Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 36/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẮC GIANG

BẢN ÁN 36/2024/DS-PT NGÀY 22/02/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong các ngày 22 tháng 01 năm 2024 và ngày 22/02/2024, tại Trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bắc Giang xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 214/2023/TLPT-DS ngày 13 tháng 11 năm 2023 về “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” do bản án dân sự sơ thẩm số 28/2023/DS-ST ngày 27 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Yên Dũng bị kháng cáo, kháng nghị.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 273/2023/QĐ-PT ngày 15 tháng 12 năm 2023 và Quyết định hoãn phiên tòa số 305/2023/QĐ-ST ngày 26/12/2023 và Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 10/2024/QĐ-PT ngày 22/01/2024, giữa các đương sự:

Đồng nguyên đơn: chị Phạm Thị Q, sinh năm 1977 (có mặt); ông Phạm Văn T, sinh năm 1952 (đã chết ngày 12/7/2023) và bà Nguyễn Thị X, sinh năm 1953 (vắng mặt); cùng địa chỉ: số nhà A, tổ A, đường N, phường T, thành phố B, tỉnh Bắc Giang.

Người đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị X: chị Phạm Thị Q, sinh năm 1977; địa chỉ: số nhà A, tổ A, đường N, phường T, thành phố B, tỉnh Bắc Giang (có mặt).

Người đại diện theo ủy quyền của chị Phạm Thị Q: chị Nguyễn Thị Mai P, sinh năm 1996 (có mặt), địa chỉ: phòng C, nhà C, phường M, quận C, thành phố Hà Nội và anh Trịnh Văn T1, sinh năm 1990 (có mặt), địa chỉ: số nhà A, ngõ C, phố K, quận T, thành phố Hà Nội.

Đồng bị đơn: ông Vũ Văn Â, sinh năm 1949 và bà Nguyễn Thị P1, sinh năm 1954; cùng địa chỉ: thôn Y, xã Y, huyện Y, tỉnh Bắc Giang (vắng mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông Vũ Văn Â: Luật sư Triệu Hạnh H - Văn phòng L thuộc Đoàn luật sư tỉnh B; địa chỉ: số I, đường H, phường N, thành phố B, tỉnh Bắc Giang (có mặt).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập: bà Nguyễn Thị P2, sinh năm 1949; địa chỉ: số A P, phường C, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng; chỗ ở: số I, đường H, phường N, thành phố B, tỉnh Bắc Giang (vắng mặt).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Anh Vũ Văn Đ, sinh năm 1980 (vắng mặt).

2. Anh Vũ Văn V, sinh năm 1986 (vắng mặt);

3. Anh Vũ Văn B, sinh năm 1983 (vắng mặt);

4. Anh Vũ Văn V1, sinh năm 1990 (vắng mặt).

Đều có địa chỉ: thôn Y, xã Y, huyện Y, tỉnh Bắc Giang.

5. Chị Vũ Thị O, sinh năm 1972 (vắng mặt);

Địa chỉ: thôn Y, xã Y, huyện Y, tỉnh Bắc Giang.

6. Văn phòng công chứng Nguyễn Văn T2 do ông Nguyễn Văn T2 - Trưởng văn phòng đại diện theo pháp luật (vắng mặt);

Địa chỉ: lô số 07, phân khu A-LK-38, thuộc khu S, khu đô thị P, thành phố B, tỉnh Bắc Giang Người đại diện theo ủy quyền của ông Vũ Văn  và anh Vũ Văn V: chị Hoàng Thị Mai A, sinh năm 1999; địa chỉ: tổ dân phố D, phường V, thị xã V, tỉnh Bắc Giang (có mặt).

Người kháng nghị: Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân (VKSND) huyện Y, tỉnh Bắc Giang.

Người kháng cáo: nguyên đơn - chị Phạm Thị Q.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo Bản án dân sự sơ thẩm số 28/2023/DS-ST ngày 27 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân (TAND) huyện Y, tỉnh Bắc Giang thì nội dung vụ án như sau:

Chị Phạm Thị Q là nguyên đơn và là đại diện theo ủy quyền của đồng nguyên đơn trình bày: chị và gia đình ông Vũ Văn  có mối quan hệ họ hàng xa, bố mẹ chị là ông Phạm Văn T và bà Nguyễn Thị X quê ở thôn Y, xã Y, huyện Y. Do bố mẹ chị có nhu cầu muốn chuyển về quê sinh sống nên đã hỏi mua 02 thửa đất ở thôn Y. Biết gia đình ông  có 02 thửa đất đang rao bán nên chị và bố mẹ chị đã trực tiếp hỏi vợ chồng ông  về việc bán đất cho chị và bố mẹ chị, gia đình ông  đã đồng ý.

Ngày 17/8/2020, bố mẹ chị và chị cùng vợ chồng ông  và tất cả các con của ông Â, bà P1 đã thỏa thuận và cùng nhau ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ(HĐCNQSDĐ) giá chuyển nhượng là 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng chẵn). Theo HĐCNQSDĐ thì gia đình ông  đồng ý bán cho bố mẹ chị và chị 02 thửa đất rồi nhận đủ toàn bộ số tiền đất, gồm: thửa đất số 208, diện tích 40.000m², mục đích sử dụng trồng cây, thời hạn sử dụng tháng 10/2043; thửa đất số 219, diện tích là 6.000m², mục đích sử dụng trồng cây, thời hạn sử dụng tháng 10/2043.

