Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 212/2022/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH CÀ MAU

BẢN ÁN 212/2022/DS-PT NGÀY 05/08/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 20 tháng 7 và ngày 05 tháng 8 năm 2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 71/2022/TLPT- DS ngày 13 tháng 4 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 20/2022/DS-ST ngày 24 tháng 02 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện U Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 64/2022/QĐ-PT ngày 05 tháng 5 năm 2022 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Trần Hồng C1, sinh năm 1987.

Địa chỉ cư trú: Ấp 4, xã K, huyện U, tỉnh C ..

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Mai Thiên T, sinh năm 1977 (theo giấy ủy quyền ngày 11/8/2020) (có mặt).

Địa chỉ cư trú: Khóm 1, thị trấn Thới Bình, huyện Thới Bình, tỉnh Cà Mau.

- Bị đơn: Ông Đặng Tấn C2, sinh năm 1981 (có mặt ngày 20/7/2022).

Địa chỉ cư trú: Ấp Hòa Lược, xã Hòa Khánh, huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang.

Người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho ông C2: Luật sư Cao Thế Luận, sinh năm 1978 – Công ty Luật TNHH Kao Kiến, thuộc Đoàn Luật sư tỉnh Bạc Liêu (có mặt ngày 20/7/2022) Địa chỉ: Số 48 Lô 10 Bế Văn Đàn, Khóm 2 Phường 7, Thành phố Bạc Liêu, tỉnh Bạc Liêu.

1 - Người kháng cáo: Ông Đặng Tấn C2 là bị đơn vụ án.

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Tại đơn khởi kiện ngày 27/7/2020 của nguyên đơn và lời trình bày người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Mai Thiên T: Ngày 16/01/2017 bà Trần Hồng C1 và ông Đặng Tấn C2 có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối tại thửa 679 tờ bản đồ số 4, diện tích 12.029,3m2, tại ấp 4, xã Khánh Lâm, huyện U Minh, tỉnh Cà Mau với giá 250.000.000 đồng. Bà C1 và ông C2 thỏa thuận khi ông C2 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông C2 phải thanh toán đủ số tiền trên. Ngày 19/01/2017 ông C2 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng đến nay vẫn không thanh toán cho bà C1 số tiền chuyển nhượng, cố tình lẩn tránh dù bà C1 nhiều lần yêu cầu ông C2 trả tiền. Do đó bà C1 yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 16/01/2017 giữa bà C1 với ông Đặng Tấn C2; Hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE 839700 đối với phần đất thuộc tờ bản đồ số 4, thửa số 679, diện tích 12.029,3m2 tọa lạc tại ấp 4, xã Khánh Lâm, huyện U Minh cấp ngày 19/01/2017 cho ông Đặng Tấn C2 để cấp lại cho bà C1.

*Tại biên bản hòa giải ngày 21/9/2020, bị đơn ông Đặng Tấn C2 thống nhất việc ông và bà C1 có lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 16/01/2017, theo đó bà C1 chuyển nhượng cho ông phần đất có diện tích 12.029,3m2 thuộc tờ bản đồ số 4, thửa số 679, tọa lạc tại ấp 4, xã Khánh Lâm, huyện U Minh với giá 250.000.000 đồng. Ông đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE 839700 ngày 19/01/2017 đối với phần đất nhận chuyển nhượng từ bà C1. Hiện nay ông chưa thanh toán số tiền 250.000.000 đồng cho bà C1. Nay ông không đồng ý yêu cầu của bà C1 về việc hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 16/01/2017 giữa ông với bà C1; Hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE 839700 đã cấp cho ông. Ông yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 16/01/2017 giữa ông với bà C1, ông đồng ý trả cho bà C1 số tiền 250.000.000 đồng theo hợp đồng.

*Tại phiên tòa bị đơn ông Đặng Tấn C2 trình bày: Ông Thừa nhận ông và bà C1 có thiết lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá thoả thuận thực tế là 800.000.000 đồng đến 900.000.000 đồng, tuy nhiên hai bên thống nhất giá ghi trong hợp đồng là 250.000.000 đồng. Sau khi thoả thuận xong, tại Phòng công chứng số 1 tỉnh Cà Mau ông đã đưa trực tiếp đủ số tiền thỏa thuận. Do giữa ông và gia đình bà C1 quen biết từ trước nên trong lúc ông mua lúa có thiếu tiền làm ăn đã mượn lại của bà C1 với số tiền 250.000.000 đồng. Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn thành, ông đã làm lúa trên đất được 02 năm, tiền chuyển nhượng ông cũng đã thanh toán cho bà C1 nên ông không đồng ý yêu cầu khởi kiện của bà C1.

