Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 354/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH CÀ MAU

BẢN ÁN 354/2023/DS-PT NGÀY 22/09/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong ngày 22 tháng 9 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 294/2023/TLPT-DS ngày 01 tháng 8 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 111/2023/DS-ST, ngày 05/6/2023 của Tòa án nhân dân huyện Phú Tân, tỉnh Cà Mau bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 221/2023/QĐXX-PT ngày 18 tháng 8 năm 2023, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn:

1. Bà Trần Mỹ T, sinh năm 1956.

2. Bà Tô Thị N, sinh năm 1990.

3. Ông Tô Tuấn K, sinh năm 1993.

4. Bà Tô Thị D, sinh năm 1995.

Cùng địa chỉ: Ấp T, xã T, huyện P, Cà Mau.

- Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Tô Việt H, sinh năm 1955, trú tại: Ấp T, xã T, huyện P, Cà Mau (có mặt).

- Bị đơn: Ông Nguyễn Văn Đ, sinh năm 1957.

Địa chỉ: Ấp T, xã T, huyện P, tỉnh Cà Mau.

- Người đại diện theo ủy quyền của ông Đ: Ông Hồ Văn K1, sinh năm 1983, Địa chỉ: Khóm H, thị trấn C, huyện P, Cà Mau (có mặt).

- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Bà Trần Thị Í, sinh năm 1958.

Địa chỉ: Ấp T, xã T, huyện P, tỉnh Cà Mau.

- Người đại diện theo ủy quyền của bà Í: Ông Hồ Văn K1, sinh năm 1983, Địa chỉ: Khóm H, thị trấn C, huyện P, Cà Mau (có mặt).

- Người kháng cáo: Ông Nguyễn Văn Đ, bà Trần Thị Í.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Các nguyên đơn thống nhất trình bày: Ngày 13/01/1998 (âl) bà T cùng chồng là ông Tô Văn C (chết năm 2016) chuyển nhượng của ông Nguyễn Văn Đ phần đất có diện tích 5 công (tầm 3m) với giá trị bằng 17 chỉ vàng 24k. Hai bên lập văn bản có người lân cận chứng kiến và T1 ấp xác nhận. Bà T, ông C trả đủ cho ông Đ 17 chỉ vàng 24k, nhận đất quản lý, sử dụng từ năm 1998 đến nay và còn cho con là Tô Thị D xây dựng nhà, trồng cây lâu năm trên phần đất này.

Khi sang nhượng ông C, bà T yêu cầu ông Đ làm thủ tục chuyển nhượng theo thủ tục chung, ông Đ cho rằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thất lạc nên chưa làm được. Khi nhà nước chuyển dịch nuôi tôm ông Đ dùng chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp vay tiền Ngân hàng nên không tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được. Năm 2007 Ngân hàng kiện, yêu cầu ông Đ trả nợ, ông Đ đã thanh toán nợ cho Ngân hàng, ông C, bà T tiếp tục yêu cầu ông Đ chuyển tên đăng ký chủ sử dụng đất chuyển nhượng, ông Đ hứa nhưng không thực hiện.

Nay nguyên đơn yêu cầu Tòa công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/01/1998 giữa ông C, bà T với ông Nguyễn Văn Đ đất chuyển nhượng theo diện tích đo đạc thực tế bằng 9.247,2m².

Ông Nguyễn Văn Đ trình bày: Năm 1998 ông có cố cho ông Tô Văn C phần đất có diện tích khoảng 5 công (tầm 3m), giá trị bằng 17 chỉ vàng 24k, thời hạn 03 năm. Sau ba năm nếu không có khả năng thanh toán, ông C tiếp tục sử dụng đất đến khi nào có khả năng ông sẽ chuộc lại đất. Hợp đồng có lập văn bản do ông C giữ nên nguyên đơn cho rằng ông chuyển nhượng đất cho ông C, bà T là không đúng. Ông yêu cầu được chuộc lại phần đất đã cố cho ông C, bà T.

