Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 01/2024/DS-ST

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN DI LINH, TỈNH LÂM ĐỒNG

BẢN ÁN 01/2024/DS-ST NGÀY 02/01/2024 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngày 02 tháng 01 năm 2024 tại Trụ sở Tòa án nhân dân huyện D, xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 46/2023/TLST-DS ngày 29 tháng 3 năm 2023 về tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 124/2023/QĐXXST-DS ngày 27 tháng 11 năm 2023 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Ngô Xuân T, sinh năm 1998. Địa chỉ: Thôn A, xã T, huyện D, tỉnh L. Vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Phạm Minh V, sinh năm 1994. Địa chỉ: Thôn B, xã L, huyện B, tỉnh L. Hợp đồng ủy quyền ngày 10- 8-2023. Có mặt.

Bị đơn: Bà Ka’ D (tên khác: Ka D), sinh năm 1990. Địa chỉ: Số A, Thôn C, xã Đ, huyện D, tỉnh L. Vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, đơn khởi kiện bổ sung ngày 15 tháng 3 năm 2023, trong quá trình xét xử và tại phiên tòa, nguyên đơn ông Ngô Xuân T, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Phạm Minh V đều trình bày:

Ông Ngô Xuân T có nhu cầu mua đất, thông qua người môi giới biết bà Ka’ D có bán đất nên vào ngày 18 tháng 8 năm 2019 ông Ngô Xuân T và bà Ka D thỏa thuận bà Ka D sang nhượng cho ông Ngô Xuân T các thửa đất sau đây:

- Thửa đất số 55, tờ bản đồ số 41, diện tích 2.266m2 tại xã Đ, huyện D, tỉnh L. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH 510298 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 31-8-2017;

- Thửa đất số 222, tờ bản đồ số 42, diện tích 306m2 tại xã Đ, huyện D, tỉnh L. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH 510301 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 31-8-2017;

- Thửa đất số 58, tờ bản đồ số 41, diện tích 786m2 tại xã Đ, huyện D, tỉnh L. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH 510300 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 31-8-2017;

- Thửa đất số 296, tờ bản đồ số 42, diện tích 1.059m2 tại xã Đ, huyện D, tỉnh L. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH 510299 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 31-8-2017;

- Thửa đất số 397, tờ bản đồ số 42, diện tích 1.400m2 tại xã Đ, huyện D, tỉnh L. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH 561105 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 31-8-2017;

- Thửa đất số 175, tờ bản đồ số 72, diện tích 2.567.000m2 tại xã Đ, huyện D, tỉnh L. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số AH 721933 do Ủy ban nhân dân huyện D, tỉnh L cấp ngày 22-01-2017.

Theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu trên là 1.900.000.000 đồng. Phương thức thanh toán: Bằng tiền mặt Việt Nam đồng. Bên B (ông Ngô Xuân T) sẽ thanh toán hết số tiền trên cho bên A (bà Ka’ D) ngay sau khi hai bên ký kết vào Hợp đồng này. Ông Ngô Xuân T đã giao cho bà Ka’ D đủ số tiền 1.900.000.000 đồng cho bà Ka’ D. Bà Ka’ D đã giao cho ông Ngô Xuân T bản chính của 06 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH 510298 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 31-8-2017; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH 510301 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 31-8-2017; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH 510300 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 31-8-2017; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH 510299 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 31-8-2017; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số AH 721933 do Ủy ban nhân dân huyện D, tỉnh L cấp ngày 22-01- 2017. Do bà Ka’ D bán toàn bộ diện tích đất là trái với quy định của Nhà nước nên đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH 561105 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 31-8-2017 ông Ngô Xuân T giao trả lại cho bà Ka’ D để tách thửa để lại 600m2, vì chủ trương của Nhà nước người dân tộc thiểu số không được bán toàn bộ diện tích đất.

Tuy nhiên, cho đến nay ông Ngô Xuân T nhiều lần liên hệ bà Ka’ D để yêu cầu làm các thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật nhưng bà Ka’ D không cùng ông Ngô Xuân T thực hiện các thủ tục chuyển nhượng và tiến hành bàn giao tài sản cho ông Thành.

Nay yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18-8- 2019 giữa ông Ngô Xuân T và bà Ka’ D vô hiệu. Buộc bà Ka’ D phải thanh toán cho ông Ngô Xuân T số tiền đã nhận là 1.900.000.000 đồng, không yêu cầu tiền lãi. Ngoài ra, ông Ngô Xuân T không có yêu cầu gì khác.