Cả hai thửa đất này đều đã được UBND huyện Y cấp Giấy chứng nhận QSDĐ(GCNQSDĐ) số Q348473, có số vào sổ cấp giấy số 00073QSDĐ/359-QĐUBH ngày 17/11/1999 mang tên hộ ông Vũ Văn  có địa chỉ tại P, xã Y, huyện Y, tỉnh Bắc Giang.

Tại HĐCNQSDĐ có quy định các điều khoản cho hai bên thực hiện để hoàn thành việc chuyển nhượng và làm thủ tục tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau khi lập hợp đồng, các bên đều nhất trí và cùng ký vào hợp đồng có sự chứng kiến của ông Trần Văn M là Bí thư chi bộ thôn Y và ông Trần Văn Y là trưởng thôn Y, ông Trần Mạnh H1, ông Nguyễn Văn G và Nguyễn Văn H2. Gia đình chị đã thanh toán đầy đủ số tiền 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng chẵn) và nhận GCNQSDĐ bản gốc của ông  sau khi ký xong hợp đồng.

Sau đó mấy ngày, chị và bố con ông  và ông Trần Mạnh H1 đến UBND xã Y, huyện Y để làm thủ tục công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Gia đình ông  có đến UBND xã Y để làm thủ tục cùng chị nhưng lần thì các thành viên trong gia đình thiếu giấy tờ cá nhân như giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, lần thì thiếu người nọ, người kia. Từ đó đến nay đã rất nhiều lần chị yêu cầu ông  phải hợp tác để làm thủ tục chuyển nhượng nhưng gia đình ông  cố tình không hợp tác cùng chị mà còn đuổi gia đình chị ra khỏi nhà và có thái độ, hành động hung hãn, thách thức, đòi lại sổ QSDĐ nhưng không trả lại tiền đất và còn xúi các con ra nhận bớt đất đi so với đất đã bàn giao từ đầu. Nhiều lần gia đình ông  xúi em gái vợ dẫn cả gia đình vào nơi bố mẹ và gia đình chị đang trồng cây để quậy phá gây ra rất nhiều thiệt hại cho gia đình chị.

Từ tháng 8/2020 đến nay giữa hai bên vẫn chưa làm được thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cho gia đình bà, ông  còn yêu cầu chị phải đưa lại GCNQSDĐ bản gốc thì mới làm thủ tục cho chị nhưng chị không đồng ý.

Nay chị đề nghị Tòa án công nhận HĐCNQSDĐ ngày 17/8/2020 và HĐCNQSDĐ ngày 22/10/2021 đã được chứng thực tại Văn phòng công chứng Nguyễn Văn T2 có hiệu lực pháp luật.

Bị đơn - bà Nguyễn Thị P1 trình bày: gia đình bà có diện tích đất lâm nghiệp 46.000m² tại thôn Y, xã Y, huyện Y được cấp GCNQSDĐ ngày 17/11/1999. Gia đình bà và chị Phạm Thị Q có quen biết, chị Q nhiều lần đến khu đất nhà bà xem, ngỏ ý muốn mua thửa đất lâm nghiệp trên với giá 300.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng nhưng quá rẻ nên gia đình bà không đồng ý bán.

Ngày 07/7/2020, chị Q dẫn bà Nguyễn Thị P2 đến hỏi mua đất rừng của gia đình bà để làm khu nghỉ dưỡng sinh thái. Qua trao đổi bà đã thoả thuận bán cho bà Phước 46.000m² đất lâm nghiệp với giá là 1.000.000.000 đồng, đặt cọc trước 150.000.000 đồng. Do bà Phước nói phải bay về Mỹ để chừa răng theo lịch hẹn sẵn, bà Phước sẽ chuyển tiền cho bà Q là con nuôi để trả cho gia đình bà, hẹn tháng 11/2020 bà Phước quay lại làm hợp đồng chuyển nhượng và sang tên. Ngày 21/7/2020, chị Q gọi hai con trai của bà là V1 và V tới nhà đề đưa tiền cọc 150.000.000 đồng và đã ký giấy biên nhận đặt cọc với chị Q.

Sau khi ký giấy nhận đặt cọc, chị Q nhiều lần mang hợp đồng chuyển nhượng soạn sẵn không ghi giá chuyển nhượng tới có ý ép giá rẻ hơn và yêu cầu nhà bà ký và mang xuống UBND xã Yên Lư chứng thực nhưng UBND xã Y nói không thể chứng thực vì thiếu giá chuyển nhượng và hợp đồng không đúng mẫu. Sau đó, chị Q nhiều lần thay đổi nội dung hợp đồng chuyển nhượng và bảo gia đình bà ký, gia đình bà tin lời chị Q nói nên đã ký hợp đồng mấy lần, có lần con trai bà là anh V1 hỏi những hợp đồng trước đã ký đâu thì chị Q nói là đã bỏ đi rồi.

Ngày 17/8/2020, chị Q đưa cho gia đình bà 02 bản hợp đồng ghi bên nhận chuyển nhượng là chị Q, ông T và bà X, giá chuyển nhượng 1.000.000.000 đồng. Lúc ấy chị Q không cho gia đình bà liên hệ với bà Phước, gia đình bà nghĩ thực chất đây là chị P2 mua vì giá chuyển nhượng đúng 1.000.000.000 đồng như đã thoả thuận với bà Phước. Gia đình bà cũng biết rõ chị Q không bao giờ mua với giá 1.000.000.000 đồng mảnh đất này, tiền chắc chắn là do bà Phước gửi về để chị Q trả bà. Việc chị Q ghi mình là người mua trong hợp đồng thì gia đình bà chỉ nghĩ là mẹ con bà Phước đã thoả thuận để chị Q đứng tên.