- Bà Trần Thị Í trình bày: Thống nhất với nội dung và yêu cầu do ông Đ trình bày.

Từ nội dung trên, Bản án dân sự sơ thẩm số: 111/2023/DS-ST, ngày 05/6/2023 của Tòa án nhân dân huyện Phú Tân, tỉnh Cà Mau quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Mỹ T, bà Tô Thị N, ông Tô Tuấn K, bà Tô Thị D. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa ông Nguyễn Văn Đ với ông Tô Văn C.

- Buộc ông Nguyễn Văn Đ có nghĩa vụ lập thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho những người thừa kế của ông Tô Văn C gồm: Bà Trần Mỹ T, bà Tô Thị N, ông Tô Tuấn K, bà Tô Thị D, diện tích theo đo đạc thực tế 9.247,2m², thửa 893 và thửa 894 tờ bản đồ số 3 - chỉnh lý năm 2018, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện P, tỉnh Cà Mau; tứ cận tiếp giáp:

+ Hướng Đông giáp phần đất ông Tô Việt H có chiều dài 12,87m;

+ Hướng Tây giáp đường bê tông có chiều dài 24,06m;

+ Hướng Nam giáp Kinh M (lệ xe C - C) có chiều dài 496,7m;

+ Hướng Bắc giáp phần đất ông Quách Văn D1 và ông Quách Văn K2 có chiều dài 496,39m;

(Có mãnh trích đo hiện trạng phần đất tranh chấp kèm theo) - Những người thừa kế của ông Tô Văn C gồm: Bà Trần Mỹ T, bà Tô Thị N, ông Tô Tuấn K, bà Tô Thị D được quyền đăng ký kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với diện tích theo đo đạc thực tế 9.247,2m², tại thửa 893 và thửa 894 tờ bản đồ số 3 - chỉnh lý năm 2018, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện P, tỉnh Cà Mau.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, nghĩa vụ do chậm thi hành án, quyền và nghĩa vụ của các bên đương sự trong giai đoạn thi hành án và và quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

Ngày 13/6/2023 ông Nguyễn Văn Đ và bà Trần Thị Í kháng cáo, nội dung: Không chấp nhận án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm xem xét, sửa án sơ thẩm, không chấp nhận khởi kiện của nguyên đơn.

Căn cứ kháng cáo, đại diện của ông Đ và bà Í xác định:

+ Tờ chuyển nhượng đất ngày 13/01/1998 thể hiện ông Đ có chuyển nhượng cho ông C phần đất nhưng không thế hiện diện tích, vị trí, loại đất, hạng đất. Tờ chuyển nhượng ghi không đúng tên ông Đ, ông Đ không kỷ tên vào tờ chuyển nhượng và không được chứng thực của Ủy ban nhân dân có thẩm quyền là vi phạm quy định tại Điều 691 của Bộ luật dân sự năm 1995. Tờ chuyển nhượng không thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên vì ông Đ không ký tên vào tờ chuyển nhượng nên không thể xác định ông Đ thỏa thuận việc chuyển nhượng đất cho ông C. Do đó, tờ nhượng đất giữa ông Đ và ông C đã vi phạm cả nội dung và hình thức nên không có giá trị pháp lý.

+ Phần đất ông Đ chuyển nhượng cho ông C là tài sản chung của ông Đ và bà Í nhưng khi ông Đ chuyển nhượng đất cho ông C không có sự thống nhất của bà Í.

+ Khi chuyển nhượng các bên không có đo đạc xác định diện tích, vị trí, ranh đất cụ thể nên không thể có việc chuyển nhượng. Theo kết quả đo đạc thực tế diện tích 9.247,2m², bà T có đơn yêu cầu hòa giải ở địa phương chỉ xác định phần đất chuyển nhượng diện tích 05 công tầm lớn chênh lệch với diện tích đo đạc thực tế hơn 02 công tầm lớn. Trên thực tế không có việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không đo đạc thực tế phần đất chuyển nhượng.

