Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 34/2022/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

BẢN ÁN 34/2022/DS-PT NGÀY 22/02/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 22 tháng 02 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 126/2021/TLPT-DS ngày 03 Tháng 6 năm 2021 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.Do bản án dân sự sơ thẩm số: 09/2021/DS-ST ngày 12 tháng 4 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện Phong Điền bị kháng cáo, kháng nghị.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 247/2021/QĐ-PT ngày 01 tháng 7 năm 2021, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị C Địa chỉ: khu dân cư H, khu vực N, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn:

Bà Võ Minh N Địa chỉ: khu dân cư H, khu vực N, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ.

Bà Nguyễn Thị Mỹ L Địa chỉ: đường H, phường T, quận N, thành phố Cần Thơ.

2. Bị đơn: Bà Lê Mỹ L Cùng địa chỉ: Ấp T, xã G, huyện P, thành phố Cần Thơ. Đại diện theo ủy quyền của bị đơn:

Ông Lâm Thanh T Địa chỉ: khu vực B, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Bà Trần Ngọc H Địa chỉ: ấp T, xã G, huyện P, thành phố Cần Thơ.

Bà Lư Thị Thu S Địa chỉ: khu vực H, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ.

Bà Hồ Thanh P, Lê Hồng P Cùng địa chỉ: đường số M, khu dân cư T, khu vực M, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ Văn Phòng Công chứng N Địa chỉ: T, phường X, quận N, thành phố Cần Thơ.

4. Người kháng cáo: Bị đơn bà Lê Mỹ L.

5. Người kháng nghị: Viện kiểm sát nhân dân huyện Phong Điền.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo án sơ thẩm và các tài liệu có trong hồ sơ thì nội dung vụ án nhƣ sau:

Nguyên đơn và đại diện theo ủy quyền của nguyên trình bày:

Bà Lư Thị Thu S là người làm công cho gia đình bà từ năm 2015 đến năm 2017, đã trộm 05 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) của bà, làm giả 04 giấy ủy quyền để toàn quyền quyết định và đã làm thủ tục cầm cố và chuyển nhượng cho người khác. Trong đó, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH00046, thửa 98, tờ bản đồ số 17, diện tích 485m2; tọa lạc tại ấp T, xã G, huyện P, thành phố Cần Thơ; do Ủy ban nhân dân (UBND) huyện Phong Điền, thành phố Cần Thơ cấp ngày 06-01-2010 do Bà C đứng tên. Vào ngày 06-6-2017 bà S làm giả giấy ủy quyền và đến ngày 19-6-2017 đã làm thủ tục chuyển nhượng cho ông Lê Hồng P đứng tên trên giấy theo cước trú ngày 21-6-2017; đến ngày 11-8-2017 ông P tiếp tục chuyển nhượng cho bà Lê Mỹ L đứng tên trên giấy theo cước trú ngày 25-8-2017 và hiện tại bà L giữ giấy chứng nhận.

Sự việc bà S trộm giấy chứng nhận QSDĐ của Bà C đã được Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an thành phố Cần Thơ (CQCSĐT Công an TP. Cần Thơ) xem xét giải quyết sơ bộ và có kết luận giám định về giấy ủy quyền giữa Bà Nguyễn Thị C cho bà Lư Thị Thu S là giả. CQCSĐT Công an TP. Cần Thơ có công văn đề nghị UBND huyện P thu hồi giấy chứng nhận cấp cho bà Lê Mỹ L để cấp lại tên cho tên Bà C; theo đó, UBND huyện P có văn bản gửi đến Sở tài nguyên và môi trường thành phố Cần Thơ và Sở TN&MT thành phố Cần Thơ có công văn phúc đáp cho Bà C và đề nghị Bà C khởi kiện đến Tòa án để xem xét giải quyết.

Vì vậy, Bà C khởi kiện “Yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Hồng P và bà Hồ Thanh P với bà Lê Mỹ L vô hiệu và cấp lại giấy chứng nhận QSDĐ cho bà”.

