Bản án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn với đất, công nhận QSDĐ số 35/2023/DS-PT

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH THUẬN

BẢN ÁN 35/2023/DS-PT NGÀY 28/03/2023 VỀ TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ VÀ TÀI SẢN GẮN VỚI ĐẤT, CÔNG NHẬN QSDĐ

Ngày 28 tháng 3 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 90/2022/TLPT-DS ngày 12 tháng 10 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng tài sản gắn với đất, công nhận quyền sử dụng đất”.Do Bản án dân sự sơ thẩm số 28/2022/DS-ST ngày 23/8/2022 của Tòa án nhân dân thành phố P bị kháng cáo.

Theo Quyết định hoãn phiên toà số 13/2023/QĐ-PT ngày 16 tháng 02 năm 2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn B, sinh năm 1961.

Địa chỉ: khu phố E, phường D, thành phố P, tỉnh Bình Thuận. Địa chỉ liên hệ: Thôn 3, xã Đ, huyện B1, tỉnh Bình Thuận.

- Bị đơn: Bà Võ Thị Kim H, sinh năm 1957.

Địa chỉ: khu phố 8, phường P1, thành phố P, tỉnh Bình Thuận.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1/ Bà Nguyễn Trần T, sinh năm 1984.

Địa chỉ: 1247/96 Huỳnh P2, khu phố 4, phường N, quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh.

2/ Ông Nguyễn Trần A, sinh năm 1993.

Địa chỉ: khu phố E, phường D, thành phố P, tỉnh Bình Thuận.

Người đại diện theo ủy quyền của ông Nguyễn Trần A và bà Nguyễn Trần T: Ông Nguyễn B, sinh năm 1961. Địa chỉ: khu phố E, phường D, thành phố P, tỉnh Bình Thuận.

3/ Bà Nguyễn Trần T1, sinh năm 1995.

Địa chỉ: khu phố E, phường D, thành phố P, tỉnh Bình Thuận.

4/ Ông Trần V, sinh năm 1980 Địa chỉ: khu phố 8, phường P1, thành phố P, tỉnh Bình Thuận.

5/ Ông Trần V1, sinh năm 1982 Địa chỉ: khu phố 8, phường P1, thành phố P, tỉnh Bình Thuận.

Tại phiên tòa, có mặt: Ông Nguyễn B, bà Nguyễn Trần T1, ông Nguyễn Trần A, bà Võ Thị Kim H, ông Trần V.

Theo bản án sơ thẩm:

NỘI DUNG VỤ ÁN

Nguyên đơn ông Nguyễn B, đồng thời là người đại diện theo uỷ quyền của những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan gồm Nguyễn Trần A, Nguyễn Trần T trình bày:

Ngày 24/8/1988, ông và bà Trần Thị H1 (bà H1 là vợ ông B, bà H1 chết ngày 14/4/2020) làm đơn xin cấp đất thổ cư và được Nhà nước cấp 01 lô đất diện tích 200m2 để cất nhà ở tại khu phố E, phường D vào ngày 09/6/1989. Năm 1989, bà Võ Thị Kim H (là chị dâu của bà H1) thiếu vợ chồng ông số tiền 6.080.600 đồng. Do không có khả năng trả nợ nên bà H thỏa thuận đồng ý chuyển nhượng cho vợ chồng ông diện tích đất 200m2 (liền kề với đất của gia đình ông), trên đất có 01 kiềng nhà với giá 3.500.000 đồng để cấn nợ. Hai bên có lập giấy cấn giảm nợ ngày 10/11/1989. Sau đó, gia đình ông nhập 02 lô đất trên lại và khai hoang thêm nên tổng diện tích gia đình ông sử dụng tổng cộng là 716,7m2. Do hoàn cảnh gia đình khó khăn, gia đình ông có chuyển nhượng một phần đất của gia đình cho người khác, nên từ năm 2001 diện tích còn lại là 215,7m2. Đến năm 2019, ông đã làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bà H làm đơn ngăn chặn. Nay ông khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn với đất theo giấy cấn nợ ngày 10/11/1989 và công nhận diện tích đất 215,7m2, thửa đất số 280, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại khu phố E, phường D, thành phố P và tài sản trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của gia đình ông.

Quá trình giải quyết vụ án, do căn nhà bị sụp, hư hỏng, nên ông tháo dỡ cho an toàn, trên đất không còn tài sản, ông thay đổi yêu cầu, không yêu cầu công nhận tài sản trên đất nữa.

