Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 134/2020/DS-PT

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐẮK LẮK

BẢN ÁN 134/2020/DS-PT NGÀY 12/08/2020 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 12 tháng 8 năm 2020, tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Đắk Lắk xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 51/2020/TLPT-DS ngày 15/01/2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Do bản án dân sự sơ thẩm số: 45/2019/DS-ST ngày 14/11/2019 của Tòa án nhân dân huyện Ea Kar bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 129/2020/QĐ-PT ngày 25 tháng 6 năm 2020, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Vương Hồng M (Có mặt), bà Lăng Thị M1 (Vắng mặt);

trú tại: Thôn A, xã C, huyện K, tỉnh Đắk Lắk.

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Vương Thị M2; trú tại: Tổ dân phố D, thị trấn R, huyện B, tỉnh Đắk Lắk (Có mặt).

2. Bị đơn: Ông Võ Xuân S, bà Trần Thị T (Cùng có mặt).

Đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông S: Bà Trần Thị T (Có mặt). Cùng trú tại: Thôn F, xã L, huyện P, tỉnh Đắk Lắk.

3. Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Vương Hồng M.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn ông Vương Hồng M, bà Lăng Thị M1 và người đại diện theo ủy quyền là bà Vương Thị M2 trình bày:

Ngày 20/9/2017, vợ chồng ông Vương Hồng M, bà Lăng Thị M1 có chuyển nhượng cho ông Võ Xuân S, bà Trần Thị T 01 diện tích đất 30.000m2; trong đó 28.000m2 đất trồng cà phê xen canh cây điều đã thu hoạch; 2000m2 đã trồng cam quýt, bưởi; đất thuộc thửa số 21, 31 tờ bản đồ số 78. Tọa lạc tại thôn N, xã C, huyện K với giá 810.000.000 đồng (trong đó 800.000.000 đồng tiền chuyển nhượng đất và 10.000.000 đồng tiến ống nước tưới, vật dụng sinh hoạt trong nhà).

Hai bên thỏa thuận việc thanh toán tiền như sau:

- Ngày 20/9/2017 âm lịch nhằm ngày 08/11/2017 dương lịch là tại thời điểm bán đất, ông S, bà T thanh toán 290.000.000 đồng.

- Ngày 22/9/2017 âm lịch tức ngày 10/11/2017 dương lịch thanh toán số tiền 120.000.000 đồng (trong đó 110.000.000 đồng tiền đất, tài sản gắn liền với đất và 10.000.000 đồng tiền ống tưới).

- Ngày 20/12/2017 âm lịch tức ngày 05/02/2018 dương lịch thanh toán 100.000.000 đồng.

- Ngày 31/5/2018 dương lịch thanh toán 300.000.000 đồng.

Sau khi hai bên thỏa thuận chuyển nhượng, ông S, bà T đã thanh toán cho ông M, bà M1 tổng số tiền 383.000.000 đồng. Số tiền còn lại 427.000.000 đồng ông S, bà T không thanh toán. Như vậy, ông S, bà T đã vi phạm thời hạn thanh toán tiền chuyển nhượng. Đã nhiều lần ông M, bà M1 yêu cầu nhưng ông S, bà T không thanh toán.

Tại buổi hòa giải tại địa phương, ông M, bà M1 cũng đã có ý kiến trình bày rút hồ sơ về để sang tên cho ông S, bà T nhưng ông S, bà T vẫn không chịu trả tiền. Tôi khẳng định khi hòa giải tại địa phương thì phía ông M, bà M1 đã rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ Ngân hàng về để sang tên cho ông S, bà T.

Do đó, nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề sau:

- Tuyên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông M, bà M1 với ông S, bà T vô hiệu.

- Buộc ông S, bà T giao trả 30.000m2 có tứ cận: Phía đông giáp đất ông V và đất ông X; phía tây giáp đất ông H; phía bắc giáp đất ông T1; phía nam giáp đất bà K1.

