Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 27/2021/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BẠC LIÊU

BẢN ÁN 27/2021/DS-PT NGÀY 03/03/2021 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 03 tháng 03 năm 2021 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bạc Liêu xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 127/2020/TLPT-DS ngày 11 tháng 11 năm 2020 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do Bản án sơ thẩm số: 33/2020/DS-ST ngày 24 tháng 9 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Bạc Liêu bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 128/2020/QĐ-PT ngày 04 tháng 12 năm 2020, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Ngô Thị L, sinh năm 1967 (có mặt) Địa chỉ: Ấp T, xã T, huyện Đ, tỉnh Cà Mau.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà Ngô Thị L: Luật sư Nguyễn Thị H, là Luật sư của Văn phòng Luật sư Nguyễn Thị H, thuộc Đoàn Luật sư tỉnh Bạc Liêu (có mặt).

- Bị đơn: Ông Nguyễn Văn G, sinh năm 1972 (có mặt) Địa chỉ: Ấp M, xã V, huyện H, tỉnh Bạc Liêu.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Trương Thị U, sinh năm 1936 (vắng mặt) Địa chỉ: Ấp M, xã V, huyện H, tỉnh Bạc Liêu.

2. Ông Nguyễn Văn V, sinh năm 1950 (có mặt) Địa chỉ: Ấp M, xã V, huyện H, tỉnh Bạc Liêu. Chỗ ở hiện nay: Ấp T, xã H, huyện P, tỉnh Bạc Liêu.

3. Bà Nguyễn Thị C, sinh năm 1969 (vắng mặt) 4. Bà Nguyễn Thị E, sinh năm 1975 (có mặt) 4. Bà Lê Thị Minh H, sinh năm 1973 (vắng mặt) Cùng địa chỉ: Ấp M, xã V, huyện H, tỉnh Bạc Liêu.

5. Bà Nguyễn Thị L, sinh năm 1956 (vắng mặt) Địa chỉ: Ấp Lung C, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Bạc Liêu.

6. Bà Nguyễn Thị N, sinh năm 1979 (vắng mặt) Địa chỉ: Ấp M, xã H, huyện P, tỉnh Bạc Liêu.

7. Ngân hàng N Địa chỉ: Số 18, đường T, Khu đô thị M, T, Hà Nội.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Lê Đình Thục N, chức vụ: Giám đốc Ngân hàng N, chi nhánh huyện H, tỉnh Bạc Liêu. Bà Lê Đình Thục N ủy quyền lại cho: Ông Danh Văn T, là Cán bộ quản lý khoản vay của Ngân hàng N, chi nhánh huyện H, tỉnh Bạc Liêu (có đơn xin xét xử vắng mặt).

- Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Ngô Thị L và bị đơn ông Nguyễn Văn G.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và các lời khai tại Tòa án, nguyên đơn bà Ngô Thị L trình bày: Vào ngày 29/3/1999, bà có thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Nguyễn Văn B với diện tích 10.400m2 (tương đương 08 công đất trồng lúa), đất tọa lạc tại ấp M, xã V, huyện H, tỉnh Bạc Liêu với giá 520 giạ lúa. Khi chuyển nhượng hai bên có làm “giấy chuyển nhượng Quyền sử dụng đất nông nghiệp” ngày 29/3/1999, bà có yêu cầu ông B làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng ông B nói giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thế chấp vay vốn ngân hàng nên chưa làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được, do là người quen nên bà đồng ý. Từ khi nhận chuyển nhượng đất do hoàn cảnh ở xa, đi lại khó khăn nên bà có thỏa thuận với con ông B là cho ông B và các con ông B thuê lại diện tích đất trên với giá 10 giạ/01 công/01 năm, đến năm 2011 thì ông B chết. Trong thời gian thuê đất thì gia đình ông B trả đầy đủ tiền thuê đất cho bà, việc cho thuê đất giữa bà với gia đình ông B chỉ thỏa thuận miệng.

Năm 2012, ông G, ông N (con ông B) trả lại đất cho bà có phân ranh cắm trụ đá làm mốc và bà đã canh tác được một năm. Khi bà đến chính quyền địa phương thỏa thuận để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông G đổi ý và cho rằng phần đất trên ông B cố với giá 520 giạ nên đã dùng vũ lực giành lại phần đất đó canh tác cho đến nay. Nay bà yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất “giấy chuyển nhượng Quyền sử dụng đất nông nghiệp” ngày 29/3/1999 giữa ông Nguyễn Văn B với bà và yêu cầu ông G hoàn trả giá trị 08 công đất trồng lúa theo giá thị trường. Ngoài ra, bà không có yêu cầu gì khác.