Bị đơn bà Võ Thị Kim H đồng thời là người đại diện theo uỷ quyền của những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan gồm ông Trần V, Trần V1 ở cấp sơ thẩm trình bày: Phần đất mà hiện tại nguyên đơn đề nghị công nhận quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ gia đình bà, do bà làm đơn xin và được UBND phường D đồng ý cấp năm 1988. Đến năm 1989, do tình hình bể huê giật nợ xảy ra ở Phan Thiết, để đối phó bà đã làm giấy cấn nợ giả, cấn nợ diện tích đất tranh chấp cho bà Trần Thị H1, giấy này cũng chỉ có bà ký chứ không có chồng bà là ông A1 ký (ông A1 là anh ruột bà H1, ông A1 chết năm 2013), cũng không ghi tứ cận, diện tích. Nay ông B khởi kiện thì bà không đồng ý, bà đề nghị không công nhận giấy cấn đất là hợp đồng chuyển nhượng và không công nhận đất là của gia đình ông B.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Trần T1 trình bày:

Bà thống nhất với lời trình bày và yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn B.

Sau khi hòa giải không thành, ngày 23/8/2022, Tòa án nhân dân thành phố P đã đưa vụ án ra xét xử tại bản án số 28/2022/DS-ST, quyết định:

Căn cứ vào:

- Khoản 3, 9 Điều 26, khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

- Điều 100, Điều 166, Điều 203 Luật Đất đai năm 2013.

- Điểm b.2 tiểu mục 2.2 mục 2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao.

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí toà án.

Tuyên xử:

1/Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn: Công nhận việc chuyển nhượng kiềng nhà và đất theo giấy lập ngày 10/11/1989 giữa bà Võ Thị Kim H và bà Trần Thị H1. Công nhận ông Nguyễn B, bà Nguyễn Trần T, ông Nguyễn Trần A và bà Nguyễn Trần T1 được quyền sử dụng thửa đất số 208, tờ bản đồ số 10, diện tích 215,7m2 tọa lạc tại khu phố E, phường D, thành phố P, tỉnh Bình Thuận (có bản vẽ kèm theo bản án).

2/Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ: bà Võ Thị Kim H phải hoàn trả cho ông Nguyễn B chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 2.500.000đ.

3/Về án phí: bà Võ Thị Kim H được miễn án phí.

Hoàn trả cho ông Nguyễn B 6.000.000đ tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0008163 ngày 11/11/2020.

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Ngoài ra bản án còn tuyên quyền kháng cáo của các đương sự và việc thi hành án dân sự.

Ngày 06/9/2022, bị đơn bà Võ Thị Kim H kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Bị đơn bà Võ Thị Kim H giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông B vì: Giấy cấn nợ là giả tạo thể hiện ở các nội dung sau: Pháp luật thời điểm năm 1989 nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai; không ghi rõ diện tích và vị trí tứ cận của thửa đất nhận chuyển nhượng; ông A1 là chồng bà không ký vào giấy cấn nợ và cũng không biết việc này; hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông B khai nguồn gốc đất là do khai hoang, nhưng nay ông lại cho rằng nguồn gốc đất là do nhận chuyển nhượng; ông B bị xử phạt vi phạm hành chính trong quá trình sử dụng đất, không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà yêu cầu được công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất tranh chấp.

- Ông Trần V: Không có ý kiến.

- Nguyên đơn ông Nguyễn B và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Linh và ông Ân: Không đồng ý với kháng cáo và trình bày của bà H. Đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

- Đại diện Viện sát nhân dân tỉnh Bình Thuận: Việc tuân theo pháp luật trong vụ án, Thư ký, Thẩm phán, Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; người tham gia tố tụng chấp hành pháp luật; về nội dung: Ông B cung cấp giấy cấn nợ thể hiện thỏa thuận giữa hai bên về việc chuyển nhượng kiềng nhà và đất. Bà H cho rằng giấy này là giả tạo nhưng không có chứng cứ để chứng minh. Mặc dù trong giấy cấn nợ không có chữ ký của ông A1 nhưng ông A1 biết rõ thỏa thuận này và khi còn sống ông A1 không có ý kiến gì. Ông B sử dụng đất từ năm 1989 đến nay, có kê khai và có tên trong hồ sơ địa chính. Do vậy, cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ. Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bà Võ Thị Kim H, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ vụ án đã được thẩm tra, xem xét tại phiên tòa, căn cứ kết luận tranh tụng và đề nghị của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Thuận về việc giải quyết vụ án;

