Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 16/2024/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

 BẢN ÁN 16/2024/DS-PT NGÀY 30/01/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 30 tháng 01 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố H, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 43/2023/TLPT-DS ngày 02 tháng 10 năm 2023 về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 17/2023/DS-ST ngày 18 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện V, thành phố H bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 84/2023/QĐ-PT ngày 15/112023, Quyết định hoãn phiên tòa số 96/2023/QĐ-PT ngày 15/12/2023 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Vũ Văn H; địa chỉ: Thôn E, xã V, huyện V, thành phố H; có mặt.

Người đại diện hợp pháp: Ông Phạm Văn T; địa chỉ: Khu dân cư H, thị trấn V, huyện V, thành phố H (đại diện theo ủy quyền, theo Giấy ủy quyền ngày 21/7/2023); có mặt.

2. Bị đơn:

- Anh Trịnh Văn H1; địa chỉ: Khu A, Thị trấn T, huyện T, thành phố H; có mặt.

- Bà Cao Thị T1; nơi cư trú: Cụm G, Thôn G, xã T, huyện V, thành phố H, (đã chết ngày 06-02-2023).

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Cao Thị T1:

+ Anh Trịnh Văn H1; địa chỉ: Khu A, thị trấn T, huyện T, H; có mặt.

Người đại diện hợp pháp của anh Trịnh Văn H1: Bà Trịnh Thị H2; địa chỉ: Cụm G, thôn G, xã T, huyện V, thành phố H (đại diện theo ủy quyền, theo Hợp đồng ủy quyền ngày 28/4/2023); có mặt.

+ Cháu Trịnh Vỹ T2, sinh năm 2012; địa chỉ: Khu A, thị trấn T, huyện T, H; vắng mặt.

Người đại diện hợp pháp của cháu Trịnh Vỹ T2: Anh Trịnh Văn H1; địa chỉ: Khu A, Thị trấn T, huyện T, H (đại diện theo pháp luật); có mặt.

+ Cụ Đào Thị M (là mẹ đẻ của bà Cao Thị T1); nơi cư trú: Khu A, Thị trấn T, huyện T, thành phố H, (đã chết ngày 23/8/2023).

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của cụ Đào Thị M:

+ Ông Cao Văn L; địa chỉ: Xóm Đ, khu A, thị trấn T, huyện T, thành phố H; vắng mặt.

+ Ông Cao Văn Đ; địa chỉ: Xóm Đ, khu A, thị trấn T, huyện T, thành phố H; vắng mặt.

+ Ông Cao Văn T3; địa chỉ: Xóm Đ, thị trấn T, huyện T, thành phố H; vắng mặt.

+ Ồng Cao Văn T4; địa chỉ: Xóm Đ, thị trấn T, huyện T, thành phố H; vắng mặt.

+ Bà Cao Thị L1; địa chỉ: Xóm Đ, khu A, thị trấn T, huyện T, thành phố H; nơi ở hiện nay: Trung Quốc; vắng mặt.

+ Bà Cao Thị T5; địa chỉ: Xóm Đ, khu A, thị trấn T, huyện T, thành phố H; nơi ở hiện nay: Trung Quốc; vắng mặt.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Cháu Trịnh Vỹ T2; vắng mặt.

4. Người kháng cáo: Anh Trịnh Văn H1 và bà Trịnh Thị H2 (người đại diện hợp pháp của anh Trịnh Văn H1) - là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tóm tắt nội dung vụ án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm, nội dung kháng cáo:

Theo đơn khởi kiện, đơn khởi kiện bổ sung, các bản tự khai và tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn trình bày:

Ông Trịnh Văn H3 là chủ sử dụng 436m² đất tại thửa 67a, tờ bản đồ 37, thôn G, xã T, huyện V, thành phố H. Ngày 20-11-2020, ông H và ông H3 thỏa thuận, ông H3 chuyển nhượng cho ông H 324m² đất của thửa đất trên với số tiền 125.000.000đ (Một trăm hai mươi lăm triệu đồng); kích thước cụ thể: Phía Bắc giáp đất ông T6; phía Nam giáp đường xóm; phía Tây giáp đất ông L2, ông T6; phía Đông giáp đất ông H3, ông s. Hợp đồng đã được chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã T, huyện V, thành phố H ngày 20-11-2020. Hai bên đã bàn giao tiền cho nhau xong, ông H3 đưa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số cu 486959 do Ủy ban nhân dân huyện V cấp ngày 16-7-2020 đứng tên ông Trịnh Văn H3 cho ông H giữ để làm thủ tục tách thửa cho ông H và ông H3. Tài sản trên phần đất ông H nhận chuyển nhượng có các công trình gồm nhà bếp, sân, cổng, tường bao. Ông H và ông H3 đã được thông báo nộp thuế lệ phí trước bạ đối với phần đất hai bên được sử dụng. Ngày 12-01-2021, ông H và ông H3 đã nộp thuế đất. Trong quá trình chờ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngày 19-01-2021 ông H3 chết, do đó hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông H bị dừng lại. Sau khi ông H3 chết, ông H đã có đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã T, huyện V, thành phố H và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện V hoàn thiện hồ sơ để ông H được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bà Cao Thị T1 là vợ ông Trịnh Văn H3 và các con ông H3 không đồng ý hoàn thiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông H. Quá trình Tòa án giải quyết, ngày 06-02-2023 bà Cao Thị T1 chết. Bà T1 có mẹ đẻ là cụ Đào Thị M và các con là Trịnh Văn H1, Trịnh Vỹ T2. Nay ông H đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Vũ Văn H và ông Trịnh Văn H3 vô hiệu đồng thời giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, buộc những người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông H3, bà T1 phải bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.

Trong quá trình giải quyết sơ thẩm, bị đơn có quan điểm:

Bà Cao Thị T1 và anh Trịnh Văn H1 là bị đơn trong vụ án. Bà T1 chết ngày 06-02-2023. Người kế thừa quyền và nghĩa vụ của bà Cao Thị T1 là anh Trịnh Văn H1 và người đại diện theo ủy quyền trình bày: Bố anh là ông Trịnh Văn H3 chết ngày 19-01-2021, mẹ anh bà Cao Thị T1, chết ngày 06-02-2023, đều không để lại di chúc. Bố mẹ anh sinh được 3 người con gồm: Anh Trịnh Văn H4, sinh năm 1993, chết ngày 28-01-2011 (anh H4 không có vợ con), sau đến anh là Trịnh Văn H1 và em là Trịnh Vỹ T2, sinh ngày 14-02-2012. Bố mẹ anh không có con nuôi, con riêng. Khi bố anh còn sống, anh không biết bố anh bán đất cho ai. Sau khi bố anh chết, ông H có xuống nhà bảo bố anh đã bán đất cho ông H. Anh và bà Cao Thị T1 (khi còn sống) có bảo ông H xuất trình giấy tờ mua bán thì ông H đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Trịnh Văn H3. Anh và bà Cao Thị T1 có ý định chuộc lại mảnh đất nhưng ông H đòi 700.000.000 đồng nên mẹ con anh không đủ khả năng thanh toán. Hiện nay nhà và đất ở đứng tên ông Trịnh Văn H3 là 436m² do anh và em trai là Trịnh Vỹ T2, sinh năm 2012 quản lý. Toàn bộ đất ở và công trình xây dựng trên đất là của bố mẹ anh, do bố mẹ anh trực tiếp quản lý. Khi bố anh bán đất cho ông H không có sự ủy quyền của mẹ anh là không đúng pháp luật. Anh và mẹ anh khi còn sống không nhìn thấy giấy tờ mua bán đất giữa ông H và ông H3, không rõ ông H khi mua đất đã trả tiền cho ông H3 chưa. Vì vậy, anh đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trịnh Văn H3 và ông Vũ Văn H vô hiệu, ông H phải trả lại anh 324m² đất đã nhận chuyển nhượng và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Trịnh Văn H3.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Cháu Trịnh Vỹ T2, sinh ngày 14- 02-2012, người đại diện hợp pháp của cháu T2 là anh Trịnh Văn H1 không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Vũ Văn H, đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H và ông H3 vô hiệu, ông H phải trả lại anh 324m² đất đã nhận chuyển nhượng và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Trịnh Văn H3.

Quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm: Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 17/2023/DS-ST ngày 18 tháng 8 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện V, thành phố H đã tuyên:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Vũ Văn H đối với bị đơn là những người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông Trịnh Văn H3, bà Cao Thị T1 là anh Trịnh Văn H1, cháu Trịnh Vỹ T2 do anh Trịnh Văn H1 là người đại diện và cụ Đào Thị M về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết vào ngày 20-11-2020 giữa ông Vũ Văn H với ông Trịnh Văn H3 vô hiệu.

Buộc anh Trịnh Văn H1, cháu Trịnh Vỹ T2 do anh Trịnh Văn H1 là người đại diện và cụ Đào Thị M phải hoàn trả cho ông Vũ Văn H số tiền giao dịch là 125.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại do giao dịch vô hiệu là 756.750.000 đồng; tổng cộng là 881.750.000 đồng.

Ông Vũ Văn H có trách nhiệm trả lại cho người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông Trịnh Văn H3, bà Cao Thị T1 là anh Trịnh Văn H1 và cháu Trinh V T2 do anh Trịnh Văn H1 là người đại diện và cụ Đào Thị M giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CU 486959 do Ủy ban nhân dân huyện V cấp ngày 16-7-2020 đứng tên ông Trịnh Văn H3 và 324m² đất tại thửa 67a, tờ bản đồ số 37, thôn G, xã T, huyện V, thành phố H.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo theo quy định.

Nội dung kháng cáo:

Anh Trịnh Văn H1 và bà Trịnh Thị H2 (người đại diện hợp pháp của anh Trịnh Văn H1) - là bị đơn.

Ngày 30/8/2023, Tòa án nhân dân huyện V đã nhận được Đơn kháng cáo của bị đơn là anh Trịnh Văn H1 và bà Trịnh Thị H2 - người đại diện hợp pháp cho anh Hl. Nội dung kháng cáo: Buộc ông H trả lại diện tích đất 324m² tại thôn G, xã T, huyện V, thành phố H và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông Trịnh Văn H3; không đồng ý bồi thường giá trị đất cho ông H.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn vẫn giữ nguyên toàn bộ yêu cầu kháng cáo.

Đại diện Viện Kiêm sát nhân dân thành phố H phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm và phát biểu ý kiến về kháng cáo - Về việc tuân theo pháp luật tố tụng dân sự: Trong quá trình giải quyết vụ án theo thủ tục phúc thẩm, Hội đồng xét xử đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quy định về quyền và nghĩa vụ của mình.

- Về việc kháng cáo của nguyên đơn:

+ Ngày 31/8/2023, Tòa án nhận được đơn kháng cáo của anh Trịnh Văn H1 và người đại diện theo ủy quyền của anh H1 là bà Trịnh Thị H2. Thời hạn kháng cáo và quyền kháng cáo đảm bảo quy định tại các Điều 271, 272 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

+ Về nội dung kháng cáo:

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 17/2023/DS-ST ngày 18/8/2023 của TAND huyện V theo hướng:

+ Buộc anh Trịnh Văn H1, cháu Trịnh Vỹ T2 (do anh H1 là đại diện) phải trả ông Vũ Văn H tổng số tiền là 700.000.000 đồng gồm 125.000.000 đồng tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và 575.000.000 đồng tiền bồi thường chênh lệch giá trị đất.

+ Anh Trịnh Văn H1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, cháu Trịnh Vỹ T2 là trẻ em nên được miễn án phí dân sự sơ thẩm. Nguyên đơn là ông Vũ Văn H không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

+ Các phần còn lại của Bản án sơ thẩm số 17/2023/DS-ST ngày 18/8/2023 của Tòa án nhân dân huyện V được giữ nguyên.

- Về án phí dân sự phúc thẩm: Do bản án sơ thẩm bị sửa nên anh Trịnh Văn H1 không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi xem xét các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ đã được xem xét tại phiên tòa; kết quả tranh tụng tại phiên tòa; yêu cầu kháng cáo của bị đơn; ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố H tham gia phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

- Về tố tụng:

[1] Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết vụ án: Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định quan hệ tranh chấp, thẩm quyền giải quyết theo đúng quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Thời hạn kháng cáo: Bị đơn có mặt tại phiên tòa xét xử ngày 18/8/2023; ngày 31/8/2023, Tòa án nhận được đơn kháng cáo của anh Trịnh Văn H1 và người đại diện theo ủy quyền của anh H1 là bà Trịnh Thị H2. Kháng cáo đúng theo quy định tại Điều 271, 272, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự về quyền kháng cáo, đơn và thời hạn kháng cáo.