Ngày 18/8/2020, chị Q cùng với các con bà là Vũ Văn V1, Vũ Văn V đi lên Ngân hàng V2 rút tiền để thanh toán hợp đồng. Một thời gian sau chị Q quay lại nhà bà yêu cầu mượn chứng minh nhân dân của bà để sang tên giấy chứng nhận, con bà hỏi bà Phước đâu thì chị Q nói bà Phước phải phẫu thuật cắt thận, chạy thận, tình hình nguy kịch nên không về Việt Nam được, chị Q yêu cầu bà phải sang tên giấy chứng nhận gấp nhưng đòi bà phải chịu tiền thuế chuyển nhượng, hơn nữa bà biết bà Phước mới là người mua đất nên bà không đồng ý giao chứng minh nhân dân ủy quyền cho chị Q làm tiếp thủ tục.

Tháng 9/2021, bà bất ngờ nhận được thông báo mời làm việc của Tòa án về việc chị Q, ông T, bà X có đơn khởi kiện gia đình bà vì không hợp tác sang tên giấy chứng nhận cho chị Q. Quá trình hoà giải, hoà giải viên có nói với bà tại Tòa án rằng gia đình bà đã nhận tiền của chị Q thì phải đi sang tên cho chị Q. Do gia đình bà không hiểu biết, đồng thời tin vào những lời nói của chị Q rằng bà Phước đang ốm nặng, không về Việt Nam sang tên được, giao cho chị Q đứng tên người mua là thật nên đã đồng ý đến văn phòng công chứng Nguyễn Văn T2 ở thành phố B để công chứng hợp đồng chuyển nhượng ngày 22/10/2021.

Bất ngờ đến tháng 12/2021, bà Phước quay trở lại nhà bà hỏi về việc chuyển nhượng đất cho bà. Bà P3 nói với gia đình bà là chị Q lừa tiền mua đất của bà, do dịch bệnh nên vừa rồi bà chưa thể về Việt Nam đúng hẹn để làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận. Bà Phước không nhờ chị Q đứng tên bên mua, lúc này gia đình bà mới biết bà Phước hoàn toàn khoẻ mạnh, chị Q đã nói dối bà, không có việc bà Phước ủy quyền cho chị Q sang tên giấy chứng nhận như chị Q nói.

Sau khi biết toàn bộ sự thật, thấy được bản chất lừa đảo của chị Q, gia đình bà không đồng ý làm tiếp các thủ tục chuyển nhượng cho chị Q nữa. Do chị Q nói dối gia đình bà rằng bà Phước ốm nặng, sắp không qua khỏi nên phải sang tên cho chị Q gấp và khởi kiện bà đề gây áp lực buộc gia đình bà phải đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng và sang tên cho chị Q, ông T và bà X nên bà cho rằng hợp đồng chuyển nhượng ngày 17/8/2021 và hợp đồng chuyển nhượng ngày 22/10/2021 đều là hợp đồng do gia đình bà bị hiểu lầm mà ký kết. Hợp đồng đó không có giá trị pháp lý theo Điều 126 và Điều 127, khoản 3 Điều 142 BLDS, chị Q khởi kiện bà yêu cầu công nhận hợp đồng là không có căn cứ pháp luật.

Nay bà đề nghị, tòa án Hủy hợp HĐCNQSDĐ ngày 17/8/2020 và HĐCNQSDĐ ngày 22/10/2021 do các hợp đồng này vô hiệu.

Bị đơn có yêu cầu phản tố - ông Vũ Văn A và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là anh Vũ Văn V, anh Vũ Văn V1 trình bày: hộ gia đình ông được UBND huyện Y cấp GCNQSDĐ số Q 348473 có số vào sổ cấp giấy 00073 QSDĐ/359-QĐUBH ngày 17/11/1999 đối với diện tích 40.000m² tại thửa số 208 và diện tích 6.000m² tại thửa số 219, mục đích trồng cây có địa chỉ tại thôn B, xã Y, huyện Y (nay là thôn Y, xã Y); thời hạn sử dụng tháng 10/2043. Từ khi được nhà nước cấp GCNQSDĐ gia đình ông đã trồng cây trên đó.

Gia đình ông có mối quan hệ quen biết và nhận họ hàng với chị Q từ năm 2019. Khoảng đầu năm 2020, chị Q có vào gia đình ông đặt vấn đề về việc muốn mua thửa đất lâm nghiệp của nhà ông với giá 300.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng nhưng gia đình ông không đồng ý với giá này. Khoảng tháng 6/2020, chị Q có đưa bà Nguyễn Thị P2 đến gia đình ông và giới thiệu là mẹ nuôi của chị Q, bà Phước có đặt vấn đề với ông về việc muốn thửa đất lâm nghiệp trên với giá 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng) và ông đã đồng ý. Sau đó bà Phước có giao cho chị Q hoàn thiện mọi thủ tục chuyển nhượng thửa đất với gia đình nhà ông, bà Phước nói khoảng tháng 11/2020 sẽ quay trở lại.

