Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 103/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG

BẢN ÁN 103/2023/DS-PT NGÀY 30/05/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong các ngày 24, 30 tháng 5 năm 2023 tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Lâm Đồng; xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 248/2022/TLPT-DS ngày 01 tháng 12 năm 2022 về tranh chấp“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án Dân sự sơ thẩm số 33/2022/DS-ST ngày 06 tháng 9 năm 2022 của Toà án nhân dân huyện X, tỉnh Lâm Đồng bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 383/2022/QĐ-PT ngày 02 tháng 12 năm 2022, Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 384/2022/QĐ-PT ngày 23 tháng 12 năm 2023, Thông báo về việc mở phiên tòa xét xử vụ án dân sự phúc thẩm số 388/TB-TA ngày 04 tháng 5 năm 2023, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Vợ chồng ông Nguyễn Bạch VH, sinh năm: 1977; bà Trần Thị NY, sinh năm: 1982; cư trú tại số 70, đường HN, tổ 15, thị trấn LT, huyện X, tỉnh Lâm Đồng; vắng mặt.

Người đại diện hợp pháp: Bà Lê TH, sinh năm: 1986; cư trú tại số 524/4, quốc lộ 20, xã Lộc Nga, thành phố Y, tỉnh Lâm Đồng, là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền số 12361, quyển số 11/2022 TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng công chứng Đỗ Văn Tuấn chứng nhận ngày 16/12/2022); có mặt.

- Bị đơn: Ông Hoàng TL, sinh năm: 1994; cư trú tại số 30/46/6, đường HN, tổ 15, thị trấn LT, huyện X, tỉnh Lâm Đồng; có mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: Ông Hoàng TT, sinh năm: 1959; địa chỉ liên hệ: số 89/10/3 (số cũ 65), đường ĐT, Phường A, thành phố Z, tỉnh Lâm Đồng. Luật sư của Văn phòng Luật sư Hoàng TT - Đoàn Luật sư tỉnh Lâm Đồng; có mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Văn phòng công chứng TTT; địa chỉ: số 35, đường Trần Phú, thị trấn LT, huyện X, tỉnh Lâm Đồng.

Người đại diện hợp pháp: Ông TTT, là người đại diện theo pháp luật (Trưởng Văn phòng); vắng mặt.

2. Bà Đỗ Thị HL, sinh năm: 1973; cư trú tại tổ 18, thị trấn LT, huyện X, tỉnh Lâm Đồng; có đơn đề nghị vắng mặt.

- Người kháng cáo: Ông Hoàng TL - Bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Theo đơn khởi kiện ghi ngày 03/7/2020, lời trình bày tại các bản tự khai và trong quá trình tham gia tố tụng của vợ chồng ông Nguyễn Bạch VH, bà Trần Thị NY thì: Vợ chồng ông, bà là chủ sử dụng diện tích 2.322,1m2 đất trồng cây lâu năm thuộc thửa đất số 173, tờ bản đồ số 76 toạ lạc tại thị trấn LT, huyện X theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CV 091712 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng cấp ngày 19/03/2020.

Ngày 10/4/2020 vợ chồng ông, bà thế chấp toàn bộ tài sản trên để vay vốn tại Ngân hàng QĐ – Chi nhánh thành phố Y với số tiền 500.000.000đ, đồng thời do làm ăn thua lỗ nên có vay của ông TL số tiền 840.000.000đ. Do đó, vợ chồng ông, bà đồng ý trả nợ cho ông TL bằng cách sang tên toàn bộ thửa đất trên với giá 1.340.000.000đ để cấn trừ nợ và ông TL phải trả nợ thay số tiền nợ của Ngân hàng của vợ chồng ông, bà. Sau khi ông TL trả nợ cho Ngân hàng xong thì lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về, ngày 28/5/2020 hai bên đã đến Văn phòng công chứng TTT lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Sau đó hồ sơ không sang tên được vì bị Tòa án nhân dân huyện X áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Vì vậy, vợ chồng ông, bà khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng đất nói trên và đồng ý trả lại cho ông TL số tiền 1.340.000.000đ.

- Theo lời trình bày của ông Hoàng TL thì: Vào ngày 28/5/2020 ông VH đồng ý chuyển nhượng cho ông diện tích 2.322,1m2 đất trồng cây lâu năm thuộc thửa đất số 173, tờ bản đồ số 76 toạ lạc tại thị trấn LT, huyện X với giá 1.340.000.000đ. Ông đã thanh toán đầy đủ tiền cho ông VH và hai bên đã đến Văn phòng công chứng TTT để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Hồ sơ hoàn thành, ông đã nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện X nhưng bị trả lại vì có quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án.