- Buộc ông S, bà T giao trả lại máy bơm, đường ống và các đồ dùng sử dụng trong nhà.

- Tuyên ông S, bà T không được lấy lại số tiền 383.000.000 đồng đã thanh toán.

- Buộc ông S, bà T trả cho ông M, bà M1 tổng số tiền 244.500.000 đồng tiền thu hoạch mùa màng và 13.000.000 đồng tiền xe đi lại giải quyết việc chuyển nhượng.

Tại bản tự khai, biên bản hòa giải và tại phiên tòa, bị đơn bà Trần Thị T đồng thời là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Võ Xuân S trình bày:

Tôi thừa nhận vào ngày 20/9/2017 âm lịch, vợ chồng tôi có nhận chuyển nhượng của ông M, bà M1 diện tích đất như ông M, bà M1 đã trình bày. Sau khi thỏa thuận chuyển nhượng chúng tôi đã thanh toán 383.000.000 đồng. Số tiền 427.000.000 đồng còn lại chúng tôi chưa thanh toán. Sở dĩ, chúng tôi chưa thanh toán số tiền còn lại vì tháng 12/2017 âm lịch, chúng tôi yêu cầu ông M, bà M1 về làm thủ tục rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Ngân hàng để sang tên cho vợ chồng tôi, nhưng ông M, bà M1 không chấp nhận mà yêu cầu chúng tôi phải trả số tiền 127.000.000 đồng, thì chúng tôi không đồng ý. Vì vậy, hai bên không tiến hành tiếp việc chuyển nhượng được.

Tôi xác định năm 2017, 2018 và đầu năm 2019 tổng chi phí chúng tôi đầu tư khoảng 237.000.000 đồng. Sản lượng thu năm 2017, 2018 là 1.700 kg cà phê nhân xô với giá 33.000 đồng/1 kg = 56.100.000 đồng. Do là người làm nông nên chúng tôi không còn giữ hóa đơn, chứng từ gì về việc mua bán phân bón, các chi phí đầu tư và tiền công như đã trình bày nêu trên.

Nay ông M, bà M1 khởi kiện ra Tòa án thì chúng tôi có ý kiến đề nghị nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng thì vợ chồng tôi đồng ý tiếp tục thanh toán 427.000.000 đồng còn lại và hỗ trợ một phần tiền lãi suất khoảng 50.000.000 đồng, tổng cộng là 477.000.000 đồng; Trường hợp nếu ông M, bà M1 đề nghị hủy hợp đồng thì vợ chồng tôi yêu cầu ông M, bà M1 trả lại cho chúng tôi số tiền đã thanh toán là 383.000.000 đồng và chúng tôi đồng ý trả lại đất đã nhận của ông M, bà M1. Các yêu cầu của ông M, bà M1 về yêu cầu chúng tôi trả lại sản lượng thu hoạch, chi phí đi lại và không đồng ý trả lại số tiền chúng tôi đã thanh toán thì chúng tôi không đồng ý.

Tại bản án dân sự số 45/2019/DS-ST ngày 14/11/2019 của Tòa án nhân dân huyện Ea Kar, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, Điều 203, 266, 271, 273 Bộ luật tố tụng dân sự; các Điều 122, 131, 427, 500, 501, 502 Bộ luật dân sự; Điều 166, 167 Luật đất đai; khoản 1, 2, 4 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần đơn khởi kiện của ông Vương Hồng M, bà Lăng Thị M1.

- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 20/9/2017 âm lịch giữa ông Vương Hồng M, bà Lăng Thị M1 với ông Võ Xuân S, bà Trần Thị T đối với các diện tích đất 12.386m2, thửa số 31, tờ bản đồ số 78 (chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và 16.073m2, thửa số 21, tờ bản đồ số 78 có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BI 721075 do Uỷ ban nhân dân huyện K cấp ngày 09/5/2013 mang tên ông Vương Hồng M, bà Lăng Thị M1, đất tọa lạc tại thôn N, xã C, huyện K vô hiệu.

