Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 06/2024/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN NGHI LỘC, TỈNH NGHỆ AN

BẢN ÁN 06/2024/DS-ST NGÀY 11/09/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 11 tháng 9 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự sơ thẩm thụ lý số 33/TLST- DS ngày 06 tháng 5 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 26/2024/QĐXX- ST ngày 22 tháng 8 năm 2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: ông Nguyễn Văn N , sinh năm 1975 và bà Nguyễn Thị N , sinh năm 1976.

Địa chỉ: xóm H , xã N huyện N , tỉnh Nghệ An. Có mặt.

- Bị đơn: ông Nguyễn Hoàng D , sinh năm 1963 và bà Nguyễn Thị N , sinh năm 1963.

Địa chỉ: xóm Q , xã N , huyện N , tỉnh Nghệ An. Có mặt.

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: ông Nguyễn Việt C , sinh năm 1984 và bà Bùi Thị P .

Địa chỉ: khối 5, thị trấn Q , huyện N , tỉnh Nghệ An. Vắng mặt và có đơn xin xét xử vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện đề ngày 19 tháng 3 năm 2024, quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn trình bày: Vợ chồng chúng tôi là chủ sử dụng thửa đất số 123, tờ bản đồ số 07 tại xóm Mới (nay là xóm Quyết Tâm) xã Nghi Thiết, huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An; Thửa đất đã đươc Ủy ban nhân dân huyện Nghi Lộc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS644155 ngày 30/9/2019.

Nguồn gốc cụ thể như sau: vào tháng 9 năm 2019, vợ chồng tôi lập Hợp đồng nhận chuyển nhượng 300,7m2 đất tách từ thửa 122, tờ bản đồ số 07 của ông Nguyễn Hoàng D và bà Nguyễn Thị N . Hợp đồng lập xong và chúng tôi cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2019. Việc mua bán, chuyển nhượng chúng tôi thực hiện thông qua ông Nguyễn Việt C môi giới.

Hiện nay, khi chúng tôi đến lấy đất để làm nhà thì ông D , bà N không đồng ý giao đất cho chúng tôi như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chúng tôi; không chấp nhận hợp đồng mua bán đất đã lập trước đây mà chỉ giao cho chúng tôi phần đất 240m2 còn phần còn thiếu nằm ở mặt đường và lấn sang phần đất khác. Theo tìm hiểu thì chúng tôi được biết: năm 2003, ông D bà N bán 300m2 đất cho ông L , bà V ở Nghi Tiến; Hai bên lập giấy viết tay. Sau đó, qua ông C , bà P thì ông C và bà P giúp tôi mua, lập hợp đồng trực tiếp với ông D , bà N và vợ chồng tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2019. Năm 2019, chúng tôi trực tiếp nhận giao đất trên thực địa. Tuy nhiên, năm 2016, gia đình ông D bị thu hồi hơn 20m2 đất phía mặt đường và đã nhận tiền đền bù. Mặc dù ngày 11/9/2019, ông bà D được cấp lại bìa theo hiện trạng mới và sau đó bán cho chúng tôi theo thực trạng mới này và cả hai gia đình đều được cấp bìa mới đúng diện tích được sử dụng nhưng ông bà Doánh vẫn khẳng định bán cho tôi theo diện tích đất cũ (tức là ra cả mặt đường D4).

Nay, đề nghị Tòa án giải quyết buộc ông D , bà N phải giao đủ cho chúng tôi 300,7m2 như đã thỏa thuận, thống nhất chuyển nhượng đã kí kết trong hồ sơ và tôi đã được cấp bìa. Bởi vì gia đình chúng tôi mua sau khi ông bà D N đã bị thu hồi và nhận tiền đền bù.

Bà N (vợ ông N ) bổ sung: phần 0,7m2 đất dư trong bìa là do mép tiếp giáp với đất hàng xóm có một gấp khúc. Do vậy các bên đã nhất trí tính thêm 0,7m2 vào để chuyển nhượng cho phù hợp.

