A, đường Đ, tổ C, khu phố B, phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Nguyễn Tiến D, sinh năm 1988; địa chỉ: số G, khu phố B, phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương, là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 08/8/2022), có mặt.

- Bị đơn: Bà Phạm Thị V, sinh năm 1987; địa chỉ: thôn B, xã T, huyện L, tỉnh Hà Tĩnh.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn bà Phạm Thị V:

1. Ô phường Đ, sinh năm 1972; địa chỉ: số A, đường Ố, khu phố T, tỉnh Bình Dương.

2. Ông Ngô Bảo N, sinh năm 1996; địa chỉ: số C, đường V, khu phố C, phường T, thành phố D, tỉnh Bình Dương.

Ông M và ông N cùng địa chỉ liên hệ: số D, đường T, khu trung tâm hành chính thành phố D, khu phố N, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương, là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 22/9/2022), có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

đường T, khu phố T, phường Đ, thành phố D, tỉnh ; địa chỉ: số C, Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Hữu Hoàng V1 – Chức vụ: Trưởng Văn phòng, có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.

- Người kháng cáo: bị đơn bà Phạm Thị V.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nguyên đơn ôn ông Q là ông tại và người đại diện hợp pháp của nguyên đơn nhất trình bày:

là chủ sử dụng thửa đất số 671, tờ bản đồ số 12 tọa lạc (nay là thành phố ) T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ CS14813 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 09/6/2022. Do quen biết bà V và biết bà V có nhu cầu mua đất nên hai bên thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên. Ngày 17/6/2022, ông Q và bà V đến Văn phòng Công chứng Trần Thanh V2 để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong nội dung của hợp đồng có thỏa thuận giá chuyển nhượng là 1.200.000.000 đồng với phương thức thanh toán là tiền mặt hoặc chuyển khoản. Tuy nhiên, từ thời điểm ký công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/6/2022 cho đến nay, bà V chưa thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền cho ông Q. Ông Q đã nhiều lần yêu cầu bà V thực hiện nghĩa vụ thanh toán nhưng bà V cố tình không thực hiện. Vì vậy, ông Q khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề như sau:

- Tuyên hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 012266, quyển số 05/2022 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 17/6/2022 tại Văn phòng C giữa ông Trần Văn Q với bà Phạm Thị V do bên nhận chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

- Buộc bà Phạm Thị V phải trả lại cho ông Trần Văn Q bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ CS14813 do Sở Tài nguyên và Môi trường 09/6/2022 cho ông Trần Văn Q.

tỉnh B cấp ngày Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Q là ông Nguyễn Tiến D thống nhất kết quả đo đạc, định giá và không yêu cầu đo đạc, định giá lại.

Bị đơn bà Phạm Thị V và người đại diện hợp pháp của bị đơn bà V là ông Đỗ Văn M, ông Ngô Bảo N thống nhất trình bày:

Bà Phạm Thị V quen biết với ông Trần sau đó phát sinh tình cảm, bà V được biết ông qua việc làm ăn với nhau hu cầu chuyển nhượng đất nên hai bên có thỏa thuận về việc xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trước khi đến văn phòng công chứng để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bà V và ông Q có thỏa thuận giá chuyển nhượng là 1.200.000.000 đồng đối với toàn bộ diện tích đất 663m2 thuộc thửa đất số 671, tờ bản đồ 12 tọa lạc tại phường T, thị xã (nay là thành phố ) T, tỉnh Bình Dương, phương thức thanh toán là thanh toán một lần bằng tiền mặt ngay sau khi có thông báo thuế.

Sau khi đã thống nhất với nhau, bà V với ông Q đến Văn phòng Công chứng Trần Thanh V2 ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 012266, quyển số 05/2022 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 17/6/2022.