- Buộc ông Võ Xuân S, bà Trần Thị T có nghĩa vụ trả lại cho ông Vương Hồng M, bà Lăng Thị M1 các diện tích đất 12.386m2, thửa số 31, tờ bản đồ số 78 (chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và 16.073m2, thuộc thửa số 21, tờ bản đồ số 78, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BI 721075 do Uỷ ban nhân dân huyện K cấp ngày 09/5/2013 mang tên ông Vương Hồng M, bà Lăng Thị M1, đất tọa lạc tại Thôn N, xã C, huyện K, có tứ cận:

+ Phía Đông giáp đất ông V và đất ông X có các cạnh 50m + 9m + 60m.

+ Phía Tây giáp đất ông H có các cạnh 97m + 57m.

+ Phía Nam giáp đất bà Quách Thị K1 cạnh dài 44m + 186m.

+ Phía Bắc giáp đất ông Lê Quang T1 có các cạnh 41m + 25m + 177m.

Và các tài sản trên đất gồm: 01 nhà gỗ (tạm), 04 gian; 01 sân xi măng; 01 giếng đường kính 01 mét, sâu 18 mét; 01 chuồng gà; 01 bể nước, nhà tắm; 730 cây cà phê kinh doanh năm 2008; 970 cây cà phê kinh doanh năm 2013; 70 cây điều kinh doanh năm 2004; 02 cây vải thiều kinh doanh năm 2015; 01 cây đu đủ; 04 cây mít (Trong đó 02 cây mít nghệ và 02 cây mít tố nữ); 03 cây xoài loại C mới trồng;

160 cây quýt 02 năm tuổi; 26 cây bưởi 02 năm; 03 cây bưởi 04 năm tuổi; 04 cây ổi kinh doanh; 01 bụi tre lấy măng; 03 cây gòn.

- Buộc ông Vương Hồng M, bà Lăng Thị M1 có nghĩa vụ trả cho ông Võ Xuân S, bà Trần Thị T số tiền đã nhận chuyển nhượng 383.000.000 đồng (Ba trăm tám mươi ba triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

- Bác yêu cầu của ông Vương Hồng M, bà Lăng Thị M1 về việc buộc Võ Xuân S, bà Trần Thị T trả số tiền 244.500.000 đồng (Hai trăm bốn mươi bốn triệu năm trăm nghìn đồng) sản lượng thu hoạch và thanh toán tiền xe đi lại.

2. Đình chỉ giải quyết vụ án đối với đơn khởi kiện phản tố của bị đơn bà Trần Thị T.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo cho các đương sự.

Ngày 24/11/2019, nguyên đơn ông Vương Hồng M kháng cáo toàn bộ bản án. Đề nghị HĐXX phúc thẩm xem xét lại bản án theo hướng: Tuyên ông Võ Xuân S và bà Trần Thị T vi phạm thỏa thuận dân sự trong việc cam kết chuyển nhượng đất giữa vợ chồng ông bà với ông S, bà T. Ông M, bà M1 không có nghĩa vụ trả lại cho ông S, bà T 383.000.000 đồng. Buộc ông S, bà T trả lại nhà, đất và 244.000.000 đồng hoa lợi thu hoạch được trên đất. Bồi thường tổn thất thiệt hại về cây trồng số tiền 361.505.100 đồng.

Tại phiên tòa, nguyên đơn ông Vương Hồng M vẫn giữ nguyên nội dung đơn khởi kiện và nội dung đơn kháng cáo.

Tại phần tranh luận nguyên đơn và đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn không tranh luận vấn đề gì, mà yêu cầu Hội đồng xét xử giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật. Bị đơn không tranh luận vấn đề gì.