Tại phiên tòa sơ thẩm đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn thống nhất giá trị phần đất theo hợp đồng chuyển nhượng là 250.000.000 đồng, bị đơn không thống nhất giá nhưng không yêu cầu định giá, các bên thống nhất sử dụng Trích lục bản đồ địa chính ngày 10/01/2017 để làm cơ sở giải quyết vụ án, cùng xác định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông C2 hiện nay do bà C1 quản lý.

Về chi phí đo đạc, đại diện nguyên đơn thống nhất tự chi trả, không yêu cầu giải quyết. Đại diện nguyên đơn xác định việc hủy bỏ hợp đồng không gây hậu quả cho các bên nên không yêu cầu giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 20/2022/DS-ST ngày 24 tháng 02 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện U Minh quyết định:

Tuyên xử:

Chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện của bà Trần Hồng C1. Tuyên bố huỷ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trần Hồng C1 với ông Đặng Tấn C2 được lập vào ngày 16/01/2017 đối với phần đất có diện tích 12.029,3 m2 thuộc tờ bản đồ số 4, thửa 679, tọa lạc tại ấp 4, xã Khánh Lâm, huyện U Minh, tỉnh Cà Mau. Vị trí tiếp giáp của phần đất:

- Phía Bắc: Giáp lộ xe Khánh Hội – U Minh, cạnh 1-2 dài 5,4m.

- Phía Nam: Giáp Kênh 500 ấp 3, cạnh 5-6 dài 44m.

- Phía Tây: Giáp đất ông Khởi, bà Xuyến, cạnh 1-6 dài 307,4m.

- Phía Đông: Giáp đất bà Quý, điểm 2-3 dài 40m, điểm 3-4 dài 38,6m, điểm 4-5 dài 269,6m.

(Kèm theo Trích lục bản đồ địa chính ngày 10/01/2017 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện U Minh, bút lục 88) Kiến nghị Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Cà Mau thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE 839700 đã cấp ngày 19/01/2017 cho ông Đặng Tấn C2. Bà Trần Hồng C1 được quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với phần đất có diện tích 12.029,3m2 thuộc tờ bản đồ số 4, thửa 679, tọa lạc tại ấp 4, xã Khánh Lâm, huyện U Minh, tỉnh Cà Mau.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 24/02/2022, ông Đặng Tấn C2 kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm yêu cầu cấp phúc thẩm, sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng đất.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Đại diện ủy quyền của bà Trần Hồng C1 vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện hủy hợp đồng chuyển nhượng đất.

Ông Đặng Tấn C2 vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho bị đơn tranh luận tại phiên toà: Ông C2 là người ký nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không phải do bà C1 nhận. Lý do bà C1 đang giữ sổ là do ông C2 cầm sổ cho bà Quý, mà bà Q là dì của bà C1. Do đó, đề nghị Hội xét xử cho tạm ngừng phiên tòa để xác minh, thu thập bổ sung tài liệu, chứng chứng cứ.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau tham gia phiên toà phát biểu: Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán trong quá trình giải quyết vụ án; của Hội đồng xét xử và những người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng tại phiên tòa đúng quy định pháp luật. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự. Không chấp nhận kháng cáo của ông C2. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 20/2022/DS-ST ngày 24/02/2022 của tòa án nhân dân huyện U Minh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về tố tụng: Ngày 20/7/2022 Tòa án tỉnh Cà Mau đã mở phiên tòa xét xử phúc thẩm, quá trình nghị án Hội đồng xét xử xét thấy cần tạm ngừng phiên tòa để xác minh thu thập bổ sung, chứng cứ. Đến ngày 05/8/2022, phiên tòa phúc thẩm được mở lại, nhưng ông C2 và người bảo vệ quyền lợi hợp pháp của ông công vắng mặt không có lý do nên Tòa án vẫn tiến hành xét xử theo qui định pháp luật.

[2] Về nội dung: Xét kháng cáo của ông Đặng Tấn C2 yêu cầu cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm theo hướng công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông và bà C1. Hội đồng xét xử xét thấy.

[2.1] Ngày 16/01/2017 bà C1, ông C2 có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 12.029,3m2 thuộc tờ bản đồ số 4, thửa 679, tại ấp 4, xã Khánh Lâm, huyện U Minh, tỉnh Cà Mau, được công chứng, chứng thực. Giá trị hợp đồng 250.000.000đ. Đến ngày 19/01/2017 ông C2 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay bà C1 đang quản lý giấy chứng nhận và phần đất.