Bị đơn trình bày: Vợ chồng chúng tôi sinh sống trên thửa đất này đã lâu. Năm 2003, chúng tôi chuyển nhượng cho vợ chồng ông Nguyễn Văn L và bà Lưu Thị V 300 m2 đất (dài 30, rộng 10m) tính từ mép đường Quốc phòng trước mặt tiền; Việc mua bán chỉ thỏa thuận viết tay chứ chưa lập hợp đồng sang tên, chuyển chủ. Năm 2016, có chủ trương thu hồi đất nên chúng tôi bị thu hồi hơn 23,9m2 đất mặt tiền để làm mương thoát nước và hành lang giao thông; Chúng tôi đã nhận tiền đền bù trong thời gian đó; Ngày 11/9/2019, chúng tôi được Ủy ban nhân dân huyện Nghi Lộc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thửa đất số 24, tờ bản đồ số 07 tại xóm Mới (nay là xóm Quyết Tâm) xã Nghi Thiết, huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An có diện tích 1140,4m2. Ngày 30/9/2019, qua bà V , chúng tôi lập hợp đồng chuyển nhượng 300,7m2 đất cho vợ chông ông Nguyễn Văn N , Nguyễn Thị N , phần thửa đất còn lại của chúng tôi là thửa 122 có diện tích 839,5m2 và cũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới; Việc mua bán này là bán theo thỏa thuận với bà V , ông L trước đây (tức là theo thỏa thuận trong giấy viết tay cũ với bà V , ông L ). Việc lập hợp đồng, cấp giấy mới là do ông Nguyễn Việt C (người môi giới giữa ông N , bà N với ông L , bà V và vợ chồng tôi) thực hiện chứ chúng tôi không biết. Việc mua bán cho ông N , bà N tôi không biết và chỉ giao dịch qua bà V , ông L , ông C ; Chúng tôi bán cho bà V , ông L 300m2 thì nay tôi chỉ đồng ý diện tích đó và vị trí như ngày xưa chúng tôi đã bán cho bà V , ông L ; Ông N , bà N thiếu đất không phải là việc của chúng tôi. Năm 2019, bà V đưa ông C đến và nói là có khách nên yêu cầu chúng tôi giao bìa, lập hồ sơ chuyển nhượng giữa chúng tôi và khách. Chúng tôi kí vào hợp đồng và hồ sơ chuyển nhượng nhưng thực chất do vợ chồng già cả nên không xem xét kĩ. Chúng tôi chỉ bán 300m2 chứ không bán 300,7m2.

Việc giao dịch, mua bán công khai, có vợ chồng N N , vợ chồng ông L , bà V , vợ chồng tôi và ông C . Chúng tôi cùng cán bộ Địa chính đo vẽ, bàn giao đất. Sau đó, chúng tôi giao giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất và kí kết Hồ sơ để tách bìa.

Mọi nội dung trong hồ sơ, chúng tôi không biết vì chỉ giao dịch với bà V thông qua ông C .

Vì vậy, chúng tôi không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn. Đất của chúng tôi bán là 30m chiều sâu tính từ mép mương nước.

Chúng tôi đề nghị Tòa án xem xét hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông N , bà N .