Kiểm sát viên phát biểu quan điểm về việc giải quyết vụ án:

Về tố tụng: Quá trình giải quyết vụ án từ khi thụ lý tới khi xét xử, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, thư ký đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Các đương sự chấp hành đúng quy định tại các Điều 70, 71, 72 và Điều 234 Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Tại đơn khởi kiện ngày 03/7/2018, nguyên đơn ông M, bà M1 yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông S, bà T phải trả lại toàn bộ các dụng cụ gồm:

01 máy bơm nước trị giá 1.000.000 đồng, 09 cuộn ống nước tưới trị giá 5.000.000 đồng, 01 máy phun thuốc sâu trị giá 1.000.000 đồng, 01 mô tơ điện giá trị 1.000.000 đồng, 02 cuộn rưỡi vòi phun thuốc sâu trị giá 2.000.000 đồng, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không tiến hành xác minh, xem xét thẩm định và định giá các tài sản trên để đưa vào giải quyết trong cùng vụ án là vi phạm Điều 5 Bộ luật tố tụng dân sự. Tại đơn kháng cáo ông M không kháng cáo nội dung này nhưng tại phiên tòa phúc thẩm ông M đề nghị cấp phúc thẩm tiến hành xem xét, giải quyết để bảo vệ quyền và lợi ích của nguyên đơn.

Về kháng cáo yêu cầu bị đơn trả tiền thu hoạch sản lượng cà phê, tiêu và một số loại cây khác trên phần đất chuyển nhượng cho bị đơn từ năm 2017 đến ngày xét xử là 244.500.000 đồng: Tại biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 21/12/2018 của TAND huyện Ea Kar, xác định toàn bộ tài sản trên đất như cây cà phê, cây điều đang còn sống có giá trị, nhưng từ đó đến ngày xét xử sơ thẩm (Ngày 14/11/2019) là 11 tháng, Tòa án cấp sơ thẩm không tiến hành xem xét, thẩm định lại về giá trị tài sản trên đất, nên ngày 06/5/2020, TAND tỉnh Đắk Lắk đã tiến hành xem xét, thẩm định lại thì phát hiện toàn bộ cây trồng trên diện tích đất chuyển nhượng hiện nay đã chết, không còn giá trị. Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn và bị đơn thừa nhận cây cà phê, cây điều và các loại cây khác từ khi xảy ra tranh chấp không có ai đứng ra chăm sóc, nên bắt đầu vào thời điểm đầu mùa khô năm 2019 đã chết, không còn giá trị tài sản.

Xét thấy tại phiên tòa phúc thẩm phát hiện các chứng cứ mới mà cấp phúc thẩm không thể bổ sung được, nên đề nghị HĐXX căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự: Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn ông Vương Hồng M; Huỷ toàn bộ bản án sơ thẩm số 45/2019/DS-ST, ngày 14/11/2019 của Tòa án nhân dân huyện Ea Kar, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân huyện Ea Kar giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ các tài liệu chứng cứ, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên:

[1] Xét kháng cáo của nguyên đơn ông Vương Hồng M, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Thứ nhất, ngoài các yêu cầu khởi kiện của người khởi kiện đã được Toà án cấp sơ thẩm giải quyết, thì nguyên đơn còn yêu cầu bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn các tài sản khác mà bị đơn đã nhận của nguyên đơn khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng, gồm: 01 máy bơm; 09 cuộn ống tưới; 01 máy phun thuốc sâu; 01 mô tơ điện; 2,5 cuộn vòi phun thuốc sâu; hai bên thoả thuận giá trị toàn bộ số tài sản nói trên là 10.000.000 đồng và các đồ dùng sử dụng trong nhà. Song, cấp sơ thẩm chưa đề cập xem xét, giải quyết, là giải quyết chưa hết yêu cầu của đương sự.