Ông cho rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn thành, hai bên đã ra Văn phòng công chứng chứng nhận hợp pháp, ông đã giao đủ tiền và bên chuyển nhượng đã bàn giao tài sản cho ông canh tác ổn định từ ngày 28/5/2020 đến nay không tranh chấp với ai. Vì vậy ông không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông VH, bà NY đồng thời có yêu cầu phản tố đề nghị công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 28/5/2020 đã ký giữa hai bên. Ông yêu cầu Tòa án hủy bỏ quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 25/2020/QĐ-BPKCTT ngày 05/6/2020.

Trong trường hợp hủy hợp đồng chuyển nhượng nói trên thì ông yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, ông yêu cầu vợ chồng ông VH, bà NY phải bồi thường số tiền 2.039.714.000đ theo Chứng thư thẩm định giá số 883.2021.VT.HS ngày 01/9/2021 của Công ty cổ phần thẩm định giá Việt Tín.

- Theo lời trình bày của ông TTT, người đại diện hợp pháp của Văn phòng công chứng TTT, thì: Vào ngày 28/5/2020 Văn phòng công chứng TTT có tiếp nhận yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng là ông Nguyễn Bạch VH và bên nhận chuyển nhượng là ông Hoàng TL đối với tài sản là diện tích 2.322,1m2 đất trồng cây lâu năm thuộc thửa đất số 173, tờ bản đồ số 76 toạ lạc tại thị trấn LT, huyện X theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CV 091712 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng cấp ngày 19/03/2020 mang tên ông Nguyễn Bạch VH (là tài sản riêng của ông Nguyễn Bạch VH).

Quá trình xem xét hồ sơ Văn phòng công chứng TTT đã thực hiện đúng và đầy đủ các quy định của pháp luật nên đã chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên. Vì vậy, theo Văn phòng công chứng TTT thì việc vợ chồng ông VH, bà NY yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên là không có căn cứ.

- Theo lời trình bày của bà Đỗ Thị HL thì: Bà là chủ sử dụng thửa đất số 368, tờ bản đồ số 22 cũ (nay là thửa đất số 171, tờ bản đồ số 76) tọa lạc tại thị trấn LT, huyện X, tỉnh Lâm Đồng. Hiện nay bà đang canh tác sử dụng ổn định và không tranh chấp với ai. Khi đo vẽ thì ông TL chỉ ranh lấn sang phần đất phía sau thì bà không biết. Bà cho rằng, việc Tòa án giải quyết tranh chấp giữa vợ chồng ông VH, bà NY với ông TL thì bà không liên quan và không tranh chấp gì. Nếu sau này có phát sinh tranh chấp thì bà sẽ khởi kiện và yêu cầu giải quyết bằng một vụ án khác.

Tòa án đã tiến hành hòa giải nhưng không thành.

Tại Bản án số 33/2022/DS-ST ngày 06 tháng 9 năm 2022; Tòa án nhân dân huyện X, tỉnh Lâm Đồng đã xử:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Nguyễn Bạch VH, bà Trần Thị NY đối với ông Hoàng TL về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

+ Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 28/5/2020 giữa ông Nguyễn Bạch VH và ông Hoàng TL đã được công chứng tại Văn phòng công chứng TTT;

+ Buộc ông Hoàng TL phải trả lại cho vợ chồng ông Nguyễn Bạch VH, bà Trần Thị NY toàn bộ diện tích 2.322,10m2 đất trồng cây lâu năm và tài sản trên đất thuộc thửa đất số 173, tờ bản đồ số 76 toạ lạc tại Thị trấn LT, huyện X, tỉnh Lâm Đồng.

+ Buộc vợ chồng ông Nguyễn Bạch VH, bà Trần Thị NY phải thanh toán cho ông Hoàng TL số tiền 2.039.714.000đ.

- Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Hoàng TL về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 28/5/2020.

Ngoài ra, Bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo và trách nhiệm thi hành án của các bên đương sự.

Ngày 09/9/2022 ông Hoàng TL kháng cáo đề nghị sửa Bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn; đồng thời hủy Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 25/2020/QĐ-BPKCTT ngày 05/6/2020 của Tòa án nhân dân huyện X, tỉnh Lâm Đồng.