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan (ông C ) khai: Năm 2019, tôi có mua lại của ông L , bà V 300m2 đất qua giấy viết tay. Tôi bán lại cho ông N , bà N và bán trao tay theo giấy viết tay với bà V , ông L và sau đó đã cùng ông D , bà N (là chủ đất) tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng giữa ông D , bà N với ông N , bà N . Khi đo vẽ, ông C địa chính xã đo vẽ, cắm mốc và do đất gấp khúc nên phải tròn diện tích 300,7m2. Thời điểm đó, tôi không nghe thông tin gì về việc đất bị thu hồi. Khi tôi bán cho bà N , ông N là bán cụ thể bao nhiêu tiền, tôi không nhớ rõ. Ông N , bà N trả tiền trực tiếp cho tôi. Thời điểm đo vẽ giao đất thì nhà ông D đang xây nên tôi không nhớ rõ vị trí mốc cụ thể. Tuy nhiên, tôi được biết vào đầu tháng 9, trước khi chúng tôi tách thửa đất ra cho ông N , bà N thì gia đình ông D đã được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi bị thu hồi đất và phần đất tách thửa cho ông N , bà N ở trong diện tích đất được cấp lại của ông D , bà N . Tôi đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Ông Nguyễn Văn L và bà Lưu Thị V trình bày: Năm 2003, chúng tôi có thỏa thuận nhận chuyển nhượng 300m2 đất từ ông Nguyễn Hoàng D , bà Nguyễn Thị N . Việc mua bán viết tay và ranh giới chỉ rõ 10m giáp mặt đường và sâu 30m. Khi đó, chúng tôi không đo vẽ giao đất cụ thể. Năm 2019, do không có nhu cầu ở nên chúng tôi thông qua ông Nguyễn Viết C , chuyển nhượng lại thửa đất cho ông Nguyễn Văn N , bà Nguyễn Thị N . Chúng tôi đến gặp ông D , bà N và bàn giao lại mọi việc mua bán trước đây đồng thời ông C có trách nhiệm đi tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình. Ngoài ra, chúng tôi không biết thêm thông tin gì và cũng không liên quan gì nữa.

Tòa án đã thành lập Hội đồng định giá tài sản và tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ đối với thửa đất tranh chấp tại xóm Quyết Tâm, xã Nghi Thiết. Kết quả thẩm định, định giá tài sản phản ánh:

Thửa đất 123, tờ bản đồ số 07 có diện tích 300,7m2 mang tên ông Nguyễn Văn N , bà Nguyễn Thị N , hiện trạng theo xác định của ông D là khuôn viên của các điểm: 7, 14,12, 11,7.

Thửa đất 123, tờ bản đồ số 07 có diện tích 300,7m2 mang tên ông Nguyễn Văn N , bà Nguyễn Thị N , hiện trạng theo xác định của ông N , bà N và theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp là khuôn viên của các điểm: 3,5, 10, 15,3.

Thửa đất 122, tờ bản đồ số 07 của ông Nguyễn Hoàng D , bà Nguyễn Thị N có diện tích 839,5 m2 + Về tài sản trên đất tranh chấp:

- 01 đoạn tường rào xây táp lô chắn phía gần cuối khu đất chuyển nhượng - 01 phần dàn tôn trước nhà ở ông D , bà N - 01 đoạn sân nền láng bê tông, bờ con chạnh da trát - 01 giếng cống cũ - 03 cây ăn quả Đều là tài sản của gia đình ông D , bà N .

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An phát biểu quan điểm về vụ án: Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng và đầy đủ các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng các quy định của pháp luật. Về nội dung, Đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận nội dung khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn tháo giỡ các tài sản trên phần đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao trả đủ 300,7m2 đất cho ông N , bà N như Hợp đồng chuyển nhượng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thẩm quyền và thời hiệu khởi kiện: Nguyên đơn yêu câu giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng và quyền sử dụng là thửa đất số 123, tờ bản đồ số 7 tại xã Nghi Thiết, huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An. Đây là vụ án dân sự; theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, Toà án nhân dân huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giải quyết là đúng thẩm quyền.

[2] Về sự vắng mặt những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: ông Nguyễn Việt C , bà Nguyễn Thị P đã được Tòa án triệu tập hợp lệ để tham gia phiên tòa lần nhưng vắng mặt và có đơn xin vắng mặt nên có căn cứ để xét xử vắng mặt; Bà Lưu Thị V và ông Nguyễn Văn L tuy là người đầu tiên nhận chuyển nhượng đất từ ông D , bà N nhưng đã chuyển giao quyền và nghĩa vụ cho ông Nguyễn Văn N , bà Nguyễn Thị N ; Ông L và bà V đã có lời khai, không có nghĩa vụ, lợi ích bị xâm phạm nên Tòa án không đưa vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan vì mọi giao kết đều thực hiện trực tiếp từ vợ chồng ông D , bà N với ông N , bà N và các bên đều đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ. Căn cứ vào điểm b khoản 2 Điều 227 của Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt. Các đương sự khác đều tuân thủ đúng quy định của pháp luật.

