Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 12/2023/DS-ST

TOÀ ÁN NHÂN DÂN HUYỆN ĐỊNH HOÁ, TỈNH THÁI NGUYÊN

BẢN ÁN 12/2023/DS-ST NGÀY 06/11/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 

Ngày 06 tháng 11 năm 2023; tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Định Hoá, tỉnh Thái Nguyên, mở phiên toà công khai xét xử sơ thẩm vụ án dân sự thụ lý số: 13/2022/TLST- DS, ngày 13/6/2022 về việc: "Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất", theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 08/2023/QĐXX - DS ngày 19/10/2023, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Anh Ma Khánh S, sinh năm 1976. Trú tại: Xóm Đ, xã Đ, huyện Định Hoá, tỉnh Thái Nguyên. Có mặt.

2. Bị đơn: Anh Đinh Văn T, sinh năm 1981. Trú tại: Xóm N, xã Đ, huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên. Vắng mặt.

3. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Chị T1, sinh năm 1982. Trú tại: Xóm N, xã Đ, huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên. Vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà - nguyên đơn – anh Ma Khánh S trình bày:

Tháng 9/2018, anh Đinh Văn T nhà ở xóm N, cùng xã Đ với anh lên nhà anh và hỏi anh có mua đất rừng và đất ruộng không, anh hỏi rừng và ruộng ở đâu, anh T nói rừng và ruộng của bố mẹ anh cho vợ chồng anh ở khu vực Thâm Phe diện tích 8.000 m2, với giá 5.000.000 đồng /1sào. Do khu đất đồi rừng của gia đình anh T sử dụng ở khu vực Thâm Phe cũng gần với khu đất đồi rừng của anh nên anh đồng ý mua với giá anh T đưa ra. Anh T có đưa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rừng của hộ gia đình anh T, chị T1 cho anh xem, thửa đất rừng có diện tích 6.847.6 m2, thửa số 36, tờ bản đồ số 2- bản đồ địa chính xã Đ; đối với đất ruộng anh T nói chưa rõ diện tích, sau này đo đạc cụ thể sẽ tính toán sau. Sau đó anh đã trả tiền cho vợ chồng anh T nhiều lần, lần thứ ba là ngày 15/9/2018, khi anh giao tiền lần thứ ba cho anh T, cộng lại cả ba lần giao tiền là 105.000.000 đồng, anh T có viết cho anh 01 Giấy chuyển nhượng đất với nội dung: “Tôi tên là Đinh Văn T, xóm N, xã Đ, huyện Định Hoá, tỉnh Thái Nguyên có chuyển nhượng cho anh Ma Khánh S đồi và ruộng khu vực Thâm Phe với diện tích 8.000 m2(tám nghìn mét vuông) với giá thoả thuận 5.000.000 đồng/ sào ( năm triệu trên sào), số diện tích đất đồi và ruộng đó đích thực của tôi nếu sai tôi xin chịu trách nhiệm hoàn toàn và tôi đã nhận số tiền của anh Ma Khánh S tổng số tiền là 105.000.000 viết bằng chữ (một trăm linh năm triệu). Người viết giấy chuyển nhượng, ngày 15/9/2018” anh T ký và ghi rõ họ tên sau đó anh T đưa giấy chuyển nhượng này và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rừng cho anh giữ và hứa sẽ làm thủ tục chuyển nhượng cho anh theo quy định của pháp luật. Khoảng 03 tháng sau anh T lại nói với anh là thửa đất rừng đó anh T để lại 02 sào không bán và anh T nói để đo đạc trừ lại 02 sào nên yêu cầu anh trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đo đạc trừ đi, anh đã trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh T. Sau một thời gian dài không thấy anh T làm thủ tục chuyển nhượng đất cho anh, anh đã yêu cầu anh T cùng anh đến Uỷ ban nhân dân xã Đ để làm thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng đất cho anh. Khi anh và anh T đến Uỷ ban nhân dân xã để làm thủ tục, qua kiểm tra hồ sơ địa chính thì toàn bộ số đất ruộng ở chân đồi của anh T trên bản đồ địa chính đều mang tên người khác nên không thể làm thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng được. Sau đó nhiều lần anh đề nghị anh T làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất rùng cho anh còn đối với các thửa đất ruộng sau này anh T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ làm thủ tục chuyển nhượng sau nhưng anh T không làm, anh đã yêu cầu anh T nếu không làm thì vợ chồng anh T, chị T1 phải hoàn trả lại số tiền anh T đã nhận của anh là 105.000.000 đồng nhưng anh T không trả. Vì vậy, anh khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết tuyên huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giũa anh vói anh T. Buộc anh Đinh Văn T và vợ là chị T1 phải hoàn trả cho anh số tiền đã nhận là 105.000.000 đồng và một khoản tiền bồi thường thiệt cho anh. Đối với khoản tiền bồi thường thiệt hại trong đơn khởi kiện bổ sung anh yêu cầu tính giá trị đất như thoả thuận ban đầu là 5.000.000/sào, 105.000.000 đồng tương đương với 21sào và tính theo giá đất hiện nay là 13.000.000 đồng /sào. Trong quá trình giải quyết vụ án anh đề nghị tính lãi theo mức lãi xuất của Ngân hàng Nhà nước tính từ ngày nhận tiền (ngày 15/9/2018) đến nay. Tại phiên toà anh đề nghị giải quyết theo quy định của pháp luật.