Tại phiên tòa, Ông Hoàng TL vẫn giữ nguyên kháng cáo.

Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông TL đề nghị chấp nhận kháng cáo của ông TL, sửa bản án sơ thẩm.

Bà Lê TH, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, không đồng ý với kháng cáo của bị đơn, đề nghị giải quyết như Bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng phát biểu về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự tại giai đoạn phúc thẩm cũng như phiên tòa hôm nay: đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự.

Về nội dung: Đề nghị hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm; giao hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục chung.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Xuất phát từ việc vợ chồng ông Nguyễn Bạch VH, bà Trần Thị NY khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 28/5/2020 đối với lô đất thuôc thửa số 173, tờ bản đồ số 76 tại thị trấn LT, huyện X, tỉnh Lâm Đồng giữa ông Nguyễn Bạch VH và ông Hoàng TL đã được công chứng tại Văn phòng công chứng TTT. Ông TL không đồng ý và có yêu cầu phản tố đề nghị công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng nói trên nên các bên phát sinh tranh chấp.

Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp giữa các bên là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là phù hợp với quy định của pháp luật.

[2] Về tố tụng: người đại diện hợp pháp của Văn phòng công chứng TTT, bà Đỗ Thị HL có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự; Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự nói trên theo thủ tục chung.

[3] Qua xem xét thì thấy rằng:

[3.1] Nguyên đơn cho rằng do có nợ của ông TL số tiền 840.000.000đ, vì vậy đồng ý cấn trừ nợ bằng quyền sử dụng đất thuộc thửa số 173, tờ bản đồ số 76 tại thị trấn LT, huyện X, tỉnh Lâm Đồng. Do còn nợ tại Ngân hàng QĐ – Chi nhánh thành phố Y là 500.000.000đ nên đồng ý để ông TL trả nợ và rút Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp để sau đó làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định. Tuy nhiên, quá trình thực hiện việc sang tên thì tài sản bị Tòa án nhân dân huyện X ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 25/2020/QĐ- BPKCTT ngày 05/6/2020 về việc “Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ” quy định tại Điều 126 Bộ luật Tố tụng Dân sự.

Bị đơn cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được chứng nhận theo đúng quy định, hai bên đã thanh toán đủ tiền và đã bàn giao đất nên việc chuyển nhượng đã hoàn thành là không đúng quy định của pháp luật nên không đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn.

[3.2] Tại phiên tòa hôm nay, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn cũng thừa nhận việc chuyển nhượng là có xảy ra trên thực tế và nguyên đơn nhận đủ tiền từ ông TL, đã bàn giao đất cho ông TL quản lý sử dụng kể từ thời điểm chuyển nhượng cho tới nay. Tuy nhiên, do tài sản bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nên mới yêu cầu hủy hợp đồng. Đồng thời, nguyên đơn cũng thừa nhận hiện nay không có đủ khả năng để trả lại cho bị đơn số tiền 1.340.000.000đ đã thỏa thuận chuyển nhượng trước đó.

Do đó, cần phải xem xét, đánh giá toàn diện tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất nói trên giữa ông VH với ông TL nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

[3.3] Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng toàn bộ tài sản mà hai bên chuyển nhượng là tài sản chung của ông VH và bà NY trong thời kỳ hôn nhân nhưng ông VH tự ý làm thủ tục chuyển nhượng cho ông TL mà không được sự đồng ý của bà NY là chưa chính xác. Bởi lẽ tài sản này được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CV 091712 ngày 19/3/2020 cho cá nhân ông Nguyễn Bạch VH, đây là tài sản riêng của ông VH nên ông VH có đầy đủ quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất số 173, tờ bản đồ số 76 tọa lạc tại thị trấn LT, huyện X, tỉnh Lâm Đồng. Tại phiên tòa nguyên đơn cũng thừa nhận đây là tài sản riêng của ông VH. Như vậy, đây không phải là căn cứ để hủy hợp đồng nói trên.

[3.4] Theo các tài liệu, chứng cứ thu thập được tại giai đoạn phúc thẩm thể hiện: Ngày 04/6/2020, vợ chồng ông Phan ĐN, bà Phạm TH có đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng vay tài sản đối với vợ chồng ông VH, bà NY đồng thời yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Tòa án cấp sơ thẩm đã ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời “Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ” theo Quyết định số 25/2020/QĐ-BPKCTT ngày 05/6/2020.