Ngày 21/7/2020, anh V1 và anh V có nhận tiền đặt cọc với chị Q số tiền là 150.000.000 đồng và có viết giấy biên nhận nhận tiền đặt cọc. Chị Q cùng ông đã đến UBND xã Y để làm thủ tục chuyển nhượng nhưng UBND xã Y trả lời là hợp đồng đã ký kết giữa hai bên không đảm bảo thủ tục vì thiếu số tiền và không đúng mẫu.

Ngày 17/8/2020, gia đình ông có ký HĐCNQSDĐ với chị Q, ông T và bà X đối với toàn bộ diện tích 46.000m² đất lâm nghiệp trên. Khi đó gia đình ông cũng không thắc mắc gì vì giữa bà Phước và chị Q là mẹ con thì ai đứng tên hợp đồng cũng như nhau. Toàn bộ giấy tờ và hợp đồng do chị Q chuẩn bị, cả gia đình ông đã đọc và đồng ý ký và điểm chỉ vào hợp đồng. Sau đó chị Q nói là đợi đến tháng 11/2020 bà Phước về thì làm thủ tục vì bà Phước không đưa tiền làm thủ tục mà chỉ đưa đủ tiền mua đất.

Ngày 18/8/2020, chị Q, ông T, anh V1 và anh V cùng nhau đến ngân hàng V2 chi nhánh B1 để chị Q rút tiền mặt và chuyển cho anh V1 và anh V số tiền 830.000.000 đồng; khi nhận được số tiền 830.000.000 đồng thì anh V1 và anh V đã giao GCNQSDĐ bản gốc cho chị Q. Như vậy, ông đã nhận từ chị Q tổng số 980.000.000 đồng tiền mặt, bớt 20.000.000 đồng cho đề chị Q làm thủ tục sang tên chuyển nhượng.

Cuối năm 2020, chị Q đến gia đình nhà ông yêu cầu gia đình ông làm thủ tục chuyển nhượng và bắt ông phải chịu tiền thuế chuyển nhượng nhưng gia đình ông không đồng ý vì ông đã bớt cho chị Q 20.000.000 đồng để làm thủ tục và tại hợp đồng cũng đã thỏa thuận chị Q phải chịu thuế chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng QSDĐ giữa hai bên cứ dùng giằng từ khi đó vì không thống nhất được với nhau. Đến tháng 10/2021, chị Q khởi kiện gia đình ông ra Tòa án với lý do gia đình ông không hợp tác để làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cho bà Q. Sau khi được Tòa án giải thích và hòa giải nhiều lần thì ngày 22/10/2021 bên chị Q và gia đình ông đã cùng nhau đến Văn phòng C Nguyễn Văn T2 tại Thành phố B để làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ.

Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng và làm mọi thủ tục xong thì chị Q có mang hồ sơ đến nộp tại Bộ phận một cửa của Huyện Y, tuy nhiên bị từ chối nhận hồ sơ và yêu cầu phải làm bổ sung bằng cách làm thủ tục cấp đổi lại GCNQSDĐ (sổ đỏ) sang GCNQSDĐ (sổ hồng) trước, sau đó hai bên làm thủ tục chuyển nhượng sau. Gia đình ông đã yêu cầu b chị Q đến UBND xã Y đề cùng nhau làm lại thủ tục cấp đổi lại GCNQSDĐ nhưng chị Q không đồng ý mà yêu cầu ông phải ký giấy ủy quyền cho chị Q đi làm thủ tục cấp đổi. Vì giữa hai bên có nhiều khúc mắc, ông không còn tin tưởng chị Q nữa nên ông không đồng ý ký giấy ủy quyền cho bà Q.

Đến cuối năm 2021, bà Phước quay trở về gặp gia đình ông và nói bị chị Q lừa để chiếm đoạt thửa đất của bà Phước. Sau đó ông có được biết chị Q đã lừa rất nhiều người khác nữa. Bà P3 đã gửi đơn đến Công an tỉnh B để điều tra về hành vi lừa đảo của chị Q. Vì vậy, gia đình ông không đồng ý chuyển nhượng thửa đất trên cho chị Q nữa. Nay ông yêu cầu phản tố đề nghị Tòa án: Hủy HĐCNQSDĐ ngày 17/8/2020 và HĐCNQSDĐ ngày 22/10/2021 do các hợp đồng này vô hiệu.

Ngày 02/6/2023, bà Hoàng Thị Mai A là người đại diện theo ủy quyền của ông  yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, buộc chị Q trả lại diện tích 46.000m² đất lâm nghiệp cho gia đình ông Â, gia đình ông  đồng ý trả lại chị Quế số tiền 980.000.000 đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - anh Vũ Văn Đ, anh Vũ Văn B và chị Vũ Thị O trình bày: các anh chị thừa nhận toàn bộ lời trình bày của bố mẹ anh chị là ông Â, bà P1 trình bày là đúng. Nay các anh, chị đề nghị, tòa án giải quyết Hủy HĐCNQSDĐ ngày 17/8/2020 và HDCNQSDĐ ngày 22/10/2021 do các hợp đồng này vô hiệu.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập - bà Nguyễn Thị P2 trình bày: tháng 06/2020, khi bà đang tạm trú tại thành phố Hồ Chí Minh thì quen chị Phạm Thị Q qua nhóm Facebook của các tín hữu Cơ Đốc. Sau khi trò chuyện qua lại, bà có cảm tình và kết nghĩa mẹ con với chị Q. Trên hội nhóm, chị Q thường xuyên chia sẻ việc mình mua được rất nhiều đất đai tại Việt Nam và mời gọi, giới thiệu cho mọi người trong nhóm mua những mảnh đất đẹp.

