Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 133/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TRÀ VINH

BẢN ÁN 133/2023/DS-PT NGÀY 05/12/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 05 tháng 12 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Trà Vinh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 129/2023/TLPT-DS ngày 02 tháng 11 năm 2023, về việc “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 53/2023/DS-ST ngày 28 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Trà Vinh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 151/2023/QĐ-PT ngày 16 tháng 11 năm 2023 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Phạm Thị G, sinh năm 1962. Địa chỉ: ấp T, xã M, huyện C, tỉnh Trà Vinh.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Anh Bành Văn C, sinh năm 1987, địa chỉ: ấp T, xã M, huyện C, tỉnh Trà Vinh. (có mặt).

- Bị đơn: 1/ Bà Cao Thị K, sinh năm 1956 (vắng mặt).

2/ Chị Huỳnh Thị L, sinh năm 1983 (vắng mặt).

Địa chỉ: Số B T, khóm E, phường G, thành phố T, tỉnh Trà Vinh.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1/ Bà Huỳnh Thị E, sinh năm 1960.

Người đại diện hợp pháp của bà Huỳnh Thị E: Bà Huỳnh Thị Ú, sinh năm 1964, địa chỉ: ấp T, xã M, huyện C, tỉnh Trà Vinh. (có mặt).

2/ Bà Huỳnh Thị Ú, sinh năm 1964 (có mặt).

3/ Anh Trần Huỳnh Đ, sinh năm 1998 (vắng mặt).

4/ Anh Nguyễn Trí D, sinh năm 1985 (vắng mặt).

5/ Anh Bành Văn N, sinh năm 1985 (vắng mặt).

6/ Anh Bành Văn C, sinh năm 1987.

7/ Anh Bành Văn T, sinh năm 1989 (vắng mặt).

8/ Anh Bành Văn N1, sinh năm 1991 (vắng mặt). Cùng địa chỉ: ấp T, xã M, huyện C, tỉnh Trà Vinh.

9/ Bà Huỳnh Thị T1, sinh năm 1986 (vắng mặt). Địa chỉ: ấp H, xã Đ, huyện C, tỉnh Trà Vinh.

10/ Bà Huỳnh Thị Đ1, sinh năm 1971 (vắng mặt). Địa chỉ: ấp H, xã H, huyện P, tỉnh Hậu Giang.

11/ Bà Phạm Thị T2, sinh năm 1949 (vắng mặt).

Địa chỉ: số F, khóm B, phường B, thành phố T, tỉnh Trà Vinh.

Người kháng cáo: Bà Huỳnh Thị E là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, anh Bành Văn C trình bày:

Ngày 02/3/1995 bà Phạm Thị G có mua đất của ông Huỳnh Văn B diện tích ba công rưỡi (đất lúa) (nằm trong tổng diện tích 6.340m2) thuộc một phần thửa 1197 tờ bản đồ số 04, tọa lạc tại ấp T, xã M, huyện C, tỉnh Trà Vinh. Việc mua có làm “Giấy giao kèo sang nhượng” giá mỗi công là 02 chỉ vàng 24k, tổng cộng là 07 chỉ vàng 24k (98), bà G giao đủ số vàng cho ông B và ông B giao đất cho bà canh tác từ năm 1995.

- Quá trình canh tác không ai tranh chấp, ngăn cản, bà G canh tác liên tục từ năm 1995 đến năm 2016 bà yêu cầu ông B làm thủ tục sang tên tách thửa, nhưng ông B nói giấy đất hiện cầm cố cho người khác nên bà G làm đơn yêu cầu chính quyền địa phương giải quyết. Ủy ban nhân dân xã M, huyện C, tỉnh Trà Vinh tổ chức hòa giải, tại buổi hòa giải có mặt bà G, ông B và bà Huỳnh Thị Ú là em ruột ông B, ông B thừa nhận có bán đất và đồng ý tách thửa sang tên cho bà G, bà Ú cũng thống nhất làm thủ tục tách thửa đất bán, Ủy ban lập biên bản hòa giải thành và hướng dẫn cho các bên làm thủ tục sang tên tách thửa. Năm 2017 ông B chết, từ đó đến nay bà G vẫn chưa làm được thủ tục tách thửa đất.

Nay bà Phạm Thị G yêu cầu bà Cao Thị K, chị Huỳnh Thị L là vợ và con ông Huỳnh Văn B tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Huỳnh Văn B với bà Phạm Thị G diện tích thực đo 3.888m2 loại đất trồng lúa thuộc một phần thửa 1197 tờ bản đồ số 04, tọa lạc tại ấp T, xã M, huyện C, tỉnh Trà Vinh. Đồng thời công nhận quyền sử dụng đất cho bà G.