Bị đơn và đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Nguồn gốc đất bà L nhận chuyển nhượng từ ông Lê Hồng P và bà Hồ Thanh P, tại thửa 98, tờ bản đồ số 17, diện tích 485m2; tọa lạc tại ấp T, xã G, huyện P, thành phố Cần Thơ và bà đã được đứng tên trên giấy chứng nhận theo cước trú ngày 25-8- 2017 và bà đã bơm cát, làm hàng rào. Đến tháng 12-2017 thì Bà C đã khóa cửa rào lại nên xảy ra tranh chấp. Nay bà L yêu cầu Bà C trả lại quyền sử dụng đất cho bà.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày: Bà Lư Thị Thu S trình bày:

Bà là người giúp việc nhà cho Bà Nguyễn Thị C khoảng từ năm 2014 đến năm 2017, do bà lén lấy giấy chứng nhận QSDĐ của Bà C và làm giả giấy ủy quyền nên khi bị phát hiện, bà không làm công cho Bà C nữa từ năm 2017 đến nay. Quá trình làm việc cho Bà C, mới biết Bà C có nhiều giấy chứng nhận QSDĐ và thấy Bà C cũng ít kiểm tra. Do bà thiếu nợ xã hội đen bên ngoài nên lấy trộm giấy chứng nhận của Bà C để cầm cho ông L; bà quen biết với ông L là do ông H giới thiệu, còn quen biết với ông H là do ông Thịnh giới thiệu; ông L, ông H và ông Thịnh thì bà không biết rõ họ tên và địa chỉ; chỉ gặp nhau ở quán cà phê. Ông H là người làm giấy tờ cho bà, giấy ủy quyền do ông H làm sẵn cho bà ký tại Phòng Công chứng H; còn việc có ai giả Bà C tại Phòng Công chứng không thì bà không biết nhưng thực tế tại Phòng Công chứng thì không có Bà C ở đó. Sau khi ký xong giấy ủy quyền thì ông L có đưa cho bà số tiền khoảng 240 – 250 triệu đồng nhưng đưa không đủ tiền, vì bị trừ tiền cò hết 30-40 triệu đồng. Sau đó, bà về nhờ Bà C giữ giùm số tiền khoảng 170 triệu đồng và bà nói với Bà C là tiền đặt cọc bán đất của bà (là bà S) ở Giai Xuân. Việc bà đưa ra ý định cố đất thì Bà C cũng không biết. Đối với số tiền 170 triệu đồng bà đưa cho Bà C giữ giùm thì bà không có yêu cầu gì trong vụ kiện này. Vụ việc này Cơ quan Điều tra đã làm rõ và đã hủy toàn bộ hồ sơ lúc đầu do bà ký và Công an đã trả giấy tờ cho Bà C rồi. Còn vụ này thì bà không biết vì sao chưa trả lại được. Bà đã bị Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ xét xử phúc thẩm về tội lừa đảo vàng của Bà C với mức án 02 năm 06 tháng tù giam nhưng đang được hoãn do bị bệnh. Bà yêu cầu Tòa án giải quyết vụ kiện này vắng mặt bà.

Theo bản tự khai của bà Trần Ngọc H và người đại diện theo ủy quyền của bà trình bày:

Về nguồn gốc đất của bà L thì bà H không nắm được. Sau khi bà L nhận chuyển nhượng xong thì bà H có trồng rau trong thùng xốp để trên đất nhưng đến khi bơm cát và làm hàng rào thì thì bà H không còn trồng gì trên đất. Trong vụ này bà H cũng không có yêu cầu gì.

Văn Phòng Công chứng N có công văn số 23/CV-DTN ngày 14-02-2020, nội dung như sau:

Sau khi xem xét hồ sơ lưu trữ tại Văn phòng, có ý kiến như sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hồ Thanh P và ông Lê Hồng P với bà Lê Mỹ L đã được công chứng theo đúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Nay do điều kiện công việc nên xin vắng mặt trong tất cả các phiên hòa giải và xét xử liên quan đến vụ án.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 09/2021/DS-ST ngày 12/4/2021 của Tòa án nhân dân huyện Phong Điền tuyên xử như sau:

Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là Bà Nguyễn Thị C. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Hồng P và bà Hồ Thanh P với bà Lê Mỹ L tại thửa 98, tờ bản đồ số 17, diện tích 485m2; tọa lạc tại ấp T, xã G, huyện P, thành phố Cần Thơ được chứng thực theo văn bản công chứng số 10.553, quyển số 01/2017/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 11-8-2017 tại Phòng công chứng Nguyễn Thanh Đ vô hiệu.

Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn là bà Lê Mỹ L đối với nguyên đơn là Bà Nguyễn Thị C về việc yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất và đòi lại đất tại tại thửa 98, tờ bản đồ số 17, diện tích 485m2; tọa lạc tại ấp T, xã G, huyện P, thành phố Cần Thơ.

(Kèm theo bản trích đo địa chính số 30/TTKTTNMT ngày 14-7-2020 của Trung tâm kỹ thuật tài nguyên môi trường thuộc Sở tài nguyên và môi trường thành phố Cần Thơ) Kiến nghị Cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là Bà Nguyễn Thị C theo quy định pháp luật.

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 23/4/2021 bị đơn bà Lê Mỹ L kháng cáo yêu cầu hủy án sơ thẩm.

