Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 36/2020/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KIÊN GIANG

BẢN ÁN 36/2020/DS-PT NGÀY 12/05/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 12 tháng 5 năm 2020 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 26/2020/TLPT-DS ngày 07 tháng 02 năm 2020 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 75/2019/DS-ST ngày 20 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Kiên Giang bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 44/2020/QĐ-PT ngày 24 tháng 4 năm 2020 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn Đ, sinh năm 1961; địa chỉ: ấp V, xã L, huyện H, tỉnh Kiên Giang (có mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Đường Minh Q – Văn phòng Luật sư Minh Q, thuộc Đoàn luật sư tỉnh Kiên Giang (có mặt).

- Bị đơn:

1. Ông Võ Văn No E (Tư E), sinh năm 1960 (có mặt).

2. Bà Nguyễn Thị Cẩm D, sinh năm 1968 (có mặt).

Cùng địa chỉ: ấp L, xã L, huyện H, tỉnh Kiên Giang.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. NLQ1 (có mặt);

2. NLQ2 (có mặt).

3. NLQ3 (có đơn xin xét xử vắng mặt).

4. NLQ4 (có mặt).

- Người kháng cáo: Ông Võ Văn No E, bà Nguyễn Thị Cẩm D – bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nguyên đơn ông Nguyễn Văn Đ trình bày: Ngày 18/11/2001 ông Võ Văn No E và vợ là bà Nguyễn Thị Cẩm D có chuyển nhượng cho ông toàn bộ phần đất tọa lạc tại ấp V, xã L, huyện H, tỉnh Kiên Giang, vị trí đất cặp kênh đào 281, phía nam giáp đất ông Danh K, phía Đông giáp ông Danh P, phía bắc giáp ông, diện tích đất chưa xác định (do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của vợ chồng ông No E đang thế chấp tại Ngân hàng) với giá là 2.000.000 đồng/01 công tầm cắt (1.296m2). Việc thỏa thuận mua bán hai bên không có làm hợp đồng mà chỉ lập giấy Biên nhận thể hiện nội dung các bên mua bán với nhau và ông giao trước số tiền là 17.000.000 đồng, khi nào biết được diện tích chính xác bao nhiêu thì sẽ trả đủ tiền. Sau khi thỏa thuận ông nhận đất sử dụng liên tục từ năm 2001 cho đến nay. Đến năm 2017 ông E lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về và cho biết diện tích đất là 13.406m2. Tuy nhiên, vợ chồng ông No E cho rằng khi chuyển nhượng các bên thỏa thuận là mua công tầm nhà nước (1.000m2) chứ không mua công tầm 3m nên vợ chồng ông No E không chịu làm thủ tục sang tên cho ông và hai bên phát sinh tranh chấp.

Nay ông yêu cầu vợ chồng ông No E và bà D phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký vào ngày 18/11/2001, buộc ông No E và bà D phải thực hiện thủ tục sang tên cho ông phần đất tọa lạc tại ấp V, xã L, huyện H, tỉnh Kiên Giang theo như đúng thỏa thuận của hai bên. Ngoài ra không yêu cầu gì thêm.

Bị đơn ông Võ Văn No E và bà Nguyễn Thị Cẩm D trình bày: Ông, bà thừa nhận vào năm 2001 vợ chồng ông bà có thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn Đ một miếng đất ruộng, giá chuyển nhượng là 2.000.000 đồng/công tầm nhỏ (1.000m2), diện tích đất thì chưa xác định chính xác được, do giấy đất thời điểm đó vợ chồng ông bà đang thế chấp tại Ngân hàng. Sau khi lấy giấy đất về ông bà xác định được diện tích đất là 13.406m2, ông bà đã nhận của ông Đ số tiền là 17.000.000 đồng thì xem như đã chuyển nhượng cho ông Đ diện tích đất là 8,5 công, còn lại bao nhiêu thì ông bà không chuyển nhượng cho ông Đ. Diện tích đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính hiện nay ông Đ đang quản lý sử dụng.

