Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 186/2022/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 186/2022/DS-PT NGÀY 22/04/2022 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 22 tháng 4 năm 2022 tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành Phố Hồ Chí Minh đã xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 106/2021/TLPT-DS ngày 17 tháng 3 năm 2021 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 17/2021/DS-ST ngày 19 tháng 01 năm 2021 và quyết định sửa chữa bổ sung số 06/2021/QĐ-SCBSBA ngày 01/02/2021 của Tòa án nhân dân Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 1232/2022/QĐ-PT ngày 05 tháng 4 năm 2022 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Lê Thị A, sinh năm 1968 (Có mặt); cư trú tại: Nhà không số, đường B, phường C, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Bà Triệu Thị Ái E, sinh năm 1994 (Có mặt); cư trú tại: Số nhà 479/85/48 đường G, phường H, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh (Theo văn bản ủy quyền ngày 25/3/2021).

Bị đơn: Ông Lê Mai H, sinh năm 1966; thường trú tại: Số nhà 170, thị trấn I, huyện K, Thành phố Hồ Chí Minh; tạm trú tại: Nhà không số, đường L, phường C, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Hồ Minh M, sinh năm 1974 (Có mặt); cư trú tại: Số nhà 90/46 đường N, Phường O, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh (Theo văn bản ủy quyền ngày 28/5/2021).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Huỳnh Kim Q, sinh năm 1966 (Xin vắng mặt); thường trú tại: Số nhà 170, thị trấn I, huyện K, Thành phố Hồ Chí Minh; tạm trú tại: Nhà không số, đường L, Khu phố 7, phường C, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh;

2. Ông Lê Đức R, sinh năm 1973 (Xin vắng mặt); cư trú tại: Nhà không số, đường B, phường C, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh;

3. Bà Phan Thị Bích S, sinh năm 1993 (Xin vắng mặt); cư trú tại: Nhà không số, đường B, phường C, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh;

4. Trẻ Lê Đức Trung T, sinh năm 2005; cư trú tại: Nhà không số, đường B, phường C, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của trẻ T: Bà Lê Thị A, sinh năm 1968 (Xin vắng mặt); cư trú tại: Nhà không số, đường B, phường C, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người làm chứng:

1. Ông Nguyễn U, sinh năm 1953 (Xin vắng mặt); cư trú tại: Số nhà 202/1/6A đường V, phường C, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh;

2. Ông Nguyễn Bá X, sinh năm 1953 (Xin vắng mặt); cư trú tại: Số nhà 41/4, phường C, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh;

3. Ông Lê Văn Y, sinh năm 1965 (Xin vắng mặt); cư trú tại: Số nhà 113, phường C, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh;

4. Ông Võ Thành A1, sinh năm 1976 (Xin vắng mặt); cư trú tại: Số nhà 600 đường B1, phường C1, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nội dung án sơ thẩm:

Trong đơn khởi kiện và bản tự khai, nguyên đơn bà Lê Thị A, có bà Triệu Thị Ái E là đại diện theo ủy quyền trình bày: Vào khoảng năm 2002, bà Lê Thị A có nhận chuyển nhượng 01 phần đất diện tích 100m2 tại khu phố 4, phường C, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh của ông Lê Mai H. Việc chuyển nhượng chỉ nói bằng miệng, không lập thành hợp đồng do hai bên là họ hàng chú cháu ruột.

Ông H đã giao đất cho bà A xây nhà và cư trú ổn định tại đây. Sau đó, năm 2014, phần đất này của bà bị thu hồi để thực hiện dự án D1 City. Tuy nhiên, do đất trước đây ông H chuyển nhượng cho bà vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông H đứng ra đại diện cho bà A để làm thủ tục bồi thường, tái định cư.

Ngày 14/7/2014, ông H đã tổ chức bốc thăm vị trí đất cho bà A và các hộ khác bị ảnh hưởng bởi dự án trên tại khu đất khác của ông H. Ông H xác định hệ số quy đổi là 0,7, tức là 100m2 đất cũ tương đương 70m2 đất mới. Bà A bốc thăm trúng lô số 7.

Ngày 06/7/2015, ông H viết giấy chuyển nhượng đất ở cho bà A đối với lô đất số 7 thuộc khu phố 7, phường C, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh, có nội dung: Sau khi thỏa thuận về phần đất giải tỏa tại khu phố 4, phường C, bên nhận đất sẽ nhận phần đất tương đương để làm nhà ở tại khu phố 7, phường C, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh khoảng 67,5m2 (ngang 5m, dài 13m). Bên nhận đất chịu chi phí, thuế các loại chuyển nhượng, thu nhập, tiền làm cơ sở hạ tầng đường xá, hệ thống thoát nước chung như mọi người. Nếu đất còn dư sẽ thanh toán lai theo giá bán buôn.

