Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 216/2021/DS-PT

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

BẢN ÁN 216/2021/DS-PT NGÀY 10/12/2021 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 10 tháng 12 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 215/2021/TLPT-DS ngày 22/10/2021, về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 31/2021/DSST ngày 26/8/2021 của Tòa án nhân dân huyện Buôn Đôn, tỉnh Đắk Lắk bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 205/2021/QĐ-PT ngày 04 tháng 11 năm 2021; Quyết định hoãn phiên tòa số 176/2021/QĐ-PT ngày 23 tháng 11 năm 2021 và Thông báo chuyểnn lịch xét xử số 192/2021/TB-TA ngày 07 tháng 12 năm 2021, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Trần Thị N – sinh năm 1933; địa chỉ: Xã I, huyện Đ, tỉnh Đắk Lắk.

Người đại diện theo ủy quyền của bà N: Ông Đỗ Khắc K – sinh năm 1960; địa chỉ: Xã W, huyện Đ, tỉnh Đắk Lắk; có mặt.

Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho bà N: Bà Hoàng Thị T – Trợ giúp viên pháp lý Trung tâm trợ giúp pháp lý Nhà nước tỉnh Đắk Lắk; có mặt.

- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị H – sinh năm 1934; địa chỉ: Xã I, huyện Đ, tỉnh Đắk Lắk.

Người đại diện theo ủy quyền của bà H: Ông Nguyễn Văn C – sinh năm 1966; địa chỉ: Xã I, huyện Đ, tỉnh Đắk Lắk; có mặt.

Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho bà H: Bà Lê Thị G – Trợ giúp viên pháp lý Trung tâm trợ giúp pháp lý Nhà nước tỉnh Đắk Lắk; có mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Ông Đỗ Khắc K – sinh năm 1960; địa chỉ: Xã W, huyện Đ, tỉnh Đắk Lắk; có Ông Đỗ Khắc H1 – sinh năm 1959; địa chỉ: Xã I, huyện Đ, tỉnh Đắk Lắk; có Bà Lê Thị Thanh B – sinh năm: 1976; địa chỉ: Xã I, huyện Đ, tỉnh Đắk Lắk; có Ông Nguyễn Văn C – sinh năm 1966; địa chỉ: Xã I, huyện Đ, tỉnh Đắk Lắk; có - Người làm chứng: Ông Huỳnh Bá A – sinh năm 1969; địa chỉ: Xã E, huyện Đ, tỉnh Đắk Lắk; có mặt.

- Người kháng cáo: Bà Nguyễn Thị H.

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Đỗ Khắc K trình bày:

Năm 1977 gia đình bà Trần Thị N đi kinh tế mới vào ở Thôn 0, xã I, huyện Đ, tỉnh Đắk Lắk, khai hoang và được Hợp tác xã L (nay là xã I) cấp 01 sào đất để ở. Đến năm 1997, bà N chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị H diện tích 500m2 đất phía sau, với giá 2.000.000 đồng, do khi chuyển nhượng hai bên cứ tưởng lô đất có hình chữ nhật diện tích đúng 01 sào (1000m2 ) nên đã nhờ ông Huỳnh Bá A viết giúp giấy chuyển nhượng. Hai bên không tiến hành đo đạc cụ thể diện tích, tứ cận, không bàn giao đất trên thực địa.

Sau khi xem lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tiến hành đo đạc lại thì mới phát hiện lô đất được cấp không phải là hình chữ nhật mà là hình thang, diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 1400m2 , phần đất chuyển nhượng cho bà H không phải 500m2 mà có diện tích nhiều hơn và dư ra, gia đình bà N đề nghị phía bà H trả lại diện tích dôi dư nhưng phía bà H không đồng ý và xảy ra tranh chấp kéo dài từ năm 2011 đến nay.

* Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là ông Nguyễn Văn C trình bày:

Bà đề nghị được thực hiện đúng như thỏa thuận trong giấy sang nhượng lô gia cư ngày 07/01/1997 đã ghi là bán nửa lô phía sau, nay lấy đúng nửa lô và đo đủ 25m x 20m cho bà Nguyễn Thị H, đồng thời tại đơn phản tố ngày 14/6/2021 bà Nguyễn Thị H cho rằng không lấn chiếm đất bà N và đề nghị bà N làm thủ tục tách thửa cho bà H cũng như không đồng ý với biên bản xem xét tại chỗ và định giá tài sản.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Đỗ Khắc H1 đồng ý với quan điểm của ông Đỗ Khắc K như trên.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị Thanh B đồng ý với quan điểm của ông Nguyễn Văn C như trên.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 31/2021/DSST ngày 26 tháng 8 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện Buôn Đôn, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:

Áp dụng khoản 9 Điều 26, Điều 157, khoản 1 Điều 199, điểm b khoản 2 Điều 227 của Bộ luât tố tụng dân sự; Điều 500 Bộ luật dân sự; Điều 166, Điều 167, Điều 168, khoản 1 Điều 188, Điều 203 Luật đất đai.

