Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 138/2021/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CÀ MAU

BẢN ÁN 138/2021/DS-ST NGÀY 28/06/2021 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong các ngày 24, 28 tháng 6 năm 2021, Tại toà án nhân dân thành phố Cà Mau, xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 464/2020/TLST- DS ngày 05 tháng 11 năm 2020 về việc tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 350/2021/QĐXXST-DS ngày 05/5/2021 giữa các đương sự:

*Nguyên đơn: Ông Phạm Trường L, sinh năm 1976

Bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1982

Cùng địa chỉ: Nhà không số, đường N, khóm , phường , thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau.

Ông L ủy quyền cho bà Nguyễn Thị T văn bản ủy quyền ngày 20/11/2020.

*Bị đơn: Ông Châu Văn B, sinh năm 1948

Bà Cao Thị H, sinh năm 1951

Cùng địa chỉ: Ấp C, xã H T, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau.

*Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan:

1/Bà Phan Thị Mỹ S, sinh năm 1955.

Địa chỉ: Ấp Bùng B, xã Hòa T, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau.

Bà Sính ủy quyền cho bà Nguyễn Thị T (ngày 11/11/2020).

2/Bà Phạm Thị Mỹ L, sinh năm 1955.

Địa chỉ: Khóm , thị trấn Năm C, huyện Năm C, tỉnh Cà Mau.

Bà L ủy quyền cho bà Nguyễn Thị T (ngày 18/11/2020).

3/Anh Trần Văn T, sinh năm 1973 (xin vắng); chị Tiêu Thị M.

Cùng địa chỉ: Ấp Cái N, xã Hòa T, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau.

4/ Chị Châu Thúy Ng

5/ Chị Châu Ngọc B (hiện tại sống tại thành phố Hồ Chí Minh không rõ địa chỉ).

6/ Anh Châu Hy B (hiện tại sống tại thành phố Hồ Chí Minh không rõ địa chỉ).

Cùng địa chỉ: Ấp Cái N, xã Hòa T, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau.

7/ Anh Châu Hoàng K.

8/ Chị Châu Thị H (hiện tại sống tại thành phố Hồ Chí Minh không rõ địa chỉ).

Cùng địa chỉ: Địa chỉ trước khi xóa đăng ký thường trú: Ấp Cái N, xã Hòa T, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau.

9/ Anh Châu Hoàng K.

Địa chỉ: Trước khi xóa đăng ký: Ấp Cái N, xã Hòa T, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau (hiện tại sống tại thành phố Hồ Chí Minh không rõ địa chỉ).

10/ Anh Châu Hoàng K.

Địa chỉ: Cầu R, xã Hòa T, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau.

11/ Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn V N.

Địa chỉ: Số 02, đường Láng H, phường Thành C, quận Bà Đ, thành phố Hà N.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Tiết Văn T, Chức vụ: Tổng giám đốc.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Cao Việt H, chức vụ: Phó Giám đốc, chi nhánh thành phố Cà Mau.

Địa chỉ: Số 14,16, đường Ngô Q, phường , thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau.

(Tại phiên tòa bà T, bà H có mặt, Ngân hàng, anh T, chị M xin vắng, còn lại vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Bà Nguyễn Thị T nguyên đơn trình bày tại đơn khởi kiện và tại phiên tòa như sau:

Vào năm 1999, bà Phan Mỹ S (dì ruột) của bà Nguyễn Thị T có nhận chuyển nhượng phần đất của ông Châu Văn B và bà Cao Thị H, phần đất có diện tích 02 công tầm lớn, tại ấp Cái nai, xã Hòa Tân, thành phố Cà Mau với giá 03 cây vàng 24k, việc chuyển nhượng hai bên có làm giấy tay mua bán không qua công chứng chứng thực. Từ khi nhận chuyển nhượng đến năm 2003 bà S chuyển nhượng lại cho bà Phạm Thị Mỹ L (mẹ ruột bà) với giá 03 lượng vàng 24k, do chị, em nên hai bên chỉ thỏa thuận miệng không lập thành văn bản. Do giấy tay mua bán bị thất lạc nên bà S làm lại đơn xác nhận có ông B và bà H ký tên năm 2018. Bà L đã giao phần đất này lại cho bà T quản lý.

Phần đất hộ ông Châu Văn B được UBND thành phố Cà Mau cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 19.330m2 , thuộc thửa số 51,52, 64, tờ bản đồ số 07, Phần đất bà S chuyển nhượng nằm trong là loại đất vườn thửa số 52, tờ bản đồ số 07, nằm trong diện tích 7.930m2, tại ấp Cái Nai, xã Hòa Tân, thành phố Cà Mau.

Vào ngày 25/4/2019 tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hộ ông Châu Văn B, ông B đã tặng cho ông Trần Đại T diện tích 8.353,9m2. Diện tích còn lại 10.976,1m2.