Nay ông Nguyễn Văn Đ yêu cầu ông bà tiếp tục thực hiện hợp đồng là làm thủ tục sang tên hết diện tích đất của ông bà cho ông Đ thì ông bà không đồng ý. Ông bà chỉ đồng ý làm thủ tục sang tên đúng phần đất đã chuyển nhượng là 8.500m2 cho ông Đ, phần đất dư còn lại thì yêu cầu phía ông Đ phải trả lại cho vợ chồng ông bà. Ngoài ra không trình bày gì thêm.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan NLQ1, NLQ2 và NLQ3 trình bày:

Các anh chị đều là con ruột của ông Võ Văn No E và bà Nguyễn Thị Cẩm D. Việc mua bán giữa ông No E, bà D với ông Đ đối với phần đất tọa lạc tại ấp V, xã L, huyện H, tỉnh Kiên Giang như thế nào thì các anh chị không biết. Bởi vì thời gian đó các anh chị còn nhỏ, mọi vấn đề giao dịch như thế nào chỉ do cha mẹ quyết định. Các anh chị đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 75/2019/DS-ST ngày 20 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân D huyện H, tỉnh Kiên Giang đã quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn Đ.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn Đ với ông Võ Văn No E và bà Nguyễn Thị Cẩm D lập ngày 18/11/2001 là có hiệu lực pháp luật. Giao cho ông Nguyễn Văn Đ tiếp tục quản lý, sử dụng toàn bộ phần đất tọa lạc tại ấp V, xã L, huyện H, tỉnh Kiên Giang tại thửa số 45a, tờ bản đồ số 5 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ ông (bà) Võ Văn No E được Ủy ban nhân dân huyện H cấp ngày 05/5/2004. Phần đất có diện tích đo đạc cụ thể như sau: (có tuyên vị trí các cạnh).

Tổng diện tích là 11.402,8m2 (kèm theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 19/7/2019 của TAND huyện H và tờ trích đo địa chính số 72-2019 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện H).

Buộc ông Võ Văn No E và bà Nguyễn Thị Cẩm D phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng toàn bộ đất nêu trên cho phía ông Nguyễn Văn Đ khi án có hiệu lực pháp luật. Trường hợp ông No E và bà Cẩm D không thực hiện nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất cho ông Đ thì ông Đ có quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Buộc ông Nguyễn Văn Đ phải trả lại giá trị phần đất dư có diện tích là 386,8m2 cho vợ chồng ông Võ Văn No E, bà Nguyễn Thị Cẩm D với số tiền là 13.151.000 đồng (386,8m2 x 34.000đ/m2).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về lãi suất chậm trả, án phí, chi phí tố tụng khác và báo quyền kháng cáo theo hạn luật định.

Ngày 26/11/2019 bị đơn ông Võ Văn No E, bà Nguyễn Thị Cẩm D kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét giải quyết lại toàn bộ vụ án, vì Tòa án cấp sơ thẩm buộc vợ chồng ông bà thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo công tầm lớn cho ông Nguyễn Văn Đ là không đúng với hợp đồng vợ chồng ông bà đã bán và ảnh hưởng đến quyền lợi của vợ chồng ông bà.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn ông Võ Văn No E, bà Nguyễn Thị Cẩm D giữ nguyên nội dung kháng cáo, vợ chồng ông bà chỉ đồng ý chuyển nhượng cho ông Đ 8.500m2 đất vì ông bà chỉ nhận số tiền 17.000.000 đồng của ông Đ, 2.000.000/01 công tầm nhà nước (1.000m2). Nguyên đơn ông Nguyễn Văn Đ cũng như Luật sư bảo vệ quyền và nghĩa vụ của ông Đ cho rằng công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/11/2001 giữa ông Nguyễn Văn Đ với vợ chông ông Võ Văn No E, bà Nguyễn Thị Cẩm D có hiệu lực pháp luật. Mặc dù giữa các bên giao dịch hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên vi phạm về hình thức nhưng các bên đã thực hiện hợp đồng hơn 2/3 nghĩa vụ, đồng thời từ lúc giao dịch hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông No E, bà D đã giao toàn bộ phần đất cho ông Đ sử dụng, quản lý từ năm 2001 đến nay và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Đ. Đồng thời, trong hồ sơ vụ án có các biên bản xác minh của những người làm chứng thể hiện đều xác định thời điểm năm 2001 khi mua bán đều theo công tầm 3m (tầm cắt 1.296m2) không phải theo công tầm Nhà nước 1.000m2 như phía bị đơn trình bày. Do đó, yêu cầu bác đơn kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm. NLQ4 không đồng ý đơn kháng cáo của bị đơn, yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Phát biểu của kiểm sát viên tại phiên tòa: Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến khi trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về việc giải quyết vụ án, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận đơn kháng cáo bị đơn ông Võ Văn No E, bà Nguyễn Thị Cẩm D, giữ nguyên bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Kiên Giang.