Bị đơn ông Nguyễn Văn G trình bày: Phần đất bà L đang yêu cầu trước đây khi còn sống cha ông chỉ cố đất cho bà L chứ không chuyển nhượng như bà L trình bày. Do đó, ông không đồng ý đối với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà L, ngoài ra không trình bày ý kiến gì thêm.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị Minh H trình bày: Bà thống nhất với trình bày của ông G, ngoài ra không trình bày ý kiến bổ sung gì thêm.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trương Thị U, ông Nguyễn Văn V, bà Nguyễn Thị C, bà Nguyễn Thị L, bà Nguyễn Thị N: Từ khi thụ lý vụ án đến khi xét xử, Tòa án đã tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng cho bà Trương Thị U, ông Nguyễn Văn V, bà Nguyễn Thị C, bà Nguyễn Thị L, bà Nguyễn Thị N nhưng đều vắng mặt, nên không có lời khai tại Tòa án.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng N chi nhánh huyện H trình bày: Ông Nguyễn Văn G có thế chấp phần đất hiện đang tranh chấp cho Ngân hàng. Tuy nhiên, ông G trả lãi đúng hẹn nên Ngân hàng không yêu cầu gì trong vụ án này, trường hợp sau này có phát sinh tranh chấp với ông G thì Ngân hàng khởi kiện thành vụ án khác.

Từ nội dung trên, tại Bản án sơ thẩm số: 33/2020/DS-ST ngày 24 tháng 9 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Bạc Liêu đã quyết định:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Ngô Thị L.

Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thể hiện tại “giấy chuyển nhượng Quyền sử dụng đất nông nghiệp” ngày 29/3/1999 giữa ông Nguyễn Văn B với bà Ngô Thị L.

Buộc ông Nguyễn Văn G trả cho bà Ngô Thị L số tiền 293.069.758 đồng.

Đình chỉ yêu cầu của bà L về việc yêu cầu ông G trả tiền thuê đất trong 08 năm với số tiền là 96.000.000 đồng.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản, lãi suất chậm thi hành án, quy định về thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 06 tháng 10 năm 2020, nguyên đơn là bà Ngô Thị L kháng cáo, yêu cầu cấp phúc thẩm giải quyết sửa một phần bản án về việc yêu cầu được nhận lại theo giá thị trường chuyển nhượng với giá 70.000.000 đồng/01công đối với 08 công đất. Tổng cộng phải trả giá trị quyền sử dụng đất cho bà với giá 560.000.000 đồng.

Ngày 19 tháng 10 năm 2020, bị đơn là ông Nguyễn Văn G kháng cáo, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà L về việc buộc ông trả cho bà L số tiền 293.069.758 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bà L và ông G giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà Ngô Thị L trình bày: Hồ sơ thể hiện ngày 29/03/1999 ông Nguyễn Văn B có chuyển nhượng đất cho bà Ngô Thị L, sau khi chuyển nhượng bà L yêu cầu ông B sang tên nhưng ông B cho rằng giấy đang thế chấp Ngân hàng nên không sang tên được; do đất canh tác không thuận lợi nên bà L cho ông B thuê lại đất. Bà L yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L và ông B và yêu cầu tiền thuê đất, tại phiên tòa sơ thẩm bà L rút lại đối với yêu cầu tiền thuê đất; cấp sơ thẩm giải quyết xác định bà L chỉ yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L và ông B, không còn yêu cầu nào khác là không đúng và cấp sơ thẩm cũng không đình chỉ đối với yêu cầu tiền thuê đất. Cấp sơ thẩm nhận định lỗi 50/50 là không đúng; đề nghị chấp nhận một phần kháng cáo của bà L, hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà L và ông B, xác định bà L lỗi 30%, ông B lỗi 70% và điều chỉnh giá lúa tại thời điểm cấp sơ thẩm xử 110.000 đồng/01 giạ là không đúng.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bạc Liêu phát biểu ý kiến: Về thủ tục tố tụng: Từ khi thụ lý đến khi xét xử phúc thẩm, Thẩm phán, Hội đồng xét xử phúc thẩm và các đương sự đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về quan điểm giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của bà Ngô Thị L, có căn cứ chấp nhận một phần kháng cáo của ông Nguyễn Văn G; sửa một phần Bản án sơ thẩm số: 33/2020/DS-ST ngày 24 tháng 9 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện Hòa Bình, tỉnh Bạc Liêu về án phí.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa phúc thẩm, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa và ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên, sau khi thảo luận, nghị án, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Các bên đương sự thống nhất nguồn gốc đất tranh chấp là của ông Nguyễn Văn B (cha của ông G), bà L xác định năm 1999 bà có nhận chuyển nhượng đất của ông B, ông G xác định cha ông chỉ cố đất cho bà L chứ không có chuyển nhượng đất. Để chứng minh cho trình bày của mình thì bà L có cung cấp cho Tòa án “giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” đề ngày 29/3/1999 giữa ông Nguyễn Văn B với bà. Xét thấy, giấy chuyển nhượng đất trên thể hiện nội dung “..nay vì hoàn cảnh khó khăn nên tôi đã chuyển nhượng lại cho cháu tôi Ngô Thị L diện tích là 10.400m2 tính số công là 08 công với số giạ là 520 giạ..”, có chữ ký xác nhận của Trưởng ấp ông Nguyễn Văn T. Tại biên bản xác minh ngày 31/3/2020 (bút lục số 192) ông T xác định ông có trực tiếp chứng kiến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B với bà L, ông T có quan hệ thân thích với gia đình ông B và không có mâu thuẫn với ông G, nên lời trình bày của ông T khách quan nên được ghi nhận là chứng cứ để xem xét, đánh giá trong quá trình giải quyết vụ án. Qua lời khai của ông T và nội dung giấy chuyển nhượng đất, có căn cứ xác định giữa ông B với bà L trên thực tế có thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