Tài liệu, chứng cứ chứng minh: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Ka’ D và ông Ngô Xuân T không ghi ngày, tháng, năm, có chữ ký, ghi họ tên “Ka D” và dấu lăn tay của Ka D.

Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, bị đơn bà Ka’ D đã được triệu tập hợp lệ, đã nhận được Thông báo thụ lý vụ án, giấy triệu tập, quyết định đưa vụ án ra xét xử, quyết định hoãn phiên tòa của Tòa án, nhưng vắng mặt không có lý do chính đáng, điều này cho thấy bị đơn tự từ chối quyền được trình bày để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình về các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Như vậy, bị đơn đã tự tước bỏ quyền được chứng minh của mình qua việc không đến Tòa án tham gia tố tụng nên bị đơn phải chịu hậu quả của việc không chứng minh tại khoản 4 của Điều 91 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện D phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, của Hội thẩm nhân dân, Thư ký phiên tòa và của các đương sự trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa hôm nay. Đại điện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Ngô Xuân T và bà Ka’ D là vô hiệu. Buộc bà Ka’ D có nghĩa vụ trả lại cho ông Ngô Xuân T số tiền đã nhận là 1.900.000.000 đồng, các đương sự chịu chi phí tố tụng và chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về thủ tục tố tụng: Tại phiên tòa bà Ka’ D đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai, vắng mặt không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan, bà Ka’ D không có yêu cầu phản tố. Ông Ngô Xuân T có đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bà Ka’ D. Bà Ka’ D hiện đang cư trú tại huyện D, tỉnh L. Do đó, căn cứ Điều 26, Điều 35, Điều 39, khoản 2 Điều 227 và khoản 3 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện D và Tòa án vẫn tiến hành xét xử vắng mặt bà Ka’ D.

[2] Về quan hệ tranh chấp: Ông Ngô Xuân T cho rằng bà Ka’ D không tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của luật nên khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng, nên xác định đây là quan hệ “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

[3] Xét yêu cầu của nguyên đơn ông Ngô Xuân T, yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Ngô Xuân T và bà Ka’ D là vô hiệu, đối với các thửa đất sau đây:

- Thửa đất số 55, tờ bản đồ số 41, diện tích 2.266m2 tại xã Đ, huyện D, tỉnh L. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH 510298 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 31-8-2017;

- Thửa đất số 222, tờ bản đồ số 42, diện tích 306m2 tại xã Đ, huyện D, tỉnh L. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH 510301 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 31-8-2017;

- Thửa đất số 58, tờ bản đồ số 41, diện tích 786m2 tại xã Đ, huyện D, tỉnh L. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH 510300 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 31-8-2017;

- Thửa đất số 296, tờ bản đồ số 42, diện tích 1.059m2 tại xã Đ, huyện D, tỉnh L. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH 510299 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 31-8-2017;

- Thửa đất số 397, tờ bản đồ số 42, diện tích 1.400m2 tại xã Đ, huyện D, tỉnh L. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH 561105 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 31-8-2017;

- Thửa đất số 175, tờ bản đồ số 72, diện tích 2.567.000m2 tại xã Đ, huyện D, tỉnh L. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số AH 721933 do Ủy ban nhân dân huyện D, tỉnh L cấp ngày 22-01-2017.

Yêu cầu bà Ka D có nghĩa vụ trả lại cho ông Ngô Xuân T số tiền đã nhận là 1.900.000.000 đồng. Ngoài ra, không có yêu cầu gì khác.

Xét thấy, tại Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Ka’ D và ông Ngô Xuân T đã thỏa thuận: “Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu trên là 1.900.000.000 đồng. Phương thức thanh toán: Bằng tiền mặt Việt Nam đồng. Bên B (ông Ngô Xuân T) sẽ thanh toán hết số tiền trên cho bên A (bà Ka’ D) ngay sau khi hai bên ký kết vào Hợp đồng này”. Bà Ka’ D đã ký tên vào từng trang, ký và ghi họ tên “Ka D” và lăn tay dưới mục “Bên A” của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để xác nhận. Về hình thức giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực. Về nội dung hợp đồng trái với Quyết định số 08/2015/QĐ-UBND ngày 30-01-2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh L ban hành quy định về điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, … quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số trên địa bàn tỉnh L, tại điểm c khoản 2 Điều 4 quy định điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất “…Diện tích đất tối thiểu còn lại của mỗi hộ vẫn lớn hơn hoặc bằng 0,6ha”. Hiện nay, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Ka’ D và ông Ngô Xuân T không tiếp tục thực hiện được, do đó ông Ngô Xuân T yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu và buộc bà Ka’ D trả lại số tiền đã nhận là 1.900.000.000 đồng là có căn cứ chấp nhận.