Phía bị đơn anh Đinh Văn T vắng mặt tại phiên hoà giải, phiên toà nhưng trong quá trình giải quyết vụ án anh T có bản tự khai và Toà án tiến hành lấy lời khai, anh T trình bày nội dụng giao dịch dân sự về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như anh S trình bày, việc anh và anh S giao dịnh về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vợ anh là chị T1 đều được biết, đất chuyển nhượng vợ chồng có quyền sử dụng chung, chị T1 cũng nhất trí chuyển nhượng. Tuy nhiên sau khi hai bên làm hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phát hiện số ruộng đất dưới chân đồi khi đo đạc bản đồ địa chính mang tên người khác, số đất ruộng này gia đình anh chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay anh không tiếp tục chuyển nhượng cho anh S nữa, vợ chồng anh sẽ có trách nhiệm hoàn trả lại tiền cho anh S, tuy nhiên về yêu cầu tính lãi của anh S anh đề nghị được tính theo lãi suất của Ngân hàng.

Chị T1 là vợ anh T, là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án đã được Toà án tống đạt các văn bản tố tụng hợp lệ, nhưng chị T1 không có ý kiến bằng văn bản đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không đến Toà án để làm việc, vắng mặt tại phiên hoà giải, phiện toà.

Tòa án đã tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ và tiến hành định giá tài sản đối với thửa đất rừng theo yêu cầu của nguyên đơn, kết quả như sau:

-Thửa đất số 36, tờ bản đồ số 2, diện tích 6,847,6 m2, mục đích sử dụng: RST. Tên chủ sử dụng đất: Đinh Văn T. Địa chỉ thường tú: Xóm N, xã Đ, huyện Định Hoá, tỉnh Thái Nguyên. Trên thửa đất có 01 số cây tạp và một số cây keo tái sinh anh Ma Khánh S không đề nghị định giá, chỉ yêu cầu định giá về đất. Kết quả định giá đất: 6.847,6 m2 x 12.000đồng/m2 = 82.171.200 đồng.

Toà án đã mở phiên họp công khai tiếp cận chứng cứ và hoà giải nhưng anh Đinh Văn T và chị T1 không có mặt. Vụ án được đưa ra xét xử công khai theo quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa, vắng mặt bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, nguyên đơn giữ nguyên quan điểm đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, buộc anh T và chị T1 phải hoàn trả lại số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.

Sau khi những người tham gia tố tụng phát biểu tranh luận và đối đáp, Kiểm sát viên phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ: Kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước khi nghị án Thẩm phán và Thư ký đã thực hiện đầy đủ, đúng trình tự tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên đương sự. Xác định đúng tư cách tham gia tố tụng, đúng quan hệ pháp luật. Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục tại phiên tòa theo quy định của pháp luật. Đối với người tham gia tố tụng: Nguyên đơn đã chấp hành đúng quy định tại Điều 70, 71 của Bộ luật tố tụng dân sự. Bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không chấp hành theo quy định của pháp luật quy định tại Điều 70, 71, 72 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: Căn cứ khoản 3 Điều 26; Điểm a khoản 1 Điều 35; Điểm a khoản 1 Điều 39; Các điều 147, 157,165, 227, 228, 271, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Các Điều 116, 117,119, 122, 123, 131, 357, 468, 500, 503 Bộ luật dân sự. Khoản 3 Điều 167; Điều 188 Luật đất đai năm 2013. Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án. Nghị quyết số 01/2019/ NQ – HĐTP, ngày 11 tháng 01 năm 2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số qui định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm.