Đề nghị cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm, bác yêu cầu khởi kiện của bà Trần Mỹ T, bà Tô Thị D, bà Tô Thị N và ông Tô Tấn K3.

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày: Không đồng ý kháng cáo của các bị đơn, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Kiểm sát viên trình bày quan điểm giải quyết vụ án: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ với ông C là có thật. Hợp đồng có vi phạm về thủ tục hình thức nhưng nội dung đã được thực hiện giao đất, thanh toán giá trị, người nhận chuyển nhượng đã có quá trình quản lý, sản xuất ổn định từ năm 1998 cho đến nay.

Đề nghị: Áp dụng Khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, được xem xét tại phiên tòa;

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về thủ tục: Kháng cáo của ông Nguyễn Văn Đ và bà Trần Thị Í thực hiện trong hạn luật định, hợp pháp được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Xét kháng cáo của đương sự:

[2.1] Về giao dịch quyền sử dụng đất ngày 13/01/1998 giữa ông Đ với ông C:

Trong quá trình chuẩn bị xét xử ở cấp sơ thẩm và tại cấp phúc thẩm ông Đ, bà Í không thừa nhận ông Đ chuyển nhượng đất cho ông C mà xác định đó là là giao dịch cố đất.

Thực tế chứng cứ cấp sơ thẩm thu thập xác định ông Đ chuyển nhượng đất cho ông C, bản thân người bảo vệ quyền và lợi ích hợp cho bị đơn thừa nhận có Tờ chuyển nhượng đất ngày 13/01/1998 nhưng xác định ông Đ không ký, hợp đồng vi phạm về nội dung và hình thức nên yêu cầu không công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng này.

- Chứng cứ cấp sơ thẩm thu thập thể hiện:

Tại bản tự khai không ngày tháng năm (bút lục số 154 - tài liệu được Tòa án cấp sơ thẩm sao chụp trong hồ sơ vụ án tranh chấp vay tài sản giữa ngân hàng với Ông Đ) ông Nguyễn Văn Đ trình bày: “Tôi có miếng đất tọa lạc ấp T, xã T, huyện P, tỉnh Cà Mau để làm ruộng. Sau khi Tôi có san cho ông Tô Văn C một phần đất. Sau năm 1996 lộ xe có phóng ngang đất nên tôi không biết có tranh chấp tôi có đi vay tiền Ngân hàng năm 2003 Dl, nay ngân hàng có đòi vốn, tôi làm ăn không có lợi nhuận, tôm chết kéo dài không có tiền trả ngân hàng. Nay ông Tô Văn C đòi bằng khoán đất. Lý do: vì B khoán nằm trong ngân hàng và hồi tôi sang đất không có cắt đất cho ông Tô Văn C, không có mặt chánh quyền nhà nước”.

Tại biên bản hòa giải ngày 13/4/2007 do Tòa án nhân dân huyện Phú Tân tiến hành (trong vụ án tranh chấp vay tài sản do Ngân hàng khởi kiện ông Đ (hút lục 149 - 153) ông Nguyễn Văn Đ trình bày: “... Trước đây vào năm 1998 tôi (Đàng) có sang cho ông Tô Văn C 5.950m² giá 17 chỉ vàng 24k. Ông C đã chồng vàng đủ, đất hiện tại ông C đang canh tác. Sau đó ngày 20/2/2001 tôi đem quyền sử dụng đất của tôi (trong đó có cả phần bán cho ông C nhưng chưa tách bằng khoán) đến ngân hàng nông nghiệp huyện P thế chấp vay tiền. Lúc đem đến cho cán bộ tín dụng ngân hàng tôi không báo cho cán bộ tín dụng biết là trong quyền sử dụng đất của tôi, tôi đã sang bán một phần cho ông Tô Văn C mục đích là tôi muốn vay được nhiều tiền về làm ăn”.