Tháng 7/2020, bà từ thành phố Hồ Chí Minh ra Hà Nội có việc riêng, chị Q biết nên mời bà tới Bắc Giang chơi. Lúc này chị Q giới thiệu cho bà một quả đồi rất đẹp tại xã Y, huyện Y, tỉnh Bắc Giang. Quả đồi này rộng 40.000 m², chủ sử dụng đất là hộ gia đình ông Vũ Văn Â. Ngày 07/07/2020, bà và chị Q đi xem đất, sau đó về nhà ông  trao đổi mua bán, ông  nói quả đồi này và 1 thửa đất rộng 6000m² ở gần đó đang nằm trong cùng 1 giấy chứng nhận nên bán cả 46.000m² với giá 1.000.000.000 đồng, thấy hợp lý nên bà đã đồng ý mua. Khi ra Ha Nội bà không nghĩ sẽ mua đất nên không mang theo đủ tiền đặt cọc cho ông  nên bà đã nhờ ông T (bố đẻ chị Q) đi vay nóng giúp bà 200 triệu để đặt cọc cho ông Â. Ngày 09/7/2020 bà đưa thêm cho chị Q 3.000.000 đồng tiền mặt, ngày 13/7/2020 con bà là Nguyễn Thị Mai D gửi ngân hàng cho chị Q 9.000.000 đồng. Tuy nhiên, do lịch trình cá nhân (ngày 14/7/2020 bà phải bay tới Mỹ để chừa răng theo lịch hẹn với bác sỹ) nên bà nói sẽ chuyển tiền cho chị Q để chị Q mang tiền tới trả cho ông  giúp bà và hẹn khi nào bà về Việt Nam thì thực hiện thủ tục sang tên cho bà sau.

Tuy nhiên, do dịch bệnh covid phức tạp, bà liên tục bị hoãn chuyến bay về Việt Nam. Ngày 22/7/2020, chị Q liên tục giục bà chuyển tiền nếu không ông  sẽ không bán nữa. Ngày 31/7/2020, bà trực tiếp chuyển cho chị Q một lần 15.000 USD, một lần 5000 USD qua A1 (tương đương 460.000.000 VNĐ, tỷ giá 1 USD = 23.000 VNĐ), nhờ bà Trần Cẩm T3 chuyển 347.250.000 VNĐ cho chị Q qua T4. Tổng số tiền bà đã chuyển cho chị Q là 819.250.000 đồng (toàn bộ chứng từ và tin nhắn xác nhận việc chuyển tiền cho bà Q bà đã gửi cho Tòa), số tiền thực tế mua đất nhà ông  là 980.000.000 đồng (trong đó có 819.250.000 đồng bà chuyển cho chị Q và tiền đặt cọc bà nhờ ông T đi vay hộ). Ngay khi bà hoàn tất việc chuyển tiền nhờ chị Q trả tiền mua đất cho ông Â, chị Q lộ rõ bản chất gian dối, lật lọng nên bà đã tuyên bố không nhờ chị Q mua đất giúp bà nữa.

Ngày 09/12/2021, bà trở lại xã Y gặp ông  thì mới bàng hoàng biết rằng chị Q nhiều lần ép gia đình ông  phải sang tên cho chị Q mảnh đất 46.000m² mà bà đã mua. Chị Q còn ngang nhiên nói dối là bà bị bệnh thận sắp chết, phải cắt thận để buộc gia đình ông  sang tên sổ đỏ cho chị Q ngay. Khi gia đình ông  thấy bất thường, nghi ngờ thì chị Q khởi kiện ép gia đình ông  ký hợp đồng (có công chứng) chuyển nhượng 46.000m² đất của bà cho chị Q.

Như vậy, rõ ràng bà là người đã thỏa thuận mua bán đất, trả tiền cho nhà ông  là của bà. Bà chỉ nhờ chị Q trả tiền cho ông  giúp bà, nhưng chị Q lại lừa dối gia đình ông  rằng bà ốm nặng sắp không qua khỏi, sau đó khởi kiện, lợi dụng lòng tin của gia đình ông  và mối quan hệ kết nghĩa (mẹ con nuôi) giữa bà và chị Q để buộc họ phải đi công chứng hợp đồng chuyển nhượng và sang tên cho chị Q, ông T, bà X. Bà cho rằng các hợp đồng chuyển nhượng trên do gia đình ông  bị nhầm lẫn, lừa dối mà ký kết nên không có giá trị pháp lý theo Điều 126 , Điều 127 và khoản 3 Điều 142 BLDS.

Nay bà Q khởi kiện yêu cầu công nhận các Hợp đồng chuyển nhượng trên là ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của bà. Do vậy, bà có đơn yêu cầu độc lập đề nghị Tòa án:

- Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông  về việc hủy bỏ HĐCNQSDĐ ngày 17/8/2020 và HDCNQSDĐ ngày 22/10/2021, văn bản công chứng số 1481 quyển số 03/2021/TP/CC-SCC/HĐGD theo khoản 3 Điều 142, Điều 126, Điều 127 BLDS.

- Cồng nhận số tiền 980.000.000 đồng bà Q trả cho gia đình ông  là tiền của bà.

- Yêu cầu gia đình ông  thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất lâm nghiệp 46.000m² tại thôn Y, xã Y, huyện Y được cấp GCNQSDĐ ngày 17/11/1999 mang tên hộ ông Vũ Văn  cho bà.