Đề nghị Hội đồng xét xử sơ thẩm Tòa án nhân dân huyện Định Hóa chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Tuyên bố: Giao dịch dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 15 tháng 9 năm 2018 giữa bên chuyển nhượng: Anh Đinh Văn T, sinh năm 1981, trú tại: Xóm N, xã Đ, huyện Định Hóa,tỉnh Thái Nguyên và bên nhận chuyển nhượng: Anh Ma Khánh S, sinh năm 1976, trú tại: Xóm Đ, xã Đ, huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên vô hiệu.

Buộc anh Đinh Văn T và chị T1 phải hoàn trả cho anh Ma Khánh S số tiền 105.000.000 đồng đã nhận và phải bồi thường cho Anh Ma khánh S một khoản tiền do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền từ ngày khởi kiện là ngày 01/4/2022 đến ngày tuyên án theo quy định.

Về chi phí tố tụng và án phí dân sự sơ thẩm: Anh Đinh Văn T và chị T1 phải chịu chi phí tố tụng án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà; ý kiến của nguyên đơn, Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

1. Về tố tụng: Đây là vụ án dân sự về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bị đơn trong vụ án cư trú và đất có tranh chấp tại huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên. Vì vậy, thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân huyện Định Hoá, tỉnh Thái Nguyên theo quy định tại các Điều 26, 35 và 39 của Bộ luật tố tụng dân sự. Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án tiến hành thu thập chứng cứ bằng biện pháp lấy lời khai của đương sự nên việc xét xử có sự tham gia của Kiểm sát viên theo khoản 2 Điều 21 Bộ luật tố tụng dân sự. Bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đã được Toà án tống đạt giấy triệu tập phiên toà hợp lệ nhưng vắng mặt tại phiên toà lần thứ 2 nên Toà án xét xử vắng mặt theo quy định tại Điều 227, 228 Bộ luật tố tụng dân sự.

2. Về nội dung: Xét nội dung, yêu cầu khởi kiện, tài liệu chứng cứ của đương sự giao nộp và Toà án thu thập được có trong hồ sơ vụ án và ý kiến của các bên đương sự thấy: Tháng 9/2018, giũa anh Đinh Văn T và anh Ma Khánh S có giao dịch về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó anh Đinh Văn T và chị T1 là bên chuyển nhượng, anh Ma khánh S là người nhận chuyển nhượng. Ngày 15/9/2018, anh Đinh Văn T có viết 01 giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy giao dịch được lập bằng văn bản nhưng văn bản không tuân thủ quy định về hình thức, không có công chứng, chứng thưc, không đúng quy định của luật; về nội dung mới chỉ viết chuyển nhượng đất rừng và ruộng ở khu đồi Thâm Phe, không xác định diện tích đất chuyển nhượng, số hiệu thửa, tờ bản đồ. Bên chuyển nhượng mới chỉ nhận một số tiền, chưa xác định tổng số tiền giá trị đất chuyển nhượng. Sau khi viết giấy, bên chuyển nhượng lại thay đổi ý kiến để đo đạc lại đất rừng vì không chuyển nhượng cả thửa đất nhưng không tiến hành đo đạc xác định diện tích, vị trí đât rừng không chuyển nhượng, đất ruộng không xác định có bao nhiêu thửa chuyển nhượng, diện tích từng thửa, số hiệu thửa, thuộc tờ bản đồ nào. Kết quả xác minh cho thấy các thửa ruộng ở chân đồi Thâm Phe, xã Đ (đồi Thâm Phe gia đình anh T được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có số thửa 36, tờ bản đồ số 2) khi đo đạc bản đồ địa chính đều mang tên người khác. Như vậy, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này đã vi phạm điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, Điều 117 Bộ luật dân sự.

Sau khi anh Ma Khánh S có đơn khởi kiện yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, anh Đinh Văn T có ý kiến không tiếp tục chuyển nhượng cho anh S nhưng anh T không có mặt tại phiên hoà giải, phiên toà, không có yêu cầu phản tố; chị T1 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không có yêu cầu độc lập, không có ý kiến gì đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không đến Toà án trong tất cả các lần triệu tập, phiên hoà giải, phiên toà. Từ những căn cứ nêu trên, Hội đồng xét xử thấy cần tuyên bố giao dịnh dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 15/9/2018 giũa anh Đinh Văn T với anh Ma Khánh S vô hiệu.