Ngoài ra, trong quá trình giải quyết vụ kiện nguyên đơn đưa ra các nhân chứng, chứng minh việc chuyển nhượng và ngược lại bị đơn cung cấp nhân chứng chứng minh việc cố đất. Thực tế, ông C và ông Đ chỉ thực hiện một giao dịch nên hai nguồn nhân chứng nêu trên phải có nguồn xác nhận đúng và nguồn còn lại là không chính xác. Nên kết luận sự kiện này, Hội đồng xét xử cho rằng cấp sơ thẩm dựa vào chính xác nhận của ông Đ nội dung vụ việc để kết luận: Năm 1998 ông Nguyễn Văn Đ chuyển nhượng cho ông Tô Văn C phần đất tranh chấp với giá 17 chỉ vàng 24k là có thật.

[2.2] Về thủ tục hình thức và nội dung thoả thuận trong văn bản chuyển nhượng:

Đại diện của bị đơn cho rằng: Tờ chuyển nhượng đất ngày 13/01/1998 thể hiện nội dung ông Đ chuyển nhượng cho ông C quyền sử dụng đất nhưng không thể hiện diện tích, vị trí, loại đất, hạng đất. Tờ chuyển nhượng ghi không đúng tên ông Đ, ông Đ không ký tên vào tờ chuyển nhượng và không được chứng thực của Ủy ban nhân dân có thẩm quyền là vi phạm quy định tại Điều 691 của Bộ luật dân sự năm 1995. Do đó, tờ nhượng đất giữa ông Đ và ông C đã vi phạm cả nội dung và hình thức, không có giá trị pháp lý.

Trình bày của đại diện bị đơn là đúng một phần, cụ thể: văn bản thoả thuận chuyển nhượng không phản ánh đầy đủ các nội dung bắt buộc của loại hợp đồng này như mô tả vị trí, phương thức thanh toán ... thể hiện năng lực diễn giải của các chủ thể tham gia hợp đồng bị hạn chế nhưng thực chất yếu tố thuộc yêu cầu bắt buộc của hợp đồng như giá trị, vị trí, diện tích, ranh giới đất chuyển nhượng, bàn giao tài sản và phương thức thanh toán thực tế đã được hai bên giao dịch tiến hành hoàn tất, cụ thể vị trí đất ông Đ chuyển nhượng được bàn giao theo đo đạc thực tế 9.247,2m², tại thửa 893 và thửa 894 tờ bản đồ số 3 - chỉnh lý năm 2018, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện P, tỉnh Cà Mau. Giá trị hợp đồng đã được ông Tô Văn C thanh toán đủ cho ông Đ bằng 17 chỉ vàng 24k.

Nên các yếu tố thể hiện bắt buộc của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như đại diện của bị đơn đặt ra đã được thực hiện hoàn chỉnh, không có yếu tố tranh chấp khoảng 20 năm trước khi có vụ kiện này. Phần hình thức hợp đồng chưa thực hiện thủ tục lập hợp đồng theo mẫu, sang tên đã được chính ông Đ lý giải tại biên bản hoà giải ngày 13/4/2007 như đã trích dẫn, theo ông Đ nếu tiến hành thủ tục chuyển tên cho ông C sẽ làm giảm diện tích đất còn lại dẫn đến hạn chế lượng vốn ông được vay tại Ngân hàng. Nên xác định việc chưa tiến hành sang tên đăng ký đất chuyển nhượng là do lỗi của ông Đ.

[2.3] Về tư cách chuyển nhượng: Bị đơn cho rằng đất ông Đ chuyển nhượng cho ông C là tài sản chung của vợ chồng ông Đ và bà Í nhưng khi chuyển nhượng đất cho ông C không có sự thống nhất của bà Í.