Bà C1 cho là sau khi làm giấy chuyển tên, thì ông C2 không thanh toán tiền chuyển nhượng, bà có liên hệ yêu cầu ông C2 nhiều lần thanh toán tiền nhưng ông C2 không trả lời và không liên hệ được. Ông C2 cho là đã thanh toán xong khoản tiền chuyển nhượng và đã canh tác phần đất 2 năm và giá chuyển nhượng thực tế là 800 triệu hay 900 triệu gì đó.

Sau khi ký hợp đồng, các bên cũng đã thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng, bà C1 đã làm thủ tục theo quy định và ông C2 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên các bên chỉ mới thực hiện hợp đồng về mặt thủ tục pháp lý còn nội dung chính của hợp đồng vẫn chưa thực hiện, cụ thể nghĩa vụ chính của bên nhận chuyển nhượng là thanh toán số tiền 250.000.000 đồng và nghĩa vụ chính của bên chuyển nhượng là chuyển giao tài sản cho bên nhận chuyển nhượng trên thực tế.

[2.2] Ông C2 cho là canh tác 02 năm trên đất nhưng không có căn cứ gì chứng minh, mà chỉ có giấy xác nhận của UBND xã Hoà Khánh, huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang xác nhận ông C2 có canh tác 6.044m2 đất nông nghiệp, tại ấp Hòa Lược, xã Hòa Khánh, huyện Cái Bè, Tiền Giang xác nhận trên, không có căn cứ chứng minh ông C2 canh tác trên phần đất, ông đã nhận chuyển nhượng của bà C1, tại xã Khánh Lâm huyện U Minh. Đối với giấy xác nhận của UBND xã Khánh Lâm, huyện U Minh đóng dấu không ghi ngày tháng sửa chữa năm 2016 thành ngày 15/9/2017 về thời gian hoàn toàn không trùng khớp với hợp đồng chuyển nhượng đất giữa các bên ký kết là ngày 16/01/2017 đến ngày 19/01/2017 ông C2 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mục đích xác nhận là để bổ sung hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu ông C2 đã thanh toán xong khoản tiền thì vì sau ông không liên hệ bà C1 để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao nhận phần đất, hơn nữa số tiền thanh toán hợp đồng chuyển nhượng không phải nhỏ, nhưng không làm biên nhận, không lưu giữ bút tích gì về việc thanh toán tiền. Hiện tại ông C2 không cung cấp được tài liệu chứng cứ thể hiện đã thanh toán tiền, chuyển nhượng cho bà C1.

[2.3] Việc bên chuyển nhượng chưa chuyển giao tài sản trên thực tế, nguyên nhân là do bên nhận chuyển nhượng chưa thực hiện nghĩa vụ thanh toán nên đã vi phạm nghĩa vụ chính của hợp đồng. Hiện tại bà C1 cũng chưa giao đất cho ông C2, chưa giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên nhận chuyển nhượng không có chứng cứ thanh toán tiền chuyển nhượng mặc dù hợp đồng có công chứng, chứng thực và đã làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ đó việc bà C1 yêu cầu huỷ bỏ giao dịch dân sự này là có căn cứ theo quy định tại Điều 423 Bộ luật dân sự.

[2.4] Tại biên bản hòa giải bị đơn đã thừa nhận việc chưa thanh toán số tiền 250.000.000 đồng cho bà C1 và yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 16/01/2017. Ông đồng ý trả cho bà C1 số tiền 250.000.000 đồng theo hợp đồng. Biên bản hòa giải đã được các bên ký tên nên việc ông C2 trình bày không tham gia hòa giải là không có cơ sở chấp nhận. Nội dung trình bày của bị đơn tại biên bản hòa giải phù hợp với nội dung khởi kiện của nguyên đơn, tại phiên tòa bị đơn thay đổi lời trình bày, không thừa nhận lời trình bày tại biên bản hòa giải, nhưng không đưa ra chứng cứ chứng minh nên Hội đồng xét xử không có căn cứ chấp nhận lời trình bày của bị đơn. Đối với việc ông C2 trình bày Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông C2 cầm cho bà Nguyễn Thị Q. Tại lời trình bày của bà Nguyễn Thị Q hoàn toàn không có việc cầm cố thế chấp vay mượn tiền với ông C2 cho nên việc ông C2 cầm giấy chứng nhận cho bà Q là không có cơ sở. Ông C2 cho là ông có giữ giấy chứng nhận nên ông có bản sao giấy chứng nhận, xét quá trình giải quyết vụ án ông C2 có yêu cầu xin sao chụp tài liệu hồ sơ vụ án nên việc ông C2 có bản sao giấy chứng nhận là lẽ đương nhiên.