Áp dụng Điều 157, Điều 165 Bộ luật tố tụng dân sự; điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận đơn khởi kiện của bà Trần Thị N.

1/ Bà Nguyễn Thị H được sử dụng diện tích đất 500m2 đã nhận chuyển nhượng của bà Trần Thị N, có chiều dài, chiều rộng, tứ cận:

- Phía Đông giáp đất ông M chiều dài, dài 18,16m.

- Phía Tây giáp đường hẻm chiều dài, dài 18,36m.

- Phía Bắc giáp đât bà H chiều rộng, dài 28,50m.

- Phía Nam giáp đất bà N chiều rộng, 26,50m. Tổng diện tích 500m2.

2/ Bà Nguyễn Thị H phải trả cho bà Trần Thị N phần đất dôi dư, có chiều dài, chiều rộng, tứ cận:

- Phía Đông giáp đất ông M chiều dài còn lại, dài 5,24m.

- Phía Tây giáp đường hẻm chiều dài còn lại, dài 7,24m.

- Phía Bắc giáp phần đât đã chuyển nhượng cho bà H chiều rộng, dài 26,22m.

- Phía Nam giáp đất bà N chiều rộng, dài 24,95m. Tổng diện tích 158m2.

(Có sơ đồ kèm theo bản án).

Bà Trần Thị N phải trả cho bà Nguyễn Thị H phần trị giá tài sản trên diện tích đất (158m2) số tiền 4.498.000đ (bốn triệu bốn trăm chín mươi tám nghìn đồng).

3/ Không chấp nhận đơn yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Thị H.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về chi phí xem xét thẩm đinh và định giá tài sản, án phí và tuyên quyền kháng cáo cho các đương sự.

Ngày 08/9/2021, bị đơn bà Nguyễn Thị H có đơn kháng cáo với nội dung: Đề nghị cấp phúc thẩm xem xét hủy bản án sơ thẩm để xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; bị đơn thay đổi nội dung kháng cáo, đề nghị cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

* Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho bị đơn là bà Lê Thị G trình bày tranh luận: Có sự không trùng khớp về việc xác định mốc giới của thửa đất tại thời điểm chuyển nhượng; trong khi các thửa đất không có sự biến động, nếu có thì chỉ ở phần đường của mỗi thửa đất. Biên bản thẩm định ở cấp sơ thẩm không ghi ngày tháng năm, không có chữ ký của thư ký, của địa chính xã và trợ giúp pháp lý của bà N. Quá trình giải quyết ở cấp sơ thẩm có 3 kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ với 3 kết quả khác nhau; nhưng phía nguyên đơn và tòa án sơ thẩm đã chọn kết quả cuối cùng mà không hỏi ý kiến của bị đơn, như vậy là không tôn trọng bị đơn. Đây là quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 26 BLTTDS chứ không phải khoản 9 Điều 26 BLTTDS như án sơ thẩm xác định. Cấp sơ thẩm không thu thập tài liệu, chứng cứ xác định mốc lộ giới của con đường phía trước nhà nên không biết được sự ảnh hưởng của con đường đối với thửa đất tranh chấp. Tại đơn kê khai bà N cũng kê khai diện tích là 1.400m2, như vậy bà N biết chứ không phải không biết diện tích của bà bao nhiêu. Ý chí của bà N là chuyển nhượng cho bà H ½ lô đất, việc chênh lệch diện tích là do các bên đo không chính xác. Do đó đề nghị HĐXX chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn theo hướng sửa bản án sơ thẩm, bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, công nhận giá trị của Giấy sang nhượng ngày 07/01/1997 và buộc nguyên đơn tiến hành tách thửa đối với phần đất đã chuyển nhượng cho bị đơn.

- Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Nguyễn Văn C và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị Thanh B đồng ý với tranh luận của bà Lê Thị G và không có ý kiến gì thêm.

* Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn là bà Hoàng Thị T trình bày tranh luận: Đối với kháng cáo đề nghị sửa bản án sơ thẩm của phía bị đơn thì tôi không đồng ý. Tại buổi xem xét, thẩm định tại chỗ lần cuối cùng thì các bên đã ký xác nhận vào biên bản, không có ý kiến gì khác, do đó, bản án sơ thẩm căn cứ vào biên bản xem xét, thẩm định cuối cùng là có cơ sở. Còn ý chí chuyển nhượng của bà N là chuyển nhượng diện tích 500m2. Các bên đã tranh chấp kéo dài từ năm 2011 đến năm 2020. Tại các buổi hòa giải tại địa phương thì bà H tham gia và có xác nhận là mua 500m2; tại cấp sơ thẩm cũng xác nhận là nhận mua 500m2, đồng ý trả lại diện tích dư ra so với 500m2. Đơn phản tố của bị đơn nộp sau thời điểm ra tổ chức phiên họp, hòa giải nên tòa án không chấp nhận là có căn cứ. Sau khi thẩm định lần cuối thì bị đơn không có đơn đề nghị thẩm định lại. Do đó, đề nghị HĐXX không chấp nhận đơn kháng cáo của bị đơn.

- Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Đỗ Khắc K và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đỗ Khắc H1 đồng ý với tranh luận của bà Hoàng Thị T và không có ý kiến gì thêm.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Trong quá trình thụ lý giải quyết vụ án, thẩm phán, Hội đồng xét xử, các đương sự đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Trong phần quyết định của bản án sơ thẩm tuyên “Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà H”; đồng nghĩa với việc bác yêu cầu phản tố làm ảnh hưởng đến việc khởi kiện lại của bà H.

Về nội dung:

Cấp sơ thẩm chưa xem xét, đánh giá đến tính giá trị pháp lý của hợp đồng có căn cứ công nhận hợp đồng hay hợp đồng bị vô hiệu nhưng lại tuyên công nhận bà H được sử dụng 500m2 và buộc bà H trả cho bà N 158m2 là chưa có căn cứ và giải quyết vụ án chưa triệt để. Án sơ thẩm không tuyên các bên có quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận là thiếu sót, dẫn đến bản án không thể thi hành. Quá trình giải quyết ở cấp sơ thẩm, ông Nguyễn Văn C là người được bà Nguyễn Thị H ủy quyền; sau đó ông C ủy quyền lại cho bà Lê Thị Thanh B nhưng không có văn bản nào thể hiện ý kiến đồng ý của bà H về việc ủy quyền lại cho người thứ 3, là không đúng quy định tại Điều 564 Bộ luật dân sự về việc ủy quyền lại. Cấp sơ thẩm xác định ông Huỳnh Bá A là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là không chính xác, ông N chỉ tham gia tố tụng với tư cách là người làm chứng; không có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm. Tòa án sơ thẩm xác định diện tích 158m2 là chưa khách quan, qua 3 lần xem xét, thẩm định tại chỗ thì kết quả đo đạc bị chênh lệch nhưng sơ thẩm không giải thích sự chênh lệch này.

Xét thấy cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng mà tại cấp phúc thẩm không thể giải quyết được. Do đó, đề nghị HĐXX áp dụng khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự: Chấp nhận một phần kháng cáo của bà Nguyễn Thị H – Hủy toàn bộ bản án sơ thẩm số 31/2021/DSST ngày 26/8/2021 của Tòa án nhân dân huyện Buôn Đôn, tỉnh Đắk Lắk và chuyển hồ sơ vụ án về cho cấp sơ thẩm giải quyết lại theo trình tự sơ thẩm.

Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả trông tụng tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các tài liệu, chứng cứ, ý kiến của Kiểm sát viên và các đương sự.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị H nộp trong thời hạn luật định, đã nộp tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Về nội dung:

Ngày 01/7/1997 bà Trần Thị N chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị H 01 phần đất phía sau nhà và nhờ người viết giấy sang nhượng. Theo “Giấy chuyển nhượng lô gia cư” ghi có nội dung: “Nay tôi có sang nhượng cho bà Nguyễn Thị H nửa lô gia cư sát cạnh vườn nhà bà H, từ sau nhà cho tới nửa lô đất với giá 2.000.000 đồng, tổng diện tích 500m2 (20m x25m)..”, các bên đã trả đủ tiền, giao đất nhưng chưa làm thủ tục tách thửa, sang tên. Trong quá trình sử dụng thì phía bà N phát hiện diện tích lô đất của bà được cấp không phải 01 sào mà diện tich theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 1.400m2, là hình thang, phần chuyển nhượng cho bà H đã rào thành bờ rào đang còn dư đất của bà N nên phía bà N đề nghị bà H trả lại phần đất dôi dư, bà H không chấp nhận nên xảy ra tranh chấp kéo dài từ năm 2011 cho đến nay. Vì vậy, bà N đã làm đơn khởi kiện, theo đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án sơ thẩm, bà Trần Thị N yêu cầu tòa án giải quyết tuyên bà H chỉ được sử dụng 500m2 theo hợp đồng ban đầu, tháo dỡ di dời các trụ tiêu và các tài sản trên đất; trả lại cho bà N diện tích đất lấn chiếm theo kết quả đo đạc ngày 26/5/2021 đều được các đương sự chấp nhận là 158m2. Như vậy, việc tranh chấp giữa bà Trần Thị N và bà Nguyễn Thị H là trên cở sở của hợp đồng chuyển nhượng ngày 01/7/1997. Do đó, bản án sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là có căn cứ. Tuy nhiên, khi giải quyết quan hệ pháp luật này cấp sơ thẩm chưa xem xét, đánh giá đến tính giá trị pháp lý của hợp đồng nhưng lại tuyên công nhận bà H được sử dụng 500m2 và buộc bà H trả cho bà N 158m2 là chưa có căn cứ và giải quyết vụ án chưa triệt để, toàn diện.