Sau khi hai bên công chứng xong hợp đồng, ông Q giao toàn bộ bản chính các giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhượng thửa đất trên cho bà V đi nộp tại Chi nhánh Văn phòng Đ (nay là thành phố) Tân Uyên để sang tên cho bà V. Tuy nhiên, không hiểu vì lý do hay mục đích gì mà trong quá trình Chi nhánh Văn (nay là thành phố) Tân Uyên giải quyết hồ sơ của bà V thì ông Trần hởi kiện bà V ra Tòa án nhân dân thị xã (nay là thành phố) Tân Uyên và yêu cầu ngăn chặn việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà V. Bị đơn không đồng ý với lời trình bày của nguyên đơn vì trước khi đến văn phòng công chứng xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà V và ông Q đã có thỏa thuận với nhau là sau khi công chứng xong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông Q giao toàn bộ bản chính các giấy tờ có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bà V đi nộp cho đến khi có thông báo thuế thì bà V sẽ thanh toán cho ông Q toàn bộ số tiền 1.200.000.000 đồng. Chính vì đã thỏa thuận như vậy nên khi công chứng xong, bà V mới được ông Q giao toàn bộ hồ sơ để bà V đi nộp, nếu không có thỏa thuận và ông Q không giao toàn bộ bản chính các giấy tờ liên quan đến hợp đồng thì làm sao bà V nộp được hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ông Q khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 012266, quyển số 05/2022 TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C ngày 17/6/2022 với lý do bà V vi phạm nghĩa vụ thanh toán, bà V không đồng ý vì thời hạn bà V thanh toán tiền chuyển nhượng cho ông Q là khi có thông báo thuế, trong trường hợp này chưa có thông báo thuế thì ông Q đã khởi kiện bà V ra Tòa án, đồng thời yêu cầu ngăn chặn việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà V thì không thể xác định là bà V vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có điều khoản nào quy định về điều kiện hủy hợp đồng là do chậm thanh toán hoặc vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Do đó, không có căn cứ để hủy hợp đồng theo yêu cầu khởi kiện của ông Q. Bị đơn đề nghị Tòa án không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn Q và giữ nguyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 012266, quyển số 05/2022 TP/CC- SCC/HĐGD do Văn phòng C ngày 17/6/2022. Bà V có nghĩa vụ thanh toán cho ông Trần Văn Q số tiền 1.200.000.000 đồng.

Những người đại diện hợp pháp của bị đơn bà V là ông Đỗ Văn M, ông Ngô Bảo N thống nhất kết quả đo đạc, định giá và không yêu cầu đo đạc, định giá lại. Do bận công việc nên có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng C trình bày:

Ngày 17/6/2022, Văn phòng C có tiếp nhận yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Văn Q với bà Phạm Thị V. Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất có diện tích 663m2 thuộc thửa đất số 671, tờ bản đồ 12 tọa lạc tại phường T, thị xã (nay là thành phố ) T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DE095164, số vào sổ CS14813 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 09/06/2022 cho ông Trần Văn Q.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, văn phòng công chứng đã kiểm tra hồ sơ pháp lý tài sản, giấy tờ nhân thân, nội dung hợp đồng, năng lực hành vi dân sự, tình trạng nhận thức của các bên đáp ứng đầy đủ các điều kiện giao kết hợp đồng nên đã công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 012266, quyển số 05/2022 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 17/6/2022. Văn phòng Công chứng Trần Thanh V2 đã thực hiện đúng quy định pháp luật, trình tự thủ tục khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên. Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, văn phòng công chứng đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật. Tại thời điểm ký hợp đồng, văn phòng C không chứng kiến việc giao nhận tiền của hai bên. Do bận công việc nên đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định pháp luật.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 21/2023/DS-ST ngày 12 tháng 4 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương đã quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Văn Q đối với bị đơn bà Phạm Thị V về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” như sau:

- Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 012266, quyển số 05/2022 TP/CC-SCC/HĐGD ký ngày 17/6/2022 tại Văn phòng C giữa ông Trần Văn Q với bà Phạm Thị V.

- Buộc bà Phạm Thị V trả lại cho ông Trần Văn Q bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ CS14813 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 09/6/2022 cho ông Trần Văn Q.

Ngoài ra, bản án dân sự sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, về án phí và quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 20/4/2023, bị đơn bà Phạm Thị V kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm; yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện hợp pháp của bị đơn bà Phạm Thị V là ông Đỗ Văn M và ông Ngô Bảo N có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt. Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Trần Văn Q là ông Nguyễn Tiến D vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm. Các đương sự không tự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm:

- Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

- Về nội dung: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/6/2022 giữa ông Trần Văn Q với bà Phạm Thị V đã được Văn phòng C số 012266, quyển số 05/2022 TP/CC-SCC/HĐGD cùng ngày có nội dung về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 671, tờ bản đồ 12 với diện tích đất 663m2 tọa lạc tại phường T, thị xã (nay là thành phố ) T, tỉnh Bình Dương. Đến thời điểm hiện nay, bà Phạm Thị V vẫn chưa giao số tiền 1.200.000.000 đồng cho ông Q là vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo quy định tại Điều 2 của hợp đồng và Điều 423 của Bộ luật Dân sự. Bà V kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ mới nào khác nên không có căn cứ chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà V đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về tính hợp pháp của đơn kháng cáo: đơn kháng cáo của bị đơn bà Phạm Thị V làm trong thời hạn, có nội dung, hình thức phù hợp với quy định của pháp luật nên đủ điều kiện để thụ lý và xét xử theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Người đại diện hợp pháp của bị đơn bà Phạm Thị V là ông Đỗ Văn M và ông Ngô Bảo N; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng C có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt. Do vậy, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự có tên trên theo quy định tại Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Về kháng cáo của bà Phạm Thị V, Hội đồng xét xử nhận thấy:

[3.1] Ngày 09/6/2022, ông Trần Văn Q được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ CS14813 với diện tích 663m2 thuộc thửa đất số 671, tờ bản đồ số 12 tọa lạc tại phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

Ngày 17/6/2022, ông Trần Văn Q tự nguyện lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ CS14813 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 09/06/2022 với diện tích 663m2 thuộc thửa đất số 671, tờ bản đồ số 12 tọa lạc tại phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương cho bà Phạm Thị V được quyền sử dụng đất với giá chuyển nhượng là 1.200.000.000 đồng.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Văn phòng C ngày 17/6/2022.

Bị đơn bà Phạm Thị V thừa nhận từ ngày ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/6/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm, bà V (là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) chưa thanh toán số tiền 1.200.000.000 đồng cho ông Trần Văn Q (là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Do bà V chưa giao tiền nên ông Q chưa giao diện tích 663m2 thuộc thửa đất số 671, tờ bản đồ số 12 tọa lạc tại phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương cho bà V quản lý.

[3.2] Xét về nội dung của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/6/2022 giữa ông Q với bà V thì chưa được các cơ quan quản lý đất đai tại phường T xác nhận về tình trạng sử dụng đất và chưa được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất thành phố T cập nhật, đã được đăng ký vào sổ địa chính hay xác nhận của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố T được quy định tại Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 và khoản 7 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 cho nên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 17/6/2022 chưa phát sinh hiệu lực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tại Điều 2 của hợp đồng, hai bên không tự nguyện thỏa thuận về số tiền đặt cọc đối với số tiền chuyển nhượng đất là 1.200.000.000 đồng để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, hai bên tự nguyện thỏa thuận, bà V có nghĩa vụ thanh toán tiền chuyển nhượng một lần với số tiền 1.200.000.000 đồng. Do đó, điều khoản thoả thuận về giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán là điều khoản cơ bản của hợp đồng, bà V muốn sử dụng đất thì bà V phải có nghĩa vụ thanh toán đủ tiền chuyển nhượng cho ông Q.

Sau khi được công chứng chứng thực hợp đồng và kể từ ngày Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý vụ án cho đến ngày xét xử sơ thẩm, bà V chưa lần nào thực hiện nghĩa vụ thanh toán số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Q nên bà V đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Q. Do đó, ông Q yêu cầu hủy bỏ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/6/2022 là có căn cứ.

[3.3] Bà Phạm Thị V kháng cáo nhưng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ và phương án về nghĩa vụ trả tiền cho ông Trần Văn Q nên không căn cứ chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Phạm Thị V.

[4] Từ những phân tích và lập luận trên, không có căn cứ chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Phạm Thị V.

[5] Đề nghị của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tại phiên tòa là phù hợp.

[6] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do giữ nguyên bản án sơ thẩm nên người kháng cáo phải chịu án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ khoản 1 Điều 308, Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; I. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Phạm Thị V.

II. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 21/2023/DS-ST ngày 12 tháng 4 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương.

- Căn cứ các Điều 26; Điều 35; Điều 37; Điều 147, Điều 227; Điều 228; Điều 243; Điều 244; Điều 266, Điều 269, Điều 271, Điều 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự;

- Căn cứ Điều 423, 440, 503 Bộ luật Dân sự năm 2015.

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa 14 quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Toà án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Văn Q đối với bị đơn bà Phạm Thị V về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” như sau:

- Hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng số 012266, quyển số 05/2022 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 17/6/2022 tại Văn phòng C giữa ông Trần Văn Q với bà Phạm Thị V.

- Buộc bà Phạm Thị V trả lại cho ông Trần Văn Q bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ CS14813 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 09/6/2022 cho ông Trần Văn Q.

2. Về chi phí tố tụng: bị đơn bà Phạm Thị V phải nộp số tiền 6.500.000 đồng (sáu triệu năm trăm nghìn đồng) để hoàn trả cho nguyên đơn ông Trần Văn Q.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Bị đơn bà Phạm Thị V phải chịu số tiền 600.000 đồng (sáu trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm;

- Hoàn trả cho ông Trần Văn Q số tiền 600.000 đồng (sáu trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2021/0006098 ngày 21 tháng 7 năm 2022 của Chi cục Thi hành án thị xã (nay là thành phố ) T, tỉnh Bình Dương.

III. Về án phí phúc thẩm: Bị đơn bà Phạm Thị V phải chịu số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0007587 ngày 20 tháng 4 năm 2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương (do ông Ngô Bảo N nộp thay).

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.