Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 18/2023/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN TÂN CHÂU, TỈNH TÂY NINH

BẢN ÁN 18/2023/DS-ST NGÀY 08/03/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong ngày 08 tháng 3 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 327/2020/TLST-DS, ngày 27 tháng 10 năm 2020 về “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 07/2023/QĐXXST-DS ngày 27 tháng 01 năm 2023, giữa các đương sự:

Nguyên đơn:

1. Ông Biện Văn T, sinh năm 1966 (có mặt);

2. Bà Viên Kim L, sinh năm: 1966 (vắng mặt);

Nơi cư trú: Số 116, Quốc lộ 22, phường Gia H, thị xã Trảng B, tỉnh Tây Ninh.

Người đại diện theo ủy quyền của ông T, bà L: Ông Phạm Thanh Đ, sinh năm 1954; nơi cư trú: 27/6, đường Chiến L, khu phố 15, phường Bình Trị Đ, quận Bình T, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).

Bị đơn:

1. Ông Trần Công T, sinh năm 1961; nơi cư trú: Số 30/4, ấp Đông, xã Thới Tam Th, huyện Hóc M, Thành phố Hồ Chí Minh (vắng mặt, có đơn xin xét xử vắng mặt).

2. Bà Hoàng Thị Hồng M, sinh năm 1965; nơi cư trú: Số 47, Long H, Phường 7, quận Tân B, Thành phố Hồ Chí Minh (vắng mặt, có đơn xin xét xử vắng mặt).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ L quan: Ông Lê Văn Đ, sinh năm 1949; nơi cư trú: Ấp Ninh H 2, xã Chà L, huyện Dương Minh Ch, tỉnh Tây Ninh (vắng mặt, có đơn xin xét xử vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 20/3/2018 và lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Phạm Thanh Đ trình bày: Ngày 25/12/2007, ông T, bà L có sang nhượng của ông T, bà M phần đất và cây cao su trên đất có diện tích đo đạc thực tế là 74.062,4 m2 tại các thửa 04, 08, tờ bản đồ 60, tọa lạc tại ấp 6, xã Suối Ngô, huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh. Hai bên chỉ làm giấy tay vì lúc sang nhượng ông T nói đất chưa có giấy đỏ, đang làm thủ tục xin cấp, khi có giấy đỏ thì sang tên ngay. Giá sang nhượng là 2,2 tỷ đồng, ông T đã trả trước 1,7 tỷ đồng, còn lại 500.000.000 đồng hẹn khi nào sang tên xong sẽ trả đủ. Vợ chồng ông T đã giao đất cho vợ chồng ông T quản lý, sử dụng và khai thác mủ cao su từ khi thỏa thuận sang nhượng cho đến nay không có ai tranh chấp nên không biết có ai đăng ký trùng với các thửa đất trên hay không, cũng không biết ông Lê Văn Đ là ai. Sau khi sang nhượng đất vợ chồng ông T có xây 01 căn nhà cấp 04 trên đất. Sau đó, vợ chồng ông T có hối thúc vợ chồng ông T làm thủ tục sang tên nhiều lần nhưng phía ông T hứa hẹn nhiều lần mà cũng không thực hiện nên mới khởi kiện.

Nay ông đại diện cho ông T, bà L yêu cầu Tòa án công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất giữa ông T, bà L và ông T, bà M đối với các thửa đất số 04, 08 tờ bản đồ số 60, tọa lạc tại ấp 6, xã Suối Ngô, huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh có tổng diện tích 74.062,4 m2. Ông T, bà L đồng ý trả cho ông T, bà M số tiền 500.000.000 đồng còn lại. Ngoài ra, ông T, bà L không có yêu cầu gì khác.

Bị đơn ông Trần Công T trình bày:

Ngày 25/12/2007, ông có làm giấy tay nhận chuyển nhượng cho ông T, bà L phần đất diện tích 73.381 m2, thuộc các thửa 655, 235, 236, 620, 621, tờ bản đồ số 13, tọa lạc tại ấp 6, xã Suối Ngô, trên đất có 3.200 cây cao su do ông trồng với giá 2.200.000.000 đồng. Vợ chồng ông T đã trả cho ông 1.700.000.000 đồng, số còn lại hẹn sau khi hoàn tất thủ tục sang tên sẽ trả đủ. Vợ chồng ông T nhận đất canh tác từ đó đến nay không ai tranh chấp. Hai bên chưa thực hiện được thủ tục sang tên vì ông đưa nhầm giấy đỏ đất trên cho người khác giữ. Vợ chồng ông T nhiều lần yêu cầu ông sang tên nhưng chưa lấy lại được sổ đỏ nên chưa sang tên được. Ngày 18/5/2008, vợ chồng ông có viết giấy hẹn sang tên (là giấy cam kết do ông T cung cấp cho Tòa án để kiện ông) nhưng đến nay vẫn không thực hiện. Toàn bộ phần đất trên chỉ do một mình ông đứng tên, nguồn gốc đất mua lại của người khác, thủ tục sang nhượng cũng do một mình ông thực hiện nên đất này không L quan đến ai khác.

