Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đặt cọc số 227/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG

BẢN ÁN 227/2023/DS-PT NGÀY 23/11/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CÓ ĐẶT CỌC

Ngày 23 tháng 11 năm 2023 tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Lâm Đồng; xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 215/2023/TLPT-DS ngày 16/10/2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đặt cọc”.

Do bản án Dân sự sơ thẩm số 22/2023/DS-ST ngày 20 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 438/2023/QĐ-PT ngày 25 tháng 10 năm 2023; Quyết định hoãn phiên tòa số 443/2023/QĐ-PT ngày 15/11/2023 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Anh Hà Văn N, sinh năm 1989, chị Mai Thị M, sinh năm 1993;

cư trú tại tổ T, Phường A, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng.

Người đại diện theo ủy quyền: Anh Nguyễn Minh D, sinh năm 1988; cư trú tại số F, đường N, Phường H, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng.

Bị đơn: Bà Nguyễn Thị L, sinh năm 1961; cư trú tại tổ F, thôn P, xã T, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng.

Người đại diện theo ủy quyền:

+ Anh Nguyễn Trung H, sinh năm 1991; địa chỉ: số B, Quốc lộ B, thị trấn L, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng.

+ Anh Ngô Hoàng N1, sinh năm 2000; địa chỉ: số B, Quốc lộ B, thị trấn L, huyện Đ, tỉnh Lâm Đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1/ Chị Nguyễn Thị Bích T, sinh năm 1995; cư trú tại tổ F, thôn P, xã T, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng.

2/ Anh Nguyễn Văn T1, sinh năm 1985; cư trú tại số A, đường T, Phường H, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng.

Người kháng cáo: Bà Nguyễn Thị L – Bị đơn.

(Anh Dũng, bà L, anh H và anh N1 có mặt tại phiên tòa; các đương sự còn lại vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Theo đơn khởi kiện, bản tự khai và lời trình bày của nguyên đơn vợ chồng anh Hà Văn N và chị Mai Thị M, anh Nguyễn Minh D là người đại diện theo ủy quyền trình bày: Do có nhu cầu sử dụng đất, thông qua giới thiệu của anh Nguyễn Văn T1 (người môi giới), ngày 09/7/2021 vợ chồng anh Hà Văn N, chị Mai Thị M và bà Nguyễn Thị L thỏa thuận để vợ chồng anh N, chị M nhận chuyển nhượng diện tích đất 3.000m2 thuộc một phần thửa đất số 158, tờ bản đồ số 47, xã X, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng với giá là 4.250.000.000 đồng, khi thực hiện thỏa thuận hai bên có ký kết hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ghi ngày 09/7/2021 tại nhà của bà Nguyễn Thị L; hợp đồng chỉ có anh Hà Văn N và bà Nguyễn Thị L ký kết. Thực tế tiêu đề của thỏa thuận ghi hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhưng bản chất của hợp đồng vừa là thỏa thuận đặt cọc, vừa là thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó tiền cọc là số tiền 100.000.000 đồng trong lần giao tiền đầu tiên vào ngày 09/7/2021, số tiền thỏa thuận thanh toán còn lại toàn bộ là tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thực hiện thỏa thuận, sau khi ký kết hợp đồng vợ chồng anh N, chị M đã giao cho bà L số tiền cọc là 100.000.000 đồng. Tiếp đó, theo thỏa thuận ngày 09/8/2021 vợ chồng anh N, chị M có nghĩa vụ thanh toán số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 1.900.000.000 đồng, tuy nhiên thời điểm phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền ngày 09/8/2021 vì xã T đang bị cách ly do dịch bệnh, nên phía bà Nguyễn Thị L đồng ý để cho vợ chồng anh N, chị M chỉ phải thanh toán số tiền 1.000.000.000 đồng nên vợ chồng anh N, chị M đã chuyển khoản số tiền này cho bà L thông qua tài khoản của Nguyễn Thị L và anh Nguyễn Văn T1. Sau khi thanh toán số tiền này, hai bên gặp nhau để thỏa thuận thanh toán số tiền chuyển nhượng đất còn lại và ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng thì phát hiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất 158, tờ bản đồ số 47, xã X, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng đang thế chấp tại ngân hàng nên hai bên không thể thực hiện được việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được; vợ chồng anh N, chị M yêu cầu bà L cung cấp các giấy tờ liên quan đến thửa đất nhận chuyển nhượng thì bà L không cung cấp được nên giữa hai bên không tiếp tục thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng. Do đó, hai bên đi đến thỏa thuận bổ sung việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo biên bản thỏa thuận ngày 19/02/2022, trong đó bên vợ chồng anh N, chị M đồng ý để bà L chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian 06 tháng kể từ ngày 19/02/2022 và hoàn trả lại số tiền 830.000.000 đồng đã nhận (vì số tiền 270.000.000 đồng đã chuyển qua tài khoản của anh Nguyễn Văn T1), nếu hết thời hạn 06 tháng bà L không chuyển nhượng được quyền sử dụng đất vợ chồng anh N, chị M phải mua lại quyền sử dụng đất với giá trị 4.500.000.000 đồng, tuy nhiên hai bên cũng không thực hiện theo thỏa thuận này. Nay vợ chồng anh N, chị M cho rằng việc đặt cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 3.000m2 thuộc một phần thửa đất số 158, tờ bản đồ số 47, xã X, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng là vô hiệu do bà L có sự gian dối, không cung cấp đầy đủ thông tin, không thực hiện đúng các cam kết, tự ý nâng giá trị chuyển nhượng nên yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ghi ngày 09/07/2021; biên bản thỏa thuận ngày 19/02/2022 là vô hiệu, buộc bà Nguyễn Thị L có nghĩa vụ hoàn trả số tiền đã nhận là 1.100.000.000 đồng, không yêu cầu bồi thường thiệt hại.