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét, thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các chứng cứ, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, nguyên đơn, bị đơn và người tham gia tố tụng khác.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về thủ tục tố tụng: NLQ3 có đơn xin xét xử vắng mặt. Tòa án tiến hành phiên tòa phúc thẩm xét xử vắng mặt NLQ3 là đúng quy định tại khoản 2 Điều 296 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 là đúng quy định.

[2] Về nội dung: Nguyên đơn ông Nguyễn Văn Đ và bị đơn vợ chồng ông Võ Văn No E, bà Nguyễn Thị Cẩm D đều thừa nhận: Ngày 18/11/2001, hai bên có làm biên nhận để thỏa thuận mua bán với nhau một miếng đất, đất tọa lạc tại ấp V, xã L, huyện H, giá chuyển nhượng là 2.000.000 đồng/công, diện tích đất cho chưa xác định được vì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông No E đang được thế chấp tại Ngân hàng nên không xác định được diện tích đất, ông Đ đã đưa cho vợ chồng ông No E 17.000.000 đồng, ông Đ đã canh tác đất từ năm 2001 đến nay. Căn cứ khoản 2 Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử xác nhận các tình tiết trên là sự thật.

[3] Trong quá trình giải quyết tại cấp sơ thẩm cũng như cấp phúc thẩm vợ chồng ông E và bà D cho rằng ngày 18/11/2001 chuyển nhượng đất cho ông Đ 2.000.000 đồng/công tầm nhỏ (1.000m2), đã nhận của ông Đ 17.000.000 đồng, tức chỉ chuyển nhượng là 8.500m2 đất, vợ chồng ông, bà đồng ý tách diện tích đất 8.500m2 cho ông Đ, phần đất dư còn lại yêu ông Đ trả lại cho vợ chồng ông, bà. Tuy nhiên, vợ chồng ông No E và bà D cho rằng chỉ chuyển nhượng với giá 2.000.000 đồng/công tầm nhỏ (1.000m2) nhưng vợ chồng ông No E, bà D không có bất kỳ tài liệu, chứng cứ nào để chứng minh cho lời khai của ông bà là có căn cứ và hợp pháp. Trong khi đó, ông Đ không thừa nhận lời trình bày của bị đơn mà cho rằng là giá chuyển nhượng 2.000.000 đồng/công tầm cắt (1.296m2), còn trong Biên nhận ngày 18/11/2001 (bút lục số 139) chỉ nói giá thỏa thuận là 2.000.000 đồng không thể hiện là một công 1.000m2 hay 1.296m2. Mặt khác, tại biên bản xác minh ngày 04/3/2019 (bút lục số 56) xác minh ông Trương Hùng S là Trưởng ấp V xác nhận: “Thời gian trước đây khi hộ người dân mua bán với nhau thường giao bằng công tầm 3m do thời điểm này đất ở đây rẽ. Từ năm 2005 trở về đây khi có cống ngăn mặn, thủy lợi nội đồng tốt, làm nông nghiệp đạt năng suất thì giá đất ruộng lên khi đó các bên mua bán theo giấy tờ (công nhà nước)”; tại Biên bản ghi lời khai ngày 05/01/2019 (bút lục số 43, 44) ông Danh N và ông Lê Văn N đều cho rằng: trước đây không có chứng kiến việc mua bán giữa vợ chồng ông E với ông Đ, việc mua bán giá cả như thế nào thì không biết nhưng có chứng kiến việc đo đất giữa các bên (vợ chồng ông No E giao đất cho ông Đ vào khoảng năm 2001, cụ thể thời gian không nhớ. Theo tập quán địa phương các bên mua bán với nhau thường đo đất để giao là giao tầm 3m (tầm cắt 1.296m2), chứ không theo công tầm nhà nước (1.000m2), như vậy không có chứng cứ cho rằng tại thời điểm chuyển nhượng giữa vợ chồng ông No, bà V với ông Đ là chuyển nhượng là 1 công tầm nhỏ (1.000m2). Do đó, lời khai trên của vợ chồng ông No E, bà D không có cơ sở để chấp nhận.