Quá trình giải quyết vụ án bà Phước thay đổi yêu cầu, bà đề nghị Tòa án giải quyết:

- Tuyên bố HĐCNQSDĐ ngày 17/8/2020 và HĐCNQSDĐ ngày 22/10/2021 vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, yêu cầu bà Phạm Thị Q phải trả cho bà số tiền 819.250.000 đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - Văn phòng công chứng Nguyễn Văn T2 do ông T2 trưởng văn phòng đại diện trình bày: ngày 22/10/2021, Văn phòng công chứng Nguyễn Văn T2 có tiếp nhận hồ sơ và HĐCNQSDĐ đối với thửa đất số 208 diện tích là 40.000m² và thửa số 219 diện tích là 6.000m² đất trồng cây theo GCNQSDĐ số Q348473 do UBND huyện Y, tỉnh Bắc Giang cấp ngày 17/11/1999 cho hộ ông Vũ Văn  giữa các thành viên trong hộ gia đình ông  gồm: ông Â, bà Nguyễn Thị P1, ông Vũ Văn V1, ông Vũ Văn Đ, ông Vũ Văn B, ông Vũ Văn V và bên nhận chuyển nhượng là chị Phạm Thị Q. Sau khi kiểm tra giấy tờ, hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ giữa hai bên thấy đầy đủ. Các thành viên trong hộ gia đình ông  và chị Q đều có mặt và đều tự nguyện ký vào hợp đồng. Vì vậy, văn phòng công chứng đã công chứng HĐCNQSDĐ cho hai bên. Ông khẳng định việc công chứng HĐCNQSDĐ giữa các bên là đúng trình tự, thủ tục. HĐCNQSDĐ được vào sổ công chứng số 1481, quyển số 03/2021/TP-CC-SCC-HĐGD ngày 22/10/2021.

Sau khi chứng thực xong, văn phòng đã soạn thảo đủ hồ sơ và đưa cho chị Q, hướng dẫn chị Q mang hồ sơ chuyển nhượng tới bộ phận một cửa của UBND huyện Y để làm thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật.

Nay ông Vũ Văn  có yêu cầu phản tố đối với bà Phạm Thị Q tại Tòa án, yêu cầu Hủy HĐCNQSDĐ giữa các bên được ký kết ngày 22/10/2021 có số công chứng 1481, quyền số 03/2021/TP-CC-SCC-HĐGD của Văn phòng công chứng Nguyễn Văn T2, ông đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Ông khẳng định việc công chứng, chứng thực HĐCNQSDĐ trên giữa hộ gia đình ông  và chị Q được Văn phòng thực hiện đúng theo quy định của pháp luật.

Ông Nguyễn Văn H3- chức vụ: Phó chủ tịch UBND xã Y trình bày: giữa bà Q và gia đình ông Â, bà P1 có mối quan hệ như thế nào thì ông không được rõ. Việc giữa hai bên có thoả thuận với nhau về việc chuyển nhượng, mua bán thửa đất trồng cây có diện tích 46.000m² như nào thì UBND xã Y không nắm được. Năm 2021, bà Q có đến UBND xã Y để làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ giữa hộ ông  và bà Q. Sau khi kiểm tra hợp đồng chuyển nhượng, UBND xã Y thấy hợp đồng giữa hai bên không đảm bảo nên không chứng thực được, UBND xã Y đề nghị hai bên làm lại hợp đồng. Tuy nhiên, sau đó không thấy hai bên quay lại UBND xã để chứng thực hợp đồng nữa.

Một thời gian sau, UBND xã Y có nhận được đơn của gia đình bà Q đề nghị gia đình ông  thực hiện nốt HĐCNQSDĐ. UBND xã Y có mời hai bên lên làm việc, sau đó hai bên thống nhất với nhau về việc cùng nhau hoàn thiện nốt thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cho nhau. Sau đó hai bên thực hiện việc thoả thuận đó như thế nào thì UBND xã Y không nắm được vì các bên không chứng thực hợp đồng chuyển nhượng tại UBND xã Y. Nay, bà Q khởi kiện vợ chồng ông Â, bà Pl, UBND xã Y đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Với nội dung trên, bản án dân sự sơ thẩm số 28/2023/DS-ST ngày 27/8/2023 của Tòa án nhân dân huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang đã căn cứ Điều 117, Điều 122, Điều 129, Điều 131, Điều 450, Điều 501, Điều 502, Điều 503 của Bộ Luật dân sự, Điều 167 Luật đất đai. Xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị X và bà Phạm Thị Q đối với ông Vũ Văn  và bà Nguyễn Thị P1 về việc đề nghị công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/10/2021 giữa bà Phạm Thị Q và ông Vũ Văn Â, bà Nguyễn Thị P1 có số công chứng 1481, quyển số 03/2021/TP-CC-SCC-HĐGD có hiệu lực pháp luật.

2. Đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị X và bà Phạm Thị Q đối với ông Vũ Văn  và bà Nguyễn Thị P1 về việc đề nghị công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/8/2020 có hiệu lực pháp luật.

3. Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Vũ Văn  đối với ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị X, bà Phạm Thị Q, chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Nguyễn Thị P2 đối với ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị X, bà Phạm Thị Q:

+ Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 17/8/2020 giữa ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị X, bà Phạm Thị Q và ông Vũ Văn Â, bà Nguyễn Thị P1 vô hiệu.

+ Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/10/2021 giữa bà Phạm Thị Q và ông Vũ Văn Â, bà Nguyễn Thị P1 có số công chứng 1481, quyển số 03/2021/TP-CC-SCC-HĐGD vô hiệu.

4. Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Vũ Văn  đối với ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị X, bà Phạm Thị Q:

+ Buộc ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị X, bà Phạm Thị Q phải trả lại cho ông Vũ Văn Â, bà Nguyễn Thị P1 thửa đất số 208 có diện tích là 40.000m² và thửa số 219 có diện tích là 6.000m² đất trồng cây theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Q348473 do UBND huyện Y, tỉnh Bắc Giang cấp ngày 17/11/1999 mang tên hộ ông Vũ Văn Â, thửa đất có địa chỉ tại thôn Y, xã Y, huyện Y, tỉnh Bắc Giang.

+ Buộc ông Vũ Văn Â, bà Nguyễn Thị P1 phải trả lại cho ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị X, bà Phạm Thị Q số tiền 980.000.000.000 đồng.

5. Chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Nguyễn Thị P2 đối với ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị X, bà Phạm Thị Q: Buộc ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị X, bà Phạm Thị Q phải trả lại cho bà Nguyễn Thị P2 số tiền 819.250.000 đồng.

6. Giữ nguyên việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là “Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp” đối với thửa đất số 208 có diện tích 40.000m² và thửa đất số 219 có diện tích là 6.000m² đã được UBND huyện Y cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có số phát hành Q348473, vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00073 QSDĐ/359-QĐUBH ngày 17/11/1999 mang tên hộ ông Vũ Văn  cùng toàn bộ tài sản trên đất, hai thửa đất có địa chỉ ở thôn Y, xã Y, huyện Y, tỉnh Bắc Giang để đảm bảo cho việc thi hành án.

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về án phí, nghĩa vụ chậm thi hành án, hướng dẫn thi hành án và quyền kháng cáo cho các bên đương sự.

Ngày 31/8/2023, chị Phạm Thị Q kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị, bác toàn bộ các yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập của các đương sự khác.

Ngày 11/9/2023, Viện trưởng VKSND huyện Yên Dũng kháng nghị đề nghị sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 28/2023/DS-ST ngày 27/8/2023 của Tòa án nhân dân huyện Yên Dũng theo hướng buộc chị Q phải trả lại bà Phước 819.250.000 đồng và buộc chị Q phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với số tiền phải trả cho bà Phước là 36.577.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và thay đổi kháng cáo, đề nghị HĐXX hủy Bản án dân sự sơ thẩm đề xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án; đại diện VKSND tỉnh Bắc Giang giữ nguyên Quyết định kháng nghị của Viện trưởng VKSND huyện Yên Dũng. Các bên đương sự không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ gì mới.

Tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của chị Q trình bày không có bất cứ tài liệu nào thể hiện bà Phước liên quan đến các HĐCNQSDĐ giữa chị Q và gia đình ông Â. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Q và gia đình ông  là có thật, chị Q đã trả đủ tiền, gia đình ông  đã bàn giao đất trên thực tế từ năm 2020 nên có hiệu lực pháp luật. Giao dịch giữa bà Phước và chị Q liên quan số tiền 819.000.000 đồng là giao dịch khác. Tòa án cấp sơ thẩm có vi phạm nghiêm trọng khi áp dụng Điều 129 BLDS để giải quyết vụ án, không đưa người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông T vào tham gia tố tụng khi ông T chết. Đề nghị HĐXX căn cứ khoản 3 Điều 308 BLTTĐ hủy Bản án sơ thẩm đề xét xử sơ thẩm lại.

Chị Q bổ sung, tại bút lục 03 ông  đã thừa nhận bán đất, giao sổ đỏ, giao đất cho chị, chị đã xây dựng không phép trên đất nên bị chính quyền địa phương xử phạt vi phạm hành chính, khi đó có làm việc với gia đình ông Â, ông  đã thừa nhận việc bán đất cho chị.

Luật sư H bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông  ý kiến: không nhất trí với các ý kiến của phía nguyên đơn đưa ra. Bà Phước, ông  không có yêu cầu công nhận ông  bán đất cho bà Phước. Kết luận của Viện kiểm sát là bà Phước và chị Q có góp tiền mua chung đất của gia đình ông  nhưng trong HĐCNQSDĐ năm 2021 giữa hai bên chỉ có tên chị Q, mặt khác gia đình ông  chuyển nhượng đất cho chị Q do nhầm lẫn, bản chất là chuyển nhượng cho bà Phước do bà Phước chuyển tiền cho chị Q mua đất của ông  hộ nên Hợp đồng giữa gia đình ông  và chị Q là vô hiệu. Đề nghị HĐXX giữ nguyên nội dung tuyên hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu của Bản án sơ thẩm, chấp nhận nội dung kháng nghị của Viện trưởng VKSND huyện Yên Dũng đối với nội dung về án phí dân sự sơ thẩm.

Chị Mai A nhất trí ý kiến của Luật sư H, không bổ sung gì thêm.

Tham gia phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Giang phát biểu ý kiến: Quá trình giải quyết vụ án từ khi thụ lý đến khi mở phiên tòa và tại phiên tòa, Thư ký, HĐXX đã thực hiện đúng, đủ quy định của Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS). Sau khi xem xét yêu cầu kháng cáo của chị Phạm Thị Q và kháng nghị của Viện trưởng VKSND huyện Yên Dũng, đại diện Viện kiểm sát đề nghị HĐXX phúc thẩm: Căn cứ khoản 3 Điều 308 BLTTDS, không chấp nhận kháng cáo của chị Phạm Thị Q, chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng VKSND huyện Yên Dũng hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 28/2023/DS-ST ngày 27/8/2023 của Tòa án nhân dân huyện Yên Dũng và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Yên Dũng giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh luận tại phiên tòa, HĐXX nhận định:

[1]. Về sự vắng mặt của bị đơn - bà Nguyễn Thị X và một số người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt không có lý do. Những người này không có kháng cáo, HĐXX căn cứ khoản 3 Điều 296 BLTTDS tiếp tục xét xử vụ án.