Nay ông đồng ý tiếp tục thực hiện việc sang tên chuyển quyền cho ông T, bà L đối với phần đất trên. Ông hẹn từ nay đến ngày 15/7/2022 ông sẽ lấy sổ đỏ để thực hiện việc sang tên cho ông T, bà L, ngày làm thủ tục sang tên cụ thể ông sẽ thông báo sau. Sau khi ông hoàn tất thủ tục sang tên thì yêu cầu ông T, bà L trả đủ cho ông số tiền 500.000.000 đồng còn lại. Ngoài ra, ông không yêu cầu gì khác.

Bị đơn bà Hoàng Thị Hồng M vắng mặt nên không có lời trình bày. Người có quyền lợi, nghĩa vụ L quan ông Lê Văn Đ trình bày:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông được cấp có các thửa số 177, 178, 237 tờ bản đồ số 13 Bản đồ địa chính 299 thì đến nay ông vẫn chưa đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông vẫn đang trồng cao su trên đất. Ông xác định đất ông chỉ giáp ranh đất tranh chấp giữa ông T và ông T nên ông không L quan gì đến vụ án này, ông xin từ chối tham gia tố tụng.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh phát biểu ý kiến:

- Về thủ tục tố tụng: Hội đồng xét xử, Thẩm phán, Thư ký phiên tòa, Nguyên đơn và Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn đã thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về nội dung vụ án: Căn cứ các các Điều 122, 688, 689, 692 của Bộ luật Dân sự 2005; các Điều 106, 127 của Luật đất đai 2003; các Điều 147, 165 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án đề nghị Hội đồng xét xử:

- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Biện Văn T, bà Viên Kim L và ông Trần Công T, bà Hoàng Thị Hồng M đối với diện tích 74.062,4m2, thuộc thửa số 04, 08, tờ bản đồ số 60, tọa lạc tại ấp 6, xã Suối Ngô, huyện Tân Châu.

- Buộc ông T, bà L có trách nhiệm thanh toán cho ông T, bà M số tiền còn lại là 500.000.000 đồng.

- Về chi phí đo đạc, định giá: Ông T, bà M phải chịu.

- Về án phí: Ông T, bà L, ông T, bà M chịu án phí theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ kết quả tranh luận công khai tại phiên Toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Bà Viên Kim L là nguyên đơn vắng mặt nhưng đã ủy quyền cho ông Phạm Thanh Đ đại diện. Ông Trần Công T và bà Hoàng Thị Hồng M là bị đơn vắng mặt nhưng có đơn xin giải quyết, xét xử vắng mặt. Ông Lê văn Đ là người có quyền lợi, nghĩa vụ L quan vắng mặt có Đơn xin từ chối tham gia tố tụng. Hội đồng xét xử căn cứ các Điều 227, 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự, tiến hành xét xử vắng mặt bà L, ông T, bà M, ông Đ.

[2] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thấy rằng:

[2.1] Căn cứ vào lời trình bày của các đương sự, Giấy biên nhận ngày 25-12-2007 và Giấy cam kết ngày 15-8-2008 có đủ căn cứ xác định: Ngày 25-12-2007, ông T, bà M thỏa thuận chuyển nhượng cho ông T, bà L phần đất có diện tích đo đạc thực tế là 74.062,4 m2 tại các thửa 04, 08, tờ bản đồ 60, tọa lạc tại ấp 6, xã Suối Ngô, huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông T đứng tên; khi sang nhượng trên đất có 3.200 cây cao su; giá chuyển nhượng là 2,2 tỷ đồng, ông T, bà L đã trả trước 1,7 tỷ đồng, còn lại 500.000.000 đồng hẹn đến khi hai bên làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật trả đủ; ông T, bà M đã giao đất cho ông T, bà L quản lý, sử dụng từ ngày 25-12-2007 cho đến nay. Do đó, Hội đồng xét xử xác định những sự việc nêu trên là có thật.