[4] Từ những nhận định trên, xét thấy cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ với vợ chồng ông No E, bà D. Buộc ông Đ phải giao tiếp số tiền chênh lệch tương ứng với diện tích đã nhận là 13.151.000 đồng và buộc vợ chồng ông No E, bà D phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Đ đối với diện tích đo đạc thực tế là 11.402,8m2 là đúng quy định pháp luật. Trong thảo luận và nghị án, Hội đồng xét xử thống nhất: Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Võ Văn No E, bà Nguyễn Thị Cẩm D; chấp nhận ý kiến đề nghị của đại diện Viện Kiểm sát, chấp nhận ý kiến đề nghị của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[5] Án phí phúc thẩm: Bị đơn ông Võ Văn No E, bà Nguyễn Thị Cẩm D mỗi người phải chịu án phí 300.000 đồng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Áp dụng các Điều 609, 705, 707 Bộ Luật dân sự năm 1995; Điều 3, 30 của Luật Đất đai năm 1993; Điều 688, 129 Bộ Luật dân sự 2015; Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao; khoản 1 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Võ Văn No E, bà Nguyễn Thị Cẩm D.

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số: 75/2019/DS-ST ngày 20 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Kiên Giang.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn Đ.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn Đ với ông Võ Văn No E và bà Nguyễn Thị Cẩm D lập ngày 18/11/2001 là có hiệu lực pháp luật. Giao cho ông Nguyễn Văn Đ tiếp tục quản lý, sử dụng toàn bộ phần đất tọa lạc tại ấp V, xã L, huyện H, tỉnh Kiên Giang tại thửa số 45a, tờ bản đồ số 5 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ ông (bà) Võ Văn No E được Ủy ban nhân dân huyện H cấp ngày 05/5/2004. Phần đất có diện tích đo đạc cụ thể như sau:

- Cạnh 1 - 2 = 75,70m giáp đất ông Nguyễn Văn Đ;

- Cạnh 2 – 3 = 146,30m giáp đất ông Danh P;

- Cạnh 3 – 4 = 74,00m giáp đất bà Thị N;

- Cạnh 4 – 1 = 161,30m giáp kênh 281, R: 13,0m.

Tổng diện tích là 11.402,8m2 (kèm theo biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 19/7/2019 của TAND huyện H và tờ trích đo địa chính số 72-2019 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện H).

2. Buộc ông Võ Văn No E và bà Nguyễn Thị Cẩm D phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng toàn bộ đất nêu trên cho phía ông Nguyễn Văn Đ khi án có hiệu lực pháp luật. Trường hợp ông Võ Văn No E và bà Nguyễn Thị Cẩm D không thực hiện nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn Đ thì ông Đ có quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Buộc ông Nguyễn Văn Đ phải trả lại giá trị phần đất dư có diện tích là 386,8m2 cho vợ chồng ông Võ Văn No E, bà Nguyễn Thị Cẩm D với số tiền là 13.151.000 đồng (386,8m2 x 34.000đ/m2).

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng người phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

4. Về án phí và chi phí tố tụng khác:

- Về án phí dân sự sơ thẩm: Buộc ông Võ Văn No E và bà Nguyễn Thị Cẩm D phải chịu án phí dân sự là 300.000 đồng.

- Buộc ông Nguyễn Văn Đ phải chịu án phí dân sự có giá ngạch trên phần nghĩa vụ tài sản phải thực hiện là 657.550 đồng. Được khấu trừ với số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu tiền số 0003314 ngày 27/02/2018 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện H. Theo đó ông Đ còn phải nộp thêm số tiền là 357.550 đồng.

- Về án phí dân sự phúc thẩm:

Bị đơn ông Võ Văn No E, bà Nguyễn Thị Cẩm D mỗi người phải chịu án phí phúc thẩm 300.000 đồng. Được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng theo các biên lai thu số 0009109 ngày 28/11/2019, biên lai thu số 0009107 ngày 27/11/2019 của Chi cục thi hành án dân sự huyện H, tỉnh Kiên Giang.

- Về chi phí tố tụng khác:

Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và chi phí định giá tài sản: chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ tổng cộng là 3.449.000 đồng theo phiếu thu ngày 03/8/2018 và phiếu thu ngày 19/8/2019 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện H; chi phí định giá tài sản tổng cộng là 5.500.000 đồng theo phiếu thu ngày 12/10/2018 và phiếu thu ngày 16/10/2019 của Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá M. Tổng cộng các khoản là 8.949.000 đồng. Buộc ông Võ Văn No E và bà Nguyễn Thị Cẩm Cẩm D phải trả lại cho ông Nguyễn Văn Đ toàn bộ chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản này.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.