[3] Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Nguyên đơn yêu cầu buộc ông Doánh, bà Nga phải tháo giỡ tài sản, trả đủ cho họ diện tích 300,7m2 đất như đã chuyển nhượng và họ đã được cấp đất.

Xét: năm 2003, ông Nguyễn Hoàng D và bà Nguyễn Thị N chuyển nhượng cho bà Lưu Thị V , ông Nguyễn Văn L diện tích đất là 300m2; Lúc chuyển nhượng, các bên chỉ lập giấy viết tay, nhận tiền và không tiến hành giao nhận đất. Trong giấy chuyển nhượng, chỉ thể hiện mảnh đất dài 30m, rộng 10m và có mặt trước bám đường Quốc phòng (nay gọi là đường D4).

Năm 2016, gia đình ông D , bà N bị thu hồi 23,9m2 đất với số tiền đền bù hơn 54.000.000 đồng và ông bà đã nhận số tiền này. Diện tích đất bị thu hồi nằm phía trước thửa đất, bám mặt đường. Ngày 11/9/2019, ông D , bà N đã được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích mới (sau khi bị thu hồi) là 1140,4m2.

Ngày 30/9/2019, sau khi lập hợp đồng chuyển nhượng cho ông N , bà N thì hai thửa được tách ra và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới là: thửa của ông D , bà N là thửa 122, tờ bản đồ 07 có diện tích 839,5 m2; Thửa đất mang tên ông N , bà N là thửa 122, tờ bản đồ số 07 có diện tích 300,7m2. Như vậy, việc ông D , bà N bán đất cho ông L , bà V là đất bám mặt đường; Lẽ ra khi bị thu hồi thì phần tiền bị thu hồi là của bà V , ông L . Tuy nhiên, ông D , bà N nhận số tiền trên, đồng thời được cấp lại giấy mới với diện tích mới; Với diện tích mới đó, ông D , bà N tiếp tục kí kết chuyển nhượng cho ông N , bà N (dựa trên cơ sở đã bán cho ông L , bà V trước đây). Như vậy, mặc dù nguyên nhân của việc chuyển nhượng là cho ông L bà V nhưng thực tế và trực tiếp là chuyển nhượng cho ông N , bà N (hợp đồng, đo vẽ...và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp sau khi ông D , bà N được cấp lại giấy khi bị thu hồi đất). Như vậy, việc ông D bà N nhận tiền đền bù đất thu hồi, việc kí hợp đồng chuyển nhượng...là đúng thực tế và việc ông N , bà N được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hợp lệ (quá trình mua bán trao tay giữa bà V , ông L với ông C , ông N và bà N là giao dịch dân sự không ảnh hưởng đến tính hợp pháp, tự nguyện trong giao dịch chuyển nhượng đất).

Như vậy, năm 2003, ông D , bà N chuyển nhượng 300m2 đất cho ông L , bà V với thỏa thuận viết tay với vị trí đất 10m mặt đường và sâu 30m. Qua môi giới của ông C (ông C mua lại diện tích đất này từ ông L , bà V ) thì ông N , bà N đã nhận chuyển nhượng trực tiếp 300,7m2 đất từ ông D , bà N . Phần diện tích đất mà ông N , bà N nhận chuyển nhượng từ ông D , bà N thông qua hợp đồng chuyển nhượng trực tiếp được thực hiện sau khi ông D , bà N bị thu hồi đất, đã nhận tiền và đã được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thỏa thuận chuyển nhượng trên được thực hiện hoàn toàn rõ ràng, hợp pháp và đúng pháp luật. Căn cứ mà ông D , bà N phản đối yêu cầu của nguyên đơn là không đúng vì: ông D , bà N bán chuyển nhượng cho ông L , bà V 300m2 bám mặt đường thì nếu giữ nguyên việc chuyển nhượng này, giá trị đất bị thu hồi phải là của ông L , bà V . Mặt khác, việc chuyển nhượng cho ông N , bà N được thực hiện sau khi vợ chồng ông D được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với diện tích còn lại sau khi bị thu hồi;