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[1] Về việc vắng mặt của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Trần V1: Trước đây, ông Việt ủy quyền cho bà H tham gia tố tụng. Tòa án đã triệu tập hợp lệ bà H tham gia phiên tòa phúc thẩm vào ngày 16/02/2023. Ngày 22/3/2023, Toà án có nhận được đơn xin hoãn phiên toà mở ngày 28/3/2023 của ông V1 (thời điểm này ông V1 chấm dứt ủy quyền cho bà H) với lý do cần thêm thời gian chuẩn bị để vụ án được giải quyết thấu tình, đạt lý. Xét thấy, vụ án được Toà án nhân dân tỉnh Bình Thuận đưa ra xét xử nhiều lần nhưng đều phải hoãn do phía bị đơn vắng mặt. Do vậy, ông Việt đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai, nhưng vắng mặt. Việc vắng mặt của ông Trần V1 không thuộc trường hợp phải hoãn phiên toà. Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiếp tục xét xử vụ án như đề nghị của đại diện Viện kiểm sát.

[2] Xét nội dung kháng cáo yêu cầu công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại thửa đất số 208, tờ bản đồ số 10, diện tích 215,7m2 toạ lạc tại khu phố E, phường D, thành phố P cho bà Võ Thị Kim H. Xét thấy, quá trình giải quyết vụ án ở cấp sơ thẩm, bà Võ Thị Kim H không có yêu cầu phản tố. Nội dung yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất tại thửa đất nêu trên của bà Võ Thị Kim H chưa được giải quyết trong bản án sơ thẩm. Do đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm không có cơ sở để xem xét nội dung kháng cáo này theo quy định tại Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Xét nội dung kháng cáo đề nghị không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông B.

[3.1] Ngày 10/11/1989, bà Võ Thị Kim H đã viết giấy cấn giảm nợ với nội dung:

Bà H có nợ của bà H1 6.080.000đ tiền huê, bà đồng ý cấn nợ cho bà H1 cái kiềng nhà và đất với giá thỏa thuận là 3.500.000đ. Giấy này do bà H viết và ký tên. Bà H cho rằng giấy cấn nợ là giả tạo vì thời điểm năm 1989, bà nợ huê hụi của nhiều người, nếu không viết như vậy thì thửa đất này sẽ được xử lý để trả nợ cho các chủ nợ là người ngoài, mục đích viết giấy cấn giảm nợ giữa hai chị em (bà H1 là em chồng bà H) là để giữ lại tài sản này. Hội đồng xét xử xét thấy, bà H trình bày như trên nhưng không được phía nguyên đơn là ông B thừa nhận và bà H không có tài liệu nào để chứng minh. Do vậy, không có cơ sở để khẳng định giấy cấn nợ là giả tạo như trình bày của bà H.

[3.2] Về việc ông A1 (chồng bà H, anh trai bà H1) không ký vào giấy cấn giảm nợ. Xét thấy, mặc dù giấy cấn giảm nợ không có chữ ký của ông A1 nhưng diện tích đất này bà H thừa nhận được cấp vào năm 1986. Sau khi cấp vợ chồng bà có làm kiềng nhà, đào giếng và trồng cây trên đất. Chứng tỏ ông A1 đã cùng bà H sử dụng diện tích đất này một thời gian. Sau thời điểm cấn nợ vào năm 1989, vợ chồng bà H sinh sống ở phường P1, thành phố P gần với nơi có đất tranh chấp nhưng ông A1 không canh tác, sử dụng hay tiếp tục tác động gì đến phần đất này, điều đó chứng tỏ ông A1 biết mà không phản đối việc cấn giảm nợ giữa bà H và bà H1. Số tiền bà H nợ bà H1 là nợ chung của vợ chồng, bà H cấn nợ đất là để trả nợ chung cho vợ chồng. Ông A1 khi còn sống chưa khi nào tranh chấp thửa đất này với gia đình bà H1, ông B chứng tỏ ông A1 đã đồng ý với giao dịch này. Do vậy, mặc dù ông A1 không ký vào giấy cấn giảm nợ thì vẫn phát sinh quyền và nghĩa vụ của ông A1 và bà H. Các con của ông A1 và bà H thời điểm năm 1989 còn nhỏ (chưa đủ 15 tuổi) nên cha mẹ là người đại diện, không cần chữ ký của con trong giấy tờ giao dịch về đất đai.