Ngày 26/04/2021 Viện kiểm sát nhân dân huyện Phong Điền kháng nghị yêu cầu hủy án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người kháng cáo vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Các đương sự còn lại vẫn giữ nguyên yêu cầu như đã trình bày.

Đại diện viện kiểm sát nhân dân thành phố vẫn giữ yêu cầu kháng nghị và phát biểu ý kiến như sau:

- Về thủ tục tố tụng: Đương sự và Tòa án thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự;

- Về nội dung giải quyết vụ án: Xét thấy trong giai đoạn điều tra, Tòa án sơ thẩm thụ lý giải quyết vụ án là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng dân sự. Cấp sơ thẩm tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng nhưng không giải quyết hậu quả là thiếu sót. Trên đất có bơm cát và hàng rào nhưng cũng không xem xét, giải quyết cũng là thiếu sót. Do đó đề nghị Hội đồng xét xử tuyên hủy án sơ thẩm và chuyển hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm xét xử lại vụ án theo thủ tục chung.

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Nguyên đơn Bà Nguyễn Thị C khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Hồng P, bà Hồ Thanh P với bà Lê Mỹ L vô hiệu và cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà. Cấp sơ thẩm thụ lý, xét xử theo quan hệ pháp luật tranh chấp: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đúng pháp luật.

[2] Qua xem xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Bà Nguyễn Thị C là chủ sử dụng quyền sử dụng đất số CH00046, thửa 98, tờ bản đồ số 17, diện tích 485m2; tọa lạc tại ấp T, xã G, huyện P, thành phố Cần Thơ; do Ủy ban nhân dân (UBND) huyện P, thành phố Cần Thơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 06/01/2010. Tuy nhiên bà Lư Thị Thu S là người làm công cho gia đình Bà C đã làm giả hợp đồng ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng thửa đất trên cho ông Lê Hồng P, sau đó ông P, bà Hồ Thanh P tiếp tục chuyển nhượng bà L.

Theo Kết luận giám định 236/KL-GĐ-PC54 ngày 29/12/2017 của Phòng kỹ thuận hình sự, Công an thành phố Cần Thơ thì hợp đồng ủy quyền của Bà C cho bà S là hợp đồng ủy quyền giả, có nhiều nội dung trong đó có ủy quyền chuyển nhượng thửa đất, từ đó bà S dựa vào hợp đồng ủy quyền này để ký chuyển nhượng đất cho ông P là trái với quy định của pháp luật, sau đó ông P bà P lại tiếp tục chuyển nhượng cho bà L cho nên hợp đồng này cũng không có hiệu lực. Do đó có căn cứ xác định các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là hợp đồng vô hiệu và cần phải trả lại quyền sử dụng đất cho Bà C như án sơ thẩm tuyên là có cơ sở.

[3] Đối với nội dung kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Phong Điền, Hội đồng xét xử xét thấy:

Bà S đã làm hợp đồng ủy quyền giả ngày 06/6/2017 để chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm chiếm đoạt tiền của người mua đất và xét thấy có dấu hiệu của tội phạm nên Viện kiểm sát nhân dân huyện Phong Điền nhận định rằng Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết vụ án trên theo quy định của Bộ Luật tố tụng dân sự là không phù hợp. Tuy nhiên, Căn cứ vào Thông báo kết quả giải quyết nguồn tin về tội phạm số:

665 ngày 30/6/2021 và Quyết định không khởi tố vụ án hình sự số: 44 ngày 30/6/2021 của cơ quan cảnh sát điều tra – Công an thành phố Cần Thơ thì không khởi tố vụ án hình sự. Do đó vụ án cần được giải quyết theo trình tự thủ tục tố tụng dân sự nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng của các đương sự là có căn cứ.

Như đã phân tích, ngay từ ban đầu do bà S làm giả hợp đồng ủy quyền quyền dẫn đến các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều trái với quy định của pháp luật, chính vì điều này đã dẫn đến các giao dịch chuyển nhượng tiếp theo giữa các đương sự trong vụ án không thuộc trường hợp là giao dịch ngay tình, được quy định tại mục III giải đáp số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021. Cấp sơ thẩm đã tuyên vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó có hợp đồng của ông P, bà P với bà L và tuyên trả lại đất cho Bà C là có căn cứ. Tuy nhiên án sơ thẩm tuyên còn thiếu sót, cụ thể như sau:

Khi tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng giữa ông P, bà P với bà L, trả đất cho Bà C nhưng cấp sơ thẩm chưa giải quyết hậu quả phát sinh về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng giữa ông P, bà P với bà L, cũng như trong quan hệ hợp đồng giữa ông P với bà S hoặc dành quyền khởi kiện cho bà L đối với ông P, bà P hay ông P đối với bà S là thiếu sót, chưa đảm bảo quyền lợi của các đương sự. Do đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy cần sửa bản án sơ thẩm bổ sung thêm nội dung dành quyền khởi kiện cho các đương sự như bà L, ông P bà P trong vụ án khác là cần thiết.