- Theo bản tự khai bị đơn bà Nguyễn Thị L trình bày: Bà thừa nhận thông qua giới thiệu của anh Nguyễn Văn T1 là người môi giới thì vào ngày 09/7/2021 vợ chồng anh Hà Văn N, chị Mai Thị M và bà đã thỏa thuận với nhau để nhận chuyển nhượng diện tích đất 3.000m2 thuộc một phần thửa đất số 158, tờ bản đồ số 47, xã X, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng với giá trị chuyển nhượng là 4.250.000.000 đồng như vợ chồng anh N, chị M trình bày là đúng. Thời điểm chuyển nhượng bà đã cung cấp đầy đủ thông tin việc quyền sử dụng đất trên đang thế chấp tại ngân hàng, diện tích đất có đủ điều kiện để tách thửa và cho vợ chồng anh N, chị M tiếp cận với các giấy tờ có liên quan nên vợ chồng anh N, chị M cho rằng bà gian dối trong cung cấp các thông tin là không chính xác. Theo thỏa thuận trong hợp đồng thì ngay khi ký kết hợp đồng ngày 09/7/2021 bà đã nhận cọc số tiền 100.000.000 đồng từ vợ chồng anh N, chị M để đảm bảo cho việc chuyển nhượng đất, tiếp đó theo thỏa thuận ngày 09/82021 vợ chồng anh N, chị M có nghĩa vụ thanh toán số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 1.900.000.000 đồng, tuy nhiên do anh N, chị M có trao đổi là do dịch bệnh nên chỉ thanh toán được thêm số tiền 1.000.000.000 đồng trong việc thanh toán lần 2, số tiền 900.000.000 đồng thì anh N, chị M hứa sẽ tiếp tục thanh toán trong thời gian khoảng 20 ngày kể từ ngày 09/8/2021 thì bà đồng ý và thừa nhận đã nhận số tiền 1.000.000.000 đồng. Sau thời gian ngày 09/8/2021 do bà M không tiếp tục thanh toán được số tiền 900.000.000 đồng dù bà đã nhiều lần yêu cầu, chính vì vậy đến ngày 19/02/2022 hai bên mới ký kết biên bản thỏa thuận lại về việc chuyển nhượng đất, tuy nhiên phía do gia đình bà không chuyển nhượng được quyền sử dụng đất cho người khác, đồng thời vợ chồng anh N, chị M không thực hiện đúng theo cam kết là sẽ nhận chuyển nhượng đất với giá trị 4.500.000.000 đồng trong trường hợp bà không chuyển nhượng được trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày 09-8- 2021 nên hai bên không thực hiện được cam kết ngày 19/02/2021.