Khi tuyên án bản án sơ thẩm không tuyên vị trí thửa đất, thuộc thửa đất nào là thiếu sót và không thể thi hành án được.

- Đối với “Đơn phản tố” của bị đơn: Việc xác định quan hệ pháp luật sai từ đầu dẫn đến việc xác định “Đơn phản tố” ngày 14/6/2021 của bà H về việc yêu cầu bà N thực hiện các thủ tục tách thửa phần diện tích đất chuyển nhượng cho bà H là yêu cầu phản tố, là không đúng; mà thực chất chỉ là ý kiến của bị đơn về hợp đồng chuyển nhượng. Bản án sơ thẩm nhận định rằng yêu cầu phản tố ra sau khi tiếp cận công khai chứng cứ nên không chấp nhận là đúng nhưng lại tuyên trong phần quyết định của bản án là “Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà H”; đồng nghĩa với việc bác yêu cầu phản tố làm ảnh hưởng đến việc khởi kiện lại của bà H.

- Án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc bà H được sử dụng diện tích đất 500m2 đã nhận chuyển nhượng của bà N và buộc bà H trả lại 158m2 diện tích đất dư; nhưng lại không tuyên các bên có quyền liện hệ với cơ quan có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận là thiếu sót, dẫn đến bản án không thể thi hành.

- Về chi phí tố tụng: Án sơ thẩm tuyên người được nguyên đơn ủy quyền nhận nộp 2.000.000 đồng chi phí định giá và xem xét thẩm định tại chỗ là không đúng theo quy định tại Điều 157 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 - Quá trình giải quyết ở cấp sơ thẩm, ông Nguyễn Văn C là người được bà Nguyễn Thị H ủy quyền; sau đó ông C ủy quyền lại cho bà Lê Thị Thanh B nhưng không có văn bản nào thể hiện ý kiến đồng ý của bà H về việc ủy quyền lại cho người thứ 3, là không đúng quy định tại Điều 564 Bộ luật dân sự về việc ủy quyền lại.

- Cấp sơ thẩm xác định ông Huỳnh Bá A là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là không đúng. Ông A chỉ là người viết giùm Giấy chuyển nhượng cho bà N và bà H, chứ không tham gia việc giao dịch giữa các bên. Việc giải quyết vụ án cũng không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của ông N. Do đó, ông N chỉ tham gia tố tụng với tư cách là người làm chứng; chứ không phải là người có quyền lợi, nghĩ vụ liên quan.

Từ những phân tích, nhận định nêu trên, xét thấy bản án sơ thẩm đã giải quyết vụ án chưa triệt để, toàn diện , chưa điều tra xác minh đầy đủ và có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng mà HĐXX không thể khắc phục được, nên cần hủy bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ về cho cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng: Nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm, chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản được xác định lại khi giải quyết vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo được chấp nhận nên bị đơn bà Nguyễn Thị H không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Bà H được nhận lại khoản tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp. Do đó, hoàn trả cho bà H 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai số 60AA/2021/0002367 ngày 17/9/2021 (bà Lê Thị Thanh B nộp thay) tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Buôn Đôn, tỉnh Đắk Lắk.

Vì những lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

[1] Áp dụng khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự.

Chấp nhận một phần kháng cáo của bà Nguyễn Thị H – Hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 31/2021/DSST ngày 26/8/2021 của Tòa án nhân dân huyện Buôn Đôn tỉnh ĐắkLắk và chuyển hồ sơ vụ án về cho cấp sơ thẩm giải quyết lại theo trình tự sơ thẩm.

[2] Về chi phí tố tụng và án phí:

[2.1] Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng: Nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm, chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản được xác định lại khi giải quyết vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

[2.2] Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị H không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả cho bà H 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai số 60AA/2021/0002367 ngày 17/9/2021 (bà Lê Thị Thanh B nộp thay) tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Buôn Đôn, tỉnh Đắk Lắk.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.