Đối với phần hàng rào, trụ, khung sắt và lưới B40 như đã ghi nhận tại biên bản thẩm định và khối lượng cát bơm trên đất thì cấp sơ thẩm cũng chưa xem xét giải quyết trả lại giá trị vật, kiến trúc hoặc tháo dỡ trong khi công nhận phần đất cho nguyên đơn, cũng là thiếu sót. Trong trường hợp này cấp phúc thẩm xét thấy cần thiết dành quyền khởi kiện của bị đơn đối với nguyên đơn để yêu cầu trả lại giá trị phần cát bơm và hàng rào lưới B40 trong vụ án khác là phù hợp, không cần thiết phải hủy án sơ thẩm.

Kháng cáo của bị đơn yêu cầu hủy án sơ thẩm là không có căn cứ chấp nhận. Kháng nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Phong Điền có căn cứ chấp nhận một phần.

Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ đề nghị hủy bản án sơ thẩm là không cần thiết như phần trên đã phân tích.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Tuyên xử: Sửa bản án sơ thẩm.

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Lê Mỹ L Chấp nhận một phần kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Phong Điền, thành phố Cân Thơ.

Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn Bà Nguyễn Thị C.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Hồng P và bà Hồ Thanh P với bà Lê Mỹ L tại thửa 98, tờ bản đồ số 17, diện tích 485m2, tọa lạc tại ấp T, xã G, huyện P, thành phố Cần Thơ được chứng thực theo văn bản công chứng số 10.553, quyển số 01/2017/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 11/8/2017 tại Phòng công chứng Nguyễn Thanh Đ vô hiệu.

Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn là bà Lê Mỹ L đối với nguyên đơn là Bà Nguyễn Thị C về việc yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất và đòi lại đất tại tại thửa 98, tờ bản đồ số 17, diện tích 485m2; tọa lạc tại ấp T, xã G, huyện P, thành phố Cần Thơ.

(Kèm theo bản trích đo địa chính số: 30/TTKTTNMT ngày 14-7-2020 của Trung tâm kỹ thuật tài nguyên và môi trường thuộc Sở tài nguyên và môi trường thành phố Cần Thơ) Kiến nghị Cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn Bà Nguyễn Thị C theo quy định pháp luật.

Các đương sự có quyền khởi kiện để đảm bảo quyền lợi của mình trong vụ án khác, cụ thể như sau:

Bà Lê Mỹ L có quyền khởi kiện nguyên đơn Bà Nguyễn Thị C để đòi lại giá trị phần cát bơm và hàng rào lưới B40 tại thửa đất 98, tờ bản đồ số 17, diện tích 485m2; tọa lạc tại ấp T, xã G, huyện P, thành phố Cần Thơ.

Bà L được quyền khởi kiện ông Lê Hồng P, bà Hồ Thanh P để đòi lại số tiền nhận chuyển nhượng thửa đất 98, tờ bản đồ số 17, diện tích 485m2; tọa lạc tại ấp T, xã G, huyện P, thành phố Cần Thơ.

Ông Lê Hồng P, bà Hồ Thanh P có quyền khởi kiện bà Lư Thị Thu S để đòi lại số tiền nhận chuyển nhượng thửa đất 98, tờ bản đồ số 17, diện tích 485m2; tọa lạc tại ấp T, xã G, huyện P, thành phố Cần Thơ

- Chi phí tố tụng:

Tổng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản và lấy bản vẽ là 6.000.000đ. Nguyên đơn và bị đơn mỗi bên đã nộp tạm ứng số tiền là 3.000.000đ. Do đó, buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền 3.000.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự.

Chi phí đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng: Nguyên đơn chịu và đã nộp xong.

- Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Lê Mỹ L phải chịu số tiền 600.000đ nhưng được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp là 2.023.000đ theo biên lại số 017308 ngày 05/02/2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Phong Điền, thành phố Cần Thơ. Bà L được nhận lại số tiền 1.423.000đ.

Nguyên đơn không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Lê Mỹ L phải chịu 300.000 đồng nhưng được trừ tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp 300.000 đồng theo biên lai số:

018005 ngày 23/4/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Phong Điền, thành phố Cần Thơ. Bà L đã nộp đủ án phí phúc thẩm.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo Điều 2 Luật thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự và Điều 7a, 7b Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật thi hành án dân sự 2014; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.