[2.2] Ông T cho rằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông giao cho người khác giữ nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh nên không có cơ sở xem xét. Căn cứ vào Sơ đồ đo đạc của Công ty cổ phần đo đạc địa chính Tây Ninh thì đất hai bên chuyển nhượng trước đây nay có diện tích đo đạc thực tế là 74.062,4 m2 tại các thửa 04, 08, tờ bản đồ 60 của Bản đồ địa chính năm 2013, tọa lạc tại ấp 6, xã Suối Ngô, huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh. Căn cứ Công văn số 1593 ngày 20/12/2022 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Tây Ninh-Chi nhánh Tân Châu thể hiện các thửa đất số 04, 08 tờ bản đồ 60 nêu trên được hình thành từ các thửa 175, 176, 177, 651 tờ bản đổ số 13 của Bản đồ địa chính 299; trong đó: Thửa 175 có diện tích 1.480 m2; thửa 176 có diện tích 16.150 m2 do ông Trần Công T đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành W065778, số vào sổ 02431 ngày 22/01/2003. Thửa 651 có diện tích 38.000m2 do ông Trần Công T đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành W065777, số vào sổ 02430 ngày 22/01/2003. Hiện nay ông Trần Công T và bà Hoàng Thị Hồng M không đăng ký thế chấp hay biến động gì. Thửa 177 có diện tích 13.180 m2, loại đất trồng cây hàng năm khác, tờ bản đồ số 13, trên sổ mục kê do ông Lê Văn Đ đăng ký và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành L010741, số vào sổ 01040 ngày 14/3/1998. Qua làm việc, ông Đ xác nhận ông được cấp sổ đỏ đối với thửa đất số 177, tờ bản đồ số 13 nhưng đất của ông thực tế đang sử dụng không phải thửa đất này mà ông T đang sử dụng, ông không có tranh chấp nên ông không L quan gì trong vụ án này và từ chối tham gia tố tụng. Do đó, có đủ căn cứ xác định ông Đ đăng ký kê khai nhầm thửa đất số 177, tờ bản đồ số 13 và được cấp nhầm.

[2.3] Quá trình giải quyết vụ án, ông T vẫn đồng ý làm thủ tục chuyển nhượng, sang tên cho ông T, bà L nhưng hẹn khi nào lấy được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về mới làm thủ tục chuyển nhượng được. Điều này cho thấy T vẫn giữ ý định chuyển nhượng đất cho ông T, bà L. Ngoài ra, ông T xác định, hai bên chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng là do lỗi của ông; ông T, bà L không có lỗi. Tòa án đã giao Quyết định buộc thực hiện quy định về hình thức của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 02 ngày 04/6/2021 cho các bên đương sự thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật nhưng các bên vẫn chưa thực hiện. Hội đồng xét xử xét thấy, mặc dù Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên chưa được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật nhưng ông T, bà M đã giao đất cho ông T, bà L quản lý, sử dụng là đã thực hiện xong nghĩa vụ giao đất của bên chuyển nhượng; ông T, bà L đã trả cho ông T, bà M số tiền chuyển nhượng 1.700.000.000 đồng là đã thực hiện hơn hai phần ba nghĩa vụ trả tiền của bên nhận chuyển nhượng; trên đất đã trồng cây lâu năm là cây cao su; ông T đã xây nhà cấp 4 trên đất; nay ông T vẫn đồng ý tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng cho ông T, bà L. Căn cứ các Điều 122, 688, 689, 692 của Bộ luật Dân sự 2005; các Điều 106, 127 của Luật đất đai 2003 thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy biên nhận ngày 25-12-2007 và Giấy cam kết ngày 15-8-2008 giữa ông T, bà M với ông T, bà L có hiệu lực pháp luật và có giá trị tiếp tục thi hành đối với các bên.

[3] Từ những phân tích trên, cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T, bà L là phù hợp. Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy biên nhận ngày 25-12-2007 và Giấy cam kết ngày 15-8-2008 giữa ông T, bà M với ông T, bà L có hiệu lực pháp luật đối với các thửa đất số 04, 08 tờ bản đồ số 60 Bản đồ địa chính năm 2013 (tương ứng với các thửa 175, 176, 177, 651 tờ bản đồ số 13 Bản đồ địa chính 299) có diện tích thực tế là 74.062,4 m2, tọa lạc tại ấp 6, xã Suối Ngô, huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh, có vị trí, tứ cận theo Sơ đồ hiện trạng sử dụng đất số 120/SĐ-HT của Công ty cổ phần đo đạc địa chính Tây Ninh được Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh xác nhận ngày 24-11-2022. Các đương sự có quyền và nghĩa vụ đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bản án có hiệu lực pháp luật. Kiến nghị Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Tây Ninh điều chỉnh lại các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông T, ông Đ cho phù hợp với Bản án này.

[4] Ông T, bà L đồng ý trả cho ông T, bà M số tiền chuyển nhượng đất còn lại là 500.000.000 đồng nên Hội đồng xét xử ghi nhận.