Về giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: Xét thấy, đất chuyển nhượng chưa được xác định, chưa giao nhận đất. Tuy nhiên bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là anh S đã giao một khoản tiền là 105.000.000 đồng cho bên chuyển nhương, sau khi anh S có đơn khởi kiện yêu cầu trả tiền nhưng vợ chồng anh T, chị T1 chưa trả. Vì vậy, yêu cầu của anh S về việc yêu cầu vợ chồng anh T, chị T1 phải hoàn trả toàn bộ khoản tiền này và phải trả lãi đối với số tiền chậm trả này là có căn cứ theo quy định tại Điều 357 Bộ luật dân sự. Lãi phát sinh do chậm trả được xác định từ ngày anh S có đơn khởi kiện là ngày 01/4/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm, ngày 06/11/2023 (01 năm 07 tháng 05 ngày) theo mức lãi quy định tại khoản 2 Điều 468 là 10%/ năm. Tổng số tiền lãi vợ chồng anh T, chị T1 phải trả cho anh S là 16.770.830 đồng ( mười sáu triệu bẩy trăm bẩy mươi nghìn tám trăm ba mươi ba đồng).

Về chi phí tố tụng: Tổng số tiền chi phí tố tụng cho việc xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là: 1.100.000 đồng ( một triệu một trăm nghìn đồng), anh Đinh Văn T và chị T1 phải chịu; anh Ma Khánh S đã nộp tạm ứng chi phí và đã chi phí đủ, Anh T và chị T1 phải có trách nhiệm hoàn trả cho anh S số tiềm chi phí tố tụng nêu trên là 1.100.000 đồng (một triệu một trăm nghìn đồng).

Về án phí dân sự sơ thẩm: Anh Đinh Văn T và chị T1 phải chịu án phí dan sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

- Áp dụng khoản 3 Điều 26; Điểm a khoản 1 Điều 35; Điểm a khoản 1 Điều 39; các điều 147,157,165, 227,228, 271,273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Các Điều 116, 117,119, 122, 123, 131, 357, 468, 500, 503 Bộ luật dân sự; Khoản 3 Điều 167; Điều 188 Luật đất đai năm 2013. Nghị quyết số 326/ 2016 UBTVQH 14, ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án. Nghị quyết số 01/ 2019/NQ-HĐTP, ngày 11 tháng 01 năm 2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số qui định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm.

Tuyên xử:

1. Giao dịch dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 15 tháng 9 năm 2018 giữa bên chuyển nhượng: Anh Đinh Văn T, sinh năm 1981, trú tại: Xóm N, xã Đ, huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên và bên nhận chuyển nhượng: Anh Ma Khánh S, sinh năm 1976, trú tại: Xóm Đ, xã Đ, huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên vô hiệu.

2. Buộc anh Đinh Văn T và chị T1 phải hoàn trả cho anh Ma Khánh S số tiền 105.000.000 đồng (một trăm linh năm triệu đồng) đã nhận và phải trả cho anh Ma Khánh S một khoản tiền lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền là 16.770.830 đồng (mười sáu triệu bẩy trăm bẩy mươi nghìn tám trăm ba mươi đồng). Tổng số tiền anh Đinh Văn T và chị T1 phải thanh toán cho anh S là:

121.770.830 đồng (một trăm hai mươi mốt triệu bẩy trăm bẩy mươi nghìn tám trăm ba mươi đồng).

Về chi phí tố tụng: Tổng số tiền chi phí tố tụng cho việc xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là: 1.100.000 đồng (một triệu một trăm nghìn đồng), anh Đinh Văn T và chị T1 phải chịu; anh Ma Kháng S đã nộp tạm ứng chi phí và đã chi phí đủ, anh T và chị T1 phải có trách nhiệm hoàn trả cho anh S số tiền chi phí tố tụng nêu trên là 1.100.000 đồng (một triệu một trăm nghìn đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi xuất quy định tại Điều 357, Điều 468 của bộ luật dân sự năm 2015.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự, thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Anh Đinh Văn T và chị T1 phải chịu 6.088.541 đồng (sáu triệu không trăm tám mươi tám nghìn năm trăm bốn mươi mốt đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

- Hoàn trả cho anh Ma Khánh S số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 6.830.000 đồng (sáu triệu tám trăm ba mươi nghìn đồng) theo biên lai thu số 0004595 ngày 13/6/2022 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Định Hoá, tỉnh Thái Nguyên.

Án xử công khai sơ thẩm, có mặt nguyên đơn, báo cho biết có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Vắng mặt bị đơn bị, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, báo cho biết có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết./.