Đối với yêu cầu xin chuộc đất của bà Huỳnh Thị E với giá 07 chỉ vàng 24k, bà G không đồng ý cho chuộc.

Tại biên bản lấy lời khai ngày 07/02/2023 bị đơn bà Cao Thị K trình bày: Bà và ông Huỳnh Văn B có 01 con chung tên Huỳnh Thị L, bà và ông B đã không sống chung từ thời điểm bà mang thai chị L, nên tất cả các vấn đề liên quan đến ông B, bà và chị L không tham gia, không có ý kiến cũng như không tranh chấp. Đối với phần đất bà G đang tranh chấp, bà không có ý kiến, cũng như không tranh chấp. Bà yêu cầu cho bà và chị L từ chối tham gia các lần Tòa án mời cũng như ở lần Tòa án xét xử. Bà cam đoan không khiếu nại bất kỳ quyết định nào của Tòa án.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Huỳnh Thị Ú (vừa là người đại diện theo ủy quyền cho bà Huỳnh Thị E có đơn yêu cầu độc lập vào ngày 12/2/2023) trình bày:

- Năm 2016 Ủy ban nhân dân xã M mời ông Huỳnh Văn B và bà Ú đến giải quyết đơn yêu cầu của bà Phạm Thị G yêu cầu ông B chuyển nhượng cho bà G ba công rưỡi đất ông B mà ông B đứng tên tại thửa 1197, bán cho bà G với số vàng 07 chỉ vàng 24k. Tại cuộc hòa giải ông B thừa nhận có bán cho bà G ba công rưỡi đất giá là 07 chỉ vàng 24k, việc bán đất này ông B tự ý bán chứ gia đình không ai biết. Sau đó Ủy ban xã yêu cầu bà G đến gặp bà Huỳnh Thị E (chị ruột ông B) để thương lượng đất vì bà E là người có cùng hộ khẩu ông B. Nhưng bà G không có đi tìm bà E. Năm 2017 ông B chết. Năm 2021 Ủy ban nhân dân xã M trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 1197 tờ bản đồ số 04, tọa lạc tại ấp T, xã M, huyện C, tỉnh Trà Vinh cho bà E. Hiện nay giấy tờ đất bà Huỳnh Thị E đem đi cầm cố cho bà Phạm Thị T2 với số tiền 50.000.000đồng.

Việc tranh chấp đất bán giữa bà G với ông B, bà Ú không có ý kiến, không tranh chấp. Đối với bà Huỳnh Thị E xin chuộc lại phần đất mà ông Huỳnh Văn B chuyển nhượng cho bà Phạm Thị G tại đất diện tích ba công rưỡi thuộc một phần thửa 1197 tờ bản đồ số 04, tọa lạc tại ấp T, xã M, huyện C, tỉnh Trà Vinh, theo số vàng mà ông B đã nhận là 07 chỉ vàng 24k.

Tại bản tự khai ngày 22/5/2023 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phạm Thị T2 trình bày: Bà Huỳnh Thị E có mượn bà số tiền 50.000.000 đồng và bà E giao cho bà 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 6.340m2 thửa 1197 tờ bản đồ số 04, tọa lạc tại ấp T, xã M, huyện C, tỉnh Trà Vinh do hộ Huỳnh Văn B đứng tên, có sự chứng kiến của bà Huỳnh Thị Ú. Nay đối với tranh chấp đất bán giữa bà G với ông B bà không có ý kiến, không có yêu cầu. Và bà cũng không có yêu cầu khởi kiện gì đối với bà Huỳnh Thị E, khi nào bà E trả tiền thì bà trả giấy đất.

Tại bản án số 53/2023/DS-ST ngày 28 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Trà Vinh đã xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị G về việc yêu cầu vợ ông Huỳnh Văn B là bà Cao Thị K và con ông Huỳnh Văn B là chị Huỳnh Thị L tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích thực đo 3.888m2 (nằm trong tổng diện tích 6.340m2) thuộc một phần thửa 1197 tờ bản đồ số 04, loại đất trồng lúa, tọa lạc tại ấp T, xã M, huyện C, tỉnh Trà Vinh do hộ Huỳnh Văn B đứng tên.