Sau khi nhận đất, bà đã xây nhà ở ổn định tại đây nhưng về giấy tờ nhà đất do ông H đi làm. Đến khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông H cũng không thông báo cho bà, sau đó bà mới phát hiện phần đất này ông H đã tự làm sổ đứng tên ông Lê Mai H và bà Huỳnh Kim Q.

Nay, bà A yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Mai H và bà A; Buộc ông Lê Mai H và bà Huỳnh Kim Q tiến hành thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH 09523 do Ủy ban nhân dân Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 17/5/2017 sang cho bà A; Đồng thời, bà A tự nguyện trả lại tiền thuế, phí làm giấy tờ nhà đất theo chứng cứ ông H cung cấp; Yêu cầu ông H thanh toán giá trị quyền sử dụng đất giao thiếu là 5,4m2 x 55.000.000 đồng = 297.000.000 đồng.

Tại bản tự khai ngày 30/6/2020, bị đơn ông Lê Mai H trình bày: Vụ đất ở khu phố 4, phường C làm giấy hoán đổi đất do ông làm để lấy lại căn nhà 8H, khu phố 6, phường C bị bà A chiếm, sử dụng từ năm 2006 đến năm 2015 mới chịu trả lại cho vợ chồng ông. Vụ mua bán đất nông nghiệp là do ông cho ở, thực chất vợ chồng ông chưa làm giấy tờ mua bán do bà A không có tiền như người khác. Ông không đồng ý việc đòi chuyển nhượng, vợ ông không tham gia và không đồng ý.

Tại bản trình bày ý kiến ngày 04/5/2020, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Huỳnh Kim Q trình bày: Bà không có giao dịch chuyển nhượng nhà đất đối với nhà đất mà bà A đang ở. Bà A không có hợp đồng chuyển nhượng nhà đất tại thửa đất số 1497, tờ bản đồ số 12, khu phố 7, phường C, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Lê Đức R thống nhất với trình bày của bà Lê Thị A.

Người làm chứng là ông Nguyễn U, ông Võ Thành A1, ông Nguyễn Bá X, ông Lê Văn Y trình bày: Các ông bà xác nhận có sự kiện ông Lê Mai H chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Lê Thị A vào năm 2002 tại khu phố 4, phường C, Quận D như lời khai của bà A. Sau đó do nhà đất bị giải tỏa, ông H đại diện nhận đền bù cho bà A và có tổ chức bốc thăm lô đất khác ở khu phố 7, phường C, Quận D cho bà A.

Bản án sự sơ thẩm số 17/2021/DS-ST ngày 19 tháng 01 năm 2021 và quyết định sửa chữa bổ sung số 06/2021/QĐ-SCBSBA ngày 01/02/2021 của Tòa án nhân dân Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị A.

Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2002 và Giấy chuyển nhượng đất ở ngày 06/7/2015 giữa ông Lê Mai H và bà Lê Thị A có hiệu lực pháp luật.

Buộc ông Lê Mai H và bà Huỳnh Kim Q phải có nghĩa vụ giao cho bà Lê Thị A mượn bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH 09523 do Ủy ban nhân dân Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 17/5/2017 cho ông Lê Mai H và bà Huỳnh Kim Q để bà Lê Thị A tiến hành thủ tục xác lập quyền sở hữu, sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà và đất thuộc thửa đất số 1497, tờ bản đồ số 12, phường C, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Trường hợp ông Lê Mai H và bà Huỳnh Kim Q không thực hiện nghĩa vụ, bà Lê Thị A được quyền tự mình liên hệ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục xác lập quyền sở hữu theo quy định của pháp luật đối với nhà và đất nêu trên.

Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu buộc ông Lê Mai H thanh toán giá trị quyền sử dụng đất giao thiếu do bà Lê Thị A rút yêu cầu.