Theo biên bản xem xét, thẩm định tại chổ ngày 08-11-2023 thì toàn bộ diện tích đất nêu trên đều do bà Ka’ D đang quản lý, sử dụng.

Về chi phí tố tụng (xem xét, thẩm định tại chổ là 600.000 đồng; khai thác và sử dụng tài liệu đất đai là 567.180 đồng, tổng cộng là 1.167.180 đồng), do yêu cầu của nguyên đơn ông Ngô Xuân T được chấp nhận nên bà Ka’ D chịu toàn bộ chi phí tố tụng số tiền 1.167.180 đồng. Ông Ngô Xuân T đã nộp tạm ứng chi phí tố tụng và đã quyết toán xong, cần buộc bà Ka’ D trả lại cho ông Ngô Xuân T số tiền 1.167.180 đồng là phù hợp quy định của pháp luật.

[4] Xét đề nghị của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa là phù hợp quy định của pháp luật nên chấp nhận.

[5] Về án phí: Yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên buộc bị đơn bà Ka’ D phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39; Điều 91; Điều 144; Điều 147; Điều 157; khoản 2 Điều 227; khoản 3 Điều 228 và Điều 271 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 116; Điều 117; Điều 129; Điều 274; Điều 281; Điều 500 và Điều 501 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ vào Điều 73 của Luật Đất đai năm 2013;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Căn cứ Luật Thi hành án dân sự.

Xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Ngô Xuân T về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với bị đơn bà Ka’ D (tên khác: Ka D).

Tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Ngô Xuân T với bà Ka’ D (tên khác: Ka D) đối với các thửa đất số 55, tờ bản đồ số 41, diện tích 2.266m2 tại xã Đ, huyện D, tỉnh L. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH 510298 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 31-8-2017; thửa đất số 222, tờ bản đồ số 42, diện tích 306m2 tại xã Đ, huyện D, tỉnh L. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH 510301 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 31-8-2017; thửa đất số 58, tờ bản đồ số 41, diện tích 786m2 tại xã Đ, huyện D, tỉnh L. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH 510300 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 31-8-2017; thửa đất số 296, tờ bản đồ số 42, diện tích 1.059m2 tại xã Đ, huyện D, tỉnh L. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH 510299 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 31-8-2017; thửa đất số 397, tờ bản đồ số 42, diện tích 1.400m2 tại xã Đ, huyện D, tỉnh L. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CH 561105 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 31-8-2017; thửa đất số 175, tờ bản đồ số 72, diện tích 2.567.000m2 tại xã Đ, huyện D, tỉnh L. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số AH 721933 do Ủy ban nhân dân huyện D, tỉnh L cấp ngày 22-01-2017 vô hiệu.

Buộc bà Ka’ D (tên khác: Ka D) có nghĩa vụ trả lại cho ông Ngô Xuân T số tiền đã nhận là 1.900.000.000 đồng (Một tỷ chín trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Về chi phí tố tụng: Buộc bà Ka’ D (tên khác: Ka D) có nghĩa vụ trả lại cho ông Ngô Xuân T số tiền chi phí tố tụng số tiền 1.167.180 đồng (Một triệu một trăm sáu mươi bảy nghìn một trăm tám mươi đồng).

3. Về án phí:

Buộc bà Ka’ D (tên khác: Ka D) phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 69.300.000 đồng (Sáu mươi chín triệu ba trăm nghìn đồng).

Hoàn trả ông Ngô Xuân T số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm là 34.800.000 đồng (Ba mươi bốn triệu tám trăm nghìn đồng) đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí số 0013914 ngày 29 tháng 3 năm 2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện D.

4. Quyền kháng cáo: Ông Ngô Xuân T, ông Phạm Minh V có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh L xét xử phúc thẩm. Bà Ka’ D (tên khác: Ka D) có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc ngày bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật.

5. Trường hợp bản án, quyết định này được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.