[2] Vào thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông B đã thế chấp vay vốn tại Ngân hàng nên căn cứ khoản 3 Điều 733 của Bộ luật dân sự năm 1993, việc chuyển nhượng đất giữa các bên không được sự đồng ý của Ngân hàng là vi phạm điều cấm của luật. Về hình thức hợp đồng được lập thành văn bản, nhưng không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền là không đúng quy định tại Điều 705, Điều 707 của Bộ luật dân sự năm 1995. Về nội dung, đất được cấp cho hộ gia đình nhưng tờ chuyển nhượng đất trên không có chữ ký thể hiện sự đồng ý của bà Trương Thị U (vợ ông B) là ảnh hưởng quyền lợi của thành viên trong hộ. Do vi phạm về hình thức và nội dung của hợp đồng, nên cấp sơ thẩm tuyên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên bị vô hiệu là có căn cứ.

[3] Về hậu quả pháp lý của Hợp đồng vô hiệu: Theo quy định khoản 2 Điều 146 của Bộ luật dân sự năm 1995 thì khi hợp đồng bị vô hiệu các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên gây thiệt phải bồi thường. Xét về mức độ lỗi: Thời điểm giao dịch các bên không đảm bảo hình thức hợp đồng, khi chuyển nhượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thế chấp Ngân hàng nhưng ông B vẫn thực hiện giao dịch, phía bà L biết nhưng vẫn đồng ý; do đó xét về lỗi thì các bên đều có lỗi ngang nhau nên mỗi bên chịu 50% thiệt hại như cấp sơ thẩm đã xem xét buộc ông Giang hoàn trả cho bà L số tiền chuyển nhượng đất là 57.200.000 đồng (520 giạ lúa) và bồi thường thiệt hại cho bà Lan số tiền 235.869.758 đồng, tổng cộng là 293.069.758 đồng là phù hợp.

[4] Ông Giang cho rằng cha ông chỉ thực hiện việc cố đất cho bà L với số lúa là 520 giạ, nhưng ông G không có chứng cứ gì để chứng minh và bà L không thừa nhận, nên không có căn cứ chấp nhận lời trình bày của ông G.

[5] Xét kháng cáo của bà Ngô Thị L yêu cầu được nhận giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường của 08 công, 01 công 70.000.000 đồng, tổng số tiền phải giao trả cho bà là 560.000.000 đồng, Hội đồng xét xử, xét thấy: Tại biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 12/4/2017 (bút lục số 157 – 158), mảnh trích đo đất thì phần đất tranh chấp qua đo đạc thực tế là 9.793m2, thửa số 209, tờ bản đồ số 01 và tại phiên tòa ngày 24/9/2020 (bút lục số 325) bà L đồng ý yêu cầu ông G trả giá trị phần diện tích đất qua đo đạc thực tế là 9.793m2. Mặc khác, bà L xác định từ khi nhận chuyển nhượng đất đến khi phát sinh tranh chấp thì bà đã sử dụng đúng toàn bộ phần diện tích đất nhận chuyển nhượng từ ông B và thời điểm nhận chuyển nhượng đất giữa các bên không đo đạc thực tế. Do đó, việc bà L yêu cầu được hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất đối với 08 công là không có căn cứ chấp nhận.