Vợ chồng anh N, chị M cho rằng việc đặt cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 3.000m2 thuộc một phần thửa đất số 158, tờ bản đồ số 47, xã X, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng vô hiệu; biên bản thỏa thuận ngày 19/2/2022 là vô hiệu thì bà không đồng ý, đề nghị Tòa án công nhận những thỏa thuận trên có hiệu lực. Do vợ chồng anh N, chị M không thực hiện đúng các cam kết nên phải chịu mất số tiền 1.100.000.000 đồng. Trường hợp Tòa án tuyên bố việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên là vô hiệu thì bà không yêu cầu vợ chồng anh N, chị M phải bồi thường thiệt hại.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Nguyễn Thị Bích T thống nhất thống nhất với lời trình bày của bà L và tham gia tố tụng với bên bà Nguyễn Thị L.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Nguyễn Văn T1 trình bày: Khoản tiền 270.000.000 đồng ngày 09/8/2021vợ chồng anh N, chị M chuyển qua tài khoản của anh là khoản tiền môi giới mà anh và bà Nguyễn Thị L thỏa thuận với nhau là anh sẽ được nhận khi môi giới chuyển nhượng một phần thửa đất số 158, tờ bản đồ số 47 tọa lạc tại xã X, thành phố Đ. Khi vợ chồng anh N, chị M chuyển tiền cho anh đã được sự đồng ý và xác nhận từ bà Nguyễn Thị L cùng con dâu là chị Nguyễn Thị Bích T. Do đó, liên quan đến khoản tiền này thì anh sẽ có nghĩa vụ thỏa thuận với bà L, trong vụ án này ban đầu vợ chồng anh N, chị M có yêu cầu anh thực hiện nghĩa vụ liên đới cùng chị Nguyễn Thị Bích T nhưng sau đó không yêu cầu nữa, còn bà Nguyễn Thị L không yêu cầu anh thực hiện nghĩa vụ của khoản tiền này nên anh không còn liên quan đến vụ kiện nữa.

Tòa án đã tiến hành hòa giải nhưng không thành.

Tại bản án Dân sự sơ thẩm số 22/2023/DS-ST ngày 20/6/2023, Tòa án nhân dân thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng đã xử:

1. Đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu khởi kiện của anh Hà Văn N, chị Mai Thị M buộc chị Nguyễn Thị T, anh Nguyễn Văn T1 có nghĩa vụ trả số tiền 270.000.000 đồng.

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của vợ chồng vợ chồng anh Hà Văn N, chị Mai Thị M về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đặt cọc” đối với bị đơn bà Nguyễn Thị L.

2.1. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày ngày 09/7/2021 và biên bản thỏa thuận ngày 19-02-2022 giữa anh Hà Văn N và bà Nguyễn Thị L là vô hiệu (diện tích đất chuyển nhượng khoảng 3.000m2 một phần thửa đất số 158, tờ bản đồ số 47, xã X, thành phố Đ) 2.2. Buộc bà Nguyễn Thị L có nghĩa vụ hoàn trả cho vợ chồng anh Hà Văn N, chị Mai Thị M số tiền 1.100.000.000 đồng (Một tỷ một trăm triệu đồng).

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo và trách nhiệm thi hành án của các bên đương sự.

Ngày 23/6/2023 bị đơn bà Nguyễn Thị L kháng cáo không đồng ý với bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa hôm nay: bị đơn bà L vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Anh H là người đại diện theo ủy quyền của bà L cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm đánh giá chứng cứ không khách quan, tuyên án chưa phù hợp với các tình tiết, sự kiện thực tế của vụ án và quy định của pháp luật làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn. Do đó, đề nghị HĐXX chấp nhận kháng cáo của bà L.

Anh D1 là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn vợ chồng anh N, chị M không đồng ý với kháng cáo của bà L, đề nghị giải quyết như án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng phát biểu về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự tại giai đoạn phúc thẩm cũng như phiên tòa hôm nay: đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đồng thời, nêu quan điểm đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà L. Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Xuất phát từ việc vợ chồng anh Hà Văn N, chị Mai Thị M có đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết hủy “Hợp đồng đặt cọc” ngày 09/7/2021; yêu cầu vợ chồng anh N, chị M trả lại số tiền 1.100.000.000 đồng đặt cọc đã nhận; bà L không đồng ý nên các bên phát sinh tranh chấp. Cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đặt cọc” là phù hợp với quy định của pháp luật.