Công nhận cho bà Phạm Thị G được quyền sử dụng đất diện tích 3.888m2 (nằm trong tổng diện tích 6.340m2) thuộc một phần thửa 1197 tờ bản đồ số 04, loại đất trồng lúa, tọa lạc tại ấp T, xã M, huyện C, tỉnh Trà Vinh; đất có sơ đồ vị trí tứ cận kèm theo.

Văn phòng đăng ký đất đai, Cơ quan Tài nguyên và Môi trường căn cứ vào quyết định của bản án đã có hiệu lực pháp luật để giải quyết điều chỉnh biến động hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Huỳnh Thị E yêu cầu xin chuộc lại phần đất mà ông Huỳnh Văn B chuyển nhượng cho bà Phạm Thị G với giá 07 chỉ vàng 24k.

3. Dành cho bà Phạm Thị T2 vụ kiện dân sự khác khi có yêu cầu..

Ngoài ra án sơ thầm còn tuyên về chi phí thẩm định, định giá, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm ngày 13/7/2023 bà Huỳnh Thị E kháng cáo yêu cầu Toà án phúc thẩm: theo hướng chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Huỳnh Thị E cho bà được chuộc lại phần diện tích đất ông B đã bán cho bà G là 3.500m2 thuộc thửa 1197, tờ bản đồ số 4 với giá 07 chỉ vàng 24K loại 98%.

Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn giử nguyên yêu cầu kháng cáo, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Trà Vinh tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến như sau:

Về tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án đến khi quyết định đưa vụ án ra xét xử và tại phiên toà, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng tại phiên tòa đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án:

Xét yêu cầu kháng cáo của bà Huỳnh Thị E là không có cơ sở chấp nhận, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự giữ nguyên bản án sơ thẩm số 53/2023/DS-ST ngày 28 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện C.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, các quy định của pháp luật, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Bà Phạm Thị G khởi kiện yêu cầu bà Cao Thị K, chị Huỳnh Thị L tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà trước đây ông Huỳnh Văn B (chồng bà K) đã chuyển nhượng cho bà G nhưng chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, đây là quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tòa án sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp yêu cầu thực hiện nghĩa vụ do người chết để lại tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất là không phù hợp quy định pháp luật, cần rút kinh nghiệm.

[2] Về thẩm quyền: Vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đất tranh chấp toạ lạc tại huyện C, tỉnh Trà Vinh nên Toà án nhân dân huyện C thụ lý giải quyết là đúng thẩm quyền quy định tại Điều 26 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Nguồn gốc phần đất các đương sự tranh chấp có diện tích thực đo 3.888m2 thuộc một phần thửa 1197, tờ bản đồ số 04, loại đất trồng lúa, tọa lạc tại ấp T, xã M, huyện C, tỉnh Trà Vinh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số G 203541 do Ủy ban nhân dân huyện C, tỉnh Trà Vinh cấp ngày 21/11/1995 cho hộ Huỳnh Văn B đứng tên.

[4] Ngày 02/3/1995 ông Huỳnh Văn B chuyển nhượng cho bà Phạm Thị G ba công rưỡi đất tại một phần thửa 1197 tờ bản đồ số 04, loại đất trồng lúa, tọa lạc tại ấp T, xã M, huyện C, tỉnh Trà Vinh với giá là 07 chỉ vàng 24K là có thật, thể hiện qua “Giấy giao kèo sang nhượng (đất nông nghiệp)” ghi rõ ranh giới tứ cận thửa đất, có xác nhận của trưởng ban nhân dân ấp, có chữ ký của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng. Bà G đã giao đủ tiền và sử dụng đất từ năm 1995 đến nay trên 20 năm mà không ai tranh chấp ngăn cản hay có ý kiến phản đối. Đồng thời, tại biên bản hòa giải ngày 16/6/2016 tại Ủy ban nhân dân xã M, ông B thừa nhận có sang nhượng cho bà G diện tích 3.500m2 và đồng ý tách thửa cho bà G. Bà Huỳnh Thị Ú cũng có mặt và thống nhất theo ý kiến của ông B.

[5] Tại thời điểm chuyển nhượng đất ông Huỳnh Văn B chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

[6] Tại Công văn số 226/XN ngày 16/3/2023 của Công an huyện C xác nhận từ năm 1990 đến năm 1995 trong hộ ông Huỳnh Văn B gồm có các thành viên: Huỳnh Văn B (chủ hộ), Cao Thị K (vợ), Huỳnh Thị L (con). Và tại biên bản lấy lời khai bà Cao Thị K, bà K cho biết bà và ông B không sống chung từ năm 1981 khi bà mang thai chị L, nên bà không có ý kiến cũng như không có tranh chấp đối với phần đất này (BL68).