Qua xem xét thì thấy rằng, khi giải quyết đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của vợ chồng ông ĐN, bà TH thì Tòa án cấp sơ thẩm chưa xác định giá trị tài sản bị yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (các thửa đất 960 và 173) để xác định các tài sản bị yêu cầu phong tỏa có giá trị tương đương với nghĩa vụ tài sản mà người bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời có nghĩa vụ phải thực hiện hay không? Đồng thời, việc xác định biện pháp bảo đảm để buộc người yêu cầu thực hiện cũng chưa đảm bảo theo quy định của pháp luật. Sau khi có Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì cũng không làm rõ tại sao vợ chồng ông VH, bà NY cũng không có khiếu nại, thắc mắc gì? Điều này là mâu thuẫn khi tài sản nói trên đã được ông VH chuyển nhượng cho ông TL, bên chuyển nhượng đã nhận đủ tiền đã thỏa thuận trước đó.

[3.5] Quá trình giải quyết vụ án thì ông TL có đơn yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì cho rằng sau khi thỏa thuận thì ông đã thanh toán đủ tiền, đã nhận đất và có đầu tư, tôn tạo thêm trên đất; vấn đề này cũng chưa được cấp sơ thẩm làm rõ.

Ngoài ra, hiện nay diện tích đất nói trên đã bị kê biên theo Quyết định cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 01/QĐ-CCTHADS ngày 18/11/2020 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện X. Trong thực tế thì các bên đều thừa nhận việc chuyển nhượng đất đã hoàn tất; các bên đã hoàn tất việc giao tiền và tài sản chuyển nhượng cho nhau, chỉ có việc làm thủ tục sang tên bị dừng lại do bị Tòa án nhân dân huyện X áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của một vụ án khác. Do vậy khi xem xét, giải quyết việc tranh chấp giữa các bên cần căn cứ vào các quy định của pháp luật để xem xét, đánh giá tính hợp pháp của giao dịch này cũng như khả năng thực hiện nghĩa vụ của bên chuyển nhượng đối với bên nhận chuyển nhượng trong trường hợp hủy hợp đồng để bảo vệ quyền lợi cho đương sự.

Bên cạnh đó, để làm rõ tính hợp pháp của Quyết định cưỡng chế vừa nêu cũng như bảo vệ quyền và lợi ích của đương sự; cần phải đưa Chi cục Thi hành án Dân sự huyện X và vợ chồng ông Phan ĐN, bà Phạm TH cũng như những người đang yêu cầu thi hành án đối với vợ chồng ông VH, bà NY liên quan đến việc kê biên lô đất thuộc thửa 173 nói trên vào tham gia tố tụng mới đảm bảo giải quyết triệt để vụ án.

[4] Từ những phân tích trên, cấp sơ thẩm đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng và nội dung, cấp phúc thẩm không thể khắc phục được nên cần hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm; giao hồ sơ cho cấp sơ thẩm giải quyết lại theo quy định của pháp luật.

Do hủy án nên chưa xét đến kháng cáo của ông Hoàng TL.

[5] Về chi phí tố tụng: chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, đo vẽ và thẩm định giá sẽ được xem xét, giải quyết khi cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án.

[6] Về án phí: Ông TL không phải chịu án phí Dân sự phúc thẩm. Án phí Dân sự sơ thẩm được xem xét, giải quyết khi cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015;

- Căn cứ khoản 3 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Hủy toàn bộ Bản án Dân sự sơ thẩm số 33/2022/DS-ST ngày 06 tháng 9 năm 2022 của Toà án nhân dân huyện X, tỉnh Lâm Đồng về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa vợ chồng ông Nguyễn Bạch VH, bà Trần Thị NY với ông Hoàng TL.

Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện X, tỉnh Lâm Đồng giải quyết lại vụ án theo thủ tục chung.

2. Về án phí:

- Án phí sơ thẩm: sẽ được Tòa án cấp sơ thẩm xem xét trong quá trình giải quyết lại vụ án.

- Án phí phúc thẩm: Ông Hoàng TL không phải chịu án phí Dân sự phúc thẩm. Ông TL được nhận lại số tiền 300.000đ tạm ứng án phí Dân sự phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 00095911 ngày 14/10/2022 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện X, tỉnh Lâm Đồng.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.