[3] Về xác định tư cách tham gia tố tụng:

[3.1] Bản án sơ thẩm tại phần nhận định và phần quyết định đều xác định cháu Trịnh Vỹ T2 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Tuy nhiên, phần đầu bản án, tư cách tố tụng của các đương sự, bản án không ghi người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cháu Trịnh Vỹ T2 là có thiếu sót.

[3.2] Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không đưa cơ quan thực hiện xác nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Ủy ban nhân dân xã T vào tham gia tố tụng là có thiếu sót. Tuy nhiên, việc thiếu sót này của Tòa án cấp sơ thẩm không làm thay đổi bản chất của vụ án, không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của Ủy ban nhân dân xã T cũng như các đương sự khác trong vụ án nhưng Tòa án cấp sơ thẩm cần rút kinh nghiệm về thiếu sót này.

[3.3] Trong vụ án có ông Phạm Văn T là người đại diện theo ủy quyền của ông H. Trong quá trình giải quyết vụ án, ông H có khai ông Phạm Văn T là người trực tiếp bỏ tiền mua đất còn ông H chỉ là người đứng tên trong Hợp đồng mua đất nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không xác định ông Phạm Văn T là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chưa bảo đảm. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết tại cấp sơ thẩm, ông T đã tham gia với tư cách người đại diện cho ông H và không có ý kiến gì về quyền lợi của mình đồng thời cũng không đề nghị Tòa án đưa vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền, nghĩa vụ liên quan. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm cần rút kinh nghiệm về thiếu sót này.

[3.4] Trong vụ án, cháu Trịnh Vỹ T2, sinh năm 2012 tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan nhưng cháu T2 là trẻ em nên được trợ giúp pháp lý theo quy định tại khoản 3 Điều 7 Luật Trợ giúp pháp lý năm 2017. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm không giải thích quyền được trợ giúp pháp lý và giới thiệu đến tổ chức thực hiện trợ giúp pháp lý cho cháu Trịnh Vỹ T2 là chưa thực hiện đúng quy định tại Điều 41 và Điều 42 Luật Trợ giúp pháp lý năm 2017. Tòa án cấp sơ thẩm cần rút kinh nghiệm về thiếu sót này.

[4] Về nguồn gốc thửa đất ông Trịnh Văn H3 chuyển nhượng cho ông Vũ Văn H.

[4.1] Theo hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện V cung cấp: Ngày 01/4/1997, ông Trịnh Văn H3 được Ủy ban nhân dân huyện V cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 556m² tại thửa 67, tờ bản đồ số 37, thôn G, xã T, huyện V, thành phố H.

[4.2] Ngày 10/02/2020, ông Trịnh Văn H3 chuyển nhượng cho ông Bùi Văn T7 cùng vợ là Đoàn Thị Thu D 120m² đất.

[4.3] Ngày 16/7/2020, ông Bùi Văn T7 cùng vợ là bà Đoàn Thị Thu D được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng 120m² tại thửa số 67b, tờ bản đồ số 37, thôn G, xã T, huyện V, thành phố H.

[4.4] Ngày 16/7/2020, ông Trịnh Văn H3 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng diện tích còn lại 436m² tại thửa 67a, tờ bản đố số 37, thôn G, xã T, huyện V, thành phố H.

[4.5] Ngày 20/11/2020, ông Vũ Văn H và ông Trịnh Văn H3 ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông Trịnh Văn H3 chuyển nhượng cho ông H diện tích 324m² đất tại thửa 67a, tờ bản đồ số 37, thôn G, xã T, huyện V, thành phố H với giá chuyển nhượng là 125.000.000 đồng. Hợp đồng đã được chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã T ngày 20/11/2020. Ngày 19/01/2021, ông Trịnh Văn H3 chết nên hai bên chưa được cấp giấy chứng nhận.

[5] Về diễn biến quá trình quản lý, sử dụng đất: Sau khi ông H3 chết, ông H có đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã T hòa giải để vợ ông H3 là bà Cao Thị T1 cùng con là Trịnh Văn H1, Trịnh Vỹ T2 hoàn thiện thủ tục để hai bên được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vợ con ông H3 không thực hiện.