Thứ hai, tại đơn kháng cáo và quá trình giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm, nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải bồi thường cho nguyên đơn thiệt hại về cây trồng mà bị đơn đã gây ra cho nguyên đơn với tổng số tiền 361.505.100 đồng, do bị đơn không quản lý chăm sóc rẫy dẫn đến cây trồng trên rẫy đã bị cháy và hư hỏng không hồi phục được.

Nhận thấy: Quá trình giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm, các bên đương sự đều thừa nhận nguyên đơn chuyển nhượng cho bị đơn toàn bộ diện tích đất và tài sản trên đất, trong đó có cây trồng trên đất đã được xem xét, thẩm định tại cấp sơ thẩm. Sau khi nhận rẫy từ nguyên đơn, thời gian đầu bị đơn đã quản lý, chăm sóc, đầu tư và thu hoạch thành quả đối với diện tích đất rẫy nhận chuyển nhượng của nguyên đơn. Sau đó bị đơn không quản lý, sử dụng, chăm sóc rẫy, cũng không bàn giao rẫy cho nguyên đơn dẫn đến phần lớn cây trồng trên đất bị cháy, hư hỏng không có khả năng phục hồi. Phía nguyên đơn đã cung cấp các bản ảnh xác định tình trạng rẫy và đề nghị Toà án cấp phúc thẩm xem xét, thẩm định lại thực trạng rẫy làm căn cứ giải quyết vụ án. Tại biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 06/5/2020 của TAND tỉnh Đắk Lắk, so sánh với biên bản thẩm định do cấp sơ thẩm thực hiện thì phần lớn cây trồng trên đất đã bị chết, chỉ còn lại một số cây điều và một số cây cà phê, cây trồng khác như xoài, bưởi, … là có khả năng phục hồi.

Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật tố tụng dân sự 2015: Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Do đó, việc nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn trong quá trình giải quyết vụ án là có căn cứ để xem xét.

Hội đồng xét xử nhận thấy, cấp sơ thẩm đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, chưa giải quyết hết yêu cầu của đương sự làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự; phát sinh tình tiết mới trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm, nội dung này cần được giải quyết trong cùng vụ án thì mới giải quyết triệt để vụ án, nhưng vượt quá phạm vi xét xử của cấp phúc thẩm. Vì vậy, cần chấp nhận một phần đơn kháng cáo của nguyên đơn, huỷ toàn bộ bản án sơ thẩm số 45/2019/DS-ST, ngày 14/11/2019 của TAND huyện Ea Kar, giao hồ sơ cho TAND huyện Ea Kar, tỉnh Đắk Lắk giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

Ngoài ra, sau khi thụ lý yêu cầu phản tố của bị đơn, cấp sơ thẩm không tiến hành các biện pháp thu thập chứng cứ như: Hướng dẫn cho đương sự tự khai, hoặc lấy lời khai của đương sự, công khai chứng cứ, hoà giải giữa các đương sự về những nội dung liên quan đến yêu cầu phản tố của bị đơn, là thiếu sót cần rút kinh nghiệm.

[2] Về chi phí tố tụng: Sẽ được xác định khi vụ án được giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

[3] Về án phí:

[3.1] Về án phí dân sự sơ thẩm: Sẽ được xác định khi vụ án được giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

[3.2] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo được chấp nhận một phần nên ông Vương Hồng M không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

[1] Căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự;

[1.1] Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn ông Vương Hồng M.

[1.2] Huỷ toàn bộ bản án sơ thẩm số 45/2019/DS-ST, ngày 14/11/2019 của Tòa án nhân dân huyện Ea Kar, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân huyện Ea Kar giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

[2] Về chi phí tố tụng: Sẽ được xác định khi vụ án được giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

[3] Về án phí:

[3.1] Về án phí dân sự sơ thẩm: Sẽ được xác định khi vụ án được giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

[3.2] Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Vương Hồng M không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, trả lại cho ông Vương Hồng M 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp tại biên lai thu số AA/2017/0012922 ngày 21/3/2019 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện K, tỉnh Đắk Lắk.

[4] Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.