Hội đồng xét xử không loại trừ tài sản quyền sử dụng đất là tài sản chung của ông Đ, bà Í. Việc ông Đ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/01/1998, từ thời điểm giao dịch cho đến nay đã trên 20 năm, bà Í ở cùng gia đình với ông Đ, chính đại diện bị đơn thừa nhận tại Toà là bà Í cùng thụ hưởng lợi ích với ông Đ từ việc chuyển nhượng đất, việc thực hiện giao dịch với quá trình dài trên 20 năm qua, bà Í biết vụ việc xảy ra nhưng không có động thái phản đối, ngăn cản đã thể hiện ý thức của bà là chấp nhận mặc nhiên việc ông Đ chuyển nhượng đất cho ông C. Do vậy, xác định ông Đ chuyển nhượng đất cho ông C có sự thống nhất của bà Í.

Từ lập luận như đã nêu trên, xác định án sơ thẩm xử lý vụ án có cơ sở, đúng pháp luật, không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của ông Đ, bà Í.

[3] Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Văn Đ và bà Trần Thị Í cao tuổi, có đơn xin miễn án phí, được chấp nhận.

[4] Đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên không nhận xét lặp lại.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ: Khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Không chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Văn Đ và bà Trần Thị Í.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 111/2023/DS-ST, ngày 05/6/2023 của Tòa án nhân dân huyện Phú Tân, tỉnh Cà Mau.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận khởi kiện của bà Trần Mỹ T, bà Tô Thị N, ông Tô Tuấn K, bà Tô Thị D. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa ông Nguyễn Văn Đ với ông Tô Văn C.

- Người thừa kế của ông Tô Văn C gồm: Bà Trần Mỹ T, bà Tô Thị N, ông Tô Tuấn K, bà Tô Thị D kế thừa ông C tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa ông Nguyễn Văn Đ với ông Tô Văn C - đất chuyển nhượng có diện tích thực tế bằng 9.247,2m² thuộc các thửa 893, 894 tờ bản đồ số 3 - chỉnh lý năm 2018, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện P, tỉnh Cà Mau, có vị trí tiếp giáp tứ cận:

+ Hướng Đông giáp phần đất ông Tô Việt H dài 12,87m;

+ Hướng Tây giáp đường bê tông dài 24,06m;

+ Hướng Nam giáp Kinh M (lệ xe C - C) dài 496,7m;

+ Hướng Bắc giáp phần đất ông Quách Văn D1 và ông Quách Văn K2 dài 496,39m;

(Kèm theo mãnh trích đo hiện trạng phần đất) - Những người thừa kế của ông Tô Văn C gồm: Bà Trần Mỹ T, bà Tô Thị N, ông Tô Tuấn K, bà Tô Thị D được quyền đăng ký kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với diện tích theo đo đạc thực tế 9.247,2m², tại thửa 893 và thửa 894 tờ bản đồ số 3 - chỉnh lý năm 2018, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện P, tỉnh Cà Mau.

2. Chi phí tố tụng:

Buộc ông Nguyễn Văn Đ trả cho bà Trần Thị T2 tiền đo đạc, thẩm định là 10.512.251 đồng; tiền thẩm định giá tài sản 10.994.400 đồng. Tổng cộng: 21.506.651 đồng (hai mươi mốt triệu năm trăm lẻ sáu ngàn sáu trăm năm mươi mốt đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong, tất cả các khoản tiền hàng tháng bên thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

3. Án phí:

3.1. Án phí sơ thẩm: Bà Trần Mỹ T, bà Tô Thị N, ông Tô Tuấn K, bà Tô Thị D không phải chịu. Bà T nộp tạm ứng án phí 300.000 đồng ngày 22/12/2020 theo lai thu số 0012325 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Phú Tân, tỉnh Cà Mau được nhận lại.

Miễn án phí sơ thẩm cho ông Nguyễn Văn Đ.

3.2. Án phí phúc thẩm: Miễn án phí cho ông Nguyễn Văn Đ và bà Trần Thị Í.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.