[6] Tuy nhiên, cấp sơ thẩm buộc ông Nguyễn Văn G chịu án phí có giá ngạch đối với tổng số tiền phải hoàn trả cho bà L là 293.069.758 đồng là không đúng quy định tại điểm b khoản 3 Điều 27 của Nghị quyết 326, do đó cần sửa phần này của Bản án sơ thẩm, chỉ buộc ông Nguyễn Văn G chịu án phí không có giá ngạch 300.000 đồng và án phí có giá ngạch đối với số tiền bồi thường thiệt hại cho bà L 235.869.758 đồng với số tiền án phí là 11.793.488 đồng.

[7] Từ những phân tích trên, không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bà Ngô Thị L và đề nghị của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà Ngô Thị L, có căn cứ chấp nhận một phần kháng cáo của ông Nguyễn Văn G và có căn cứ chấp nhận ý kiến đề xuất của Kiểm sát viên, sửa một phần Bản án sơ thẩm số: 33/2020/DS-ST ngày 24 tháng 9 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Bạc Liêu về án phí.

[8] Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Trường G không phải chịu. Bà Ngô Thị L phải chịu theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 4 Điều 91 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 ; Điều 75 của Luật đất đai năm 1993; Điều 705, Điều 707 của Bộ luật dân sự năm 1995; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận kháng cáo của bà Ngô Thị L và chấp nhận một phần kháng cáo của ông Nguyễn Văn G. Sửa một phần Bản án sơ thẩm số:

33/2020/DS-ST ngày 24 tháng 9 năm 2020 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Bạc Liêu về án phí.

Tuyên xử :

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Ngô Thị L.

2. Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thể hiện tại “giấy chuyển nhượng Quyền sử dụng đất nông nghiệp” ngày 29/3/1999 giữa ông Nguyễn Văn B với bà Ngô Thị L.

3. Buộc ông Nguyễn Văn G trả cho bà Ngô Thị L số tiền 293.069.758 đồng (hai trăm chín mươi ba triệu, không trăm sáu mươi chín nghìn, bảy trăm năm mươi tám nghìn đồng).

4. Đình chỉ yêu cầu của bà Ngô Thị L về việc yêu cầu ông Nguyễn Văn G trả tiền thuê đất trong 08 năm với số tiền là 96.000.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu thêm khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án, theo mức lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước ông bố tại thời điểm thi hành án theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

5. Về chi phí định giá và phí khai thác sử dụng tài liệu đất đai: Ông Nguyễn Văn G phải chịu 540.000 đồng, bà Ngô Thị L đã nộp 540.000 đồng và đã chi hết, nên buộc ông Nguyễn Văn G có trách nhiệm nộp số tiền 540.000 đồng tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện H, tỉnh Bạc Liêu để hoàn lại cho bà Ngô Thị L.

6. Về án phí:

- Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Nguyễn Hoàng G phải chịu 12.093.488 đồng (trong đó án phí không có giá ngạch là 300.000 đồng và án phí có giá ngạch là 11.793.488 đồng), nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện H, tỉnh Bạc Liêu.

Bà Ngô Thị L không phải chịu. Bà L đã nộp tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm số tiền 3.000.000 đồng theo Biên lai thu tiền số 0014616 ngày 08/01/2019 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện H, tỉnh Bạc Liêu được hoàn lại đủ.

- Án phí phúc thẩm: Bà Ngô Thị L phải chịu 300.000 đồng. Bà L đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm số tiền 300.000 đồng theo Biên lai thu tiền số 0010256 ngày 14/10/2020 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện H, tỉnh Bạc Liêu được chuyển thu án phí.

Ông Nguyễn Văn G không phải chịu. Ông G đã nộp tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm số tiền 300.000 đồng theo Biên lai thu tiền số 0010270 ngày 19/10/2020 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện H, tỉnh Bạc Liêu được hoàn lại đủ.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền tự nguyện thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a và 9 Luật thi hành án; thời hiệu thi hành án được quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.