[6] Về điều kiện, nội dung, hình thức của hợp đồng: Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Vũ Văn H và ông Trịnh Văn H3 là tự nguyện. Thời điểm ký hợp đồng, ông H3 và ông H có đủ năng lực hành vi dân sự; hai bên đã cùng nhau ký trước mặt người tiếp nhận hồ sơ và đã được UBND xã chứng thực việc chuyển nhượng này của hai bên vào ngày 20/11/2020. Xét tại Điều 2 của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện: Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán: Hai bên đã hoàn thành giá chuyển nhượng tại thời điểm tháng 11 năm 2020 là 125.000.000d (Một trăm hai mươi năm triệu đồng). Như vậy, có đủ căn cứ xác định ông Vũ Văn H và ông Trịnh Văn H3 đã hoàn tất việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng, ông Vũ Văn H đã thanh toán đủ số tiền 125.000.000 đồng cho ông Trịnh Văn H3.

[7] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu kháng cáo của bị đơn:

[7.1] Nguyên đơn đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu đồng thời giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, buộc những người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông H3, bà T1 phải bồi thường thiệt hại giá trị đất. Còn bị đơn đề nghị Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên vô hiệu, không đồng ý bồi thường thiệt hại vì ông H mua đất chưa thực hiện việc thanh toán trả tiền cho ông H3. Tuy nhiên, bị đơn không giao nộp được tài liệu, chứng cứ thể hiện nguyên đơn chưa thanh toán tiền mua đất, do đó không có căn cứ để xem xét ý kiến của bị đơn.

[7.2] Theo xác minh tại địa phương, ông H3 và bà T1 chung sống với nhau như vợ chồng từ năm 1992. Ông H3 và bà T1 có 03 con chung là anh Trịnh Văn H5, sinh năm 1992 (đã chết ngày 28-11-2011), anh Trịnh Văn H1, sinh năm 1999, cháu Trịnh Vỹ T2, sinh năm 2012. Ngày 01/4/1997, Ủy ban nhân dân huyện V cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 556m², tại thửa 67, tờ bản đồ số 37, thôn G, xã T, huyện V, thành phố H mang tên ông Trịnh Văn H3. Thời điểm chuyển nhượng đất cho ông H thì ông Trịnh Văn H3 và bà Cao Thị T1 có các tài sản là các công trình xây dựng trên đất, nên các công trình được xác định là tài sản chung của ông H3 và bà T1 trong thời gian chung sống tạo dựng, ông Trịnh Văn H3 không có quyền định đoạt toàn bộ đối với tài sản này. Trong quá trình nhận chuyển nhượng, ông H và ông H3 không khảo sát cụ thể dẫn đến phần đất của ông H3 có công trình xây dựng là nhà chính nằm sang phần đất ông H nhận chuyển nhượng. Ngôi nhà này hiện nay anh Trịnh Văn H1 và cháu Trịnh Vỹ T2 đang quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, ông H3 và ông H vẫn giao kết hợp đồng làm cho hợp đồng vi phạm về nội dung.

[8] Về xác định lỗi của các bên làm hợp đồng vô hiệu:

[8.1] Lỗi của của ông Trịnh Văn H3: Mặc dù thửa đất mang tên ông H3 nhưng thời điểm chuyển nhượng ông Trịnh Văn H3 và bà Cao Thị T1 chung sông với nhau như vợ chồng nhưng công trình xây dựng trên đất được tạo dựng bởi ông H3 và bà T1 và cả hai đang đang quản lý sử dụng.

[8.2] Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có ông H3 ký tên thực hiện việc chuyển nhượng, không có văn bản ủy quyền của bà T1 do đó Hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu về nội dung. Trong đó lỗi của ông H3 là nguyên nhân chính làm cho hợp đồng vô hiệu.

[8.3] Ông H cũng thừa nhận có một phần lỗi do khi nhận chuyển nhượng đã không khảo sát cụ thể dẫn đến trong diện đất ông H nhận chuyển nhượng của ông H3 có một phần công trình nhà chính của ông H3 bà T1. Vì vậy Tòa án cấp sơ thẩm đánh giá ông H3 có lỗi 3/4, còn ông H có lỗi 1/4 dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là có căn cứ.