[2]. Về quan hệ pháp luật tranh chấp, HĐXX thấy Tòa án cấp sơ thẩm xác định chưa chính xác nên cần xác định lại căn cứ theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ý kiến của bị đơn, yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đối với nguyên đơn trong vụ án có cơ sở xác định quan hệ tranh chấp là “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 của BLTTDS.

[3]. Xét thấy tại phiên tòa phúc thẩm, chị Phạm Thị Q, anh Phạm Văn Q1, sinh năm 1980, trú tại: số nhà A, tổ dân phố H, phường T, thành phố B là các con của ông Phạm Văn T cung cấp ông T đã chết ngày 12/7/2023, trước khi Tòa án cấp sơ thẩm xét xử vụ án. Tòa án tiến hành thu thập Giấy chứng tử của ông Phạm Văn T, xác định ông T chết ngày 12/7/2023. Việc ông T là nguyên đơn trước khi chết ủy quyền cho chị Phạm Thị Q đại diện tham gia tố tụng để giải quyết vụ án chết ngày 12/7/2023, tại thời điểm này việc ủy quyền của ông T cho chị Q chấm dứt. Như vậy, cần phải đưa những người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông T gồm bà Nguyễn Thị X, chị Phạm Thị Q, anh Phạm Văn Q1, sinh năm 1976 trú tại: số nhà A, ngõ G, Trần Nguyên H4, thành phố B tham gia tố tụng với tư cách người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn - ông T theo quy định tại Điều 74 của BLTTDS. Quá trình Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết vụ án, không đương sự nào cung cấp thông tin, giấy chứng tử hoặc tài liệu chứng cứ chứng minh ông T chết (kể cả chị Q là con và là người đại diện theo ủy quyền của ông T) nên Tòa án cấp sơ thẩm không thể biết được thông tin ông T chết để tiến hành các thủ tục tố tụng đối với người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông T theo quy định.

[4]. Qua nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ cũng như lời trình bày của các bên đương sự tại phiên tòa phúc thẩm, thấy sau khi xảy ra tranh chấp và Tòa án sơ thẩm thụ lý vụ án diện tích đất 6000m² tranh chấp đã được UBND huyện Y tiến hành thu hồi, giải phóng mặt bằng đề làm đường giao thông. Vì vậy cần thu thập toàn bộ hồ sơ giải phóng mặt bằng của UBND huyện Y và đưa UBND có thẩm quyền thu hồi đất vào tham gia tố tụng trong vụ án để giải quyết vụ án được triệt để.

[5]. Tòa án cũng cần làm rõ khoản tiền chị Q dùng để trả cho gia đình ông  khi thực hiện HĐCNQSDĐ này có liên quan đến quyền lợi của chồng hợp pháp của chị Q tại thời điểm các bên thực hiện giao dịch chuyển nhượng hay không.

[6]. Ngoài ra để đánh giá hiệu lực của HĐCNQSDĐ cần căn cứ vào quy định tại Điều 167 của Luật đất đai và từ Điều 500 đến 503 của BLDS 2015 và việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên theo thỏa thuận trong hợp đồng đến đâu để giải quyết.

[7] . Để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp của các đương sự, xác định đầy đủ tư cách tham gia tố tụng và tiến hành các thủ tục tố tụng theo quy định, giải quyết vụ án đúng pháp luật. HĐXX thấy cần phải hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 28/2023/DS-ST ngày 27/8/2023 của Tòa án nhân dân huyện Yên Dũng và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Yên Dũng giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm, xác định và đưa đầy đủ những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Phạm Văn T là nguyên đơn đã chết vào tham gia tố tụng trong vụ án đồng thời tiến hành các hoạt động tố tụng theo quy định đối với những người này đề giải quyết vụ án được khách quan, toàn diện, đúng pháp luật.

[8] Đối với Kháng nghị của Viện trưởng Viện kiềm sát nhân dân huyện Yên Dũng và kháng cáo của nguyên đơn chị Phạm Thị Q thì thấy: do phát sinh tình tiết mới là căn cứ để hủy bản án sơ thẩm như đã phân tích nên HĐXX không xem xét, giải quyết.

[9]. Về án phí sơ thẩm, chi phí tố tụng: sẽ được xem xét, quyết định khi Tòa án giải quyết lại vụ án.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Căn cứ Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự và Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, do hủy Bản án sơ thẩm nên các đương sự không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

1. Căn cứ khoản 3 Điều 308 và Điều 310 của Bộ Luật tố tụng dân sự. Xử: hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 28/2023/DS-ST ngày 27/8/2023 của Tòa án nhân dân huyện Yên Dũng và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Yên Dũng giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng: sẽ được xem xét khi Tòa án sơ thẩm giải quyết lại vụ án.

- Án phí dân sự phúc thẩm: các đương sự không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả chị Phạm Thị Q 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp tại biên lai thu số 0010079 ngày 19/9/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Yên Dũng.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.