[2.5] Về hậu quả của việc hủy bỏ giao dịch chuyển nhượng xét thấy trước đây người đại diện của nguyên đơn có yêu cầu định giá, thẩm định đo đạc. Song, quá trình thực hiện hợp đồng do các bên chưa thanh toán tiền chuyển nhượng và chưa giao phần đất chuyển nhượng, nên thiệt hại không xảy ra, cho nên nguyên đơn cũng không yêu cầu định giá phần đất và tại biên bản thẩm định xem xét tại chổ ngày 24/02/2021 của Tòa án huyện U Minh và UBND xã Khánh Lâm, huyện U Minh xác định phần đất chuyển nhượng vẫn bỏ trống không canh tác, không có công trình kiến trúc trên đất. Đối với việc ông C2 cho là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông đã cầm cho bà Nguyễn Thị Q. Do đó, cấp sơ thẩm tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giửa bà C1 và ông C2 vô hiệu là có căn cứ.

Đại diện nguyên đơn xác định việc hủy bỏ hợp đồng không gây hậu quả cho nguyên đơn cũng như bị đơn nên không yêu cầu giải quyết, thực tế hậu quả không xảy ra nên Hội đồng xét xử không xem xét.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau: Đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Từ phân tích trên, xét thấy án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là phù hợp. Do đó cần giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện U Minh.

[3] Về án phí:

Ánn phí sơ thẩm không giá ngạch ông C2 phải chịu 300.000đ. Bà Trần Hồng C1 không phải chịu.

Án phí dân sự phúc thẩm ông C2 không được chấp nhận kháng cáo nên phải chịu 300.000đ theo quy định.

Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị nên không đặt ra xem xét.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 123 khoản 2 Điều 131 của Bộ luật Dân sự. Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận kháng cáo của ông Đặng Tấn C2.

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 20/2022/DS-ST ngày 24 tháng 02 năm 2022 của Toà án nhân dân huyện U Minh, tỉnh Cà Mau.

Tuyên xử:

Chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện của bà Trần Hồng C1. Tuyên bố huỷ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trần Hồng C1 với ông Đặng Tấn C2 được lập vào ngày 16/01/2017 đối với phần đất có diện tích 12.029,3 m2 thuộc tờ bản đồ số 4, thửa 679, tọa lạc tại ấp 4, xã Khánh Lâm, huyện U Minh, tỉnh Cà Mau. Vị trí tiếp giáp của phần đất:

- Phía Bắc: Giáp lộ xe Khánh Hội – U Minh, cạnh 1-2 dài 5,4m.

- Phía Nam: Giáp Kênh 500 ấp 3, cạnh 5-6 dài 44m.

- Phía Tây: Giáp đất ông Khởi, bà Xuyến, cạnh 1-6 dài 307,4m.

- Phía Đông: Giáp đất bà Q, điểm 2-3 dài 40m, điểm 3-4 dài 38,6m, điểm 4- 5 dài 269,6m.

(Kèm theo Trích lục bản đồ địa chính ngày 10/01/2017 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện U Minh, bút lục 88) Kiến nghị Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Cà Mau thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE 839700 đã cấp ngày 19/01/2017 cho ông Đặng Tấn C2. Bà Trần Hồng C1 được quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với phần đất có diện tích 12.029,3m2 thuộc tờ bản đồ số 4, thửa 679, tọa lạc tại ấp 4, xã Khánh Lâm, huyện U Minh, tỉnh Cà Mau.

- Án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Trần Tấn Công phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền 300.000 đồng (chưa nộp).

Bà Trần Hồng C1 không phải chịu án phí sơ thẩm. Ngày 21/8/2020, bà C1 đã dự nộp tạm ứng án phí sơ thẩm số tiền 600.000 đồng (lai số 0005152), tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện U Minh, tỉnh Cà Mau được nhận lại.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Ông C2 phải chịu 300.000đ, ngày 24/02/2022 Ông C2 đã dự nộp số tiền 300.000đ (lai số 0010303), tại Chi cục Thi hành án huyện U Minh được chuyển thu sung quỹ nhà nước.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.