Ngoài ra bản ra án sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 03/2/2021, bị đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm và ngày 05/02/2021 người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Huỳnh Kim Q kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn trình bày: Bà mua đất của ông H vào năm 2002, khi có dự án thì ông H là người đứng trên các giấy tờ để thực hiện nhận đền bù với chủ đầu tư, phân lại đất và sau đó mới làm giấy tờ rồi có trách nhiệm sang tên lại cho các hộ trong đó có bà; bà yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn trình bày: Ông H không có bán đất như bà A trình bày; do ông H muốn lấy lại đất do bà A chiếm của ông ở khu phố 6 phường C nên phải ghi giấy chuyển nhượng đất ngày 06/7/2015; bà Q vợ ông hoàn toàn không có biết và không ký giấy chuyển nhượng đất với bà A.

Do cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng và không đánh giá toàn diện vụ án. Công nhận hợp đồng mua bán năm 2002 không có trên thực tế. Ông và bà Q không có ký kết gì với bà A, chính ông là người xin giấy phép xây dựng và hoàn công trên căn nhà do ông và bà Q đứng tên sở hữu. Hiện nay căn nhà trên ông H, bà Q đã ký chuyển nhượng cho người khác.

Ông yêu cầu huỷ án sơ thẩm.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Huỳnh Kim Q kháng cáo, có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt, đề nghị giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đề nghị huỷ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham dự phiên tòa phát biểu ý kiến như sau:

Về hình thức: Tòa án cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng các quy định pháp luật tố tụng dân sự từ khi thụ lý đến khi xét xử. Tại phiên tòa phúc thẩm cho đến trước khi nghị án, Hội đồng xét xử phúc thẩm đã tiến hành phiên tòa đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; các đương sự trong vụ án đã chấp hành đúng quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của mình.

Về thời hạn kháng cáo của đương sự là còn trong hạn luật định.

Xét cấp sơ thẩm đã điều tra, đưa người tham gia tố tụng đầy đủ, quá trình tống đạt, niêm yết là hợp lệ. Tuy nhiên, tại gia đoạn phúc thẩm phía ông H bà Q thực hiện việc chuyển nhượng tài sản đang tranh chấp cho người thứ ba nên để đảm bào hai cấp xét xử nên đề nghị huỷ án để toà cấp sơ thẩm giải quyết lại.

Đại diện viện kiểm sát đề nghị: Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, ông Lê Mai H người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Huỳnh Kim Q, huỷ bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về hình thức: Đơn kháng cáo của bị đơn ông Lê Mai H, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Huỳnh Kim Hoa nộp trong thời hạn theo quy định tại Điều 272, Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 được chấp nhận xem xét lại bản án theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Về nội dung kháng cáo:

Xét đối với yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Lê Mai H, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Huỳnh Kim Q: Yêu cầu huỷ án sơ thẩm.

Hội đồng xét xử nhận định: Về thủ tục tố tụng:

Căn cứ vào kết quả xác minh ngày 6/4/2020 của công an thị trấn I, huyện K thì ông Lê Mai H, bà Huỳnh Kim Q có đăng ký hộ khẩu thường trú tại địa chỉ 170 khu phố 3, thị trấn I, huyện K, Thành phố Hồ Chí Minh, nhưng hiện đi đâu không rõ; và theo kết quả xác minh của công an phường C, Quận D thì ông Lê Mai H có tạm trú tại địa chỉ nhà không số KP 7, Phường C, Quận D từ năm 2018 cho đến nay.

Căn cứ vào các biên bản tống đạt thông báo thụ lý vụ án và thông báo thụ lý thụ án bổ sung, thông báo về phiên họp tiếp cận công khai chứng cứ và hoà giải thì Toà án K đã tiến hành tống đạt cho ông H, bà Q tại những địa chỉ ghi trên bản khai. Ông H, bà Q cho rằng tại thời điểm tống đạt ông bà đang ở Quãng Ngãi nên không nhận được thư mời về tham gia phiên Toà. Tuy nhiên, tại xác minh của công an không thể hiện ông H, bà Q có đăng ký khai báo tạm vắng. Ông bà đã có bản khai trình bày ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, biết rõ nội dung khởi kiện; và vẫn ghi nơi cư trú theo địa chỉ được công an xác minh cung cấp cho Toà. Do vậy việc tống đạt cho các đương sự tại địa chỉ trên của Toà cấp sơ thẩm là đúng.

Sau khi tống đạt việc tiếp cận công khai chứng cứ và hoà giải thì toà án không tiến hành tống đạt kết quả phiên họp tiếp cận công khai chứng cứ cho bị đơn là ông H và người có quyền lợi nghĩa vụ cho bà Q là có thiếu sót.