Vì vậy, cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc ông Nguyễn Hoàng D , bà Nguyễn Thị N tháo dỡ, di dời các tài sản để giao trả đủ phần đất cho ông Nguyễn Văn N , bà Nguyễn Thị N đã nhận chuyển nhượng và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Xét việc nhận chuyển nhượng giữa các bên là tự nguyện, thể hiện bằng hợp đồng dân sự hợp pháp; việc tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn N , bà Nguyễn Thị N là đúng pháp luật nên không chấp nhận yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà Ủy ban nhân dân huyện Nghi Lộc cấp cho thửa 123 mang tên ông Nguyễn Văn N , bà Nguyễn Thị N của ông Nguyễn Hoàng D , bà Nguyễn Thị N .

[7] Về án phí: Theo quy định tại điều 26 Nghị Quyết 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30.12.2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lí và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án buộc các đương sự phải chịu án phí; Mặc dù ông Nguyễn Hoàng D , bà Nguyễn Thị N thuộc trường hợp người cao tuổi nhưng không có đơn nên không được miễn án phí.

[8] Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Nghi Lộc không kiến nghị gì nên không xem xét.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2, 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, Điều 147; Điều 227 và Điều 228 Bộ luật Tố tụng Dân sự;

Căn cứ các Điều 500, 501, 502, 503 và Điều 185 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30.12.2016 về Lệ phí, án phí Tòa án;

Xử:

{1} Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn N , bà Nguyễn Thị N .

Buộc ông Nguyễn Hoàng D và bà Nguyễn Thị N phải tháo dỡ các tài sản, vật kiến trúc, cây cối để giao trả cho ông Nguyễn Văn N , bà Nguyễn Thị N diện tích đất 300,7m2 thuộc thửa đất số 123, tờ bản đồ số 07 tại xóm Mới (nay là xóm Quyết Tâm) xã Nghi Thiết, huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An đã đươc Ủy ban nhân dân huyện Nghi Lộc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS644155 ngày 30/9/2019. Cụ thể là diện tích đất giới hạn bởi các điểm: 3, 5, 10, 15, 3. Có tứ cận:

- Phía Bắc giáp đường D4 (10-15): 10m - Nam giáp thửa 122 ( 5-10): 30m - Đông giáp thửa 21 ( 3- 15): 0,54m + 2,55m + 1,59m + 9,47m + 15,85m - Tây giáp thửa 122 ( 5-10): 4,46m + 25,54 m {2} Không chấp nhận yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất số CS644155 ngày 30/9/2019 của Ủy ban nhân dân huyện Nghi Lộc đối với thửa đất số 123, tờ bản đồ số 07 tại xóm Mới (nay là xóm Quyết Tâm) xã Nghi Thiết, huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An mang tên ông Nguyễn Văn N và bà Nguyễn Thị N của ông Nguyễn Hoàng D , bà Nguyễn Thị N .

(Có sơ đồ ban hành kèm theo bản án.) {3}Về án phí: Buộc ông Nguyễn Hoàng D , bà Nguyễn Thị N phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Trả lại cho ông Nguyễn Văn N 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp tại Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An theo biên lai thu số 0010297 ngày 06/5/2024.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các điều 6, 7 và 9 của Luật Thi hành án Dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án Dân sự.

Nguyên đơn, bị đơn có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản sao bản án hoặc niêm yết bản sao bản án.