[9] Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu:

[9.1] Theo kết quả định giá ngày 28-02-2023 của Hội đồng định giá thì diện tích đất tranh chấp có giá trị là 3.500.000 đồng/m². Tổng giá trị quyền sử dụng đất được tính như sau: 324m² x 3.500.000 đồng/m² = 1.134.000.000 đồng. Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận khi giao kết hợp đồng là 125.000. 000 đồng. Ông H đã trả ông H3 số tiền 125.000.000 đồng. Giá trị chênh lệch là 1.134.000.000 đồng- 125.000.000 đồng = 1.009.000.000 đồng, đây là số tiền thiệt hại do giao dịch vô hiệu.

[9.2] Do hai bên cùng có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu, ông H chịu 1/4 thiệt hại tương đương số tiền 252.250.000 đồng.

[9.3] Ông H3 có lỗi chính làm cho hợp đồng vô hiệu nên người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông H3 phải chịu 3/4 thiệt hại tương đương số tiền 756.750.000 đồng; ngoài ra những người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông H3 còn phải hoàn trả cho ông H 125.000.000 đồng là tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông H3 đã nhận của ông H. Bị đơn có ý kiến về việc ông H chưa thanh toán đủ tiền đất cho ông H3, tuy nhiên xét tại Điều 2 của Hợp đồng chuyển nhượng có ghi: “Hai bên đã hoàn thành giá mua bản tại thời điểm tháng 11 năm 2020 là 125.000.000 đồng”. Vì vậy, có đủ căn cứ để xác định ông H đã hoàn thành việc thanh toán cho ông H3 số tiền 125.000.000 đồng. Như vậy, những người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông Trịnh Văn H3 là anh Trịnh Văn H1, cháu Trịnh Vỹ T2 (do anh HI là đại diện) phải trả ông Vũ Văn H số tiền giao dịch là 125.000.000 đồng và phải bồi thường cho ông H số tiền chênh lệch giá trị đất.

[10] Về xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại:

[10.1] Do bà Cao Thị T1 và ông Trịnh Văn H3 chung sống với nhau như vợ chồng từ năm 1992 nhưng hai bên không đăng ký kết hôn tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên pháp luật xác định bà Cao Thị T1 và ông Trịnh Văn H3 không phải là vợ chồng. Do pháp luật không công nhận bà Cao Thị T1 và ông Trịnh Văn H3 là vợ chồng nên bà Cao Thị T1 không phải là người kế thừa quyền, nghĩa vụ của ông Trịnh Văn H3. Do đó, cụ M là mẹ đẻ của bà Cao Thị T1 cũng không phải là người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông H3 mà chỉ là người kế thừa quyền và nghĩa vụ của bà T1.

[10.2] Bà T1 không có lỗi trong việc làm cho Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H3 và ông H bị vô hiệu. Do đó, việc Tòa án cấp sơ thẩm tuyên cụ M phải liên đới bồi thường 756.750.000 đồng và trả lại ông H 125.000.000 đồng là không có căn cứ, không phù hợp với quy định của pháp luật. Vì vậy, cần phải sửa lại bản án sơ thẩm theo hướng: Buộc anh Trịnh Văn H1, cháu Trịnh Vỹ T2 (do anh H1 là đại diện) phải trả ông Vũ Văn H số tiền chuyển nhượng là 125.000.000 đồng và số tiền tiền bồi thường chênh lệch giá trị đất.

[10.3] Tổng giá trị quyền sử dụng đất được tính là 1.134.000.000 đồng. Giá trị chênh lệch là 1.134.000.000 đồng - 125.000.000 đồng = 1.009.000.000 đồng, đây là số tiền thiệt hại do giao dịch dân sự vô hiệu. Tuy nhiên, tại giai đoạn sơ thẩm, nguyên đơn chỉ yêu cầu bị đơn thanh toán tổng số tiền 700.000.000đ (Bảy trăm triệu đồng) gồm cả số tiền 125.000.000 đồng và số tiền bồi thường chênh lệch giá trị đất. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên những người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông Trịnh Văn H3 là anh Trịnh Văn H1, cháu Trịnh Vỹ T2 (do anh H1 là đại diện) phải trả ông Vũ Văn H số tiền giao dịch là 125.000.000 đồng và phải bồi thường cho ông H số tiền chênh lệch giá trị đất là 756.750.000 đồng; tổng cộng phải bồi thường là 881.750.000 đồng là vượt quá yêu cầu khởi kiện. Tòa án cấp sơ thẩm chỉ cần xem xét giải quyết yêu cầu đòi tổng số tiền mà nguyên đơn yêu cầu là 700.000.000 đồng là phù hợp và không vượt quá yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

[10.4] Do đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là buộc bị đơn là anh Trịnh Văn H1, cháu Trịnh Vỹ T2 (do anh H1 là người đại diện) phải trả ông Vũ Văn H tổng số tiền là 700.000.000 đồng gồm 125.000.000 đồng tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và 575.000.000 đồng tiền bồi thường chênh lệch giá trị đất là phù hợp với yêu cầu của nguyên đơn.