[7] Theo quy định tại điểm b.2 tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết số 02/2004/NQHĐ-TP, ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình thì: Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

[8] Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Huỳnh Văn B và bà Phạm Thị G là hợp pháp, có hiệu lực. Nên Tòa án sơ thẩm xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà G, công nhận cho bà Phạm Thị G được quyền sử dụng đất diện tích 3.888m2 (nằm trong tổng diện tích 6.340m2) thuộc một phần thửa 1197 tờ bản đồ số 04, loại đất trồng lúa, tọa lạc tại ấp T, xã M, huyện C, tỉnh Trà Vinh là có căn cứ.

[9] Đối với yêu cầu kháng cáo của bà Huỳnh Thị E, xét thấy: Bà E không có chứng cứ chứng minh phần đất trên là của chung bà và ông B, tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bà E không là thành viên trong hộ ông Huỳnh Văn B; theo giấy giao kèo sang nhượng đất, ông B chuyển nhượng bà G ba công rưỡi đất, không có văn bản nào thể hiện ba công rưỡi bằng 3.500m2, đồng thời, phần đất chuyển nhượng cho bà G có ghi rõ ranh giới tứ cận thửa đất; quá trình giải quyết ở cấp sơ thẩm không giải quyết về yêu cầu tiền canh tác đất, tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn không đồng ý cho bà E chuộc lại đất, nên Hội đồng xét xử xét thấy yêu cầu kháng cáo của bà E là không có cơ sở chấp nhận.

[10] Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bà E, giữ nguyên bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện C tuy nhiên cần sửa lại cách tuyên án.

[11] Xét thấy ý kiến của Kiểm sát viên là phù hợp với quy định của pháp luật nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[12] Về án phí: Do kháng cáo không được chấp nhận nên người kháng cáo phải chịu án phí phúc thẩm. Tuy nhiên do bà Huỳnh Thị E là người cao tuổi, thuộc hộ nghèo, cận nghèo và có đơn xin miễn án phí nên được miễn án phí Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 12, 29 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Huỳnh Thị E.

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 53/2023/DSST ngày 28/6/2023 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Trà Vinh.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị G.

Công nhận cho bà Phạm Thị G được quyền sử dụng đất diện tích 3.888m2 (nằm trong tổng diện tích 6.340m2) thuộc một phần thửa 1197 tờ bản đồ số 04, loại đất trồng lúa, tọa lạc tại ấp T, xã M, huyện C, tỉnh Trà Vinh; đất có vị trí tứ cận như sau:

Hướng Đông giáp thửa 1197 có số đo 28,46m và 15,29m Hướng Tây giáp thửa 1195 có số đo 3,61m và 32,07m Hướng Nam giáp thửa 1205 có số đo 99,69m Hướng Bắc giáp thửa 1197 có số đo 49,76m và 47,26m (Kèm theo sơ đồ khu đất theo Công văn số 11/CNHCT ngày 05/01/2022 của Chi nhánh Văn phòng đất đai huyện C, tỉnh Trà Vinh).

Bà Phạm Thị G có trách nhiệm liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện nghĩa vụ về tài chính để làm thủ tục xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo bản án này.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ ông Huỳnh Văn B sau khi trừ đi phần diện tích đất công nhận cho bà Phạm Thị G.

2. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của bà Huỳnh Thị E yêu cầu xin chuộc lại phần đất với giá 07 chỉ vàng 24k.

3. Dành cho bà Phạm Thị T2 vụ kiện dân sự khác khi có yêu cầu.

4. Về chi phí thẩm định, định giá: Buộc bà Huỳnh Thị E phải chịu 2.847.508 đồng (Hai triệu tám trăm bốn mươi bảy nghìn năm trăm lẻ tám đồng). Bà Phạm Thị G không phải chịu. Chi Cục Thi hành án dân huyện C, tỉnh Trà Vinh thu từ bà Huỳnh Thị E số tiền 2.847.508 đồng (Hai triệu tám trăm bốn mươi bảy nghìn năm trăm lẻ tám đồng) để giao trả lại cho bà Phạm Thị G.

5. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Huỳnh Thị E được miễn án phí. Bà Phạm Thị G không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, hoàn trả lại bà G số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng theo biên lai thu số 0007143 ngày 26/10/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Trà Vinh.

6. Về án phí phúc thẩm: Bà Huỳnh Thị E được miễn án phí Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và Điều 9 của Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.