Đối với ý kiến của bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là bà Q thì thông báo thụ lý cũng như thông báo thụ lý bổ sung không có yêu cầu nào của nguyên đơn buộc bà Q phải có nghĩa vụ giao cho bà A bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu để bà A tiến hành xác nhận quyền sở hữu.

Xét bà A tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bị đơn là ông H; trong quá trình giải quyết vụ án toà án đưa bà Q vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan; do đó Toà án cấp sơ thẩm xem xét và tuyên bản án theo nội dung khởi kiện của nguyên đơn và phần nội dung này có liên quan đến bà Q. Như vậy việc xem xét giải quyết trên của cấp sơ thẩm là không vượt phạm vi khởi kiện của nguyên đơn theo quy định tại Điều 5 Bộ luật Tố tụng Dân sự.

Về nội dung:

Toà sơ thẩm đã căn cứ:

Biên bản làm việc ngày 26/7/2014 giữa đại diện bên dự án Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại E1 với đại diện bên các hộ dân;

Biên bản họp bốc thăm, phân lô theo bản vẽ ngày 14/7/2014;

Biên bản ngày 13/6/2015, Công ty TNHH Xây dựng – Thương mại E1 và bà Lê Thị A đã thống nhất việc bồi thường, hỗ trợ vật kiến trúc và bàn giao mặt bằng tại vị trí số 20 theo bản vẽ của ông Lê Mai H do Công ty TNHH Thiết kế - Đo đạc G1 lập ngày 10/6/2009;

Biên bản bàn giao mặt bằng ngày 18/6/2015 thể hiện bà Lê Thị A đã bàn giao diện tích 154,7m2 đất cho Công ty TNHH Xây dựng – Thương mại E1;

Người làm chứng là ông Nguyễn U, ông Võ Thành A1, ông Nguyễn Bá X, ông Lê Văn Y có lời khai như sau: Các ông bà xác nhận có sự việc ông H chuyển nhượng đất cho bà A năm 2002 ở khu phố 4, phường C, sau đó do nhà đất bị giải tỏa, ông H đã hoán đổi lại cho bà A 01 lô đất khác ở khu phố 7, phường C, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh;

Biên bản làm việc ngày 30/01/2016 giữa Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại E1 và ông Lê Mai H;

Giấy chuyển nhượng đất ngày 06/7/2015;

Dựa vào tài liệu chứng cứ trên Toà cấp sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn bà A công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2002 và giấy chuyển nhượng đất ở ngày 06/7/2015 giữa ông Lê Mai H và bà Lê Thị A.

Tuy nhiên tại giai đoạn phúc thẩm, phía ông H, bà Q ký hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Nguyễn Thị Tường H1; sau đó hợp đồng trên đã bị hủy bỏ. Phía nguyên đơn có yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp, tuy nhiên không thực hiện việc đóng đảm bảo theo quy định nên Toà án không thể ban hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Ngày 15/1/2022 ông H, bà Q chuyển nhượng quyền sở hữu căn nhà trên cho ông Nguyễn Thanh K1 theo hợp đồng chuyển nhượng số 000000529 tại Phòng công chứng I1. Toà án đã tiến hành xác minh hợp đồng chuyển nhượng trên đồng thời ông I1 đã có ý kiến đề nghị xem xét để ông được chuyển tên sở hữu theo quy định.

Để đảm bảo hai cấp xét xử, cấp phúc thẩm không thể xem xét giải quyết nội dung trên và đảm bảo cho việc thi hành án. Do vậy đây là tình tiết mới cần giao về cấp sơ thẩm để xem xét theo trình tự sơ thẩm, nên huỷ án sơ thẩm.

Do đó, yêu cầu kháng cáo của ông H, bà Q được chấp nhận.

[3] Về án phí:

Án phí dân sự phúc thẩm: Ông H, bà Q không chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Điều 148, Điều 272, Điều 273, và Khoản 3 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 24, Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Căn cứ Luật Thi hành án dân sự;

1. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Lê Mai H và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Huỳnh Kim Q.

Huỷ bản án sơ thẩm số 17/2021/DS-ST ngày 19 tháng 01 năm 2021 và quyết định sửa chữa bổ sung số 06/2021/QĐ-SCBSBA ngày 01/02/2021 của Tòa án nhân dân Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh 2. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Lê Mai H và Huỳnh Kim Q không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, hoàn lại ông H số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số AA/2019/0106055 ngày 03/2/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận D và số tiền tạm ứng án phí bà Huỳnh Kim Q đã nộp là 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số AA/2019/0106069 ngày 05/02/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận D.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.