Năm 2019, do có nhu cầu làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bà T và ông L cùng bà H, ông B ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất có diện tích 2.364m2 thuộc thửa số 507, tờ bản đồ số 02 (loại đất trồng cây lâu năm). Ông B và bà H đồng ý ký nhưng do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thế chấp vay Ngân hàng nên không công chứng hợp đồng được.

Sau khi nhận chuyển nhượng bà T và ông L đã sử dụng và quản lý phần đất có diện tích 2.364m2 cho đến nay. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nay nguyên đơn yêu cầu buộc ông B bà H tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng do hai bên đã ký kết làm thủ tục chuyển tên giấy chứng nhận cho nguyên đơn diện tích 2.364m2 theo quy định, loại đất trồng cây lâu năm và công nhận phần đất trên thuộc quyền sở hữu hợp pháp của nguyên đơn.

* Đối với ông Châu Văn B và bà Cao Thị H trình bày tại biên bản ghi ý kiến và tại phiên tòa bà Cao Thị H trình bày:

Bà H thừa nhận phần đất ông, bà có chuyển nhượng cho bà Phan Mỹ S diện tích 02 công tầm lớn, tại ấp Cái Nai, xã Hòa Tân, thành phố Cà Mau, giá chuyển nhượng 03 cây vàng 24k, năm 2019 bà Phan Mỹ S có đem giấy tay yêu cầu bà ký nhưng không rõ nội dung nên bà không ký. Năm 2019 bà và ông B cùng với ông L, bà Tđến phòng công chứng để công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất trên nhưng chỉ ký tên chưa công chứng do các con của bà chưa ký và giấy đã thế chấp Ngân hàng.

Nay yêu cầu của bà T, ông Lâm bà H đồng ý.

* Đối với các con của ông B và bà H gồm: Anh K, chị H, chị N trình bày ý kiến tại bản tự khai như sau:

Các anh, chị là con của ông B và bà H, thống nhất theo ý kiến của ông B và bà H đồng ý tách sổ của ông Châu Văn B và bà H cho bà T ông L nhưng khi nào lấy giấy chủ quyền từ Ngân hàng ra do đã thế chấp vay Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam – chi nhánh Cà Mau, nên chưa làm giấy chứng nhận cho nguyên đơn. Nay yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn các anh, chị thống nhất không có ý kiến phản đối, đồng ý làm giấy chuyển quyền sử dụng đất cho bà T và ông L Anh Trần Văn T, chị Tiêu Thị M trình bày tại biên bản ghi ý kiến và tại bản tự khai như sau:

Anh, chị có thuê phần đất mà bà T đang tranh chấp với bà Cao Thị H, ông B, anh, chị xác định vào năm 2005 anh, chị có ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với bà Nguyễn Thị T, giá thuê 04 năm đầu mỗi năm là 18.000.000 đồng, bốn năm sau 19.000.000 đồng, hợp đồng thuê vẫn còn trong hạn. Anh, chị xác định không tranh chấp trong vụ án này. Khi nào phát sinh tranh chấp anh, chị sẽ yêu cầu bằng một vụ kiện khac. Do đó anh, chị xin từ chối hòa giải và xét xử tại tòa án.

* Đối với Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam do tài sản thế chấp là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ ông Châu Văn B, vay vốn tại Ngân hàng, đang dư nợ trong hạn (nợ nhóm 1). Nên Ngân hàng không yêu cầu giải quyết trong vụ án này. Khi nào phát sinh tranh chấp Ngân hàng yêu cầu bằng một vụ án khác, do đó Ngân hàng không tham gia tố tụng vắng mặt trong quá trình xét xử vụ án.

* Đối với anh Châu Hoàng K, chị B, anh B hiện đang ở thành phố Hồ Chí Minh bà Cao Thị H là mẹ ruột xác định không biết và địa chỉ cụ thể, nên không cung cấp cho tòa án được. Đối với anh K bà H không xác định ấp cụ thể chỉ biết ở Cầu Rồng, do không biết được địa chỉ cụ thể nên không tiến hành ghi ý kiến của các đương sự được. Địa chỉ cuối cùng: Ấp Cái Nai, xã Hòa Tân, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau làm căn cứ để giải quyết vụ án.

* Đối với bà S và bà Mỹ L ủy quyền cho bà Nguyễn Thị Ttrình bày:

Phần đất tranh chấp bà L, bà S nhận chuyển nhượng từ bà H và ông B, do chưa làm thủ tục đăng ký sang tên. Hiện nay bà S, bà L đã giao phần đất lại cho bà T quản lý sử dụng, nên bà L, bà S không còn quyền lợi và nghĩa vụ gì trong vụ án và không yêu cầu gì trong vụ án. Đồng ý với yêu cầu của bà T, ông L yêu cầu bà H, ông B làm thủ tục sang tên chuyển quyền sở hữu hợp pháp chấp cho bà T và ông L.

* Đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm:

Về việc tuân theo pháp luật Tố tụng dân sự trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án và tại phiên tòa của những người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng là đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, không có vi phạm.

Về nội dung, chấp nhận đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng để làm thủ tục sang tên chuyển quyền sử dụng phần đất có diện tích đo đạc thực tế 2.649,40m2 tọa lạc tại ấp Cái Nai, xã Hòa Tân, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau cho ông Lâm và bà Tím.

Chi phí tố tụng nguyên đơn không đặt ra nên không xem xét đến. Án phí nguyên đơn không phải nộp, bị đơn phải chịu án phí theo quy định của pháp luật do bị đơn là người cao tuổi nên được miễn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về thủ tục tố tụng: Đối với bị đơn, người liên quan vắng mặt và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan xin vắng mặt, nên Tòa án căn cứ các Điều 227, 228 của bộ Luật tố tụng dân sự tiến hành xét xử vắng mặt đương sự.

[2] Tranh chấp giữa các đương sự được xác định là tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

[3] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thấy rằng: Về nguồn gốc đất phía nguyên đơn, bị đơn, người liên quan trình bày thống nhất. Nguyên đơn xác định nguồn gốc đất là của ông B và bà H và theo hồ sơ cấp giấy chứng nhận được Ủy ban nhân dân thị xã Cà Mau cấp năm 2000 diện tích 19.330m2 , thuộc thửa số 51,52, 64, tờ bản đồ số 07, phần đất bà S chuyển nhượng nằm trong là loại đất vườn thửa số 52, tờ bản đồ số 07, diện tích 7.930m2, tại ấp Cái Nai, xã Hòa Tân, thành phố Cà Mau sau đó, chuyển nhượng lại cho bà L, bà L giao lại cho bà T.

Phần đất trên được canh tác từ ổn định từ năm 1999 đến năm 2019, do chưa làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bà T và ông Lcùng bà H, ông B xác lập hợp đồng chuyển nhượng phần đất có diện tích 2.364m2 thuộc thửa số 507, tờ bản đồ số 02 (loại đất trồng cây lâu năm). Ông B và bà H đồng ý ký nhưng do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thế chấp vay Ngân hàng nên không công chứng hợp đồng được. Ngoài ra, bà T có hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất cho ông Trần Văn T để nuôi tôm. Từ khi chuyển nhượng đến nay chưa làm thủ tục sang tên do giấy chứng nhận của ông B thế chấp vay tại Ngân hàng Aribank – chi nhánh thành phố Cà Mau, đến nay vẫn chưa tất toán nợ cho Ngân hàng.

Nay ông L, bà T yêu cầu ông B, bà H phải có trách nhiệm làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho ông L, bà T với diện tích sau khi đo đạc là 2.649,4 m2.

Tại phiên tòa do bị đơn bà H thống nhất với diện tích đo đạc và đồng ý chuyển nhượng phần diện tích 2.649,4 m2 cho bà T, ông L.

Do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp hộ ông Châu Văn B nên Tòa án tiến hành đưa các người con trong hộ để làm căn cứ giải quyết.

Quá trình giải quyết vụ án ông B, bà H khai nhận ông, bà có 07 người con chung, trong đó có 03 người con có cùng ý kiến với ông B, và bà H. Do giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình nên buộc các thành viên trong gia đình có trách nhiệm cùng với ông B, bà H. Còn 04 người con không rõ địa chỉ nên không tiến hành ghi ý trình bày.

Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập năm 2019 mặt dù, không thể hiện năm nhưng các bên đương sự đã thống nhất thời gian năm 2019 giữa nguyên đơn và bị đơn có ký kết hợp đồng chuyển nhượng về mặt hình thức không tuân thủ theo quy định của pháp luật phải qua công chứng xác nhận, tuy nhiên các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ, nguyên đơn đã sử dụng chuyển nhượng từ năn 1999 đến nay phần đất, ổn định, lâu dài không tranh chấp và không ai ngăn cản.

Đồng thời, các con của ông B và bà Hạnh gồm chị Châu Thúy N; Anh Châu Hoàng K; chị Châu Thị H cũng thống nhất với yêu cầu của nguyên đơn, không có ý kiến phản đối. Tại phiên tòa bà Hạnh xác định không tranh chấp thống nhất phần đất theo yêu cầu của bà T đồng ý ký chuyển nhượng cho bà T.

Riêng đối với các con còn lại của ông B, bà H do bà H không cung cấp được địa chỉ cụ thể nên Tòa án không tiến hành ghi ý kiến của các đương sự được. Địa chỉ cuối cùng trước khi xóa đăng ký: Ấp Cái Nai, xã Hòa Tân, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau làm căn cứ để giải quyết.

Quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn yêu cầu diện tích 2.364m2 thuộc thửa số 507, tờ bản đồ số 02 (loại đất trồng cây lâu năm), khi đo đạc diện tích thể hiện 2.649,4 m2 nguyên đơn, bị đơn bà Cao Thị H thống nhất với diện tích đo đạc không yêu cầu gì khác.

Do đó chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn buộc ông B, bà H cùng các con của ông B, bà H thực hiện hợp đồng chuyển nhượng phần đất trên là phù hợp.

Đối với yêu cầu công nhận phần đất trên thuộc quyền sở hữu hợp pháp của nguyên đơn, tại phiên tòa bà T xác định thay đổi không yêu cầu, nên Tòa án không xem xét đến.

Ông Phạm Trường L, bà Nguyễn Thị T có quyền liên hệ với Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

[4] Đối với phần đất đang tranh chấp anh T, chị M đã thuê của bà T do hợp đồng thuê vẫn còn trong thời hạn, nên anh T, chị M không yêu cầu giải quyết trong vụ án này nên tách ra khi nào phát sinh tranh chấp đương sự có quyền yêu cầu bằng một vụ án dân sự khác.

[5] Đối với Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, tách yêu cầu của Ngân hàng ra khi nào tranh chấp có quyền yêu cầu bằng vụ án khác. Ngoài ra, ông B thế chấp vay Ngân hàng diện tích 10.976,1m2, số tiền vay 80.000.000 đồng, khi hợp đồng chuyển nhượng được chấp nhận thì Ngân hàng vẫn còn tài sản đảm bảo để yêu cầu nếu trường hợp ông B không có khả năng thanh toán nợ.

[6] Đối với bà Mỹ S và bà Mỹ L không còn quyền lợi và nghĩa vụ trong phần đất trên do đã chuyển giao cho bà T, ông L quản lý sử dụng và bị đơn đã thừa nhận đồng ý chuyển nhượng sang tên lại cho bà T, ông L. Cho nên, bà L và bà S không còn quyền lợi trong vụ án này.

[7] Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận, nên chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá bị đơn phải chịu theo quy định tại Điều 157, 158 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tại phiên tòa nguyên đơn không đặt ra yêu cầu nên không xem xét đến hoàn lại (Đo đạc bằng 4.960.000 đồng, định giá bằng 5.000.000 đồng).

[8] Nguyên đơn không phải nộp án phí. Bị đơn phải nộp án phí theo quy định của pháp luật. Do người cao tuổi có đơn xin miễn nên được miễn toàn bộ.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ các Điều 147, 157, 158, 227, 228 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 100 Luật đất đai; Các Điều 500, 501, 502, 503 của Bộ luật dân sự;

Căn cứ các Điều 12; 27 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1/ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Trường L và bà Nguyễn Thị T.

Buộc ông Châu Văn B, bà Cao Thị H, chị Châu Thúy N; chị Châu Ngọc B, anh Châu Hy B, anh Châu Hoàng K, chị Châu Thị H, anh Châu Hoàng K, anh Châu Hoàng K thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để chuyển tên quyền sử dụng đất cho ông Phạm Trường L, bà Nguyễn Thị T phần đất có diện tích 2.649,40 m2 (loại đất trồng cây lâu năm) tọa lạc tại ấp Cái Nai, xã Hòa Tân, thành phố Cà Mau có tứ cận giáp ranh như sau:

Phía Đông giáp phần đất ông Châu Văn B và bà Cao Thị H;

Phía Bắc giáp sông Cái Nai L;

Phía Tây giáp phần đất chị Nguyễn Thị T; Phía Nam giáp ông Phan Chí T.

(Kèm theo bản vẽ ngày 02 tháng 02 năm 2021 của Trung Tâm Kỹ thuật – Công nghệ- Quan trắc tài nguyên và môi trường thuộc sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Cà Mau).

Ông Phạm Trường L, bà Nguyễn Thị T có quyền liên hệ với Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Tách yêu cầu đối với Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam và anh Trần Văn T, chị M khi nào các đượng sự phát sinh tranh chấp có quyền yêu cầu bằng một vụ án dân sự khác.

2/ Án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch:

Ông Phạm Trường L, bà Nguyễn Thị T không phải nộp án phí. Vào ngày 05/11/2020 ông Phạm Trường L, bà Nguyễn Thị T đã dự nộp tạm ứng án phí số tiền 300.000đ, tại biên lai số 0000157 được hoàn lại toàn bộ khi bản án có hiệu lực.

Bị đơn được miễn không phải nộp án phí.

Các đương sự có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Riêng đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc niêm yết bản án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.