[5] Về chi phí đo đạc, định giá: Do yêu cầu khởi kiện của ông T, bà L được chấp nhận nên cần buộc ông T, bà M có nghĩa vụ trả cho ông T, bà L số tiền tổng cộng là 17.872.000 đồng.

[6] Về án phí dân sự sơ thẩm: Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án: Ông T, bà M, ông T, bà L phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ các Điều 122, 688, 689, 692 của Bộ luật Dân sự 2005; các Điều 106, 127 của Luật đất đai 2003; các Điều 147, 165 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Biện Văn T, bà Viên Kim L đối với ông Trần Công T, bà Hoàng Thị Hồng M về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

1.1. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy biên nhận ngày 25-12-2007 và Giấy cam kết ngày 15/8/2008 có hiệu lực pháp luật, giữa bên chuyển nhượng là ông Trần Công T, bà Hoàng Thị Hồng M với bên nhận chuyển nhượng là ông Biện Văn T, bà Viên Kim L đối với các thửa đất số 04, 08 tờ bản đồ số 60 Bản đồ địa chính năm 2013 (tương ứng với các thửa 175, 176, 177, 651 tờ bản đồ số 13 Bản đồ địa chính 299), có diện tích thực tế là 74.062,4 m2, tọa lạc tại ấp 6, xã Suối Ngô, huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành W065778, số vào sổ 02431 ngày 22/01/2003; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành W065777, số vào sổ 02430 ngày 22/01/2003 do ông Trần Công T đứng tên các thửa 175, 176, 651 tờ bản đồ số 13 Bản đồ địa chính 299 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành L010741, số vào sổ 01040 ngày 14/3/1998 do ông Lê Văn Đ đứng tên thửa 177 tờ bản đồ số 13 Bản đồ địa chính 299. Đất có vị trí, tứ cận theo Sơ đồ hiện trạng sử dụng đất số 120/SĐ-HT của Công ty cổ phần đo đạc địa chính Tây Ninh. Ông Biện Văn T, bà Viên Kim L được quyền quản lý, sử dụng diện tích đất nêu trên.

1.2. Các đương sự có quyền và nghĩa vụ đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như phần quyết định trên khi bản án có hiệu lực pháp luật. Kiến nghị Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Tây Ninh điều chỉnh lại các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông Trần Công T, ông Lê Văn Đ nêu trên cho phù hợp với Bản án này.

(Kèm theo Bản án là Sơ đồ hiện trạng sử dụng đất số 120/SĐ-HT của Công ty cổ phần đo đạc địa chính Tây Ninh).

2. Ông Biện Văn T, bà Viên Kim L có nghĩa vụ trả cho ông Trần Công T, bà Hoàng Thị Hồng M số tiền chuyển nhượng còn lại là 500.000.000 (năm trăm triệu) đồng.

Kể từ ngày ông Trần Công T, bà Hoàng Thị Hồng M có đơn yêu cầu thi hành án, nếu ông Biện Văn T, bà Viên Kim L chưa thi hành xong số tiền trên, thì ông Biện Văn T, bà Viên Kim L còn phải trả tiền lãi theo mức lãi suất được quy định theo Khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

3. Về chi phí đo đạc, định giá: Ông Trần Công T, bà Hoàng Thị Hồng M có nghĩa vụ trả lại cho ông Biện Văn T, bà Viên Kim L số tiền tổng cộng là 17.872.000 (mười bảy triệu tám trăm bảy mươi hai nghìn) đồng.

Kể từ ngày ông Biện Văn T, bà Viên Kim L có đơn yêu cầu thi hành án, nếu ông Trần Công T, bà Hoàng Thị Hồng M chưa thi hành xong số tiền trên, thì ông Trần Công T, bà Hoàng Thị Hồng M còn phải trả tiền lãi theo mức lãi suất được quy định theo Khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

4.1. Ông Trần Công T, bà Hoàng Thị Hồng M phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng án phí dân sự sơ thẩm.

4.2. Ông Biện Văn T, bà Viên Kim L phải chịu 24.000.000 (hai mươi bốn triệu) đồng án phí dân sự sơ thẩm nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 56.500.000 (năm mươi sáu triệu năm trăm nghìn) đồng theo biên lai thu số 0025389 ngày 11/4/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh; ông Biện Văn T, bà Viên Kim L được hoàn trả lại số tiền chênh lệch là 32.500.000 (ba mươi hai triệu năm trăm nghìn) đồng.

5. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

6. Báo cho ông T, bà L biết có quyền kháng cáo lên Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh để xét xử phúc thẩm trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Riêng ông T, bà M, ông Đ có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được Bản án hoặc Bản án được niêm yết hợp lệ.