[2] Xét kháng cáo của bà L thì thấy rằng:

Theo hồ sơ thể hiện, ngày 09/7/2021 giữ anh N và bà L có ký kết Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với diện tích khoảng 3.000m2 đất thuộc một phần thửa 158, tờ bản đồ số 47, tọa lạc tại xã X, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng đã được Ủy ban nhân dân thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số S139049 ngày 21/12/2000 mang tên hộ bà Nguyễn Thị L (Bl số 40). Ngày 23/3/2018 các thành viên của hộ gia đình đã ủy quyền cho bà L được thực hiện các quyền liên quan đến thửa đất trên, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền dụng đất nên đến ngày 23/4/2021 bà L đã thế chấp quyền sử dụng đất trên cho ngân hàng để vay số tiền 1.650.000.00 đồng, ngày 22/02/2022 bà lý mới trả hết nợ vay cho ngân hàng. Như vậy, ngày 09/7/2021 là ngày ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất thì quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng A chi nhánh Đ. Đến ngày 19/02/2022, khi các bên ra Văn phòng công chứng để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng như thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc thì không thể thực hiện được vì quyền sử dụng đất nêu trên đang thế chấp tại ngân hàng nên các bên lại tiếp tục ký kết hợp đồng bổ sung ngày 19/02/2022. Do đó, nguyên đơn trình bày thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc bà L không cung cấp thông tin về việc quyền sử dụng đất đang thế chấp ở ngân hàng là có căn cứ. Tuy nhiên, việc không tìm hiểu kỹ về pháp lý thửa đất nhận chuyển nhượng trước khi ký hợp đồng đặt cọc cũng có phần lỗi của nguyên đơn. Do đó, lỗi làm cho việc đặt cọc vô hiệu là của hai bên nên việc bà L cho rằng lỗi hoàn toàn thuộc về vợ chồng anh N, chị M là không có căn cứ.

Tại phiên tòa phúc thẩm bà L xác định nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng thì sẽ đi tách thửa, tuy nhiên diện tích tách thửa là hơn 3.500m2 không phải là diện tích đất khoảng 3.000m2 hai bên thỏa thuận với nhau. Hơn nữa, theo biên bản thỏa thuận ngày 19/02/2022 thể hiện nội dung trong thời gian 06 tháng kể từ ngày 19/02/2022 bà L phải có nghĩa vụ bán đất để trả lại tiền nhận cọc của anh N, chị M nhưng bà L cũng không có chứng cứ để chứng minh là bà L có thiện chí thực hiện cam kết trên. Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa hôm nay bà L thừa nhận đã nhận số tiền 1.100.000.000 đồng do vợ chồng anh N, chị M chuyển. Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 09/7/2021 và Biên bản thỏa thuận ngày 19/02/2022 giữa anh N với bà L là vô hiệu. Buộc bà L có nghĩa vụ trả cho vợ chồng anh N, chị M số tiền 1.100.000.000 đồng là có căn cứ, đúng pháp luật. Vì vậy, không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của bà L.

[3] Các phần khác của bản án không có kháng cáo, kháng nghị nên đã có hiệu lực pháp luật.

[4] Từ những phân tích trên, không có căn cứ để chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị L, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[5] Về án phí: Do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận nên bà L phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Do bà L, sinh năm 1961 là người cao tuổi theo quy định tại Điều 2 Luật người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí nên căn cứ quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, miễn án phí dân sự phúc thẩm cho bà L.

Vì các lẽ trên, 

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị L, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vợ chồng anh Hà Văn N, chị Mai Thị M về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đặt cọc” với bị đơn bà Nguyễn Thị L.

Tuyên bố “Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất” ngày 09/7/2021 và Biên bản thỏa thuận ngày 19/02/2022 giữa vợ chồng anh Hà Văn N, chị Mai Thị M và bà Nguyễn Thị L là vô hiệu.

Buộc bà Nguyễn Thị L có trách nhiệm trả cho vợ chồng anh Hà Văn N, chị Mai Thị M số tiền 1.100.000.000 đồng (Một tỷ một trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Về án phí.

Hoàn trả cho vợ chồng anh Hà Văn N, chị Mai Thị M số tiền 25.000.000đ tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0002499 ngày 01/12/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng.

Miễn án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm cho bà Nguyễn Thị L.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo các quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.