[11] Về án phí dân sự sơ thẩm:

[11.1] Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nhưng lại tuyên nguyên đơn là ông Vũ Văn H phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm là không đúng với quy định của pháp luật. Theo quy định của pháp luật thì nguyên đơn là ông Vũ Văn H không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm.

[11.2] Bị đơn phải trả nguyên đơn tổng số tiền là 700.000.000 đồng nên bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với số tiền mà nguyên đơn yêu cầu. Tổng số tiền án phí dân sự sơ thẩm mà anh Trịnh Văn H1 và cháu Trịnh Vỹ T2 phải chịu là 32.000.000 đồng. Tuy nhiên, do cháu Trịnh Vỹ T2 là trẻ em nên được miễn án phí dân sự sơ thẩm. Vì vậy, anh Trịnh Văn H1 phải chịu Vi số tiền án phí dân sự sơ thẩm của 32.000.000 đồng là 16.000.000 đồng. Cụ Đào Thị M không phải bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu nên không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

[12] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do bản án sơ thẩm bị sửa nên người kháng cáo là anh Trịnh Văn H1 không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ các Điều 122, 131, 500, 501, 502 Bộ luật Dân sự;

Căn cứ các Điều 33, khoản 2 Điều 35, 37 của Luật Hôn nhân và gia đình;

Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; Điều 148; Điều 165; điểm b khoản 2 Điều 227; khoản 3 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 26; điểm d khoản 1 Điều 12; điểm a, b khoản 3 Điều 27 điểm Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, Không chấp nhận toàn bộ nội dung kháng cáo của bị đơn là anh Trịnh Văn H1.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 17/2023/DS-ST ngày 18/8/2023 của Tòa án nhân dân huyện V, thành phố H về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

- Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/11/2020 giữa ông Vũ Văn H với ông Trịnh Văn H3 được chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã T, huyện V vô hiệu.

- Về hậu quả của hợp đồng vô hiệu :

+ Buộc anh Trịnh Văn H1, cháu Trịnh Vỹ T2 (do anh H1 là đại diện) phải trả ông Vũ Văn H tổng số tiền là 700.000.000đ (Bảy trăm triệu đồng) gồm 125.000.000 đồng tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và số tiền bồi thường chênh lệch giá trị đất là 575.000.000 đồng.

+ Ông Vũ Văn H có trách nhiệm trả lại cho người kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông Trịnh Văn H3 là anh Trịnh Văn H1, cháu Trịnh Vỹ T2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số cu 486959 do Ủy ban nhân dân huyện V cấp ngày 16- 7-2020 mang tên ông Trịnh Văn H3 và 324m² đất tại thửa 67a, tờ bản đồ số 37, thôn G, xã T, huyện V, thành phố H.

Kể từ ngày ông Vũ Văn H có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong khoản tiền nêu trên, hàng tháng anh Trịnh Văn H1 và cháu Trịnh Vỹ T2 còn phải chịu tiền lãi của số tiền chưa thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357 của Bộ luật Dân sự tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Nguyên đơn là ông Vũ Văn H không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm. Trả lại ông Vũ Văn H số tiền 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0002419 ngày 14/12/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện V, thành phố H.

- Bị đơn là anh Trịnh Văn H1 phải chịu số tiền án phí dân sự sơ thẩm là 16.000.000đ (Mười sáu triệu đồng).

- Miễn án phí dân sự sơ thẩm đối với cháu Trịnh Vỹ T2.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Anh Trịnh Văn H1 không phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm. Trả lại anh Trịnh Văn H1 số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp là 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0006689 ngày 06/09/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện V, thành phố H.

4. Về quyền yêu cầu thi hành án: Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án Dân sự thì người được thi hành, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.