[3.3] Giấy cấn giảm nợ không ghi tứ cận, diện tích: Mặc dù không ghi tứ cận, diện tích nhưng lô đất của gia đình bà H giáp với lô đất của gia đình ông B, trên đất lại có kiềng nhà của bà H. Tại phiên tòa phúc thẩm, chính bà H cũng thừa nhận mặc dù không ghi diện tích và vị trí thửa đất nhưng hai bên vẫn xác định chính xác vị trí, diện tích thửa đất được ghi trong giấy cấn nợ. Do vậy, việc không ghi vị trí, diện tích đất trong giấy cấn nợ không ảnh hưởng đến giá trị pháp lý thỏa thuận của hai bên.

[3.4] Về việc xử phạt vi phạm hành chính: Ông B bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi xây dựng nhà không phép: Điều này không ảnh hưởng đến việc xác định quyền sử dụng đất của ông B vì trong trường hợp nếu là đất của ông B nhưng khi xây dựng không có giấy phép thì cũng có thể bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng.

[3.5] Về việc kê khai nguồn gốc đất: Ông B kê khai nguồn gốc để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất khai hoang mà không ghi là nhận chuyển nhượng của bà H: Ngoài diện tích đất nhận cấn nợ của bà H và diện tích đất ông B được UBND phường D cấp, ông B còn khai hoang thêm. Hơn nữa, khi viết giấy cấn nợ thì bà H không giao giấy tờ về đất cho ông B nên việc ông B kê khai là đất khai hoang không ảnh hưởng trong việc xét tính pháp lý về quyền sử dụng đất của ông B.

[3.6] Về quá trình sử dụng đất: Sau khi viết giấy cấn giảm nợ, chưa khi nào gia đình bà H sử dụng diện tích đất tranh chấp, bà cũng chưa từng kê khai, đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trước khi ông B khởi kiện trong vụ án này, bà H cũng chưa từng khiếu nại, khởi kiện yêu cầu ông B trả lại đất tranh chấp. Trong khi đó, từ năm 1989, gia đình ông B đã sử dụng diện tích đất này cộng với diện tích đất ông được UBND phường D cấp và diện tích đất khai hoang để có diện tích trên 700m2. Ông đã xây kios trên đất, lấp đất, bồi nền. Năm 1996, đã đăng ký kê khai, nộp thuế, có tên trong sổ mục kê, UBND thành phố Phan Thiết khi thu hồi một phần đất cũng xác định thu hồi đất của ông B. Hội đồng xét tính pháp lý của UBND phường D cũng xác định ông B là người trực tiếp sử dụng đất.

[3.7] Như vậy, gia đình ông B đã nhận chuyển nhượng thửa đất tranh chấp thông qua việc cấn giảm nợ của gia đình bà H, gia đình ông B đã trả đủ tiền, đã nhận đất, kiềng nhà và trực tiếp sử dụng từ đó đến nay. Trong quá trình sử dụng, gia đình ông B đã đăng ký, kê khai, có tên trong hồ sơ địa chính. Theo quy định của Luật Đất đai, sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, gia đình ông B đủ điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông B là có căn cứ. Do đó, không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà H. Hội đồng xét xử phúc thẩm thống nhất với ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[4] Về án phí và chi phí tố tụng: Do kháng cáo không được chấp nhận nên bà Võ Thị Kim H phải nộp án phí phúc thẩm và chi phí tố tụng. Tuy nhiên, bà H là người cao tuổi thuộc trường hợp được miễn án phí.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308, khoản 1 Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự, Không chấp nhận kháng cáo của bà Võ Thị Kim H; giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 28/2022/DS-ST ngày 23/8/2022 của Tòa án nhân dân thành phố P:

Áp dụng:

- Khoản 3, 9 Điều 26, khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

- Điều 100, Điều 166, Điều 203 Luật Đất đai năm 2013.

- Điểm b.2 tiểu mục 2.2 mục 2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao.

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí toà án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn: Công nhận việc chuyển nhượng kiềng nhà và đất theo giấy lập ngày 10/11/1989 giữa bà Võ Thị Kim H và bà Trần Thị H1. Ông Nguyễn B, bà Nguyễn Trần T, ông Nguyễn Trần A và bà Nguyễn Trần T1 được quyền sử dụng thửa đất số 208, tờ bản đồ số 10, diện tích 215,7m2 tọa lạc tại khu phố E, phường D, thành phố P, tỉnh Bình Thuận (có bản vẽ kèm theo bản án).

2. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ: bà Võ Thị Kim H phải hoàn trả cho ông Nguyễn B chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 2.500.000đ.

3. Về án phí: bà Võ Thị Kim H được miễn tiền án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm.

Hoàn trả cho ông Nguyễn B 6.000.000đ tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo biên lai số 0008163 ngày 11/11/2020.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án 28/3/2023.